Сегодня я Вам расскажу о том, как купить квартиру в Севастополе самостоятельно.
Допустим, Вы едете с материка купить здесь себе квартиру. Что Вам нужно сделать? Я сейчас буду рассказывать именно для тех людей, которые находятся дистанционно – Вы там, объект здесь, и Вы хотите его как-то приобрести. Расскажу Вам общую схему, что нужно сделать для этого и как облегчить себе жизнь.
Есть разные люди. Есть те люди, которые информацию узнают, еще находясь там, а есть те, которые приезжают и разбираются на месте. Я склоняюсь к тем людям, которые считают, что нужно подготовиться заранее.
Допустим, мы знаем, что через месяц мы приезжаем в Крым, для того чтобы выбрать себе недвижимость. Не менее, чем за месяц, мы начинаем с Вами мониторить рынок. Если мы мониторить рынок начнем за три месяца до поездки, или за полгода, то это бессмысленно. Потому что, рынок в Севастополе очень живой, очень подвижный. Можно сегодня купить что-то выгодное, завтра – не выгодное. Я бы начала рынок мониторить примерно за месяц до того, как планировала бы выехать. Я могу промониторить, находясь дистанционно. Конечно же, это интернет. Само собой, это наши любимые сайты – Авито, Циан, Яндекс недвижимость, ОЛХ.
ОЛХ – это украинский сайт, многие привыкли к этому сайту и очень часто им пользуются. Поэтому, там тоже можно найти что-то интересное.
Мы начинаем мониторить сайты, которые относятся к Севастополю, к Крыму. Это такие моменты, как Недвижимость Севастополя. У них есть местная газета, и в то же время, есть электронный источник, куда попадает вся свежая информация. Есть еще Реклама Севастополя – это большая газета, которая также есть в онлайн-режиме. Там очень много всяких объявлений, и очень много объявлений о недвижимости. Еще можно залезть на севастопольский форум и посмотреть, что там. Вот это бы я сделала, то есть, каждый день выбираешь себе (хаотично этого делать не нужно) время, чтобы полностью погрузиться в этот процесс. Потому что, Вы занимаетесь серьезным делом, Вы выбираете себе недвижимость. Садитесь, и начинайте мониторить, ставьте фильтры, обновления, чтобы Вы всегда были в курсе всей информации.
Например, Вы промониторили рынок, ища однокомнатную квартиру недалеко от моря. Вы посмотрели все эти источники, и делаете общую сводку. Даже, можно таблицу составить, где будет номер, адрес, площадь, какие-то характеристики, телефон с этого объявления, и ссылка на это объявление. Почему? Потому что, когда Вы всю информацию пересмотрите, в конечном итоге у Вас останется определенный блок, которые есть смысл рассматривать. На основе него делать какие-то выводы, и там что-то искать. Составили Вы себе эту таблицу. Почему не просто ссылки, а еще и телефоны записывать нужно? Потому что, по какой-то причине объявление может закрыться, устареть и так далее. Поэтому, обязательно записывайте номера, чтобы можно было связаться с собственниками. Даже, если они ее продали – для информации – как, каким образом, за сколько и так далее.
Сделали Вы себе общий свод. Значит, Вы уже определились с районом. Значит, Вы уже понимаете, что хотите покупать, и где хотите покупать. Дальше смотрите, какая стоимость квадратного метра? За сколько квартиры продаются в этом районе? Что они из себя представляют. Много их, или мало? Как быстро они уходят? Как быстро появляются новые квартиры? Это как раз та базовая информация, с которой Вам нужно будет работать.
Весь месяц, каждый день лучше уделять этому время и изучать всю информацию. К тому времени, когда Вы приедете в Севастополь, у Вас будет понимание, знание и так далее.
Здесь, опять же, два варианта. Сделали Вы свод-анализ, посмотрели все фотографии, посмотрели описание. Есть первый вариант – Вы сразу начинаете обзвон этих объектов, находясь там. Второй вариант – это, когда Вы с этим списком, с телефонами приезжаете сюда, покупаете местную сим-карту, и начинаете всех обзванивать. В моем случае, я бы это делала заранее. Прозвонила, узнала, что и как, узнала всю дополнительную информацию, которая Вас интересует. Например, соответствует ли цена действительности? Соответствует ли описание действительности? По какой причине продают квартиру? То есть, переезжают, пустая она и с мебелью. Ипотека, опека? Все, что угодно может быть. Нужно обязательно выяснить, что за ситуация у людей.
Допустим, Вы выбрали 10 квартир, которые Вас заинтересовали. Из этих 10 квартир, на 8 Вы наткнулись на риэлторов, либо на представителей, либо на родственников, либо на посредников. Вы начнете задавать им вопросы, они Вам на них ответят, и начнут Вас грузить своими вопросами. Вопросы могут быть такие: Какой суммой Вы располагаете? Когда Вы приедете? Что планируете покупать? Насколько наша квартира может Вам подойти?
И здесь я хочу Вам дать совет: Если Вы хотите, чтобы на том проводе с Вами разговаривали, как с потенциальным клиентом, как с покупателем, давали Вам всю необходимую информацию, отвечали на все Ваши вопросы. То есть, с Вами разговаривали культурно, и понимали, что Вы являетесь потенциальным покупателем. Я бы позвонила, спросила, продается ли такая-то квартира? Действительно ли все по описанию? Соответствуют ли фотографии этому объекту? Посмотрела бы по объявлению, как давно оно продается. Как за это время снижалась или поднималась цена. Позвонила туда, и сказала: «Здравствуйте! Меня зовут Ксения. Меня интересует такая-то квартира. Расспросила бы всю необходимую для себя информацию». И когда начали бы задавать у меня ответные вопросы, я бы сказала, что, да, я планирую приехать через неделю. Я приеду на следующей неделе в Севастополь, для того чтобы выбрать себе квартиру. Я сейчас дистанционно выбираю объекты. Приеду, у меня будет да-три объекта, которые я объеду, посмотрю и сразу же куплю. Еду на следующей неделе, еду с деньгами. Тогда, когда Вы это скажите, к Вам сразу же поменяется отношение на другом конце провода. С ним же можно и поторговаться. Кстати, по поводу торговаться – с этим поаккуратнее. Торговаться нужно на месте. Почему? Потому что, когда Вы позвоните оттуда с номера, например, московского, и будете торговаться – не пройдет. Когда Вы позвоните с местного номера – я здесь, я клиент, у меня есть наличные деньги – по телефону можно скинуть по деньгам, и при личной встрече еще можно скинуть по деньгам. Так будет проще для Вас.
Мы поговорили, выяснили обо всех объектах. Из них мы половину вычеркнули по какой-то причине. Осталась другая половина, которая стоящая, которую хотелось бы купить. Бывает еще такая ситуация – Вы смотрите, мониторите рынок, и раз, появилась квартира, которую хочу, не могу, а еду только через месяц. Но, надо что-то делать. Тут люди начинают покупать билеты, чтобы завтра приехать, либо вести переговоры так, что им скидку не сделают, начинают как-то договариваться с той стороной по телефону. Вот здесь поаккуратнее – не торопитесь! Переговоры можно вести и по телефону, либо, если у Вас есть здесь свой человек – это идеальный вариант для Вас. Это может быть знакомый, родственник, который сходит, посмотрит и скажет, что все действительно так. Либо, можете позвонить мне, я могу сделать тоже самое. Я к тому, если Вам очень понравился объект, не показывайте этого. Свою заинтересованность показывайте, здесь нужно очень грамотно сработать. Надо показывать, что клиент, у меня есть деньги, я заинтересован купить этот объект. Но, я хочу его купить на определенных условиях. И выдвигаете свои условия. Кстати, всегда просите больше, чем хотите получить. Если Вы хотите получить скидку, например, 200 тысяч, просите – 500 тысяч. Потому что, тогда дадут 200 тысяч, если Вы будете просить 200 тысяч, дадут – 100. Это такая определенная фишка, такой лайф-хак, который мне в работе очень помогает. Всегда проси больше, чем хочешь получить.
Что делать дальше? С этим списком мы спокойно приезжаем в Крым. Первое, что мы делаем, мы покупаем местную сим-карту, и делаем доступ себе в интернет. Это те задачи, которыми необходимо заняться в первые два дня. Дальше, мы покупаем газеты по недвижимости, смотрим, что там есть. Теперь начинаем обзванивать. И говорить, что меня интересует квартира, деньги в кармане, давайте смотреть. Вы договариваетесь на просмотры. Допустим, Вам нужно посмотреть 5 квартир. Вы этих 5 квартир можете смотреть в течение недели. Лучше сэкономить свое время. Я бы договорилась на время, удобное для меня. Почему? Потому что, Вы за один-два дня все эти 5 квартир сможете посмотреть. Когда Вам на том конце провода будут говорить, что сегодня не получится, давайте завтра. Вы говорите, что извините, у меня всего два дня, чтобы выбрать квартиру. Поэтому, только сегодня хочу посмотреть ее, и все. Если человек уехал куда-то, то у Вас должно быть второе запланированное время. То есть, я смогу посмотреть либо сегодня в 5 вечера, либо завтра в 10 утра, к примеру. Просмотры намечайте с разницей в полчаса. Этого времени Вам хватит, чтобы встретиться, поговорить, посмотреть квартиру, сесть в машину и поехать смотреть другую квартиру.
Когда приходите на квартиру, обращайте внимание на то, кто Вас встречает. Многие люди гонятся за тем, чтобы квартиру продавал только собственник. Это неправильно, бессмысленно! Объясню, почему? Потому что, представьте, я хочу купить квартиру за три миллиона. Я звоню, а на том конце оказывается риэлтор. А Вы думаете, что через собственника покупать выгоднее. Вам какая разница, если объект стоит три миллиона, его рыночная цена, допустим, три двести. Мы все прекрасно понимаем, что три миллиона – это адекватная, хорошая цена за этот объект. Какая Вам разница, куда они эти деньги поделят. Вам это неважно. Как раз, это ошибка многих людей, когда они пытаются что-то, кого-то обойти, и тратят на это много времени и сил. В нашем случае, надо смотреть только одно – соответствие цена – качество. Если у этого объекта все в порядке с документами, его можно покупать, он нам нравится, и у него красивая цена, зачем пытаться выходить на собственника. Как правило, это заканчивается не очень красиво.
Вы пришли на квартиру. Вас встретили, поздоровались. Пойдемте, посмотрим. Поднимаетесь в квартиру. Как правило, лучше купите себе бахилы сразу, либо обувайте удобную обувь, чтобы ее было удобно снять, одеть. Зашли Вы на квартиру. Если не нравится, нет смысла все разводить, общаться, мы только тратим свое время. Можно сразу сказать: «Спасибо! Мы посмотрели, пойдем дальше». Если квартира нравится, мы с Вами обходим всю квартиру, смотрим. Задаем кучу вопросов. Например, кто управляющая компания? Какие коммунальные платежи за эту квартиру? Шумно, не шумно? Смотрим качество отделки. То есть, именно моменты по самой квартире. Что остается в квартире, что нет?
Что нужно сделать? Первое, выяснить всю информацию. Второе, не показывать того, что тебе квартира очень понравилась. Не надо расставлять мебель в квартире. Этого делать категорически нельзя. Почему? Потому что, Вам продавец не сделает большую скидку.
Походили, посмотрели. Скажите, что квартира Вам нравится, даже очень неплохая, вполне достойный один из вариантов. Не надо говорить о том, что мы смотрим одновременно большое количество квартир. С Вами не будут разговаривать серьезно. Вполне достойный вариант, будем думать, будем обсуждать. Если Вы готовы прямо сейчас вести переговоры по цене, можно это сделать сейчас. Нужно спросить о собственнике, либо с кем конкретно разговаривать о цене. Не должно Вас смущать, что вот стоит собственник и риэлтор рядом. Риэлтор говорит, что вести переговоры по цене нужно с ним. Не надо пытаться вернуться к собственнику, и как-то с ним поговорить. Потому что, это не красиво, не корректно. Скорее всего, они работают по договору продажи, и там есть какие-то штрафные санкции. Это не очень правильно. Хозяйка доверила риэлтору вести переговоры по цене. Риэлтор знает зазоры. С риэлторами иногда бывает легче вести переговоры.
Если у нас есть время и возможность, я беру тайм-аут сутки. Для того чтобы они переспали с этой мыслью, и мы переспали с тем, что живем мы в этой квартире, нравится она нам или нет. Через сутки мы начинаем связываться с той стороной, и начинаем вести переговоры по цене. Выглядит это примерно так. Мы посмотрели несколько квартир, нам из них понравилось две. Вы прямо при встрече, или по телефону говорите той стороне. Какую из них брать, они, в принципе, идентичны, мы решим в течение двух дней, и нам надо выходить на сделку, мы не хотим затягивать. Что это значит? Это простимулирует сторону продавца сильнее подвинуться. Потому что, они прочувствуют, что есть покупатель, но и есть конкурент. Здесь можно выторговать какие-то свои условия.
Вы с ценой договорились, на собственников посмотрели. Что нам нужно делать в этот момент? Нам нужно запрашивать документы. Вы говорите, чтобы они прислали Вам копию документов, либо оригиналы документов. Каким-то образом, по ситуации, Вам нужно будет эти документы достать. Желательно, изъять. Такой вариант, что придите к нам, посмотрите документы на месте – не очень правильный вариант. Скорее всего, Вы в документах не разбираетесь, бумажки Вам подсунут и скажут, что все нормально. Далеко не факт, что там все нормально.
Поэтому, делаем, таким образом, берем пакет в электронном виде, либо делаете фотографии на месте. Причем, просите выслать все, что у них есть по квартире, а не то, что они говорят, что этих документов достаточно для перехода права. Я, конечно, понимаю, что достаточно для перехода права, но мне как-то хочется всю историю квартиры посмотреть. Берете пакет документов, и здесь Вам нужно сделать несколько вещей. Либо найти грамотного юриста, желательно, не местного. Если человек приехал с материка, и там он занимался этой деятельностью – да, а если юрист местный – не стоит. Все-таки, у нас не так много времени было, чтобы они переквалифицировались, и на сегодняшний день знаю многих местных юристов, честно говоря, у них очень слабенькое понимание. Поэтому, либо мы отправляем документы на материк, своим знакомым юристам, либо мы здесь кого-то находим. Либо риэлтора, которого знаете, и отдаете все ему на перепроверку. Можете мне это все отдать. Есть самый крайний вариант, мы с Вами берем пачку документов, распечатываем и идем к нотариусу. И все выясняем у нотариуса. Само собой, долго он с Вами разговаривать не будет, но проконсультирует. С нотариусом хорошо, но есть моменты, которые он не проверяет. Это тоже надо учесть.
Вы проверили документы, та сторона Вас ждет, по цене договорились. В данный момент Вы можете заключать предварительный договор купли-продажи. Что это значит? Это договор задатка, договор аванс. Можно его просто назвать договор купли-продажи. Там есть несколько условий.
Как это выглядит вообще? Есть продавец, есть покупатель. Они встречаются в определенное время. Продавец с собой берет все документы на объект оригиналы, свой паспорт, и если нужно, какие-то дополнительные бумаги. Вы, как покупатель приходите, возможно, берете с собой квалифицированного специалиста. Садитесь, еще раз все смотрите, читаете предварительный договор купли-продажи, договор задатка, в котором Вы фиксируете определенные условия. Первое, это цена. Это очень важно, чтобы завтра продавцу не захотелось продать на 300 тысяч дороже, например. Вы фиксируете сроки, в течение которых нужно выйти на договор купли-продажи. Если мы не зафиксируем сроки, то они могут его заключить чуть ли не через год. Поэтому, нам надо четко знать сроки, в которые мы выходим на сделку. Как правило, это неделя, дней десять. Этого времени хватит на проверку документов, этого времени хватит для того чтобы Вам собрать денежные средства в одну кучку. Еще в предварительном договоре нужно обязательно указать все, о чем договариваются стороны. Например, когда они выедут? Когда они выпишут? Что оставят? Каким образом будут передаваться денежные средства? Какую сумму сейчас Вы отдаете? Как правило, сумма задатка составляет 100 тысяч.
Вы сели, этот договор прочитали, еще раз все цифры сверим, паспорта проверим. Все условия прописали, все договорились, и только в этот момент мы подписываем. Покупатель подписывает в договоре, ставит свое ФИО, что он покупает. Продавец пишет немножко иначе. Продавец пишет, что сумму в размере 100 тысяч рублей я получил полностью, ФИО и подпись.
Дальше у нас получается тайм-аут эти десять дней. Что Вам нужно сделать? Перепроверить документы всеми возможными способами, проверить человека, который продает. Собрать все деньги в одну кучку. Почему мы делаем через нотариуса? Потому что, нотариус сам уносит документы на регистрацию. Весь этот процесс – Вы встретились у нотариуса, там передали деньги окончательно, подписали договор купли-продажи, сдали документы нотариусу, и сама регистрация может занимать от суток до недели, в зависимости от их загруженности и их системы.
Если мы с Вами попали в МФЦ в живую очередь, можно в 4 утра приехать туда, занять очередь. Конечно, есть надежда, что Вы пройдете. Если сдавать документы в МФЦ, то они их выдают через месяц-полтора, еще и делают ошибки. Поэтому, лучше переплатить 15-25 тысяч за сделку у нотариуса, при этом сэкономить кучу времени и нервов.
После этого Вы получаете ключ. В течение недели Вам звонит нотариус и приглашает прийти и забрать документы. Вот Вы и счастливый правообладатель новой квартиры.
В конце я хотела подвести резюме. Если Вы коммуникабельны, контактны, умеете хорошо торговаться и разбираетесь в рынке недвижимости – вопросов нет. Второй момент – это юридическая проверка сделки. Конечно, здесь нужно быть аккуратным. Я бы наняла специалиста этой сферы. Потому что, проверять много, проверять нужно.
Если Вам нужен специалист, который все это сделает за Вас в лучшем виде, с дополнительными бонусами и своими знаниями, Вы можете позвонить мне, и мы обязательно договоримся.