– Добрый день, друзья! С вами Ксения Шварц, и наш замечательный друг, адвокат Александр Пурас. На сегодняшний день нас интересует новострой. Не для кого, наверное, не секрет, что вкладываться на этап5е строительства гораздо дешевле, нежели уже вкладывать деньги в готовое жилье. Если застройщик известный, можно ли верить его словам, безопасно ли? Какие у нас есть риски при покупке новостроя?

– Действительно, какой бы ни был уровень известности застройщика, возможны определенные риски, и дальнейшие негативные последствия от ваших положений. Начнем с тех нюансов, которые существуют в Севастополе. Те крупные застройщики, которые работают на рынке, они работают еще со времен Украины. Многие объекты, которые возводятся и сдаются в эксплуатацию сейчас, они начинали строить еще во времена Украины. Соответственно, вся документация изготавливалась, утверждалась и согласовывалась еще до момента вхождения Крыма в состав РФ. После того, как Крым и Севастополь вернулись в РФ, возникли определенные сложности всех застройщиков. Поэтому, на этапе 2014-2015 года действовал мораторий на строительство подобных объектов. Строительство крупных многоэтажных объектов было заморожено. Как только данная процедура ими была пройдена, строительство возобновилось с новыми силами, и те документы, которые имеют некоторые застройщики на те объекты, которые они продают на данном этапе, они, к сожалению, не в полной мере соответствуют требованиям законодательства РФ. Это документы на земельный участок, а также проектная документация, разрешение на строительство, технические условия на подсоединение к сетям коммуникации. Они могут быть неактуальными по срокам их действия. Так как, все эти документы являются срочными. Кроме того, документы, которые выдавались при Украине, не всегда признаются государственными органами РФ. Поэтому, приобретая недвижимость в крупных объектах строящихся, необходимо потребовать у менеджера, у уполномоченного строительной компании, который будет заключать договор, все документы, относительно строительства данного объекта.

– То есть, имя застройщика, то время, которое он работает на рынке, это еще ни о чем не говорит. Во-первых, надо проверить, как у застройщика идут дела, все ли у него в порядке, нет ли судебных исков, и так далее. Во-вторых, если застройщик адекватный, надо проверить еще площадку, на которой он строит, да?

– Безусловно. С этого и нужно начинать. Потому что, покупатель изначально может влюбиться в объект глазами, ему все понравится. В любом случае, всегда начинайте с проверки документов, а уже затем влюбляйтесь в объект.

– Александр, а какие риски могут быть, когда я вкладываюсь в новострой?

– С целью гарантии со стороны государства по отношению к лицам, которые инвестируют в строительство, были приняты ряд нормативных документов, законом, подзаконных актов, которые регламентируют деятельность застройщика в части страхования своей ответственности. С целью гарантии того, что дольщик, вложив свои денежные средства, если на выходе не увидит свою квартиру, то хотя бы получит вложенные денежные средства. Введение данного закона в действие не совсем понравилось застройщикам. Потому что, оно несколько внесло финансовое бремя в деятельность. Кроме того, те строительные площадки, которые были начаты ранее, застройщики пытаются не совсем правомерными способами вывести из-под действия этого федерального закона. Это производится достаточно просто. Потенциальному покупателю предлагается заключить договор долевого участия в строительстве е сегодняшней датой, а задним числом. То есть, до момента вступления в действие данного федерального закона.

Какие риски? Соответственно, те гарантии, которые предусматривает этот федеральный закон защиты прав дольщиков, на вас уже распространяться не будет. Деньги вы застройщику передали. С большой долей вероятности вы свою квартиру получите, но переживания и бессонные ночи у вас будут. Потому что, какой бы ни был именитый застройщик, какие-то форс-мажорные и иные обстоятельства никто не отменял.

– Стал бы ты вкладываться в новострой?

– Да, проверив все документы, репутацию застройщика, переговорив с руководством компании. Это, действительно, выгодно с точки зрения финансовых вложений. Я рекомендую людям, которые рассматривают такой вариант покупки, идти этим путем.

– Хорошо. Только проверять это все надо тщательно.

– Да.

– У нас тут очень много домов, которые уже построены, но сдаться никак не могут. Решается этот вопрос у нас в городе как-то?

– Насколько мне известно, правительство города Севастополь этот вопрос решить пытается. Однако, к сожалению, на данный момент, серьезных сдвигов в этом направлении нет. Таких объектов очень много. На мой взгляд, проблема их ввода в эксплуатацию, решается достаточно не сложно. Застройщику нужно просто перевести земельный участок, на котором построен данный объект в иную категорию, которая предусмотрена  законом. А сама эта процедура, к сожалению, в городе Севастополе надлежащим образом не отработана, не согласована и не поставлена на те рельсы, на которых она должна стоять. На континенте этот вопрос решается достаточно не сложно, у нас, к сожалению, пока такого механизма действующего, нет.

– Допустим, я нашла какую-то квартиру, которая стоит в два раза дешевле рыночной стоимости. В доме, который уже готов, но не сдан по какой-то причине. Но, сделки купли-продажи производятся, да?

– Нет.

– Нет?

– Потому что, человеку нечего продавать. Данный объект недвижимости не зарегистрирован, он не является собственником.

– А переписать долекву?

– Да, перезаключение договора долевого участия.

– То есть, возможно, все-таки.

– Да, но это не купля-продажа.

– Допустим, дольщик захочет поменяться. Я захочу вступить в эту долевку. Есть ли смысл покупать, или не стоит? Квартира в два раза дешевле. Возможно, эту процедуру наладят лет через пять.

– Здесь существует очень большая доля риска. Опять же, к великому сожалению для всего строительного бизнеса города Севастополя, у нас был один, достаточно громкий инцидент. Когда уже, по сути, готовый жилой дом, на улице Капитанской, в центре города, был взорван. По решению суда его было решено снести. Соответственно, говорить о том, что готовый жилой дом является гарантией того, что его рано или поздно узаконят, я бы не стал. Поэтому, заплатив в два раза дешевле, вы либо сорвете джек-пот, либо останетесь без ничего.

– Риски – 50 на 50?

– Да.

– У нас же в Севастополе лунно-сейсмическая активность. Часто ли здесь бывают землетрясения? Как с этажностью, повлияло ли это на новостройки?

– Да, Крым и Севастополь находятся в зоне повышенного уровня сейсмической активности. Землетрясения случаются, но той магнитуды, которая человеком не воспринимается на физическом уровне. Последнее землетрясение, которое повлекло за собой какие-то жертвы, разрушения, случилось в Крыму около ста лет назад. Однако, это отложило свое отпечаток на тех новых правилах строительных, которые применяются в Крыму и городе Севастополь. При разработке проектной документации, при строительстве объектов недвижимости, используется повышенный коэффициент сейма-опасности. То есть, закладываются более мощные технические конструкции, иные марки бетона, арматуры. Говоря простым языком, с технической точки зрения строения прочнее, чем на континенте.

– Вопрос такой. У нас же сейчас ограничения до 8-ми этажей. Да? По новострою ввели.

– Ограничения существуют. Все зависит от того, что отражено в проектной документации и в разрешении на строительство.

– Не будут ли сносить 12-ти, 16-ти этажные дома?

– Нет. Те объекты, которые введены в эксплуатацию и право собственности, которые зарегистрированы, никто уже сносить не будет.

– Застройщики все равно строят по-разному. Часто ли бывает такое, что нормы не соблюдаются, качество строительства «хромает». Как это можно проверить?

– К сожалению, не все застройщики являются в полной мере добросовестными. С целью экономии денежных средств, вносит какие-то некорректные изменения в  ходе строительства, что влияет на качество. Кроме того, те объекты, которые строятся в городе Севастополе, опять же, я беру во внимание бюджетного целевого сегмента, они оставляют желать лучшего, как по качеству, так и по расположению, по планировке. Тут нужно понимать, что, чем дешевле квадратный метр, тем меньше стоит надеяться на качество. При приобретении данного объекта, в тот момент, когда вы будете подписывать акт приема-передачи этого помещения, необходимо воспользоваться помощью профессионала, эксперта в строительной области, который за небольшие денежные средства сможет провести исследования того объекта, который вы приобретаете. Потому что, приняв объект, подписав этот акт, все дальнейшие риски сводятся на нас. Если эксперт найдет серьезные нарушения, вы сможете это оформить в виде соответствующего экспертного исследования, предъявить его застройщику и потребовать либо устранение этих недостатков, либо уменьшение стоимости. Хотя бы у вас будет повод для переговоров. Потому что, просто ваши голословные претензии, никем восприниматься не будет. Любя претензия должна быть подтверждена каким-то заключением специалиста.

– Очень интересно и информативно. Я думаю, что наши подписчики с сегодняшнего дня, вкладываясь в новое жилье, будут понимать, что нужно запрашивать, смотреть, на что стоит обратить внимание при покупке новостроя. Твои знания нам всем в этом помогут.