– Добрый день, друзья! С вами Ксения Шварц и наш друг юрист Тарас. Мы сегодня поговорим о том, какие нужны документы для покупки дома или земли.

– К примеру, я обычный покупатель, который хочет купить землю с домом. Какие именно документы должны быть у продавца, чтобы мне начать рассматривать его участок земли с домом, как вариант покупки недвижимости?

– Смотри, как и случай с квартирой, первый документ – это правоустанавливающий документ. Опять же, это должен быть договор купли-продажи, договор дарения, государственный акт на земельный участок.

– По земельным участкам у нас появляется новый документ как госакт. Кто раньше выдавал, и что это такое?

– Государственный акт выдавался тогда, когда земля из муниципальной государственной собственности переходила в частную собственность. То есть, мы говорим о порядке приватизации.

– Много таких участков в Севастополе, которые выдавались через госакт?

– Да, все они в свое время выдавались через госакт на земельный участок. Поэтому, в первую очередь, мы должны смотреть на этот документ. И то же самое, как я говорил за квартиру.

– То есть, каким образом приобретался земельный участок, получается.

– Совершенно верно. Потому что, у нас сейчас есть случаи, когда выдачу земельных участков признают незаконной, с нарушением процедуры. Допустим, выдавал тот орган, который не имел права выдавать, или основанием для выдачи права собственности выдалось распоряжение сессии городского совета номер такой-то, а в реестре такого решения нет, или это решение совсем об ином. Соответственно, у нас сейчас есть большой пакет исков от нашего департамента имущественных земельных отношений о том, что признать такие зарегистрированные участки незаконными и вернуть их обратно в собственность города. Поэтому, важно понимать не только наличие госакта, а также основание для выдачи этого госакта и проверить это основание.

– Понятно, нам нужен не только госакт, а еще понять, каким образом его выдавали.

– Совершенно верно. В самом госакте прописано основание для его выдачи. Поэтому, там ссылка на этот госакт есть. Даже, если продавец сам уклоняется от выдачи этого документа, его можно достать самостоятельно. Главное, что есть реквизиты. Опять-таки, так же, как я говорил, с документами на квартиру, нужно, чтобы регистрация уже была в российском законодательном поле. Потому что, тогда мы сможем уже больше проверить этот участок на предмет всех обременений, ограничений, наличие сервитутов и так далее. Потому что, когда мы заказываем выписку из севреестра, мы увидим, есть ли там сервитут на схеме. Нарисован, допустим, проходит трубопровод, канализация, вода, линия электропередач. Это все мы увидим. Поэтому, очень важно, чтобы эти документы были переведены в российское законодательное поле. Если человек этого не делает, чтобы не платить земельный налог и тому подобное, можно договориться на какую-то сумму задатка и заниматься регистрацией. Прописать в этом договоре задатка уже все возможные условия, связанные с тем, когда мы этот задаток сможем вернуть, по каким именно основаниям мы его можем вернуть. Потому что, сама по себе процедура полной проверки земельного участка занимает много времени, где-то 1-1,5 месяца.

– 1-1,5 месяца, если я  хочу докопаться до всего и все проверить.

– Да. У нас есть участки, которые продаются и по несколько лет, но когда ты им заинтересуешься, ты тогда на него стоит очередь.

– Давай еще раз, на понимание. Я прихожу к продавцу и прошу у него госакт, да?

– Или госакт, или документ, на основании которого была произведена сделка.

– Допустим, документы украинского образца.                                    

– Да, договор купли-продажи, договор дарения.

– То есть, госакт это не обязательный документ?

– Нет, это просто первичный документ о праве собственности, который выдавался на все наши земельные участки.

– Госакт – это у нас замена приватизации, получается?

– Да.

– Хорошо, по земле с правоустанавливающими разобрались. Что еще должно быть в обязательном порядке у продавца?

– Вообще, если говорить о том, как эти документы формировались для получения участка у государства, нужно было пройти несколько этапов, которые связаны с разработкой документации, с ее согласованием и тому подобное. Всегда, желательно, этот пакет документов иметь на руках, в случае, если возникнут какие-нибудь споры, с тем же самым департаментом имущественно земельных отношений. Это все нужно, чтобы признать себя добросовестным приобретателем. Если у человека будут эти документы, это большой плюс. Мы сможем убедиться в том, что не была нарушена процедура выдачи этих земельных участков. По большому счету, других документов на земельный участок у людей нет.

– А кадастровый паспорт?

– Кадастровый паспорт – это уже российский документ, его в Украине не было.

– А точки как определяли?

– Схема есть в государственном акте. Если мы говорим о том, о более ранее выданных земельных участках, то на кадастровый учет их даже не ставили. Не было такого обязательства. Потом начали ставить на кадастровый учет, если хотели произвести какие-либо изменения с этим участком. То есть, продать, подарить и тому подобное, ставили на кадастровый учет. Сейчас мы говорим о том, что да, у нас практически все земли стоят на кадастровом учете. В Украине, как дополнительной бумагой можно запросить, есть у людей, у многих нет. Стоит на кадастровом учете, но самой бумажке этой нет. Мы можем спросить, но как я рекомендую перевести все в российское, у нас в любом случае будет российский кадастровый паспорт.

– Для перехода права, если не проверять какие-то дополнительные нюансы, я хочу сделать переход права со старого собственника на себя. Какие документы нужны?

– Только государственный акт и основание, по которому получил этот акт. Или же, если это уже были сделки, то значит документ, по которому была осуществлена сделка. Остальное, это уже начинается специфика самой земли, то, что рекомендовано сделать. Это то, что часто происходит наложение точек координат. Необходимо произвести хоть какое-то минимальное межевание. Хотя бы сравнить российские точки координат с украинскими, если участок уже закадастрен. Что может сделать, в принципе, геодезист. Он может это все увидеть, сразу же запросить точки координат по украинской базе, по российской, увидеть, существует ли наложение, или хотя бы он совпадает с тем, что было выдано в Украине и в России. Потому что, у нас очень часто бывают такие ситуации, даже по крупным производственным объектам, где  земельный участок стоит в одном месте, а на кадастровой российской карте он стоит в другом месте. С этим нужно либо мириться, либо отказываться. Это и есть нюансы, которые решить можно, но просто нужно будет для себя принимать персональное решение. Конечно, я бы не соглашался опрометчиво идти, какой бы этот участок не был, у нас их великое множество, я бы не шел, чтобы срочно купить только по украинским документам, ничего дополнительно не проверять, идти на сделку. Я бы этого никогда не рекомендовал. Если идти на сделку, только через нотариуса.

– Хорошо. Допустим, на земельном участке стоит дом. Какие документы на этот дом должны быть?

– Свидетельство о праве собственности на дом и технический паспорт на дом. Договор купли-продажи, опять-таки, если это осуществлялось путем купли-продажи дома. Это в том случае, если дом узаконен. А мы говорим о том, что у нас в Севастополе очень много домов не узаконены. На много домов документов нет вообще. Поэтому, мы еще должны разграничивать, какой категории земля. Потому что, если мы говорим о ИЖС, то понятно – сам себе хозяин. И ты от человека запрашиваешь только то, что он получал, какие документы и ничего более. Если мы говорим о том, что это дачный или садовый, или ИЖС, но входящий в кооператив именно индивидуального жилищного строительства, которой у нас является Стрелецкая Бухта. То есть, вроде бы участок ИЖС, но они все в кооперативах. Поэтому, нужно еще понимание того, что пообщаться, желательно, с председателем на предмет того, что происходит в кооперативе. Есть еще момент, запросить у самого продавца справку от кооператива, что у него нет задолженности по целевым и по паевым взносам. Мы говорим о том, что коммуникации принадлежат самому кооперативу, а не водоканалу и тому подобное. Если они их не ставили по акту разграничения балансовой принадлежности, на баланс кому-то, себе, то значит, они кооперативные. И кооператив решает, к кому эти коммуникации буду заходить, а к кому не будет, и за какую цену. Поэтому, соответственно, если человек врезался, но не заплатил, то могут быть существенные дополнительные расходы. У нас на некоторых участках это достигает до 10 тысяч долларов, разрешение просто на врезку.

– Ты, действительно, прав. Надо идти к председателю и выяснять, сколько будет стоить подключение коммуникаций. Хотела еще от себя дополнительно дать совет. Не только к председателю, походите по соседям, это тоже важно. Познакомьтесь с 3-4 людьми, которые живут в этом кооперативе и поспрашивайте, что у них с коммуникациями, адекватный ли председатель, нет ли переходов каких-то.

– И еще такой совет, не юридический, я бы на участок съездил в разные погодные условия, когда идет дождь, и когда сухо. Потому что, учитывая грунты Севастополя, может получиться так, что немного капнут, и вода стоит. Поэтому, подвал можно исключить изначально из проекта строительства.

– Согласна полностью с тобой. По земле у нас есть документ, по которому эта земля выдавалась. По дому у нас то же самое, каким образом у нас этот дом оказался – ввели в эксплуатацию, купили, подарили.

– Да, и соответственно, техплан должен быть.

– Дальше, должна быть бумага о собственности этого объекта, либо выписка и технический план.

– Да.

– Если я выбрала участок, на нем стоит дом, но дом не зарегистрирован. Рисково брать такой объект, или все не так страшно?

– Тут тоже нужно отталкивать от того, какой категории у нас земля. Если это ИЖС, то с последними сведениями градостроительного кодекса, у нас сейчас упрощенная система ввода объектов без разрешения на строительство, уже построены. Она усложнилась и уже упрощенной ее не назовешь. Сейчас намного сложнее и объект должен соответствовать градостроительным нормам. Поэтому, этому нужно будет проверять специалисту, самостоятельно в этом убедиться на все 100% нельзя. Если же мы говорим о дачных, садовых объектах, тут у нас есть возможность в упрощенном порядке зарегистрировать этот дом как садовый или дачный, более того, мы можем его зарегистрировать как жилое строение. Не смотря на то, что на садовых участках только нежилые дома располагаются. Но, для этого тоже необходимо минимальное соблюдение градостроительных норм  и минимальный пакет коммуникаций. Если мы говорим о том, что это ИЖС и там уже построен дом, то в этом случае необходимо заказывать градостроительный план застройки участка. Потому что, нужно убедиться в том, что участок стоит там, где он должен стоять, что у него та квадратура, которая может быть, там высота, которая может быть. Потому что, есть зоны исторической застройки, и другие ограничения. Соответственно, могут быть изначально прописаны максимальная площадь, высота и пятно застройки на участке, где именно на участке это пятно застройки есть. Поэтому, иногда бывает так, что дом построен, но он стоит не в том месте, и не соответствует параметрам. Тогда это очень большая проблема.

– Тарас прав. Потому что, купить  квартиру – это одно, здесь гораздо проще все. Покупать землю, тем более с домом, здесь очень много проверок. Можешь пробежаться, что проверяем, когда проверяем землю с домом. Я так понимаю, мы смотрим красные линии, соответствие не принятому генплану, сервитуты.

– Межевание сделать, желательно.

– То есть, вызываем своих геодезистов, которые правильно поставят точки.

– Совершенно верно. У нас есть в городе такие моменты, когда участки друг на друга находят по пять метров.

– По поводу коммуникаций, подключение всего – тоже смотрим сложности, возможности.

– Да. Проверяем, есть ли задолженность по коммунальным платежам. Но, по закону новый собственник не обязан оплачивать коммунальные платежи предыдущего собственника. Но, у нас все коммунальные службы требуют этого всего.

– Спасибо тебе огромное, Тарас, что ты нас проконсультировал. Я надеюсь, что вам хоть чуть-чуть стало более понятно, что нужно для того чтобы купить дом с землей. По крайней мере, вы уже знаете, с чего стартовать. Если что, вы всегда сможете обратиться к нам. С вами были на связи ваш риэлтор Ксения Шварц и наш юрист в области недвижимости Тарас. Спасибо, Тарас, тебе огромное. Хорошего дня.