Земля по членской книжке в Севастополе и Крыму. Что покупать нельзя?

С вами Ксения Шварц и Тарас Шевченко, наш юрист. Сегодня осветим очень интересную тему, о которой вы всегда спрашиваете – стоит ли покупать землю в Крыму по членским книжкам, ведь ее так дешево продают кооперативы – 300-400 тыс. руб. Стоит это того или нет? И какие сложности у покупателя возникнут в дальнейшем?  

– В любом случае приобретение такого объекта недвижимости несет определенные риски. Но в связи с его экономической привлекательностью, конечно, имеет место быть. И таких сделок много. Но основная оплата по этой сделки должна быть тогда, когда человек получит хотя бы распоряжении о согласовании схемы расположения земельного участка. Ее выдает Департамент имущественно-земельных отношений в Севастополе. Членская книжка сама по себе не несет в себе ничего, то есть, членства в кооперативе. Необходимо собрать документы, которые позволят получить эту землю в собственность бесплатно. Только на это оно и направлено. Если мы говорим просто о приобретении членской книжки, то это того не стоит.

– Может ли председатель поменять. Допустим, сегодня мне показали этот участок, а завтра будет другой.

– При приобретении членства необходимо учитывать несколько факторов, связанных с тем, что земли таким кооперативам выдавались в Украине. И чтобы понять, является ли нынешний кооператив тем, что может распоряжаться, нужно установить, является ли он правопреемником того кооператива, который действовал в Украине. Это можно установить в уставе кооператива. Там должно в первых строчках быть указано, что этот кооператив является правопреемником кооператива, который был зарегистрирован раньше в Украине. Эту информацию можно получить и в открытом доступе на сайте Федеральной налоговой службы в разделе Единый государственный реестр юридических лиц, где ввести данные о кооперативе и увидеть выписку. Там будет написано, когда кооператив был зарегистрирован изначально. Мы убеждаемся в том, что этот кооператив является правопреемником, в том, что у него есть документ на эту землю – акт постоянного землепользования и любой другой документ, в соответствии с которым этому кооперативу при Украине передавалась эта земля. В дальнейшем у кооператива должна быть схема его кооператива, где обозначены земельные участки. Чтобы убедиться, что вам показывают именно тот земельный участок, который вы хотите приобрести, его необходимо найти на схеме, где есть нумерация участков и приблизительная схематичная, учитывая линии и другие ориентиры с развязкой дорог и т.п., вы можете установить, что это именно тот участок, который вы хотите приобрести. В дальнейшем, кроме самого принятия вас в члены кооператива, вам также надо, чтобы председатель кооператива предоставил другие документы, необходимые для оформления его в собственность. Кроме обозначенных до этого документов, подтверждающих правопреемство и документов на землю, это также выписки из протоколов о принятии в члены кооператива и дача согласия на формирование данного участка и на его дальнейшее оформление. А также выдача справки о том, что члену кооператива дают разрешение на использование общего имущества кооператива, связанного с подъездными путями, дорогами и т.п. Это тот минимум, который необходимо получить, чтобы двигаться дальше. После этого идет работа кадастрового инженера, которому необходимо составить схему расположения земельного участка и подать ее на утверждение в Департамент имущественно-земельных отношений. Только после утверждения этой схемы можно говорить уже о какой-либо уверенности в том, что этот участок будет в дальнейшем зарегистрирован и в том, что можно передавать денежные средства за этот участок.

– У меня нет никакой гарантии в том, смогу ли я перевести его в частную собственность?

– Да. Существует много факторов, при которых отказывают в согласовании схемы земельного участка, и чтобы в этом убедиться, нужно сначала согласовать схему, а потом уже дальше двигаться по деньгам. Мы можем давать задаток и подписывать соглашение с председателем. Председатель сам по себе не может распоряжаться членскими книжками, хотя они это делают. Главным действующим органом является собрание членов кооператива. И они решают, кого взять в состав кооператива, кому отдать участок, а кому нет. Вопрос состоит в том, что и оплата вся дальнейшая должна быть тогда, когда человек более-менее уверен. На первоначальном этапе разве “джентельменское соглашение”, связанное с передачей задатка, которое должно быть зафиксировано на бумаге. В любом случае вступительные взносы заставят платить за этот участок.

– Сколько эта процедура занимает времени и осилить ли это простому человеку?

– С момента подачи утверждения схемы – месяц по регламенту. Подготовка схемы – неделю. Если нет задержек со стороны кооператива. Самостоятельно составить схему человек не может. Это делает только специализированное лицо, которое имеет необходимые допуски. А подать пакет документов и успеть получить ответ – для согласования схемы это месяц-полтора, чтобы получить в собственность объект – 2,5-3 мес.

– Сколько стоит эта услуга?

– Учитывая, что это кадастровые работы, связанные с согласованием схемы расположения земельного участка, а потом с межеванием, оплатой пошлины за регистрацию нотариальных услуг для предоставления доверенности и работой человека, который все это будет подавать, проверять, контролировать и корректировать в случае, если будут какие-то нюансы или отказы, то в среднем на рынке это стоит в районе 35 тыс. руб.

– В процентном соотношении – сколько у меня шансов?

– Это тоже зависит от того, какие документы предоставляются для изучения изначально, чтобы понять, возможно ли вступление в члены этого кооператива.

– То есть, мы с тобой заранее, прежде чем податься на регистрацию права…

– Мы изучаем документы и понимаем, есть ли по документам какие-то нюансы, связанные с тем, что схему могут не утвердить. Ее могут не утвердить по разным факторам. И убедиться в этом можно тогда, когда мы ее подадим и уже начнется процедура рассмотрения, связанная с отправкой необходимых запросов и изучением. Да, у нас есть схема кооператива, в котором этот участок указан 150-й. Вы пришли к соседям, где стоят заборы. Вы, как стоят заборы, так и делаете схему. Обращаетесь в ДИЗО, чтобы схему согласовать, а оказывается, что соседний земельный участок на метр заходит на этот участок и он уже зарегистрирован, у него уже есть право собственности. Ваша схема уже не корректна. Схему самого кооператива никто переделывать не будет, потому что там только схематично, масштаб соблюден, но размеры досконально изучить до метра невозможно. Поэтому схему необходимо переделать. Мы теряем еще месяц на это. Повторная подача не ускоряется, идет только в тот срок, который обозначен регламентом, – месяц. Сроки, которые были названы, это только при положительном раскладе дела. В дальнейшем все зависит от конкретных обстоятельств дела. Чтобы рекомендовать или не рекомендовать человеку вступать в члены кооператива, это возможно только после первичного изучения документов – как самого кооператива, так и вариантов, который предлагает председатель, чтобы стать этим членом кооператива. Потому что иногда бывают очень разные и странные варианты того, как предлагают вступить в члены кооператива и какие денежные средства за это платить.

– Допустим, это гиблый кооператив. По схеме у него 50 участков, на самом деле три соседа, ни коммуникации, ни дорог и председатель в уши заливает о том, что завтра все будет. Но мы понимаем, что 10 лет этого уже не происходит.

– Это вопрос не юридический, а логический. Да, в Украине была бесплатная приватизация земли – по нескольким основаниям каждый человек мог получить несколько участков земли, в том числе садовую землю. И у нас много таких кооперативов, у которых мертвые души, где продается членская книжка и не более того. Проведение коммуникаций здесь возможно только путем сборов всех членов кооператива и оплатой проведения коммуникаций. В остальных случаях дожидаться газификации можно неизвестно сколько. Как член кооператива самостоятельно подключится к электросети, отправив заявку на выдачу ТУ на подключение, вы не можете. Это делает кооператив. И подключают кооператив. Если вы хотите делать это лично, вы должны выйти из состава кооператива, предоставить справку, что вы вышли из состава кооператива и самостоятельно подключаться. Приобретать членскую книжку, где на данный момент нет никаких коммуникаций, это очень рисковое и полугиблое дело. Я не рекомендую это делать.

– Есть у нас очень много кооперативов, в которых сейчас происходит смена председателей. Один еще права не передал, другой не принял. У них еще, скорее всего, какие-то судебные споры. Как это можно выяснить и может ли один председатель сделать какую-то гадость другому? У кого покупать, с кем согласовывать.

– Мы возвращаемся к тому, что у нас продают-то председатели, но по закону, решающим органом является собрание. Чтобы убедиться в том, что вы приняты надлежащим образом, должно быть проведено собрание, в котором вы должны участвовать и голосованием принимают решение. Проводит это голосование независимо от распрей, которые есть внутри кооператива, тот, кто внесен в Единый государственный реестр юридических лиц. Опять мы возвращаемся к первичной проверке, и я говорил, мы данные кооператива проверяем хотя бы на сайте ФНС, где мы видим того, кто на данный момент руководящее лицо. Он и проводит сборы.

– Хорошо, провело это лицо голосование. Он пошел дальше по статье “Мошенничество”, отменили все сделки за последние полгода, которые провел старый председатель…

– Это в том случае, если председатель просто передал членскую книжку, взял деньги и ничего не сделал. Документы он ставил по своей печати. Если же мы приходим к тому, что мы просим о проведении собрания, принятии решения, чтобы был кворум, тогда уже действия председателя независимы от действия самого главного органа – собрания членов кооператива. Оно решило, все нормально, в соответствии с законом вы стали членом кооператива. А его мошеннические действия заключаются в том, что кроме членских взносов, которые были установлены протоколом, мы ему еще заплатили какие-то деньги сверху. Но это не влияет на приобретение нами права собственности.

– Когда было собрание, этот документ у меня остается?

– Протокол, да.

– По поводу членских взносов. У нас в каждом кооперативе, кто на что горазд. Кто-то берет 30, кто-то 6 тыс., а кто-то 300. Насколько это правомерно?

– Размер вступительного взноса утверждает собрание членов кооператива. Это правомерно.

– Вот у меня сегодня членская книжка. Я нанимаю тебя, чтобы мне ты помог сделать право собственности. Какой документ я получу, какого назначения земли будут?

– Изначально назначение этой земли можно увидеть по тому документу, который был непосредственно передан кооперативу. Садовый кооператив – значит, сельскохозяйственная земля для ведения садоводства. Это разные классификаторы, позволяющие что-либо делать на этом земельном участке. Чтобы убедиться в своем статусе этой земли, достаточно увидеть этот документ, на основании которого кооператив пользуется этой землей.

– Есть член кооператива. Допустим, ты. Я хочу купить, отдаю тебе деньги, стаю членом кооператива. Что-то мне еще нужно? Согласие твоей супруги и т.п. или мы просто приходим к председателю, переписываем членскую на меня… Как это происходит?

– Не нужно просто переписывать членскую книжку, это должно происходить путем собрания. И мы не приобретаем земельный участок. мы становимся членами кооператива.

– То есть, один вышел – другой зашел.

– Так или у кооператива есть свободная земля. Допустим, 2-3 участка. Председатель говорит членам, что нужно сделать площадки под мусорные баки, улучшить освещение территории. И на это нужно 600 тыс. руб. Денег нет, но есть свободный участок. Председатель предлагает принять в члены человека, который платит 600 тыс. рублей вступительных и целевых взносов. Кооператив согласен.

– Ты же априори знаешь, что собрать всех членов кооператива, если их там 50, нереально. Что в таком случае делать?

– Пытаются собрать максимальное количество членов и собирают уполномоченных лиц – те лица, которые выступают от групп членов кооператива. То есть, вместо 100 – 10 человек, которые принимают решения. Но до этого протокольно их выбрали уполномоченными лицами.

– Если в кооперативе бардак и такого нету?

– Тогда не стоит смотреть на этот кооператив. В данном случае абсолютно чистой, законной процедуры, при соблюдении которой вы можете стать собственником, ее нет. Существует риск просто отдать деньги, получить членскую книжку, стать членом кооператива, но как будет это в дальнейшем – неизвестно. У меня были такие случаи, когда люди становились членами кооператива, продавали эту землю, там построили дома, потом с Украины приезжает дедушка и говорит, что это его земля, показывает членскую книжку. Председатель кооператива увидел, что 10 лет никого нет и решил продать эту землю.

– Кто прав в этом случае?

– Дедушка. Здесь связано с особенностью того, что у нас граница теперь Украина-Россия. Человек может сказать: а когда начинать течение срока исковой деятельности. 3 года с момента, когда человек узнал или должен был узнать о своем нарушенном праве. Если же он оплачивал членские взносы, выехал, а там была болезнь или подобное что-то, его могут исключить из членов кооператива, но за неуплату членских взносов. В этом случае, если председатель провел эту процедуру законно и сначала исключил из членов кооператива, а потом включил другого человека, то новый собственник законный и все соблюдено. И права дедушки этого не нарушены. Если же он просто спрятал эту членскую книжку и выдал новую, то председатель нарушил процедуру. И в этом случае у дедушки есть хорошие шансы побороться за это все. Он может сослаться на свой пожилой возраст, на проблемы со здоровьем и невозможность прибытия сюда за уходом за этой землей. Когда он мог узнать, что его право нарушено?

– Председатель мне предоставил протокол о том, что старый член вышел из кооператива, новый зашел. В конечном итоге узнается, что таких бумажек было сделано несколько.

Второй вопрос: в кооперативе есть схема земельных участков. Я выбрала 157, хочу, чтоб был мой. Он по схеме квадратный. А может ли случиться, что он станет треугольный и вместо 6 соток будет три?

– Может. Вместо 6 три вряд ли. А изменение формы (возможно, не такое значительное, как с прямоугольника в квадрат или с квадрата в треугольник) может. Есть зарегистрированная схема, созданная непонятно, когда, и при согласовании схемы будет меняться форма в зависимости от того, зашли или нет на эти земельные участки. Обычно в кооперативах соблюдается одна размерная сетка участков, по одной линии и одной формы, не считая угловых. Бывают изменения, связанные с объединением двух земельных участков и т.п. Поэтому я и говорю, что необходимо передавать денежные средства тогда, когда утвердят схему расположения земельного участка, хотя бы большую часть этих денег. Потому что тогда будет понятна форма, размер, площадь – с момента, как утвердят схему расположения земельного участка.

Касательно протокола, мы опять переходим к тому, что я говорю – на собраниях необходимо присутствовать. На первом, когда человека исключают, а вас принимают. Вы должны в этом убедиться, потому что зачастую председатель просто приносит выписку из протокола, что было собрание и принято такое решение. Нет, необходимо ваше присутствие, чтобы убедиться, что происходило голосование. На основании установленных по уставу норм исключили другого члена кооператива и вас приняли. Это должно быть прописано в уставе, на основе которого человека и исключают.

– На материке мы не боимся покупать по членским книжкам, там как-то эта схема проста и отработана. В Крыму, часто слышу, что покупать по членской книжке себе дороже. Это так или просто слухи?

– Существует очень много отрицательных моментов, связанных с тем, что приобрели по членской книжке, а фактически не приобрели право собственности на земельный участок. Никому не интересна членская книжка или право пользования. Все хотят в дальнейшем оформить право собственности. Просто пользоваться, быть членом, непонятно, что со статусом этой земли, если вы не хотите там просто огород разбить, а не строить дом – тогда да, это другое дело. Но в большинстве случаев приобретение по членской книжке приводит к приобретению права собственности на земельный участок. И отрицательных моментов в этом меньше, нежели положительно решенных. Но все-равно их хватает, на основании чего и появляются такие слухи. Есть и риски, и выгоды, потому что это стоит в 2-4 раза дешевле, чем другие объекты. У некоторых людей это единственная возможность приобрести земельный участок. Поэтому они на это идут. Но при соблюдении всех необходимых процедур, этого можно избежать. А именно произвести изучение всех первичных документов, собрание, исключение и включение нового члена кооператива, передача денежных средств только после согласования схемы земельного участка. Эти три фактора значительно помогут добиться положительного исхода и не потерять денежные средства. Все зависит от подхода.

– Купила я членскую книжку, стала членом кооператива. Через пару лет я его оформлю, потому что сейчас нет лишних денег. Раз и приходит государство и говорит о расформировании кооператива и строительстве там дороги. Или оказывается, что там не должен вовсе стоять кооператив. Мне, как члену кооператива, чем это грозит? Мне просто помашут ручкой или дадут компенсацию?

– Просто помашут ручкой и компенсацию можно попытаться получить, но особо не рассчитывать, потому что вы не являетесь собственником. И вот это вот оттягивание оформления закончится тем, что завершится дачная амнистия и после этого оформление в собственность земельных участков по книжке будет невозможным. Можно досидеться, что земля никогда не будет ваша, а будет принадлежать кооперативу, а вы будете ею пользоваться, не более того.

– А как мне это расформирование предусмотреть?

– Его не могут расформировать. Могут просто изъять земельные участки в пользование государству, чтобы дорога там появилась. Схему дороги тоже можно посмотреть на Генплане. Даже будущие дороги там фиксируются и можно убедиться, где дорога будет проходить и зацепит ли она кооператив. Эта земля и так принадлежит государству, а вы, кооператив ею просто пользуетесь.

– Но я 600 тыс. отдала.

– Могли отдать и 10 млн. Но субъектом права собственности осталось государство. а кооперативу землю передали по акту постоянного землепользования. Члены пользуются, но собственниками не являются.

– То есть, 300-600 тыс. я просто отдала за то, чтобы пользоваться землей.

Надеюсь, эта информация была полезной. Мы детально разобрали, что такое членские книжки. Думайте сами, стоит ли вам в это ввязываться. Есть определённые плюсы и минусы.

С вами была Ксения Шварц и Тарас Шевченко.

Добавить комментарий