Меня зовут Ксения Шварц. И сегодня я, как ваш гид по недвижимости, расскажу, как самостоятельно продать свою недвижимость. Схема достаточно простая.

1. Принятие решения о продаже или обмене объекта. Допустим, живем в 1-комн. квартире и хотим переехать в двушку. Те, кто думают, что получится обмен, это не так. Потому что срастается 1% из 100. Надо смириться с тем, что все-таки придется продать свою недвижимость.
2. Достаем из закромов весь пакет документов на объект. Туда же приложить коммунальные услуги, копия вашего паспорта, свидетельство о браке, копия паспорта супруга и копия СНИЛСа. Копии своих документов на недвижимость тоже делаем. И формируем папочку ксерокопий, желательно в двух экземплярах, чтобы везде не ходить с оригиналами и было проще отдавать документы.
3. Определяемся с ценой. Ищем в интернете объявления о продаже подобных объектов. Достаточно перейти по первым трем ссылкам. Это те сайты, на которых и вы опубликуете свое предложение. Сегодня распространены такие сайты, как Авито, Циан, Яндекс.недвижимость. В Севастополе – это недвижимость Севастополя и реклама в Севастополе. Открываем эти сайты и начинам мониторить рынок. Вы изучаете тот квартал, в котором вы продаете свою недвижимость. Находим типичные варианты и учитываем площадь, этаж, состояние квартиры, тип дома (старый, новый). Допустим, в районе нашли три квартиры, которые очень похожи на вашу. Ищем на каждом сайте. Смотрим эти объявления и анализируем, как давно этот объект выставлен – вчера или 3 месяца назад. Чтобы понять, сколько по этой стоимости он уже висит.
4. Прозваниваем конкурентов и договариваемся об осмотре, чтобы воочию убедиться, кто продает, что за условия, в каком состоянии квартира, потому что интернет не всегда отображает реальную картину. Исследуем рынок по нашему району. зашли во все квартиры. Понятно, что вам ваша квартира будет казаться самой лучшей, но здесь надо смотреть именно со стороны покупателя, отстранившись от своего суперского варианта.
5. Прошли соседей и попробовали торговаться. Мы не рассказываем, что мы соседи и просто пришли посмотреть квартиру. Нет, мы ходим, как покупатели, говорим, что у нас есть столько-то денег и пытаемся сторговать на 200-300 тыс. Это поможет прочувствовать почву, насколько эти хозяева буду снижать цену реальному покупателю.
6. Выводим цену, уже зная рыночную стоимость нашего объекта. Чтобы еще раз в этом убедиться, можно сходить в несколько агентств недвижимости с пакетом документов, чтобы профессионалы оценили наш объект и сказали свое мнение. Там же у вас посмотрят пакет документов и скажут, чего вам не хватает. Это небольшой лайфхак для того, чтобы сэкономить на юристе. Если же к риелторам идти не хотим, значит, ищем знакомого юриста, чтобы он проверил пакет документов для продажи.
7. Документы готовы, цена определена. Если в районе продаются три подобные квартиры, то цену нам придется ставить самую низкую из них. Либо где-то рядом. Покупают самые доступные варианты, даже если этот объект чуть хуже других.
8. Предпродажная подготовка объекта. Легче всего продается тот объект, в котором не живут. Если у вас есть возможность выехать, то это хорошо. Если нет, то просто готовим квартиру к просмотрам. Квартиру нужно отмыть, почистить, подкрасить, подклеить, чтобы человек визуально высоко оценил жилье. Убираем все личные вещи: фото, картины и т.д. Освобождаем квартиру так, будто в нее можно прямо сейчас заезжать.
9. Начинаем заниматься рекламой объекта. Нужно сделать фото и видеосъемку, составить правильное описание объекта. Начинаем с видео и фото. Выходим во двор, фотографируем двор, дом со стороны, подъезд, заходим в квартиру и на хорошую камеру снимаем комнаты, виды из окна, санузлы и все, что можно сфотографировать. В общей сложности у вас должно получится 20 фото. Берите телефон с хорошей камерой или фотоаппарат, потому что качественные фото – это 50% успеха. Люди любят картинки. На видеокамеру делаем виртуальный тур. Начинаем снимать дом снаружи, рассказываем про него (можно за кадром): вот такой дом и такой двор, здесь рядом магазины, школа и садик, остановки. С камерой заходим в подъезд, в квартиру, обходим всю жилплощадь и на камеру рассказываем все плюсы объекта. Само видео не должно занимать более 5-10 минут.

Пишем продающий текст – небольшой. Когда будем выставлять объект на рекламу, необходимо прописать самые важные характеристики. Чем больше напишите того, что реально есть, тем меньше у вас будет нелепых звонков и бессмысленных заказов. Прописываем этаж, площадь кухни, высоту потолков и т.д.

В тексте объявления первыми двумя строчками нужно чем-то зацепить потенциального клиента – пишем, чем конкретно квартира отличается от конкурентов. Например: “Продаю квартиру в рассрочку на 6 месяцев”, “Продаю квартиру, оставляю паркоместо в подарок” или “Вся мебель в квартире остается”. Потом по тексту начинаем рассказывать про квартиру, дом, двор, виды из окна и все плюсы объекта. В тексте 2 строчки оставьте на район. Это частая ошибка, когда про квартиру пишут мало, а все оставшийся текст про район. Делайте наоборот. Потому что человек, который ищет в этом районе, уже посмотрел 50 объявлений, в которых написано одно и тоже.

10. Где и как выставлять? Готовы текст, фото и видео. Дальше начинаем выставлять объект на всеуслышание. На те 5 сайтов, куда вы заходили, там и выставляете свое объявление. Заходим на сайт, регистрируемся и начинаем размещать объявление, следуя подсказкам. Указываем личный телефон, выставляем фото, видео и пишем, что нужно. По поводу фото – у вас 20, а нужно не более 10. Отбираем лучшие, но фото должны быть каждого угла. Все комнаты, кухня, подъезд, санузел, гардеробы, шкафы, двор, дом со стороны. Выставляем объект на 5 сайтов. Это займет определенное время, но разобраться во всем можно. Зайдите в ларек с газетами и спросить, какие есть газеты с недвижимостью. Купите их, созвонитесь с газетой и подайте платное объявление.
11. Если у вас есть соцсети (ОК, ВК, ФБ) – туда тоже выставляйте объект. Оттуда тоже часто идут клиенты.

На все уйдет 2-3 дня. Активировали объявление и сидим ждем входящих звонков. Приготовьтесь, что будут звонить посредники, риелторы, сами покупатели. Наберитесь терпения и реагируйте спокойно. Вам не важно, кто из них ваш объект купит. Так как мы сделали полноценное описание, фото и видео, на глупые вопросы придется меньше отвечать. Если это риелтор, у него в любом случае есть клиент. Если вы с риелторами категорически работать не хотите, просто говорите, что не будете платить комиссию, но, если будет покупатель – приводите. Если же готовы отдать риелтору комиссию, озвучьте ему это. Если вы решили нанять риелтора, то риелтор должен быть один и качественный. 20 риелторов только испортят всю картину.

12. Просмотры квартиры нужно намечать в среднем 2 раза в неделю, не чаще. Не бежите каждый раз, когда ее хотят посмотреть. Почему 2 раза? Потому что вы к этому дню сможете ее подготовить правильно и встречать людей каждые 15 минут. Это может быть несколько семей подряд. Так вы сэкономите свое время. Допустим, определили вторник и четверг, после обеда для показа квартиры. Желающих посмотреть желательно записывать в блокнот вместе с телефоном, чтобы предварительно их прозвонить и убедиться, что они приедут.
13. В день просмотра делаем предпродажную подготовку. Убираем все личные вещи, моем подъезд, устраняем запахи, в квартире ничего не готовим, можно сварить для запаха кофе либо открываем окна, чтобы проветрить жилье. Моем окна, чтобы квартира была светлее. Если света не хватает, значит, перед приходом покупателей включаем все осветительные приборы.
14. Встречаете гостеприимно покупателей, проводите в квартиру. За людьми не ходите. Сидите где-то в уголке и дайте им “пожить” пару минут в этой квартире. Если она их заинтересует, они сами подойдут к вам и зададут уточняющие вопросы. Не ходите за людьми, и не хвалите свою квартиру.
15. Наметили несколько показов в неделю. У людей возникают разные вопросы. Кто-то захочет прямо на месте с вами поторговаться. Будьте готовы, чтобы понимать, какую уступку вы можете сделать. При продаже объекта недвижимости закладывайте 50-100 тыс. на торг. Люди очень любят торговаться, и эта сумма сыграет важную роль при переговорах. Если с вами начинают торговаться в квартире, делайте изначально скидку в 50% от той суммы, которую вы заложили в торг. Если вас откровенно прогибают по цене, говорите, как есть – максимальную сумму, которую вы готовы уступить. Разговаривать со всеми можно на месте.
16. Если подходит риелтор и говорит, что хочет продавать вашу квартиру, соглашайтесь или не соглашайтесь. Но сразу озвучьте, что не будете ему платить, если не хотите.
17. После просмотра вам рано или поздно позвонят желающие купить квартиру. Обсудите окончательную цену, форму расчета и когда он готов выходить на сделку.
18. Встречаетесь с покупателями или по электронной почте отправляете свой пакет документов, чтобы они посмотрели и проанализировали его. Спросите, когда они могут дать залог за квартиру. Скорее всего, озвучат, что готовы отдать залог завтра, а через неделю выйти на сделку. Если вас устраивает, готовьте предварительный договор на покупку квартиры.

Часто люди попадаются на то, что вторая сторона обещает подготовить договор. С одной стороны, продавец экономит так свои деньги на юристе. Но могут быть подводные камни. Договор, который вам вышлет другая сторона, покажите риелтору или юристу, чтобы он сам внимательно прочитал и увидел, есть ли возможные риски или нет.

19. Встречаемся с покупателями, берем залог, подписываем предварительный договор с условиями, договариваемся о дате сделки и проговариваем, что каждая сторона должна подготовить для сделки.
20. Собирайте необходимый пакет. Что нужно сделать продавцу? Допустим, у вас все правоустанавливающие документы есть. Нужно взять еще справку о зарегистрированных лицах в квартире – в паспортном столе. Если кто-то прописан, нужно выписаться как можно быстрее.
21. Идем в городские инстанции – горгаз, горсвет и в управляющую компанию, чтобы взять справки, что у вас нет задолженности по коммунальным услугам. Прежде чем взять эту справку, вас попросят оплатить месяц наперед. Берите деньги, документы на квартиру, паспорт и собирайте все эти справки. Если у вас простая ситуация, этого хватит, чтобы выйти на сделку. Если ситуация чем-то усложнена, например, у вас не погашена ипотека, дети в собственниках либо не выписанные лица, это уже отдельный разговор. Но все это обсуждается на переговорах. Если у вас на переговорном этапе присутствует риелтор, представляющий сторону покупателя, имейте ввиду, что он работает на чужой стороне. Если вам нужно посоветоваться, узнать или подстраховать себя, то лучше всего обращайтесь к своему человеку или разбирайтесь самостоятельно.
22. Готовимся к сделке. Она может быть нотариальной, простой письменной. Если второй вариант, заранее займите очередь в МФЦ, чтобы подойти в конкретный день и конкретное время и переоформить квартиру.
23. Договариваемся с собственником, где и каким образом будет происходить передача денег – банк, нотариус либо в машине рассчитываетесь.
24. Рассчитались, подписываем договор купли-продажи и передаем пакет документов в оригинале новому собственнику.
25. Вместе идете в МФЦ или к нотариусу и регистрируете договор купли-продажи.
26. Освободите квартиру.

Вкратце я вам рассказала о том, как самостоятельно продать недвижимость.