– Добрый день, друзья! С вами Ксения Шварц. Сегодня мы встречаемся с Вячеславом. Это мой друг и партнер, который занимаемся недвижимостью в Севастополе уже много лет. Отлично знает всю информацию по новострою. Сегодня я встретилась с Вячеславом, чтобы он меня просветил, так как у вас постоянно много вопросов и много звонков по поводу того, в какой новострой стоит вкладываться, в какой не стоит. Привет, Вячеслав!

– Привет!

– Я предлагаю начать разбирать новострой с Гагаринского района, так как он самый ходовой. Туда заселяются, в основном, все приезжие, и у нас там много чего строится. Какие застройщики здесь есть? Возможно, какие-то отзывы и рейтинги с твоей стороны. Сегодня хотелось бы разобрать именно Гагаринский район города – кто строит? Что строит? Какое проблемное жилье?

– Привет, друзья! Что я могу сказать о рынке Севастополя. Он достаточно специфический. Он не укладывается в сложившиеся правила, которые сложились на российском рынке, даже, он очень сильно отличается от крымского рынка. Есть отличия на рынке по застройщиках и по объектах. На сегодняшний момент на рынке Севастополя представлены только местные застройщики. Даже крымские местные компании не строятся, а севастопольские строят в Крыму.

– С чем это связано, как ты считаешь? Не пускают других застройщиков? Слышала, что московские зашли уже.

– Я могу только об этом догадываться и опираться на то, что вижу и знаю. Наш город долгое время был закрыт. А теперь они все пытаются здесь удержаться, это связано с переходным периодом. Насколько я знаю, на сегодняшний момент ведут переговоры о вхождении в город с континента.

– Что за застройщик планирует к нам зайти в ближайшее время?

– Это компания «Талант», если я не ошибаюсь, она из Ижевска. Что-то там говорится о пяти строительных площадках, которые будут строиться. Но, пока это не анонсируется нигде.

– То есть, мы не знаем, какие себе площадки они себе заберут.

– Да, этого в источниках нет.

– Они еще только планируют зайти, или зашли уже?

– Не готов сказать. Знаю, что есть такая информация, что они планируют зайти. В каком виде, что они будут строить, какой формат квартир.

– Ну, мы разберемся, когда они придут.

– Что касается местных застройщиков, то на сегодняшний день активно строятся не много компаний. Если мы говорим о рынке первичного жилья, то около 10 компаний.

– Давай, по рейтингу с твоей стороны. Свой рейтинг я уже высказывала. Давай представим, что ты покупатель, который прекрасно знает, что творится с новостроем. Можешь ли ты перечислить по рейтингу компании, в которые ты бы пошел вкладываться. Мы сейчас не говорим о площадках. Потому что, даже у компании, которая на этом рынке может быть 25 лет и строит уже много жилья, далеко не факт, что именно эта площадка, этой компании будет 100% гарантирована. По самому рейтингу компаний. Какие стоит смотреть в первую очередь?

– Если мы опираемся на историю компании, а по рейтингу, то, первое – это количество объектов, введенных за последние 2-3 года. Во-вторых, это количество анонсируемых объектов, которые уже запущены в продажи, отдел продаж.

– То есть, тем самым мы видим, какие планы у компании.

– Да. Подбирая новострой, мы ориентируемся на то, что построено уже по российским законам. Как это было построено, качество этого жилья, сколько продалось его, срок его строительства, были ли задержки.

– То есть, мы смотрим его старую историю, получается.

– Во-вторых, я бы смотрел еще, как работает компания именно по продажам и по строительству. То есть, пользуется ли новой технологией в строительстве, пользуются ли различными инструментами при продаже. То есть, это доступность ипотеки, рассрочки и так далее. Еще должно быть качество этого жилья. В принципе, качество жилья примерно одинаковое. Если мы говорим о Севастополе, то это каркас, либо за бетон. Как-то по-другому, к сожалению, пока еще не строят. Ну, если провести какой-то промежуточный итог, то на первом месте стоит компания «Интерстрой».

– «Интерстрой» ты выделил на первое место. По какой причине?

– Эта компания в последнее время очень активно развивается.

– А ты можешь рассказать, что с ней было раньше. Это интересно. Это местная компания.

– Это местная компания, достаточно молодая.

– Сколько она на рынке, ты не помнишь?

– Я в цифры не буду вдаваться. Но, это одна из первых компаний, которая в российском правовом поле начала стройку 214 ФЗ. Это долевое участие. Это позволило компании одной из первых выйти на рынок ипотеки, ипотеки с господдержкой, что, в принципе, достаточно активизировало их продажи. Это позволило им, за счет достаточно серьезной активизации продаж, развиваться дальше.

– Насколько я помню, у «Интерстроя» был момент в переходном этапе, когда у них были определенные проблемы. На сегодняшний день, как я понимаю, что собственник поменялся, или нет?

– Нет.

– У этой компании всегда шли дела хорошо?

– Честно говоря, о проблемах компании не слышал. Слышал, что были под каким-то объектом «шероховатости», связанные с переходным этапом. Просто стройки стояли, пока приводили все документы в порядок. Каждый решал свои вопросы и проблемы по-разному. Кто-то вообще с рынка ушел.

– Господдержка есть на сегодняшний день у «Интерстроя»?

– Все зависит от того, что мы вкладываем в господдержку. На сегодняшний момент, компания «Интерстрой» дозволен комплекс договор. Этот комплекс достаточно интересный, он достаточно крупный и он строится с поддержкой правительства Севастополя о том, что под застройку была выделена территория бывшего крупного транспортного предприятия. Город передал его под застройку. Соответственно, городу будет отведена часть квадратных метров. Что касается господдержки, скорее всего, люди умеют договариваться, вот и все. Всем от этого хорошо – хорошо городу, жителям и компании.

– Были ли у «Интерстроя» объекты не сданы?

– Я не помню, честно говоря.

– По рейтингу, следующий после «Интерстроя», чтобы ты выбрал?

– По рейтингу, на сегодняшний день, это, наверное, «Севастопольстрой».

– «Севастопольстрой», все-таки.

– Вижу в глазах вопрос: Не «Парангон»?

– Нет, «Парангон» я вообще опустила вниз. Вопрос другой – почему не «Севпроектмонтаж»?

– У «Севпроектмонтаж» мало объектов.

– Объектов мало, согласна, но компания практически беспроблемная.

– По «Севастопольстрой» – компания с большой историей. В последнее время страшно активно развивается, несмотря со сложностями, связанными с одним объектом. Социальных волнений по этому поводу я не слышал. Думаю, что проблема решена. Я просто этим дальше не интересуюсь, но слышал, что вопрос решен с покупателями. Но, учитывая то, что за последние полгода было анонсировано несколько новых проектов – раз. Учитывая то, что под проекты, временно проблемные, если мы говорим об архитекторе, там небольшие вопросы с ним. Но, тем не менее, архитектор продавался уже в конце, там остатки у них какие-то оставались по квартирам. Это значит, что компания прошла аккредитацию государственного банка, а это многое значит. То есть, пройти аккредитацию застройщику по объекту госбанка, серьезней проверки я не знаю.

– В связи с этим у меня вопрос по самой компании «Севастопольстрой». Насколько знаю, «Севастопольстрой» – это компания переходящая. Она больше 20 лет на рынке. У нее время было то хорошее, то плохое, то вообще пыталась исчезнуть с рынка. Решились ли сейчас эти качели? Стали ли за рулем те, которым можно доверять? По поводу ипотек, военных ипотек, сертификатов, то, что ты говоришь. Согласна, это бонус для площадок, которые продаются. Но, мы же с тобой помним, что у этой же компании был объект под названием «Марина де люкс» и они тоже сдавались и под материнские капиталы, ипотеки, военные сертификаты. И, все-таки, он исчез, можно сказать. Поэтому, вот такой у меня вопрос.

– Что касается компании? Честно говоря, насколько я знаю, особых проблем как у компании не было. Были проблемы с объектами. Это немножко разные вещи. Очень часто встречается на континенте ситуация, когда исчезает  компания – это финансовая проблема, соответственно, объект остается брошен. Это проблема компании. Если компания финансово устойчива, и у нее проблема с вводом объекта в эксплуатацию, это не значит, что компания плохая. Это значит, что есть какие-то вопросы, которые не зависят от самой компании. Поэтому, если мы говорим о «Севастопольстрой» как о компании, то у меня никогда не было о ней негативных отзывов. Именно как  компании – претензий нет. Вопросы были связаны с площадкой «Марины де люкс». Но, тут ситуация в чем? Под нее давали ипотеку. Это значит, что банк проверял все документы и компании, и на объект, в том числе, разрешение на начало строительства. А то, что его не достроили, фактически ликвидировали. Возьмем компанию «Севастопольстрой» добросовестным покупателем, которая взяла участок, подготовила все документы. Почему поменялась потом ситуация? мы на эти вопросы не найдем точные ответы. Поэтому, «Марина де люкс» не показатель.

– Хорошо, а Архитектор, с которым тоже были сложности. У них же, кроме «Марины де люкс» были вопросы с Архитектором, с жилым комплексом «Акварель». Понятно, что они как-то решают. Вопрос у меня основной какой. Поменялось ли руководство у «Севастопольстроя»?

– Честно говоря, я не готов сейчас ответить на этот вопрос. Я знаю, что в отделе продаж работают те же самые люди.

– У них так агентство и сохранилось?

– Да, отдел продаж. Если вопросы по поводу Акварели и Архитектора, мое мнение, это не проблема компании. Это был вопрос, связанный с переходным периодом. Ведь, Акварель и Архитектор начинали строиться при Украине. То, что была заморозка примерно на 2 года, надо было перерегистрировать юрлица, переоформить все договора, переоформить все документы, связанные с покупателями. Выработать новую систему, подстроиться под новые правила – это все требовало время. Соответственно, были остановлены какие-то работы. Именно, за приостановки этих работ, была задержка, связанная с вводом в эксплуатацию, изучением инженерных сетей. Вопрос в том, что сами предприятия тоже перерегистрировались. Когда человек покупал эту квартиру, сначала приостановилась стройка – компания перерегистрировалась. Но, есть другая сторона, с которой заключались договора , тоже перерегистрировалась.

– Понятно. Ты считаешь, что это технические вопросы, связанные с переходом.

– Да. У этой компании за прошедший год анонсировано три новых объекта. Эти проекты проверены банком, под них берется ипотека. Лучше, чем Госбанк компанию никто не проверит.

– Хорошо. На третье место кого бы ты выбрал?

– На третьем месте компания «Парангон». Несмотря на то, что у компании новых объектов мало, я бы их выбрал. У них все объекты сдавались в срок, претензий не было ни к компании, ни к объектам.

– «Парангон» тебе импонирует?

– Да.

– Даже с учетом, что на сегодняшний день у них не так много объектов, ты ее выделил на третье место. Хорошо. Давай попробуем четвертое место. Кому бы ты отдал?

– На сегодняшний день, я бы четвертое место разделили между компанией «Альфагруппинвест» и компанией «Севпроектмонтаж».

– Почему?

– У этих компаниях объектов, на сегодняшний момент, строящихся не много. У них не много объектов, но делают достаточно качественно, доводят их до ума. По «Севпроектмонтажу» это Благодатный, Университетский второй – достаточно хорошая ценовая политика.

– Качество, я слышала, у них хорошее.

– Да, хорошее.

– Опять же, жилье не совсем стандартное. Допустим, «Альфагруппинвеста» строит хорошо, качественно, но у них интересные планировки и квартиры небольшие.

– Эти две компании строят самое востребованное жилье на рынке. Наверное, отталкиваются от спроса. Это значит, что компания находится в тренде. То есть, они строят что-то, чтобы потом его продать. Они строят то, что пользуется спросом. Поэтому, они достаточно быстро строят, а потом быстро распродают.

– На пятое место кого бы ты поставил из тех, кого можно покупать?

– Компания «Карбон». У них на сегодняшний день один интересный проект, на мой взгляд, это «Ивосити» в Севастополе строится. Доступно в ипотеку, многоэтажка.

– Какие есть еще компании, в которые можно вкладываться?

– Достаточно интересный объект, с достаточно спорной историей ввода в эксплуатацию, это объект «VIP-класс». Там большой объект, несколько девятиэтажек. Там вы покупаетесь как кооператив. С кооперативом всегда есть много вопросов. Поэтому, объект интересный.

– Мы сейчас выделили шесть застройщиков. А сейчас давай, Вячеслав, озвучимте компании, которые спорные и с которыми надо разбираться, в чем у них там ситуация.

– «VIP-класс» – это первая компания. Второй интересный проект – это «РБКстрой», объект – ЖК Мегаполис. Достаточно интересный объект, но ситуация непонятная.

– Что ты думаешь о «Компромиссе»?

– У компании интересные объекты, но эти объекты все разные. У них эти многоэтажные здания, малоэтажные здания, коттеджи, апартаменты. В принципе, компания достаточно хорошо и быстро строит. Но, весь вопрос в том, что компания строит не по 214 ФЗ. Под каждый объект у них отдельная форма покупки. Покупать или нет объекты у этой компании, ответить сложно. Надо смотреть документы по конкретному объекту. В целом, к компании «Компромисс» у меня вопросов пока нет.

– Есть еще компании, к которым стоит присмотреться?

– Это компания «КрымМосквастрой». Она строит многоэтажное здание, 12-16 этажей. Это будет электрический дом. Он расположен в Бухте Стрелецкая.

– Есть ли еще компании, с которыми можно как-то сотрудничать или присмотреться?

– Ты знаешь, я думаю, что все остальные компании не так много строят. Будут ли у них новые проекты – тоже неизвестно. Я думаю, что лучше обратиться к тебе, ты проконсультируешь людей. Потому что, компаний не так много, но о них мало кто знает, мало знают объекты. Я думаю, что по всех компаниям нужно разбираться. Лучше тебя это никто не сделает.

– Спасибо, Вячеслав! Очень приятно. Тебе огромное спасибо за то, что ты уделил мне сегодня время, и помог нашим подписчикам немножко разобраться в новострое и тех компаниях, с которыми есть смысл сотрудничать. Давайте еще раз подведем итоги. Рейтинг Вячеслава, человека, который занимается этим ежедневно и делает на этом акцент. Сейчас я вам перечислю тех застройщиков, которые могут быть интересны. Это компании: Интерстрой, Севастопольстрой, Парангон, Севпроектмонтаж, Альфагруппинвест и Карбон. И те компании, к которым стоит присмотреться, но у которых возникают так или иначе определенные проблемы. Поэтому, есть смысл их более детально прорабатывать. Это компании: VIP-класс, РБКстрой, Компромисс и КрымМосквастрой.

Я очень надеюсь, что это видео вам поможет хотя бы для того чтобы вы понимали, в каком направлении идти. Еще раз спасибо, что были с нами. Ставьте лайки, если это было вам полезно. Будьте с нами, будем продолжать.