С Вами Ксения Шварц. Сегодня у нас интересный день – ночь Хэллоуина. И именно под эту дату я решила заснять видеоролик о «страшилках». И страшилки эти будут не о привидениях и каких-то сказочных героев, а о недвижимости. Запрос интересный, только что придумали. Буду импровизировать, и рассказывать Вам все страшилки, которые могут с Вами произойти на момент приобретения недвижимости.
Произойти может все, что угодно. Вообще, на любой стадии – от того момента, что Вы начнете работать не с квалифицированным риэлтором – раз, который «запорет» Вам всю сделку, либо возьмет втридорога. Когда Вы будете выбирать объект недвижимости, Вы можете наткнуться на объект, который Вам понравится, и там может быть все, что угодно.
Самый главный момент – это проблема с документами. Она может выявиться на разном этапе. От того, что этот объект неправильно вступил в наследство, или был куплен с какими-то условиями и ограничениями. Возможно, он где-то заложен. Не буду вдаваться в подробности. Но, первое, что может быть – это беда с документами. Второе – это то, что сам продавец этого объекта, может быть не чист на руку. И, часто бывает такое, что сами люди, которые продают недвижимость, они могут являться банкротами, у них могут быть большие долги. Сделка может быть приостановлена. Они могут быть не дееспособными. Например, наркоманами, или состоять на учете в психнаркодиспансере. Может быть такое, что человек просто замыслил недоброе. Например, скрыл какую-то информацию. Это то, что касаемо самого продавца.
Если, допустим, участвует в сделке какой-то посредник или риэлтор, может быть то, что этот человек не чист на руку, либо что-то замыслил недоброе. Возможно, подделка документов, печать. Часто бывает такое, что люди приносят документы, напечатанные на хорошем цветном принтере. Не все выдают за оригиналы, но, в принципе, бывает и такое, что не каждый юрист может с первого взгляда отличить подделку.
Вас могут обмануть с какими-то условиями. Вы заключили договор на то, что выехать. То есть, сделку совершили и люди обещали, допустим, выписаться через неделю после этого, или выехать через неделю. Может быть такое, что Вы уже объект купили, а люди говорят: «Я не хочу выезжать. Попробуйте меня выгнать, только через суд». Могут не захотеть выписаться. То есть, продали и сразу уехали куда-то. И Вам придется выписывать людей по суду, не дай Бог там будут дети.
Если сделка, связанная с органами опеки. Если там участвует ребенок в собственниках квартиры. И бывает такое, что делают неправильные документы по органам опеки.
Давайте рассмотрим пример. Допустим, я женщина, у меня есть ребенок. И мы с ребенком владеем однокомнатной квартирой – половина на нем, половина на мне. Я решила ее продать и купить другую квартиру. Я, допустим, нашла Вас, как покупателя. Вы квартиру купили. Я должна через органы опеки это провести. Органы опеки должны дать мне разрешение на продажу. Но, они дают разрешение на продажу только после того, когда я предоставлю им тот объект, который я конкретно буду покупать. Допустим, квартиру двухкомнатную у соседа я хочу купить. Вроде бы, все хорошо. Вы купили квартиру и благополучно об этом забыли. Смотрите, что делаю я. Так как, покупка не одновременно с продажей, может быть какой-то разрыв. То есть, квартиру я Вам продала и уехала с ребенком в другой город, и купила квартиру ему там. Органы опеки мне выдали разрешение на конкретный объект недвижимости. Не на то, чтобы я купила другой объект. Я к тому рассказываю, если органы опеки начнут проверять, то они могут отменить нашу с Вами сделку. Потому что, я не выполнила условия по каким-то причинам. То есть, через полгода, год, Вы можете столкнуться с тем, что через суд Вам обяжут вернуть квартиру.
Представьте, прошел суд. Купили Вы объект, проходит суд и суд говорит о том, что возвращайте всю сделку на место. Бывает и такое. Что происходит? Человек, который купил недвижимость, он обязан ее в такие-то сроки отдать старому владельцу. Там сроки достаточно маленькие. А старый владелец говорит: «А я Ваши пять миллионов потерял, потратил, нет у меня денег! Ни на счетах нет денег, ни в кармане. Эти деньги я могу Вам возвращать в течение жизни, по тысячу рублей в месяц». Такое тоже может быть. Потому что, деньги никто его не обяжет отдать сразу. То есть, обяжут, но у него их якобы нет, и получается такая ситуация. Вот так опасность.
Очень много поддельных доверенностей. Я вообще ненавижу сделки по доверенности. А, если они есть, их надо перепроверять очень много раз. Есть, конечно, такой сайт у нотариусов, где есть информация по доверенностям, но все равно есть риски. После отмены доверенности, они вносят изменения на сайт в течение суток. Допустим, у меня сегодня сделка. Я с утра побежала, отменила ее, а нотариус этого не увидел, и мы этого не увидели. Потому что, они ее внесли на час позже, чем произошла сделка. Вот такая ситуация может быть.
Все это проверяется. Но, в действительности, объект может быть заложен в банке, может быть заложен у третьего лица, может, отдан за долги по какой-то причине, может быть имеют притязания третьи лица. Например, кто-то находится в тюрьме, или откуда-то появился ребенок-сирота.
Что еще может быть? Много всего может быть. Допустим, квартиру мы покупаем за три миллиона рублей, в договоре купли-продажи мы пишем – один миллион, по какой-то причине. Потому что, например, продавец не хочет платить налоги. Надо понимать, что здесь есть определенные риски, когда мы с Вами занижаем стоимость в договоре, и они достаточно серьезные.
Возможно, кого-то уберегу, если Вы собрались покупать или продавать недвижимость, не надо об этом всем рассказывать. Тем более о том, что у Вас нашелся покупатель и сделка завтра. Не надо никому давать об этой сделке и своем передвижении никакой информации. Слава Богу, я с этим не сталкивалась. В Перми часто бывало такое, что машины вскрывали, квартиры вскрывали, потому что знают, что деньги там. И люди не доходят до объекта, потому что в сумке несут пять миллионов. Конечно, у них их могут отобрать. Я Вам это рассказываю, потому что, для меня этот какая-то безалаберность. Я к чему? К тому, что не надо всем об этом рассказывать. Лучше расскажите об этом позже, когда сделка пройдет, когда деньги будут в безопасности! Не надо всем сообщать. Это опасность для Вас, для меня, для продавцов. Суммы большие, сделка серьезная, знать другим людям об этом совершенно не стоит.
Еще как вариант. Бывает такое, что в договорах, которые мы с Вами подписываем, делают специальные ошибки. Возможно, незаметные ошибки, но их делают для того чтобы была возможность вернуть все на свои места – получить деньги и все вернуть на свои места. Поэтому, когда Вам дают договора какие-то, бумаги определенные на подпись – читайте и сверяйте! Пусть это займет достаточное количество времени – неважно, Вы сидите на сделке и Вам подписывать документы. У Вас сидит продавец напротив. Продавец договор пробежал за две минуты, а Вы сидите и вчитывайтесь! Не надо думать, что кто-то Вас торопит, не думайте о том, кто и что о Вас будет думать. Читайте договор несколько раз, пока не станет все понятно. Пока не проверите все данные, все точки, все цифры. Смотрите не только свои паспортные данные, смотрите все цифры по договору, все, что указано, все перепроверять! Потому что, нас эти ошибки совершенно не нужны.