– Добрый день, друзья! С вами Ксения Шварц и наш юрист Тарас. Мы сегодня зашли к Тарасу в гости для того чтобы приоткрыть завесу тайны. Какую? Я вам сейчас расскажу. Очень часто люди спрашивают, какие документы смотреть, какие документы должны быть у продавца, который продает квартиру, землю или участок с домом? Сейчас Тарас нам попробует простым русским языком объяснить, какой пакет документов должен быть у продавца, чтобы вы, как покупатель, могли спокойно запросить недостающие варианты. Либо, сориентироваться, что вам нужно будет.

– Здравствуйте! В чем суть момента, если начинать с квартиры. В любом случае, это правоустанавливающий документ. Это документ, который подтверждает право собственности. Желательно, чтобы этот документ уже был зарегистрирован в России. Потому что, это позволит нам сделать выписку из реестра, который покажет нам, есть ли на данной квартире обременение, аресты и тому подобное.

– У нас должен быть правоустанавливающий документ. Таким образом, этот человек приобрел этот объект недвижимости.

– Совершенно верно.

– На Украине, какие документы это были?

– Договор дарения, свидетельство о праве собственности, договор купли-продажи.

– Госакт?

– Госакт на квартиру – нет. Если это была приватизированная квартира, то выдавалось свидетельство о праве собственности. Просто, основанием была приватизация. Еще мы должны говорить о том, если это свидетельство о праве собственности и любой договор купли-продажи, то при Украине делалась на нем отметка БТИ о том, что этот договор зарегистрирован.

– Раньше договор купли-продажи регистрировал БТИ.

– Любой документ о праве собственности регистрировался в БТИ. И была такая бумажка, на которой было написано, что регистрационная надпись такая-то, в регистрационной книге номер такой-то, внесена запись о том, что этот объект закреплен за определенным субъектом. То бишь, часто возникают такие вопросы, когда люди получают свидетельство о праве собственности –  получали при Украине, и дальше не обращались в БТИ. Допустим, возникает наследственное дело. Человек хочет унаследовать это имущество за кем-то из своих родных, а нотариус отказывает в выдаче этого наследства по той простой причине, что это ненадлежащий правоустанавливающий документ. Точнее, он не до конца оформленный. И единственным способом для того чтобы его унаследовать, является обращение в суд. Соответственно, и здесь, чтобы не было никаких проблем, нужно, если это у человека исключительно украинские документы, то значит, чтобы была вот эта отметка БТИ в регистрации.

– Хорошо. Еще раз на понимание. Первое, что нам нужно, правоустанавливающий документ. Так же, как и в России могли квартиру купить, подарить, приватизировать. Когда я беру этот документ, мне надо обязательно посмотреть, есть ли отметка БТИ. Правильно?

– Да, если это украинский документ. Если он нам уже предоставляет российский документ, так как свидетельство о праве собственности сейчас нет, как такового, и в большинстве, кто перерегистрирован, он получает просто выписку.

– Можно предоставить выписку?

– Да, можно предоставить выписку. Но, в выписке обязательно должно было быть указано основание, на основании которого эта выписка оформлена, право собственности зарегистрировано. Опять-таки, если там написан договор купли-продажи, то значит попросить еще у продавца договор купли-продажи. Допустим, тот документ, который указан в выписке. С ним нужно ознакомиться в любом случае. Потому что, он нам тоже может показать некоторые моменты, как это все оформлялось.

– Допустим, у продавца украинские документы. Мы заказываем выписку российскую. Мы увидим в этой графе документ основание, то, что там было, или не увидим?

– Нет. Вопрос в чем. Если у него на руках только украинские документы, то в российской выписке мы ничего не увидим.

– Все, разобрались.

– Поэтому, в любом случае, я рекомендую, если приобретается дом, земельный участок или квартира, если говорить о первом этапе – правоустанавливающий документ, он касается всех объектов недвижимости. Если там есть украинские документы, я их рекомендую всегда зарегистрировать, и только потом делать сделку.

– Хорошо. Пока мы далеко не ушли. Правоустанавливающие документы на землю и на дом. Что может быть, если украинские документы?

– То же самое, только еще добавляется госакт на землю.

– На землю отдельно выдается определенный госакт.

– Мог быть госакт. Это, если человек изначально получал первый раз его, именно себе. Если это была сделка, то же самое, договор дарения, договор купли-продажи.

– А госакт получается, это что-то типа приватизации, да?

– Это что-то типа приватизации, да. Когда человек приватизировал земельный участок, покупал его в государстве, то есть, переход права собственности от муниципальной государственной власти в частную собственность, он оформлялся таким государственным актом на землю.

– Хорошо. Следующий документ, который мне потребуется при покупке.

– Если это квартира, то нам посмотреть, приобретался ли этот объект в браке, состоит ли в браке сейчас продавец, приобретал ли он ее в браке. Для того чтобы это не было совместно нажитым имуществом. Даже через 10 лет после того, как супруги развелись, есть варианты, при которых можно заявить иск о том, что это имущество совместно нажитое. Соответственно, признать недействительным это договор купли-продажи, и вернуть его обратно в ту совместную собственность, в которой оно было. Конечно же, у продавца возникают обязанности вернуть денежные средства.

– Хорошо. Второе – мне надо спросить у продавца, находится он в браке или нет.

– И находился ли он на тот момент, когда приобретал квартиру.

– Дальше я запрашиваю подтверждающие документы об этом, либо свидетельство о браке, либо брачный договор, либо паспорт, в котором будет стоять штамп о разводе.

– Либо о том, что брак зарегистрирован.

– Да. Либо свидетельство о смерти супруга. Хорошо. Мы поняли, в браке он или нет. Если будет в браке, значит, согласие от супруга обязательно надо будет делать нотариально. Если эта квартира была приватизирована, то нужно еще разобраться в том, кто был прописан на момент приватизации в этой квартире. Потому что, возможно, нарушены чьи-то права на приватизацию.

– С приватизацией понятно. Что еще нужно знать обычному человеку, который в недвижимости не особо разбирается, но хочет купить объект самостоятельно. Какой еще документ он должен запросить у продавца?

– Попросить выписку на свежую дату о том, кто прописан в этой квартире.

– А где получить эту выписку?

– В паспортном столе. Но, у каждого района по-разному. Допустим, центральные улицы – это Большая морская, 48 – Единый информационный расчетный центр. Он предоставляет справки.

– Кадастровый паспорт на объект?

– Технический паспорт посмотреть и проверить, соответствует ли квартира техническому паспорту.

– Был ли при Украине технический паспорт?

– Да.

– Кадастровый?

– Кадастрового нет было. Это уже в России. Но, если мы говорим о том, что у нас есть выписка, в любом случае, там есть кадастровый номер. Поэтому, значит, 100% объект закадастрин. Если мы говорим о том, что это украинские документы, я рекомендую, перевести их в российское законодательное поле. И там то же самое будет – постановка на кадастровый учет и регистрация неучтенного объекта.

– То есть, у продавца может быть технический паспорт.

– Он должен быть.

– Если у продавца нет технического паспорта, то, что ему делать?

– Он может запросить его в БТИ.

– Он нам нужен при покупке.

– Для чего это нужно? Чтобы изначально изучить, соответствует ли техническому паспорту то, как выглядит помещение. Иногда бывает перепланировка.

– Если там перепланировка уже осуществлена, то человек должен понимать, что, скорее всего, ее не узаконят, если это дома 50-60-х годов постройки.

– Что еще нужно покупателю запросить у продавца?

– В принципе, этих всех документов достаточно для того чтобы их изучать, и делать дальнейшую проверку этого имущества. Дальше уже все делается без продавца. У него необходимо запросить такие документы: его паспорт, правоустанавливающие документы, российские, если есть выписка и кадастровый паспорт, технический паспорт, нахождение в браке в период приобретения квартиры и на данный момент. Выписку о том, кто является зарегистрированным по этому жилому помещению. Этого достаточно, чтобы делать хоть какой-то анализ этой квартиры. Если, изучив эти документы, никаких вопросов не возникает, не будет никакой необходимости поднимать еще дополнительные документы.

– Хочу купить квартиру, продавец – гражданин Украины. На квартиру у него украинские документы. Может ли он продать, не возникнет ли у нас сложностей? Можем ли в данном случае, осуществить переход права при наличии необходимых документов украинского образца?

– Он может продать как гражданин Украины, гражданин другого государства. У него возникают только определенные моменты, связанные с тем, что ставки налогообложения. Но, это касается только продавца, это не относится к покупателю. Украинские правоустанавливающие документы имеют силу, они действуют и на территории РФ. Но, опять-таки, я советую, перед тем, как сделку осуществлять, сначала перевести их в российское поле, он это может сделать как гражданин Украины. И только потом переходить к сделке. Потому что, может выплыть очень много дополнительных моментов.

– Если мы переведем украинские документы в российские документы, это потребует какое-то время.

– Да.

– А мне надо купить уже сегодня. Могу ли я обратиться к юристу, который все проверит, уверит меня в том, что переход права произойдет. То есть, одновременно сменятся документы, и смениться регистрация на меня, как на нового собственника.

– Опять-таки, тут вопрос еще в том, что он имеет правоустанавливающие документы и ему необходимо будет проверить этот объект недвижимости в реестрах. В российском реестре он проверить не может. В БТИ есть только информация о том, за кем зарегистрирован до 2012 года. А все остальное, ипотеку, залог, юрист просто, увидев украинские документы, он не сможет ответить на этот вопрос. Ему все равно нужно сделать какой-то анализ, это не один день нужно на то, чтобы это проверить. Наоборот, это усложняется тем, что это нужно проверять по украинским базам.

– То есть, рисков больше?

– Я считаю, что максимум, на что можно пойти, это более-менее адекватный задаток с тем условием, если в момент перехода в российское законодательное поле документов, будут обнаружены какие-то обременения на этот объект, то задаток возвращается.

– Хорошо. А если мы нотариально зарегистрируем сделку? Это упростит нам жизнь, или нет?

– Нет. Нотариус делает свои запросы, он может видеть. Я рекомендую, все сделки проводить через нотариуса. Никаких договоров в простой письменной     форме. Нотариус проверяет сделку, и еще самостоятельно делает какие-то свои запросы. Если дело дойдет до суда, лучше пусть будет фигурировать документ, который утвержден нотариально, чем в простой письменной форме. Я считаю, что лучше сначала изучить, сделать нормальные документы, а потом идти к нотариусу, пускай он делает сделку. Опять-таки, мы говорим о чем, если будет что-то не так – мы правы. Мы можем взыскать с него как с ответчика деньги за эту квартиру. Но, это гражданин Украины. Рассмотрение по делу будет по месту нахождения имущества – в Севастополе. Но, ответчиком будет гражданин Украины, который сюда не приедет. Будет решение суда в городе Севастополе, которое в Украине никто исполнять не будет. Потому что, он выдан тем органом, который в Украине не признают. Соответственно, это ничего не даст. Можно заявить иск в Украине. Но, у нас будет решение суда, исполнительный лист, а деньги, понимаете, если человек официально не трудоустроен, имущества у него другого никакого нет. Каким образом произойдет взыскание? Поэтому, я считаю, что это абсолютно необоснованный риск.

– С квартирой, надеюсь, понятно. Спасибо огромное, что были с нами. Следующий ролик про дома и земельные участки. С вами была Ксения Шварц – ваш риэлтор в Севастополе и наш друг, профессиональный юрист в области недвижимости Тарас Григорьевич Шевченко. Переезжайте в Севастополь и ничего не бойтесь.