Сегодня я хотела с Вами порассуждать по поводу аренды квартир. Как раз хотела рассказать про риски с ее действа. Про риски.
У многих бывают сомнения, что купят квартиру и как ее сдавать в аренду. А вдруг мне ее убьют, вдруг, что-то с ней случится. Может быть, просто купить квартиру, и жить самому это время. Пусть она простаивает, ничего страшного нет. Я не хочу, чтобы кто-то чужой жил в моей квартире. Это с одной стороны. А с другой стороны, все равно где-то возникает вопрос о том, что, если она может приносить деньги, почему ее не сдавать в аренду. Страшно, боязно, еще что-то.
Вот, как раз про риски я с Вами хотела поговорить. В данном случае, у нас будут выступать два человека. Это будет арендатор – тот, кто снимаем в аренду, и арендодатель – тот, кто сдает квартиру в аренду. Как бы печально это не звучало, но всегда большие риски все-таки у арендодателя. Почему? Потому что, он какому-то человеку сдает свое жилье со всем своим имуществом. Конечно, здесь может произойти все что угодно. Сейчас я Вас немножко этим попугаю. Произойти может, например, то, что затопят соседи, люди не будут оплачивать и не съедут. Возможно то, что Вы сдали квартиру с мебелью и с техникой. Проходит месяц, приходите в квартиру, а там нет ни мебели, ни техники. Она полностью голая, люди исчезли. Может быть, квартиру испортят, что-то сломают, Ваш страховой взнос не покроет эти расходы. Например, сломали плазменный телевизор, или холодильник, кровать и так далее. Может быть такое, что Вы сдали квартиру, например, Маше, которая учится в институте и работает где-то. А на самом деле, когда придете проверять квартиру, а там окажутся 15 рабочих в однокомнатной квартире, которые ее полностью убили. Ситуаций много, и они абсолютно разные. Кто-то скрывает коммунальные платежи, и не оплачивает ее. Кто-то тормозит с платежами, и кормит Вас байками о том, что обязательно заплатят, только позже.
Самом собой, у арендодателя всегда будут риски, и они будут достаточно большие. Но, есть много способов, как их обойти, и как сделать так, чтобы квартира, которую ты сдаешь в аренду, постоянно и бесперебойно приносила деньги. Как подстраховаться, чтобы жильцы были качественные, адекватные и все было в порядке.
Каким образом это можно сделать? Как я и говорила, здесь участвует два лица – это тот, кто снимает, и тот, кто сдает. Первое, что надо сделать, это смотреть на того человека, который у Вас снимает. Допустим, Вы решили дать свою квартиру в аренду. Выставили объявления, и тут Вам поступают звонки. По телефону человек говорит, что его квартира устраивает, я хочу посмотреть ее вживую. Жить мы будет вдвоем.
Само собой, первый вопрос, который Вы должны спросить, даже по телефону – кто планирует проживать? Это очень важно для Вас. Кто, конкретно? Один это человек, пара семейная это, семья с детьми? Во-первых, по количеству человек. Во-вторых, что надо спросить, это надо уточнить, сколько человек будет проживать. После чего, человек приходит, смотрит на Вашу квартиру. Она, допустим, устраивает. Здесь нужно арендатору задать много встречных вопросов. То есть, надо выяснить параллельно, какой у него статус. Кем он работает, и насколько он платежеспособен на данный момент. Потому что, это один из важных факторов. Не будут ли ему задерживать зарплату, сможет ли он без каких-либо проблем ту же 20-ку в месяц отдавать. Будет ли он жаловаться на жизнь, и на отсутствие денег. Важна платежеспособность, важен статус, важно, кто будет проживать.
Опять же, понимать надо, что если человек один, холостой, то здесь тоже могут быть разные нюансы. Если это рабочие, то другие нюансы. Мне нравятся, честно говоря, больше всего семейные люди, которые ездят со своей мебелью. Потому что, это как раз та категория людей, которая реже всего съезжает. Причины понятны – это много привязок – школы, садики, плюс адский переезд с мебелью. Само собой, если ты переехал со своими вещами и мебелью, то дальше переезжать уже не хочется.
Кстати, в Севастополе на сегодняшний день дефицит квартир, которые сдают в аренду пустых. Много квартир меблированных, переполненных мебелью, а так, что найти относительно пустую квартиру, это тяжеловато.
Само собой, Вам нужно посмотреть, что за человек будет снимать. Дальше, на какие сроки он планирует снимать. Очень много встречных вопросов, которые нужно задать. После того, как Вы договорились и поняли, что люди платежеспособные, и Вы готовы им квартиру сдать, вот здесь надо заключить правильный договор аренды. Потому что, одно дело на словах, когда мы с Вами добрые и хорошие, когда ничего не происходит. Но, коснись чего, сразу начинаются какие-то недопонимания, какие-то недомолвки и разбирательства. Чтобы это обойти, нужно составить грамотный договор аренды, в котором будет указано все, что нужно нам. От того, кто конкретно снимает, кто будет проживать, паспортные данные того и другого лица, чтобы Вы могли друг друга найти. Все условия прописаны: когда оплата, сколько оплата, были ли дополнительные страховые взносы, или нет. В какой день будут происходить расчеты? Как Вы будете это фиксировать? И еще много-много разных нюансов, которые указываются в договоре.
Что это значит? Вот, одна простая бумага может Вас серьезно подстраховать. Если, не дай Бог, какой-то нюанс случится, типа того, что люди не захотят выезжать, или что-то сломают, разобьют, у Вас всегда будет подтверждение. В принципе, суды сейчас работают активно и легко. С этим проблем нет.
Что дальше? Закрепились Вы бумагами. Отдали ключи арендаторам. Если Вы здесь не живете, обязательно не забудьте оставить один экземпляр ключей кому-то из соседей, или родственников. Потому что, случиться может всякое. В любом случае, доступ в квартиру должен быть. Самое оптимальное, это самому находиться здесь, и постоянно самому этот процесс контролировать.
В договоре, как правило, указывается, как часто и когда Вы можете посещать свою квартиру. Для того чтобы не напрягать арендаторов, и чтобы Вы могли проверить свое имущество. Как правило, в договорах пишется – один раз в месяц. Либо, фиксируется конкретное число, когда Вы будете приходить. Многие этим не злоупотребляют. Но, я бы как риэлтор, посоветовала это делать. Если Вам тяжело делать это каждый месяц, то хотя бы раз в два месяца загляните на две минутки. Не надо, конечно, людей каждый день беспокоить, звонить им и пытаться попасть в квартиру. Это будет не корректно. Потому что, Вы ее сдали на проживание и Вам за это платят. Но, свое имущество надо контролировать, и делать это постоянно.
Не так давно мне кто-то жаловался на случай о том, что заехали арендаторы, три месяца проплатили, и все. Жду четвертый месяц, пятый месяц, они выезжать не хотят, платить не хотят. В квартиру попасть не могу, замки поменяли. Это один из рисков арендодателя о том, что так просто нам с Вами людей на улицу не выселить. Почему? Мы можем прийти и сказать, чтобы они выезжали. А если они по-доброму не захотят? То, здесь у нас с Вами есть определенные нюансы. Просто прийти с участковым и сказать, чтобы выселялись – мы не сможем. Единственное, что мы сможем сделать, это вызвать участкового, показать ему документы, написать заявление, и Вам взламывают Вашу дверь.
Если Вы хотите выселить людей, которые не хотят выселяться сами, то все это придется делать через суд. По-другому просто никак – либо в добровольной форме, либо через суд. Некоторые об этом знают, и пользуются этим.
На самом деле, если не брать эти страшные вещи, то все не так страшно. Ваша квартира, если она в правильном месте находится, и правильно сдается в аренду, то за год Вы можете заработать на машину. В действительности, простая однокомнатная квартира может Вам принести 200-250 тысяч в год. Это очень неплохое дополнение к бюджету.
Если соберетесь сдавать квартиру в аренду, то правильно продумайте стратегию, поймите, кому и как Вы планируете сдавать. А если Вы не хотите с этим связываться, Вы всегда можете нанять на это дело профессионала. Существуют агентства недвижимости, которые берутся за такие объекты, и контролируют всю ситуацию вместо Вас.