ПРОДАЖА НЕДВИЖИМОСТИ В СЕВАСТОПОЛЕ: ДОЛГИ УКРАИНСКИМ БАНКАМ

С вами Ксения Шварц и наш адвокат в области недвижимости Александр. Сегодня расскажем, какие ситуации случаются после покупки недвижимости. Если вы правильно объект не проверили, не убедились в каких-то нюансах, то можете столкнуться с такими проблемами. Александр — практикующий адвокат с 2007 года. Каждый день он бегает по разным судам, чтобы защищать интересы людей, которые пострадали в результате неправомерных или откровенно мошеннических действий со стороны недобросовестных продавцов либо покупателей, либо иных контрагентов, риелторов.

— Если вы ставите перед собой цель приобрести объект недвижимости (земельный участок, квартира, коммерческая недвижимость, нежилое строение), то после выбора объекта, который отвечает вашим критериям и пожеланиям по соотношению цена/качество и иным параметрам вы встречаетесь с продавцом этого объекта либо его представителем. Как правило, данная встреча проходит в формате, когда вам рассказывают, что у продавца все хорошо: все документы оформлены, все сделано, межевание проведено, хоть завтра на сделку. Вы заключаете предварительный договор либо соглашение о задатке. Начинаете готовить документы — сторона продавца, как правило, готовит документы для сделки. На этом этапе зачастую возникают определенные сложности. Хорошо если вы их выявили на стадии подготовки к сделке. Чуть более худший вариант, когда они всплывают на самой сделки. И самый худший — всплывает после сделки. Есть промежуточный момент — серая зона — процесс регистрации договора купли-продажи либо самой сделки, когда продавец уже вроде, как и не продавец. Объект потенциально уже выбывает из его владения, но в ваше владение он еще не прибыл. Госорган договор не зарегистрировал. В этой серой зоне обе стороны, но в большей степени сторона приобретателя, находятся в состоянии повышенного риска. Деньги уже переданы продавцу, а взамен получено несколько листов бумаги. Покупатель в этой стадии является менее защищенным. Да, есть способы относительно обезопасить себя на этом этапе. Это банковская ячейка, в которую кладутся денежные средства до момента государственной регистрации права собственности. Это несет какие-то затраты, но если сделка для вас приоритетна, то уровень затрат на свою безопасность вполне обоснован.

— Хочется получить деньги в ячейку, на акредитив и отдать их только тогда, когда сделка зарегистрирована. Но у нас за счет отсутствия достаточной практики в Крыму есть менталитет привычки — у нас продавцы просто на это не идут. Им свойственно продавать три года свой объект. Нашли они покупателя и в этот момент они хотят деньги сразу и не хотят ждать 10 дне-месяц, пока пройдет регистрация.

— Есть такая категория людей, которые действительно хотят получать все и сразу. В этом случае необходимо серьезно отнестись к вопросу проверки тех документов, которые предоставляет продавец для осуществления сделки. Одно дело, когда сделка проходит у нотариуса, он само собой проводит проверки и делает запросы, обеспечивая относительную безопасность сделки, но все-равно эта серая зона остается. После того, как нотариус все проверил, сделал, договор подписан, нотариус поставил печать, передал на регистрацию в регистрирующий орган, этот промежуток на регистрацию сокращается, если сравнивать со сделкой в простой письменной форме через МФЦ. Но те же 7 дней существуют, во время которых даже при работе с нотариусом вы не застрахованы от недобросовестных действий продавца. Если уже говорить про совсем мошеннические схемы, то продавец в этот промежуток времени может в простой письменной форме совершить еще целый ряд подобных сделок, продав свой объект несколько раз.

— У нас была такая реальная ситуация. Мы с Александром поймали бабушку, которая перепродала свою квартиру три раза за 2 дня. И как раз благодаря полной проверки, психологическим моментам и помощи нотариуса мы выявили это и обезопасили своего клиента.

— Опять же на этом этапе может произойти ситуация, которая не совсем связана с мошенническими действиями продавца. Бывает ситуация, когда на этапе подготовки сделки или за некоторое время до этого собственник объекта недвижимости обращается в кредитно-финансовое учреждение с целью получения кредита, где в роли залога выступает этот объект недвижимости или земельный участок. Пока банк оформляет документы и регистрирует запрет на отчуждение объекта недвижимости, продавец или его доверенное лицо, которое может не знать о таких действиях, заключает сделку купли-продажи и в тот момент, когда заключенная сделка попадает в органы госрегистрации права, туда попадают документы банка. И регистрируется запрет на отчуждение. Получается ситуация, когда договор заключен, деньги переданы, но зарегистрировать за вами право собственности на этот объект недвижимости госрегистратор не может. Пока продавец не решит свои вопросы с банком по поводу запрета, вы становитесь заложником ситуации.

— И что тогда?

— В этом случае только обращение в суд с исковым заявлением о признании за вами права собственности на этот объект недвижимости. В рамках этого судебного процесса банк также будет являться стороной судебного разбирательства и просто так они свое залоговое имущество не отдадут. Это будет сложный судебный процесс, где будет выясняться много обстоятельств, кто раньше, кто быстрее, кто правомернее. Это потребует от вас дополнительных сил, нервов, средств.

— Есть у нас нотариус, у него есть определенные полномочия, он может залезть в украинские базы и посмотреть нюансы, которые мы не всегда можем увидеть. Но нотариус не проверяет все на 100%. Он делает определенные проверки, что не препятствуют переходу права, залоговые, психнаркодиспансер, что человек адекватный. А что не проверяет нотариус?

— Зависит от профессионализма и добросовестности нотариуса. Хороший специалист, который переживет за свое имя и репутацию, проверяет всевозможные аспекты, по которым сделка может быть признана недействительной и что является препятствием для осуществления сделки. Та информация с Украины носит не совсем официальный характер, но она тоже важна.

Или же проблема на моменте госрегистрации права. Есть ряд моментов, когда в разные периоды времени действовали разные нормы законодательства, в том числе в украинский период. Разные были требования и разные нотариусы. Моменты регистрации ипотек, залогов и т.п. происходили иногда добросовестно, а иногда нет. Также процесс снятия этих обременений происходил по-разному. Бывали ситуации, когда нотариус, который накладывал обременение в свое время, человек погашал свое обязательство перед кредитно-финансовым учреждением, считал, что на этом его обязанность исполнена и банк дальше должен сам заниматься вопросом о снятии запретов на отчуждение. Банк действовал на основании заключенного договора и полагал, что это уже не является его проблемой, а является проблемой его клиента. Как вариант, нотариус, который в свое время ипотеку регистрировал, уже мог не осуществлять этот момент деятельности. Много вот этих нюансов. Эти обязательства с кредитно-финансовым учреждением носили длительный характер времени по протяжённости. Человек заключает кредитный договор с банком и он, как правило, не отдавал этот кредит через день. Это тянулось годы, поэтому за это время много воды могло убежать. И ничто не вечно — так же само финансовые учреждения прекращали свою деятельность. В зависимости от ситуации легитимно или не совсем передавали свои права по отношению к клиентам иным банкам. Либо же в судебном порядке учреждения получали права на взыскание денежных средств с клиентов банка, утратившего лицензию. Потихоньку вся эта информация попадает в соответствующие электронные базы РФ. Но скорость попадания и обработки оставляет желать лучшего. Рекомендую все же потратить силы и средства, но эту информацию досконально отфильтровать в украинских источниках.

— Ситуация: купила я объект недвижимости, живу в нем 2 года и в каких-то базах вдруг появляется информация о том, что объект был под ипотекой, заложен и т.п. Что мне, как добросовестному покупателю, делать?

— Это не самый худший вариант, если вы уже зарегистрировали за собой право собственности, проживаете там уже некоторое время и выясняются эти нюансы с прошлым объектом — наличие каких-то запретов на отчуждение или иных обязательств. То, скорее всего, вам придется в судебном порядке подтверждать свое право собственности на данный объект. Доказывать тот факт, что вы добросовестный приобретатель и эти обязательства не являются вашими. Это касается имущества, которое вы приобрели по сделке купли-продажи, дарения, мены, но не имущества, которое вы получаете в рамках наследования. Потому что наследник вместе с имуществом получает и долги, иные обременения.

— Ты каждый день ходишь по судам, спасаешь недвижимость людей. Какие самые частые запросы и проблемы?

— Наличие запретов и обременений, которые невозможно выявить в простой форме — путем обращения в общедоступные источники через интернет. Этим вопросом должен заниматься специалист — нотариус либо юрист, который понимает спектр проблем, с которыми может столкнуться приобретатель. Давайте разобьем это на несколько критериев.

— Добросовестное заблуждение, когда продавец заблуждается в своей правоте, по его мнению, на правомерных основаниях. Он считает, что у него все хорошо, документы оформлены, проблем нет, потому что в свое время его сосед дядя Вася, посмотрев документы, сказал, что нечего переживать и все нормально.

— Полукриминальное заблуждение, когда человек знает о проблемах, обязательствах перед иными лицами или учреждениями относительно этого объекта недвижимости. Но он пытается скрыть от вас, надеясь, что эта проблема не всплывет. Как правило, это обязательства перед украинскими кредитно-финансовыми учреждениями. Местные жители полагают, что с 2014 года они утратили свои обязательства перед этими организациями. Те кредиты, которые ими были взяты, они считают, что никому ничего они уже не должны.

Бывают проблемы, когда человек хочет и имеет возможность погасить эту задолженность перед украинским кредитно-финансовым учреждением, чтобы снять обременение, но не может это сделать в силу того, что является невыездным и не может в Украине урегулировать эти вопросы.

— Взяла я ипотеку. Пришел 14-й год. Думаю, что она погашена. На самом деле, нет. И сейчас хочу продать свою квартиру, мне надо ее погасить. Я еду в Украину, гашу ипотеку, беру необходимые бумаги и предоставляю здесь в регистрирующие органы информацию для снятия ограничения с моего объекта. Это так просто невозможно сделать?

— Необходимо те документы получить, с ними обратиться с заявлением в адрес органа, который отвечает за регистрацию этих ограничений. Но с вероятностью 90% вы получите отказ, потому что, к сожалению, орган регистрации не может проверить легитимность ваших документов. Он не может сделать запрос в Украину тому нотариусу, который выдал вам справку о снятии этих ограничений в силу сложившейся политической обстановки. Даже если регистрирующий орган и сделает такой запрос, то ответ на него просто не придет. Украинские органы власти, кредитно-финансовые учреждения, нотариусы не имеют права отвечать на запросы, которые поступают от госорганов РФ, которая осуществляет свою деятельность в Крыму и Севастополе. В дальнейшем, скорее всего, придется обращаться в суд с целью в судебном порядке обязать орган снять запрет на осуществление этих действий. Не вам, как приобретателю, это уже проблема продавца.

— Суд затягивается от полугода до года.

— В зависимости от ситуации, тех документов, которые вы предоставите и от степени вашей грамотности и опыта участия в подобных мероприятиях, это может занимать долгое время.

— Продавцы недвижимости — если у вас объект недвижимости находится в залоге, продать раньше, чем через год вряд ли вы сможете. И гасить свои кредиты-ипотеки придется уже сейчас.

— И самое главное — если вы все-таки имели какие-либо взаимоотношения с кредитными организациями Украины и данный объект недвижимости у вас выступал в роли обеспечения залога, то не стоит самонадеянно полагать, что все об этом забыли.

— Это можно проверить несколькими способами. Есть определенная нотариальная база «Енот», где можно проверить все обременения. И также из выписки из Единого государственного реестра можно увидеть, что объект находится в залоге. Если у вас есть кредит и вы на что-то рассчитываете, сначала хотя бы закажите выписку и посмотрите, есть там что-то или нет.

— Но учтите, что информация в Еноте, не всегда содержится в выписке ЕГРН. Она не всегда своевременно попадает в регистрирующий орган, поэтому для полноты информации лучше сделать и выписку, и обратиться к нотариусу с целью получения информации с Енота.

Бывает, человек выполнил все свои обязательства перед кредитно-финансовым учреждением в период нахождения Севастополя в составе Украины, погасил кредит, однако не удосужился принять действия по снятию запрета на отчуждение своего объекта недвижимости. Тогда если у него есть все правки и документы, подтверждающие, что банк к нему не имеет претензий в рамках этого кредитного договора, эти документы подать в регистрирующий орган. С определенной вероятностью получить отказ и по той же самой схеме обращаться в суд. Здесь разница от предыдущей ситуации в том, что продавец или собственник объекта недвижимости уже имеет комплект документов, подтверждающий, что он выполнил свои обязательства перед банком. То есть, не нужно ехать в Украину, получать документы, тратить время, силы и средства. Это несколько быстрее будет. Но все-равно с вероятностью 95% не избежать суда, который будет идти до полугода.

— А во сколько обходится услуга юриста для решения такого вопроса?

— Средняя стоимость подобной услуги на рынке — от 15 до 30 тыс. руб. В зависимости от сложности ситуации, количества документов, квалификации специалиста.

Добавить комментарий