Покупка гостиницы в Крыму. Риски и особенности

— Добрый день, друзья. С вами Ксения Шварц и наш любимый юрист Тарас Шевченко.

Хочу я гостиницу в Крыму. Либо построить, либо купить готовую. Что ты можешь мне про это рассказать?

— В данном случае купить готовую более реально в Севастополе. В Крыму можно и построить. Для строительства гостиницы необходимо определенное назначение земельного участка — гостиничное, туристическое обслуживание, куда входит размещение гостиниц, кемпинговых домов, домов отдыха и т.п. Однако в Севастополе на данный момент вид разрешенного использования не меняют. Процедура есть, но все заявки зависшие и не исполняются. Процедура сложная, поэтому покупать земельный участок, не будучи уверенным в том, что его удастся перевести в иной вид разрешенного использования, это рисковая затея. Говорить о том, что у нас есть свободные участки в городе под размещение таких гостиниц, тоже нельзя. Их нет. Можно только искать гостиницы, у которых в свое время был получен вид разрешенного использования. Но мы должны понимать, что реалии нахождения недвижимости возле моря сводятся к тому, что практически все дома отдыха построены на землях ИЖС, на садовых землях. Маловероятно, что когда-либо там будут получены документы, подтверждающие законность использования этого строения. Когда существовала упрощенная регистрация домов на ИЖС или дачная амнистия присадовых участков, очень много отказов у домов у берегов моря было как раз потому, что были обнаружены признаки гостиничного типа. Допустим, несколько входов, большая кухня, столовая, жилые помещения с удобствами. Это говорит о том, что это признаки гостиничного типа и владельцам отказывают в регистрации такого объекта, потому что он имеет признаки гостиницы.

— Можно ли в Севастополе найти объекты, которые уже с подходящим назначением?

— Да, только стоят сумасшедших денег. Потому что это все действующие объекты, которые не нуждаются в инвестировании. Если их приобретать, то за большие суммы.

В Крыму ситуация обстоит иначе. Там нужно присматриваться к объектам, которые имеют категорию земли населенных пунктов. Не сельскохозяйственная земля, а земли населенных пунктов. Тогда мы там можем попытаться изменить вид разрешенного использования на туристическое обслуживание, куда входит и размещение дома отдыха или гостиницы. Но мы приходим к тому, что есть риск того, что не изменят этот вид разрешенного использования. И приобретение такого участка с единственной целью — размещение гостиницы — это довольно рисковая затея. Однако на территории Крыма уже есть земельные участки, которые подпадают под эту категорию или хотя бы относятся к этой надкатегории, где в подкатегории находится туристическое обслуживание. Это земли рекреации, отдыха и т.п. Такие земли на территории Крыма есть. К ним можно присматриваться, чтобы приобретать. В соответствии с документами, на основании которых они там есть, мы можем запросить в местной архитектуре план застройки этого земельного участка, где можем убедиться, что там можно строить, в каких объемах, какая этажность и т.п. Это даст нам возможность понять, можно ли разместить ту или иную гостиницу или дом отдыха в этом месте и подходит ли это под цели человека. Соответственно сколько он хочет номеров и т.п. Подводя итоги, найти в Севастополе землю, которая подпадала бы под это назначение, практически невозможно. Ее очень мало, и она в основном остается у тех лиц, которые планируют в дальнейшем развивать свою сеть, в том числе строить еще какой-то дом отдыха. Практически все дома отдыха — это незаконные постройки на ИЖС или сельскохозяйственных землях. Будь то садовые, дачные товарищества.

— Кстати, что с ними будет?

— Если говорить об общероссийской практике, то это нецелевое использование дачного участка — это снос.

— Пол Севастополя у нас просто снесут.

— Поэтому никто этим не занимается из-за того, что это снести пол Севастополя.

Снос почему? Потому что это то же самое, что построить многоквартирный дом на земле ИЖС или в садовом кооперативе. Законодательно или процедурно это не отличается. Люди должны понимать, что построить на участке ИЖС многоквартирный дом даже средней этажности — это сомнительная затея. Каждая категория земли имеет вид разрешенного использования и в соответствии с ним понятно, что можно с этим делать. Если ИЖС — это размещение и удовлетворение потребностей одной семьи. Это даже прописано. Есть ограничение по площади, по этажности застройки, которая рассчитана по максимум на одну семью. Что касается садовых участков, это всегда было размещение садов или садовых домиков, которые нежилые, но благодаря дачной амнистии появилась возможность регистрировать, как жилые строения, где можно прописываться, присваивать адрес. А если мы говорим о гостиницах, то это опять нецелевое использование. Найти что-то подобное в Севастополе на данный момент практически невозможно. И нужно просто дождаться, когда будет разработан более четко механизм изменения вида разрешенного использования. Потому что в общем этот механизм ясен. Но на практике в Севастополе он не работает. В Крыму там можно этим заниматься, там есть яркие примеры, когда переводили землю сельскохозяйственную и в рекреационную землю, и в земли даже среднеэтажной застройки — под Евпаторией.

— Все-таки хочу я построить что-то сама. Допустим, нахожу землю и решила построить не гостиницу, а маленькие домики. Например, 10 соток и 10 домиков. Один из них я регистрирую, как жилой, другие, как хозпостройки. Я не планирую это продавать. Законно ли это и могу ли я это сдавать в аренду, с какими сложностями столкнусь?

— Мы говорим об объеме доказывания. Если брать чисто технически — построен один жилой дом и есть хозпостройки. Вопрос — под что сдавать хозпостройки? Под проживание невозможно. Изначально нужно заключать договор, в котором вы сдаете склад, хозпостройку, гараж. Нужно понимать и цель использования этого всего. Если будет проверка, которая установит цель использования — размещение отдыхающих — это тоже нецелевое использование земельного участка. Да, по документам это все выглядит так, но это не законно.

— А заявление может любой сосед подать?

— Конечно.

— И чем это мне грозит?

— Нужно будет прекращать эту деятельность или может дойти до сноса.

— А доказывать обратное — что люди жили у меня в гараже?

— В том то и дело. Если это будет единожды установленный факт, это не приведет к сносу. А если мы говорим о том, что это вывеска гостиницы, то это нецелевое использование.

— Можно построить и аккуратно сдавать.

— Но это рисковое мероприятие. В этой ситуации, если уже и строить маленькие домики, то проще покупать земельный участок, делить его на части и на каждом возводить строение, пусть и без фундамента, не подлежащее регистрации. На сваях. Это будет правомерно. Такие строения являются нежилыми, заключается договор аренды на земельный участок со строением, находящимся на нем, за определенную сумму денег.

— У меня участок 10 соток, я его поделила на 10 частей. Поставила дома по 25 кв. м. Я на каждый участок регистрирую 1 сотку. Это возможно?

— Да, если мы говорим о том, что эти участки были сформированы раньше.

— Сегодня я покупаю землю, а завтра хочу разбить на участки.

— Теоретически это возможно.

— Продать я это смогу.

— Сотку да.

— С домом.

— Дома не будет. Это будет нежилое строение. Чтобы зарегистрировать дом, надо соблюсти минимальные требования.

— То есть, на землях ИЖС у меня будет одна сотка земли с какой-то хозпостройкой.

— Примерно так. Это даже не хозпостройка. Можно строить те дома, которые не на фундаменте. И тогда на них документы не нужны.

— Но и прописаться там я не смогу.

— Нет.

— Только под аренду.

— Если мы говорим о гостиничном типе, то зачем прописка?

— Интересно. Очень полезная информация. Но ты меня расстроил, потому что такой запрос популярен.

— Нужно присматриваться к Крыму, а не к Севастополю.

— Надеюсь, эта информация была полезной, особенно для тех, кто мечтает о гостинице на берегу моря в Севастополе. Ставьте лайки публикации, потому что мы ее готовили для вас. И подписывайтесь, чтобы узнавать свежую и актуальную информацию.

С вами была Ксения Шварц и Тарас Шевченко.

Добавить комментарий