ПОДДЕЛЬНЫЕ ДОВЕРЕННОСТИ, УТЕРЯ ДОКУМЕНТОВ - РИСКИ ДЛЯ ПОКУПАТЕЛЕЙ НЕДВИЖИМОСТИ В КРЫМУ

Поддельные доверенности, утеря документов – риски для покупателей недвижимости в Крыму

— Александр, с какими ситуациями ты сталкиваешься, как юрист, как адвокат?

— За годы практики сталкивался с тривиальными и банальными историями. Все так или иначе связаны с мошенническими действиями. Расскажу ситуацию, когда даже нотариус не в силах гарантировать, что вы потом не столкнетесь с проблемами. Например, собственник объекта недвижимости каким-то образом утрачивает документы, подтверждающие право собственности на объект недвижимости. либо же передает их кому-то в залог в рамках небольшого долгового обязательства, гарантируя возврат суммы. Либо же теряет документы, либо их у него крадут или целенаправленно отбирают, совершая преступление. Мошенники находят человека, который визуально похож на собственника. Приходит он к нотариусу с комплектом документов, с паспортом и участвует в сделке, подписывает документы, получает деньги. Нотариусу на этом этапе очень сложно определить личность. Нотариус, как правило, проверяет документы: никаких запретов нет, значит, проблем не существует. Определить тот ли человек перед ним или не тот — это зависит от опыта продавца. Потому что промежуток времени, установленный законодателем для замены фотографии в паспорте, особенно в зрелом возрасте, достаточно большой. Люди меняются, набирают, сбрасывают вес, лысеют — могут меняться антропометрические данные. Это явно криминальная схема. В дальнейшем вам будет сложно доказать свое право на данный объект недвижимости. В рамках уголовного дела вас признают потерпевшим, вы получите право на заявление гражданского иска, на компенсацию того ущерба, которое было причинено преступлением. Но есть проблема — даже если найдут преступника, в 99% случаев вы будете довольствоваться тем, что он получит какое-то наказание, предусмотрено Уголовным Кодексом. Свои деньги вряд ли уже увидите.

— Так что не теряйте паспорт. У меня вопрос в связи с этим: мне надо потерять весь пакет документов и паспорт? Или я могу потерять только паспорт? Или только пакет документов?

— При наличии паспорта можно восстановить и получить дубликаты.

— То есть, паспорт не теряем, потому что могут и кредит взять, и продать недвижимость вашу.

— Да, здесь маломальский способ себя обезопасить — при приобретении объекта недвижимости бывайте там почаще, пообщайтесь с соседями. Пусть это происходит в присутствии продавца. Если человек действительно является собственником этого объекта недвижимости, то соседи видели его уже не единожды. И определить, является ли он продавцом или мошенником будет проще.

— А если мы утеряли пакет документов, но паспорт у нас останется, тогда ведь мошенники ничего не смогут сделать?

— Дальше им потребуется изготовить паспорт.

— Если мы потеряем паспорт, ничего страшного — мы их сможем самостоятельно восстановить. А вот терять паспорт не стоит.

— Ну, или в случае утери незамедлительно обращаться в правоохранительные органы с заявлением, дабы обезопасить себя.

— И, конечно, покупателей. Потому что вам может продать недвижимость человек, который к ней никакого отношения не имеет. И потом мы с вами хоть и докажем, что сделка неправомерна, но не сможем вернуть деньги. Поэтому пробуйте личность определять. Такая практика была, суды такие есть. И тоже с таким сталкиваемся.

В Крыму очень высокие цены. Собственники недвижимости считают, что мы сидим на золоте. Возможно, где-то есть в этом рациональное зерно. И понятно, что именно в таких местах скапливается большое количество мошенников-однодневок, которые хотят заработать на ажиотаже и на ценах, которые здесь представлены. Будьте аккуратны!

— Еще одна реальная история из жизни. Много проблем происходит в дальнейшем из сделок, которые совершены по доверенности, когда от лица продавца выступает якобы его доверенное лицо. Вы видите нотариально заверенную доверенность, срок действия ее не истек. Она действительно предусматривает полномочия по распоряжению объектом недвижимости, в том числе его продажа, получение денежных средств. С точки зрения закона, это не запрещается, это распространено. Особенно когда собственник объекта недвижимости находится далеко, не может пребыть на сделку, это допускается и является распространенной практикой. Но вот здесь вам необходимо проверить такие аспекты: если вы совершаете сделку у нотариуса, он проверит, не отозвана ли эта доверенность, является ли она действующей. Если вы осуществляете сделку в простой письменной форме через органы МФЦ, то это вам необходимо будет сделать самостоятельно, потому что доверенность, которая выдана сегодня, может быть отозвана собственником завтра. Кроме того, собственник объекта недвижимости не ограничен законодателем в количестве своих доверенных лиц. Таких доверенностей может быть много. Здесь есть вероятность и опасения, что одновременно с вами совершается 5 сделок с данным объектом недвижимости 5 доверенными лицами. Собственник об этом может и не знать.

— В данном случае покупатель будет судиться с продавцом или с доверенным лицом?

— С продавцом, но и доверенное лицо также является участником сделки, потому что оно получало деньги. В этом случае лучший для вас исход событий — вы останетесь собственником этой недвижимости. Менее хороший вариант — вам вернут ваши средства. Худший вариант — вы своих денег не увидите.

Доверенность теряет свою юридическую силу с момента смерти лица, его выдавшего. Вам необходимо в день совершения сделки удостовериться, что лицо, которое выдало эту доверенность, пребывает в добром здравии.

— Каким образом это сделать, если собственник находится в Москве, я нахожусь в Севастополе, а у меня через час сделка.

— Режим скайпа, если вы до этого общались с человеком по телефону. Если вы уже его можете узнать по голосу, то хотя бы позвоните ему.

— А лучше связь по скайпу, где собственник вам покажет свой паспорт, лицо и скажет, что не против сделки и подтвердит личность своего доверенного лица. Этот разговор можно будет записать и для дальнейшего подтверждения.

Если у вас нету доступа к скайпу, вайберу, вотсапу, на крайний случай — это телефонный разговор. Как часто выявляется: здравствуйте, скажите, кто вы, какой объект недвижимости, по какому адресу продаете, назовите свои паспортные данные и задайте несколько вопросов, которые не сильно ожидала сторона. Но она должна знать такие нюансы.

— Элементарный вопрос — начиная от количества квартир на площадке, цвета входной двери, о предметах мебели спросите, если они есть, вид из окна, что угодно. Те данные, которые может знать только собственник. Продумать все ваши вопросы заранее мошенникам будет достаточно сложно.

— Это нужно сделать в момент сделки.

— Идеально, когда на сделке присутствует сам собственник. Если это объективно невозможно, лучше перепроверить его доброе здравие.

— А поддельные доверенности? Их легко различить?

— Поддельную доверенность несложно определить. Если вы сделку проводите у нотариуса, нотариус определит моментально. Если сделку проводите в письменной форме, не поленитесь — обратитесь к любому нотариусу, который сделает запрос в базу и определит, выдавалась ли такая доверенность. Это недорого стоит. Ваша безопасность и сохранность ваших денежных средств стоит дороже.

— Я недавно столкнулась с ситуацией: приезжали с Украины некие лица и предлагали такую мошенническую схему. Они делают разные доверенности, вносят их в украинский реестр задним числом. Называли свою цену.

— Бывают такие мошеннические схемы, но в настоящий момент нотариусы, которые работают здесь и имеют контакты со своими коллегами в Украине, могут уточнить, действительно ли такая доверенность выдавалась, чтобы себя обезопасить при осуществлении сделки. Имея дело с доверенностью, выданной в Украине, проводит сделку в простой письменной форме просто не рекомендую. Только нотариус, который будет удостоверять сделку на территории РФ. Если он все-таки дорожит своим именем и репутацией, то он попросит собственника объекта недвижимости выдать доверенность того нотариуса, с которым имеет личный контакт. После выдачи доверенности в каком-то городе Украины, нотариус из Севастополя позвонит своему приятелю-нотариусу и уточнит, действительно ли он выдавал такую доверенность. Подтверждение является дополнительной гарантией того, что это не подделка. Поэтому доверенность, которая просто появилась из ниоткуда и ее невозможно проверить путем личного контакта с нотариусом, выдавшим ее, наверное, не стоит рисковать.

Мы всегда подразумеваем презумпцию добросовестности продавца, что никто не хочет нас обмануть, что все кругом честные и порядочные люди, но все-таки вы рискуете деньгами. Как правило, и доверенное лицо, и собственник — граждане Украины, которые после сделки покинут территорию РФ и могут сюда больше никогда не вернутся.

— Если у вас вторая сторона по доверенности, идите к нотариусу и делайте запрос, чтобы проверить доверенность в базе реестра. Но на этом не успокаивайтесь. Просите нотариуса связаться с тем, нотариусом, который выдал эту доверенность, и уточните, действительно ли это было. Нотариусу это ничего не стоит, они это не так часто делают, но если вы попросите, то вполне возможно, что сделают.

И вопрос: произошла мошенническая схема, обманули меня намеренно или нет, раз человек сегодня это сделал, а завтра уехал в Украину. Возвращаться не собирается. С кем судиться? В Украине или в России? Может с этого что-то получится?

— Вы сможете обратиться в судебные органы Украины, но судебная система Украины в настоящий момент не очень охотно рассматривает крымские дела, которые связаны с имуществом и ситуациями на территориях, которые они считают оккупированными. Даже если вы добьетесь в Украине какого-то позитивного для себя решения суда, то оно будет крайне слабо исполнимо здесь, на территории РФ. Простой пример — суд г. Херсона признает за вами право собственности на объект недвижимости, который находится на территории Севастополя. Это решение вступит в законную силу в Украине, вы его привезете сюда, но органы исполнения — Федеральная служба судебных приставов, вероятно, откажет вам в исполнении. Таких поддельных решений судов здесь правоохранительные органы видели множество, когда люди привозят решения суда Украины, с печатями, с регистрационными номерами, которые подделаны. Поэтому исполнить такое решение будет проблематично. Все-таки когда вы выступаете стороной сделки, где ваша вторая сторона — гражданин Украины или другого государства — проверяйте дополнительно всевозможные риски, старайтесь себя обезопасить. В дальнейшем это может обернуться колоссальными сложностями — потерей имущества и денежных средств.

— Человек продал мне недвижимость здесь, но уехал в Украину. Мы в судебные органы обращаемся по месту имущества или по месту пребывания ответчика?

— По месту регистрации ответчика.

— То есть, и так, и так ехать в Украину. Но в связи с этим вообще нельзя у граждан Украины покупать недвижимость?

— Много объектов недвижимости, которые находятся на территории Севастополя и Крыма, что принадлежат гражданам Украины. В силу политических и иных моментов они не имеют желания или возможности сюда приезжать, не планируют в дальнейшем связывать свою судьбу с нашим регионом и желают продать те объекты недвижимости, которые здесь находятся. Поголовно говорить о том, что все они являются мошенниками и нехорошими людьми не стоит. Просто дополнительно, внимательно относитесь к подобного рода сделкам.

Добавить комментарий