– Добрый день, друзья! С вами Ксения Шварц. Сегодня у нас в гостях мой друг юрист Тарас. У него своя юридическая компания. Он является в ней директором. Тарас ведет множество дел по вопросам, связанными с недвижимостью. Буквально недавно, мы с Тарасом говорили о новых изменениях, о том, что сейчас происходит на рынке по земле, домам. И хотели как раз вместе с вами обсудить интересные новые нюансы. Возможно, это вам поможет. Привет, Тарас!

– Здравствуй!

– Спасибо огромное, что зашел к нам в гости. Я тебя немножко помучаю вопросами, которые постоянно нам задают наши подписчики. Расскажи, пожалуйста, как земля, дома в Севастополе, много ли юридических нюансов? Много ли с этим проблем? Стоит ли вообще землю здесь покупать? Какие основные аспекты при покупке земли можно столкнуться с этими объектами? Мы с тобой знаем, что у нас усложнилась процедура ввода в эксплуатацию жилых домов по упращенке, да. Что это значит? Раньше это можно было сделать легко, а сейчас есть определенные сложности и нюансы. Как сейчас зарегистрировать дом? Стоит ли это делать, срочно бежать, или нет?

– Начну с первого вопроса, касательно земли в Севастополе. Особенность в Севастополе заключается в том, что раньше мы были территорией Украины. Соответственно, здесь действовали законы Украины, в которых не было столь соблюдения целевого использования земельных участков, которые уже были переданы в частную собственность. Из множества других нюансов. Переходя уже в Россию, многие поняли о том, что необходимо приводить документы в порядок, что срок приведения документов в порядок ограничен во времени. То, что люди годами могли держать у себя на руках, допустим, решение сессии на разработку документации землеустроительной, и получить эту землю хоть через 10-20 лет, сейчас этого всего нет. Срок по этому основанию ограничен 1 января 2019 года не более того, когда люди еще могут привести в соответствие те украинские документы, которые у них были.

– То есть, в реальности, если у меня украинские документы на руках…

– Не совсем, не все документы. Мы говорим именно о решений сессий. То есть, тогда люди получили первое решение сессии, кода им необходимо было разработать определенный пакет документации, а потом обратиться с тем, чтобы им эту землю передали в собственность. Это они могли делать в Украине годами. Многие этим всем не занимались. А, когда мы перешли в Россию, то, соответственно, конституционный закон, который был принятен в Севастополе, Республике Крым, в своей 12 статье прописал о том, что особенности регулирования земельных отношений на территории Республики Крым и города Севастополя, могут устанавливаться местными законами. Такой закон был принят у нас в Севастополе 46 ЗС, это Закон Севастополя «Об особенностях регулирования земельных отношениях на территории города Севастополя». В котором было прописано в 12 статье, что те, кто не успел оформить земельные участки в собственность, выданными решениями сессий на Украине, они могут продолжить это оформление до 1 января 2019 года. Если мы говорим о Республике Крым, то сейчас они это хотят продлить до 2020 года. У нас пока не идет речь об этом продлении. То есть, у нас срок этим всем ограничен.

– Если у меня есть участок, и у меня решение сессии в сновании документов, то мне надо бежать сейчас и до оформляться.

– Да, потому что процедура длительная. И нужно хотя бы в этот период времени попасть туда. Потому что, мы говорим о том, что, даже если есть решение сессии, в котором написано, что передать, допустим, тебе 10 соток земли под индивидуальное жилое строительство. В момент, когда ты будешь обращаться в департамент имущественно-жилищных отношений для согласования схемы расположения участка – это первый этап для этого всего, тебе могут отказать. По причине того, что твоя граница может быть изменена другими участками, которые люди уже ранее поставили на кадастровый учет, получили право собственности.

– Надо сделать быстрее соседа.

– В том то и дело. Потому что, очень часто бывает такое, когда у тебя 10 соток превращаются в 7 соток. И тебе каждый раз приходит отказ. Если тебе пришел отказ, то уже процедура упущена. То есть, хотя бы нужно пройти вот этот первый этап согласования схемы расположения земельного участка. Вот, если его пройти, то в дальнейшем уже никаких проблем не будет. То есть, мы говорим о том, что у нас сейчас еще много отказов идет еще со стороны архитектуры, связанные с тем, с новым Генпланом, хоть он и не утвержден, все равно не часто на него ссылаются. Многие у нас участки в Севастополе, которые сейчас находятся в ИЖС, были определены как парковая зона. И даже, если у людей есть право собственности на эти участки, хоть российское, хоть украинское, но не возведено никакого строения, они потом в дальнейшем не получат разрешения на строительство на этих участках. Допустим, это Стрелецкая Балка. Часть Стрелецкой Балки вошла в парковую зону озеленения. Плюс, мы говорим о том, что в Севастополе есть особенности, связанные с историко-культурными территориями. То есть, где находились земли поселения. Это та же Стрелецкая Балка. Часть Стрелецкой Балки входит в историко-культурную зону, на которой строиться нельзя. То есть, у человека может быть право собственности, но пятно застройки очень маленькое на этом участке. Он не может построить строение такое, какое он хочет и в том месте, где он хочет. Для этого необходимо, для приобретения участка, мой совет, заказывать генеральный план застройки участка, в котором будет указано какое строение можно возводить, какой площади, и какое пятно застройки именно по отношению к участку. Соответственно, если на земле есть какие-то сервитуты, то будет указано эти сервитуты. Допустим, приобретая участок себе, когда я искал, у меня были такие, что очень красивый участок, хороший вид, ровно, мне он нравился. Я получал ГПЗУ, которое надо ждать 20 дней. Я увидел, что у меня сервитут через весь участок проходит, это канализация, вода, а по боковой линии – это линия электропередач. А на новом ГПЗУ еще часть участка, это красная линия дорог. То есть, участок вообще не имеет никакой коммерческой… Вообще ничего.

Земли населенных пунктов подразумеваются на ИЖС, индивидуальное дачное строительство и садовые участки. В Севастополе очень много садовых участков и дачных участков. В связи с этим, у нас и была актуальная дачная амнистия. У нас люди задумываются о том, все ли в порядке с документами только тогда, когда пытаются продать этот земельный участок. И начинается непонятная система, куда обращаться и какие документы делать. И что происходит с землей и строениями на этой земле. Поэтому, у нас очень много садовых участков, на которых строение просто не имеет никакой права собственности. Процедура, по которой можно эти строения ввести эксплуатацию, зарегистрировать право собственности, она все время меняется, усложняется и ограничена в сроке.

– То есть, раньше было проще, чем сейчас?

– Раньше было намного проще. Можно было подать просто декларацию вместе с заявлением, и этого было абсолютно достаточно, для того чтобы орган в двухнедельный срок вынес решение, задекларировать этот дом по декларации, или нет. Многие люди это использовали с тем, чтобы уменьшить налоговую базу на имущество. Они изначально недостоверно указывали площадь этого строения, для того чтобы ее уменьшили.

– Зачем?

– Для того чтобы была площадь меньше. Соответственно, если буду какие-то имущественные налоги, они же будут начисляться этой площади. Поэтому, им без разницы, сколько там по документам квадратов. На тот момент они не думают продавать, им там просто хочется жить, отдыхать.

Если мы говорим о ИЖС, то тут все понятно. Это для размещения жилого строения, для обустроения зеленой зоны, всего, чего угодно, связанного с обслуживанием этого дома. Если мы говорим о дачных участках, то в первую очередь подразумевается как строение для отдыха. Дачные дома изначально можно строить для того чтобы прописываться, получать адрес. Будут ли там какие-то сельскохозяйственные культуры, деревья, это уже неважно. Это не влияет на целевое использование этого участка. Если отталкиваться от назначения, то, кажется, что должны быть какие-то деревья, что-то еще. Нет, на самом деле, важно, чтобы было это строение, чтобы его использовать по целевому назначению. Тут нет никаких проблем.

Проблема существует с садовыми участками. Потому что, они предназначены для выращивания сельскохозяйственных культур, деревьев. Соответственно, по общему принципу, на садовом участке может размещаться только хозяйственная постройка, нежилая. Сейчас у нас существует уникальная процедура, ограниченная по времени. Можно не просто зарегистрировать этот дом как садовый, а зарегистрировать его со статусом жилое строение. Что в дальнейшем позволяет обратиться в архитектуру за получением справки о том, что этот дом пригоден для проживания. После получения этой справки регистрация дома как жилого строения. В этом доме возможно прописываться, проводить все необходимые коммуникации. Это довольно-таки интересная процедура, которая позволяет в полной мере использовать построенный дом. Но, здесь тоже необходимо какое-то соблюдение минимальных норм. Это связано с тем, что к дому должны быть подведены хоть какие-то коммуникации. Это не должно быть строение 15-20 квадратов. Это должно быть строение, отвечающее минимальным нормам для проживания, минимальными коммуникациями, более-менее соответствующее градостроительным нормам. Это значит, что должны быть соблюдены отступы от границы участка. При соблюдении этих первичных нюансов, можно уже заниматься собиранием пакета документов, подачи в необходимые инстанции и получения регистрационных документов уже на дом, как на жилое строение.

– Часто бывает такое. Мы с покупателями ездим, выбираем дома на земельных участка. Бывает такое, что собственник говорит о том, что на землю у меня документы есть, а на дом нет ничего. Можно ли сейчас такое покупать? Есть ли риски? Что надо смотреть в таком случае? Либо отказаться от этого и найти другой вариант, где зарегистрировано и то, и другое?

– В любом случае, приобретая объект недвижимости, лучше, когда все в порядке с документами. Конечно, лучше соглашаться на этот вариант. Но, мы говорим о том, что если нет соответствующих документов, то рыночная цена ниже, и покупателю интересней покупать такой участок. В случае если приобретать такие строения, необходимо тоже изучить минимальный пакет документов, которые связаны с земельным участком, градостроительный план застройки земельного участка. Потому что, возможно, этого строения не должно быть вообще в том месте, в котором оно уже находится.

– Даже так.

– Да, по большому счету, у нас есть право как на ИЖС, так и на дачную или садовую зарегистрировать  дом сейчас без получения разрешений на строительство и всех остальных необходимых документов, по декларации. В случае если это дачный или садовый, для этого необходимо технический план на здание, необходимо составить заявление, декларацию, оплатить госпошлину, предоставить правоустанавливающие документы на дом, и тогда возможна регистрация. В случае если это ИЖС, то сейчас с августа месяца вступил 340 ФЗ «Об изменении градостроительных домов», которое немного изменило эту процедуру. Это связано с тем, что такой объект ИЖС должен соответствовать градостроительным нормам. Как это будет проверяться, сейчас только разрабатывается механизм взаимодействия между Рос реестром и органом, который будет давать заключение о том, что это строение соответствует. В теории это будет выглядеть, что человек, ответственный за регистрацию такого дома будет обращаться в определенное отделение архитектуры, с предоставлением пакета документов. Если архитектуре достаточно этого пакета документов, они говорят, что это соответствует градостроительным нормам. Если необходима проверка, выезд на место, выезжают на место, рассматривают. Выезд на место возможен даже после архитектуры, перед подачей декларации, если возникнет вопрос о том, есть ли признаки гостиницы. Если они на месте увидят эти признаки, то они откажут в регистрации этого строения.

– Гостиницы троятся именно на ИДС. Понятно, что там цена неплохая, и море рядом, и 4 сотки земли, все хорошо. Можно ли покупать сейчас такие объекты, или нет?

– Я бы не стал покупать. Потому что, мы говорим о том, что идет речь о нецелевом использовании земельного участка.

– У покупателя могут возникнуть проблемы в дальнейшем?

– Да. Это в Украине особо никто не проверял все эти земли. Сейчас идет массовая проверка целевого использования земельных участков, как коммерческих, так и частных. Ко мне очень много обращались клиентов, которые ввели такие строения, не как гостиницы, а в три этажа дома, которые потом продают по долям. Это не целевое использование. Это огромные риски. В этом году идут массовые проверки.

– Что будет с покупателями, которых угораздило купить похожее строение, либо долю? Есть ли какое-то возмещение?

 -Здесь возмещения от государства никакого быть не может. Потому что, мы говорим о нарушении. Единственное возмещение, которое может быть, это предъявить иск тому, у кого это покупалось.

– Незнание закона не освобождает от ответственности.

– Но, выигранное дело, это еще не гарант того, что отдадут деньги. Потому что, взыскание денег может длиться годами, если у человека официально нет никакого имущества, официального заработка. Приобретение таких строений, квартир – это всегда риск.

– Как усложнилась дачная амнистия?

– Касательно дачной амнистии, она фактически никак не изменилась этим летом, когда ввелся 340 ФЗ. Просто, когда он ввелся, там было понятие «жилое» и рос реестр задумался о том, к чему относится это «жилое». Они не знали, что с этим делать. На данном этапе, наш реестр увидел, что эти изменения касаются только ИЖС. Дачной амнистии они не касаются. Последние изменения, которые были внесены в дачную амнистию, как они касались того, что недостаточно изменения с подачи декларации, необходимо еще предоставление технического плана здания. Других изменений нет. Сегодня это так, но, завтра это может поменяться. Поэтому, регистрацию строения, земли, недвижимости, не нужно откладывать в долгий ящик, потому что, пока мы еще в льготном периоде. У нас нет тех ограничений, которые есть для всей России.

Еще такая ситуация. Люди, которые получили решение сессии на несколько видов участков, которая при Украине была возможна. Тут пришла Россия, которая дала им право закончить оформление этих участков. Они это оформление закончили. Прошло несколько лет, и к ним приходит письмо их департамента земельных отношений. О том, что провели проверку на соответствие принципа однократности определенного земельного кодекса и выявили, что вы поступили недобросовестно. Потому что, вы два раза к нам заявили за землей. И не придумали ничего лучше, как заявить иски об устранении этого имущества. И поступили правильно. Они взяли и заявили в Минэкономразвитие запрос о том, относится ли этот принцип однократности к статье 12 Закона Севастополя 46 ЗС. На что департамент ответил – не относится принцип однократности.

– То есть, можно жить пока спокойно, если у меня 10 участков.

– На самом деле, нет еще ни одного решения суда по этому поводу. Какая станет позиция судов, еще неизвестно.

– Хорошо. В связи с этим вопрос. Вот, у меня 10 участков, не понятно, что происходит. У меня паника. Я понимаю, что завтра их у меня могут отобрать. Я начинаю продавать. Покупатель, который купит этот участок, рискует?

– В любом случае, они будут. Принцип однократности, мы сейчас о нем говорим, если земельные участки были оформлены в России, после перехода. Если человек оформил 6 участков в Украине, допустим, и седьмой оформил в России, это не нарушение принципа однократности. Мы говорим именно тогда, когда люди обратились с оформление этого права собственности не просто для того чтобы подтвердить документы на право собственности, а когда обращаются с тем, чтобы передать в право собственности какой-либо земельный участок, с тем или иным целевым назначением. Тогда мы говорим о том, что существует принцип однократности, который необходимо было соблюсти. И то, я считаю, что к этим отношениям он не применим. Потому что, как и статья 12ЗС говорит следующим образом «Завершение оформления прав на земельные участки». То есть, мы не говорим о передаче, звучит все как завершение оформление прав на земельные участки.

В любом случае если правительство усматривает нарушение этого принципа, оно вправе заявить иск. В случае если это будет продано уже другому человеку, они изначально это увидят в реестре при запросе, или же они, если не увидят в реестре и заявят иск тому, кому передали этот участок. Он заявит в суде, что он уже не является собственником. Ему необходимо уже будет заявлять уже встречный иск о том, чтобы признать его добросовестным приобретателем.

– Как проверить это?

– На самом деле, это практически невозможно сделать, сколько у тебя участков. Здесь не много, нарушений таких принципов однократности было около 87 человек (участков) на весь Севастополь. Исков заявлено еще меньше. Я думаю, что и они задумываются, они еще не знают, как правильно реагировать на это. Я надеюсь, что правосудие восторжествует в этом плане, и не будет здесь нарушения этого принципа однократности. 

– Спасибо тебе огромное, Тарас. Много ты мне сегодня интересного рассказал. Напугал, честно говоря. Потому что, мне и так кажется, что мы проверяем все, что можно, но все равно есть определенные нюансы.

– Земельный участок всегда сложнее проверять, чем любой объект недвижимости. Если поступать правильно, для того чтобы проверить земельный участок, нужно полтора месяца где-то.

– С нами был Тарас, директор юридической компании. Будьте с нами, и будьте в курсе того, что здесь происходит. Удачной вам покупки недвижимости.