АКТУАЛЬНЫЕ ПРОБЛЕМЫ ЗАСТРОЙЩИКОВ в КРЫМУ | ВЫГОДНО ли СТРОИТЬ ДОМА в КРЫМУ?

Сегодня я встретилась с одним из застройщиков, которого зовут Кирилл Антонов, для того чтобы разобрать очень интересную тему. Даже, не так интересную для вас, как для тех людей, которые строят дома.

Мы с Кириллом встретились и выявили определенную боль – боль застройщиков. Люди, у которых есть свои бюджеты, которые хотят строить жилье для приезжающих, но они тоже сталкиваются с трудностями. Не только переезжающие, но и те, кто строит, сталкиваются с реальными трудностями. И вот именно сейчас мы их хотим обсудить с Кириллом.

Привет, Кирилл! Спасибо, что присоединился.

– Привет! Значит, ситуация такая. Боль, в принципе, во всем. Потому что, когда ты работаешь со всеми социальными программами – военными сертификатами, ипотеками, материнскими капиталами, и сейчас еще нововведение – сельхоз ипотеки под 3%. Государство, так скажем, активно отрекламировало, но очень мало для этого было сделано, чтобы проекты реализовались полностью.

Вообще, по порядку.

Так как, в принципе, сегодняшний рынок диктует условия, что ты должен построить все на свои деньги и потом реализовать – это не сложно сделать, когда ты 2-3 дома строишь. А когда ты строишь большими объемами – 50-60 домов, это неимоверное количество денег нужно туда вложить. И после этого вложения ты сталкиваешь с такой ситуацией, что множество трудностей у тебя на пути к получению своих денег. А так как работаем в сегменте не дорогого жилья, то прибыль с этих домов не настолько высокие, а трудностей довольно-таки много.

И, выходит, что если по порядку разбираться, например, военная ипотека, военный сертификат. Ты должен полностью построить дом, подвести его полностью под все требования ипотеки – это водоснабжение, отопление, двери и окна полностью поставить, и только после этого ты можешь выходить на сделку.

Соответственно, после выхода на сделку деньги ты свои получишь, в среднем, через 1,5 месяца после сделки. То есть, это много. При том, что построить дом мы берем для себя сроки 3 месяца, и плюс еще 1,5 месяца ты еще ожидаешь свои деньги.

Опять же, был такой случай недавно, когда в связи с пандемией, Центр ипотечного кредитования – специалисты заболели, и для того чтобы банк не останавливать, они посадили специалистов, которые к ипотеке не имеют никакого отношения. Соответственно, были ошибки в договорах, документы дошли до Россвоенной ипотеки, и так как были выявлены нарушения, мы получили приостановки. То есть, ни банк, ни покупатель за эти вопросы не отвечают. Получается, мы были вынуждены быстро решать эти вопросы. Человек, который уже подписал договор уехал в командировку в Ингушетию, и мы столкнулись с той ситуацией, как нам получить его подпись. В этом случае, банк не принимает никаких генеральных доверенностей, хотя, на его жену она была полностью выписана. Были постоянно какие-то трудности в этом направлении.

Если брать под материнский капитал – это тоже всем известная тема. Если они вносят материнский капитал в виде первоначального взноса, тоже, после продажи в течение 45 дней ты только получишь свои деньги. Чаще, это 40-44 дня, ближе к конечным срокам.

Обычные ипотеки на сегодняшний день, после того, как начали работать, и когда Крым перешел в состав РФ, то 80% людей были с наличными денежными средствами. Продавал свою недвижимость, приезжал и здесь ее выбирал.

От того, что рынок перегружен, и с каждым днем коттеджных поселков, высоток, вообще недвижимости становится больше, соответственно, финансовое положение в стране становится похуже, со всеми этими болезнями, то чаще всего сейчас 90-95% идет продажа по какой-то программе. Наличных денежных средств сейчас практически нет.

Конечно, кто приходит с наличкой, мы предоставляем какие-то бонусы, акции.

– Застройщики рады людям с наличкой, получается?

– Однозначно.

– Поторговаться можно.

– Да. Во-первых, ситуация такая, что ты можешь как застройщик получить больше денег от человека с наличкой. При том, как покупатель он от этого не рискует. Можно продать землю, договор подряда построить этот дом. То есть, там множество нюансов, где его внесенные денежные средства будут объективно так его риски перекрывать. У него в любом случае, есть договор подряда юридически закреплен, и закреплена земля.

Нюансов много. В последнее время, сельхоз ипотека под 3% вышла программа…

– Как, кстати, сельхоз ипотека – это рабочая штука?

– Я не могу сейчас точно сказать по количеству, но денег, которые были выделены – такое ощущение, что они закончились за первые сутки у государства. У нас очень много людей, которые ждали, именно хотели переподаться на сельхоз ипотеку. Банк документы принимает, но дальше ничего не проходит. И сейчас уже до того дошли, что говорят – давайте выходить на обычную ипотеку, в следующем году можно будет подать на рефинансирование этой ипотеки, в целях этой сельхоз программы.

Соответственно, это все опять же, держит застройщика. Потому что человек, ему одобрена ипотека под 10%, он хочет ее получить под 3%. Соответственно, ты свои обязательства выполнил, а человек максимально протягивает, возможно, у него эта ситуация сыграет. Для потребителя, это, конечно, большая переплата – 7% в год это чувствительно и значительно.

– Застройщик все дольше и дольше ждет своих денег, а деньги – это инфляция получается. Построил сегодня – получил через полгода.

– В этом плане, да. Мы, в принципе, уже настолько привыкли, что мы постоянно ждем свои деньги.

– Кирилл у нас пошел достаточно сложным путем. Он, мало того, что работает с клиентами в основном с материка, так еще и решил все-таки свои дома приспособить под ипотеки, материнские капиталы и сертификаты. Это говорит о том, что ему нужно сначала построить дом, и после этого оформить еще правильно юридически, и только после этого подождать свои деньги.

Но, все-таки, а как вы вообще справляетесь с тем, что большое количество, деньги сильно затормаживаются. Как вообще застройщик выходят из такого положения? Кстати, я знаю, что очень много застройщиков как раз из-за этой проблемы не делают большие проекты. Они стараются сосредоточиться на точечных объектах.

– Смысл в чем? В том, что ты в этом случае рассчитываешь только на себя и на свои силы, на свои сбережения, на свои раннее накопленные деньги, на поточный оборот. Когда у тебя идет продавец, ты берешь первоначальные взносы, они тоже твой оборот увеличивают. Ждать помощи, в принципе, не откуда.

Например, как мы столкнулись с коттеджным поселком «Таврический». Мы зашли на это поле, приобрели землю, начали строить. Мы, единственные, первые, у кого появился свет, вода. Соседи, которые продавали у нас участки по 700 тысяч рублей, сегодня продают по 2,7 млн рублей за 6 соток.

Мы, уже не первый раз заходя в поле, делая какую-то инфраструктуру, начиная что-то развивать, видим, как соседние участки просто за счет нас повышаются в цене. При этом, когда возникает вопрос об общей дороге ил еще что-то, люди просто говорят – нет. Конечно, если бы было больше своих финансов и своих сбережений, мы бы не заходили и не брали 4,5 га, а взяли бы 3 по 4,5 га. Потому что, впоследствии мы знаем, что проходит 8 месяцев и земля дорожает. У нас есть наши соседи, которые сначала обозначали цену до 700 тысяч рублей без коммуникаций, без дорог, без воды. Мы говорим – давайте, мы готовы, мы хотим забрать полную улицу. Давайте как-то разговаривать, но ценник уже был баснословный.

С каждым днем земля дорожает. Поэтому, вынуждены сейчас застройщики брать какую-то землю и рассчитывать только на себя. То есть, вообще, желательно, забирать полностью массивами, где рядом с тобой никто не появится и за твой счет не будет впоследствии удорожание этой земли. Потому что то, что они предлагают, это только за твой счет выходит.

То есть, стандартная стоимость земли идет 100-120 тысяч за сотку. А когда они это реализует, никто покупателю не рассказывает, что эта линия никакого отношения к ним не имеет, вода – никто не даст вам к ней подключиться. То, что вам придется все эти круги проходить самим и заново. Покупатель-то берет в любом случае с расчета того, что это все уже есть, а по факту получается не так. Поэтому, тут еще один нюанс, который обязательно надо смотреть.

У нас в Видном было около 6-7 паев, и по факту, свет есть только на нашей улице, а соседи пробили себе половину участка. Они поставили себе столбы, протянули электричество – им это тоже очень дорогого стоило. Они уже, по-моему, второй или третий год этим занимаются.

– Кирилл, а как вообще быть с такими людьми, которые с материка приезжают в отпуск, загорают купить здесь недвижимость. Но, у них еще ничего не продано и денег в кармане не так много. Такие люди, в конечном итоге, доходят до результата покупки? Или они сливаются, остаются там? Вообще, стоит застройщикам рассчитывать на тех, кто еще не продал свою недвижимость и не накопил денег.

– Я считаю, что рассчитывать нужно только на официально подписанный документ. Поэтому и разработана стратегия такая продаж, что человек вносит, например, 10% первоначального взноса и это гарантия того, что он уверенно хочет приобрести данный объект недвижимости. Соответственно, если мы работаем в сегменте до 4 млн, то 10% – это не такая большая сумма. Человек нацелен на приобретение недвижимости, я думаю, что в любом случае он обладает какими-то денежными средствами. Например, что даже 1:1, и нужно будет сделать ремонт, какую-то отделку. Если человек с материка, он сразу понимает, что здесь ему придется обставлять это все, то есть, какими-то денежными средствами человек обладает. А когда к тебе приходит военный и говорит, что у него нет ни сколько, я могу дать только 50-100 тысяч, и мы тоже на это идем. Есть подписанный договор, проекты домов типовые, и впоследствии их реализовать, никакой проблемы нет. Но, у нас и ситуация другая, опять же, с твоей помощью у нас это все продано еще на этапе строительства. У нас есть определенное количество людей, которые уже готовы купить, и список таких людей составлен – если кто-то откажется, то мы готовы приобрести.

Если человек отказывается, мы получаем только залоговую стоимость. Но, чаще всего, если это уважительная причина, мы ее возвращаем. Не было еще ни разу, чтобы мы себе ее оставили.

Был случай. Военный приобрел, дал авансовый платеж и в последствие, его должность здесь сократили и перевели в другое место службы. Он пришел, мы выслушали и сказали, что сейчас перепродадим этот дом и вернем. Человек принес первый залог, соответственно, мы сразу эту сумму ему вернули. Потому что, мы на нее не рассчитывали, в принципе.

Основные моменты – это все-таки коммуникации. Сейчас, с последним сводом дефицита в Симферополе и Крыму, в отдельных точках введены моратории на подключение к городскому водоснабжению. Это сильно останавливает момент. Сейчас государство начало прорабатывать вопросы, что будут воду получать со скважин. Насколько это воды заберет с пластов, что мы будем иметь, мы пока только рассчитываем, надеемся. Геологоразведочные карты смотрим, пытаемся понять, к чему мы придем, и что будет дальше. Также и со светом. Так скажем, основная еще проблема у застройщиков – это коммуникация.

Потому что, если ты занимаешься точечной застройкой, ты можешь рассчитывать на то, что рядом стоят какие-то коммуникации, к которым ты можешь подключиться и пользоваться. Если ты разрабатываешь новые паи, новые участки земли, пока там ничего нет, это, конечно, свои определенные сложности несет.

Можно сказать так, ты делаешь все на свои деньги, а потом это государству передаешь. Это же ведь сказывается, в первую очередь, на конечную цену дома. Она должна соответствовать тому типу жилья, которое ты реализуешь. Если ты делаешь жилье в доступном сегменте, то ты должен рассчитывать отсюда, как это получается. Если у тебя стоит линия 1,5 -2 млн на 20 домов, ты и рассчитываешь эти 75-100 тысяч рублей на каждый дом закладывать в стоимость земли. Оттуда выходит стоимость первичной земли и остальное. Только потом еще ты сталкиваешься с целой ситуацией, что ты сам это все должен сделать. А в конечном результате – пока ты все это реализуешь, продашь и полностью заберешь свои деньги, то, что я рассказывал вначале, то есть, тебе это вернется. Соответственно, ты на это никакие прибыли не закладываешь, какие-то накрутки. Соответственно, ты вкладываешь сегодня, а получаешь через 2-6 месяцев.

Поэтому я и говорю, что здесь застройщик в первую очередь рассчитывает только на себя. Что связано с коммуникациями и всем остальным – есть определенные риски. С водой – это проблема общая, она в любом случае, скажется на всех.

– А как на счет пьяных строителей, срывов сроков поставки материалов? Есть такое?

– Если говорить про срывы и поставки материалов – были эти срывы в период пандемии. Это все продержалось месяц, когда мы все просидели, была самоизоляция – были нюансы. По строителям – на самом деле уже работают подрядные организации, уже несколько лет работаем, уже выбрали, с кем работать. Не могу сказать, что пьяные строители повлияли на ход строительства. Сейчас уже, довольно-таки долгое время, таких ситуаций нет.

Мы же понимаем, что мы находимся в Крыму и приходится привлекать строителей, в том числе, с ближайшего зарубежья – это Армения, Узбекистан, Киргизия. И сейчас мы сталкиваемся с той проблемой, что как раз под Новый год люди домой уедут, а приехать, у них пока возможности нет. Что мы получим после НГ? Мы тоже на это можем только рассчитывать. Как будет работать граница? Будет ли пускать Россия? На основании чего их будут сюда пускать?

Мы уже сейчас прорабатываем. На материке сейчас зима и много строителей сидят без работы. Мы прорабатываем тот момент, чтобы их сюда максимально затянуть хотя бы на этот период, пока будет понимание, как будем работать в будущем году. Проделана огромная работа, но результат мы увидим после НГ. Потому что под НГ никто не оставит свою семью и не приедет сюда работать.

– Очень много интересного ты сегодня рассказал. У меня к тебе последняя просьба. Мне в последнее время поступает огромное количество звонков застройщиков с материка. Они говорят, что хотят зайти в Крым, строить свои коттеджные поселки. Что ты можешь им сказать и посоветовать?

– На самом деле, ситуация такая, что хорошая конкуренция всем только в плюс. И когда в 2014 году Крым перешел в РФ, столкнулись в стройке – стройка была ужасающая. Как работали застройщики, строители – это было что-то с чем-то. Сейчас здравая конкуренция приводит к тому, что выживают сильнейшие, как и всегда.

Застройщикам я могу только пожелать, посоветовать одно – если вы рассчитываете на свои собственные силы, и понимаете, что в случае форс-мажорных обстоятельств, если вы сможете достойно стоять на ногах, то можно заниматься этим вопросом.

Если рассчитывать на государственные поддержки, субсидии, кредитования – я думаю, что нет.

– Последний вопрос. Большие куски земли для застройщиков – проблема?

– Сейчас уже да. С каждым годом меньше и меньше таких кусков земли. Генплан симферопольский уже утвержден. Сейчас усложняется перевод этой земли. Если она не пригодна под сельхоз нужды, то сейчас это сложно. Оно и было сложно, а сейчас постоянно зажимается. Мы же понимаем, что сельхоз земли остается все меньше, все больше уходит под ИЖС, а сельхоз земля где-то быть должна.

Поэтому, я, если не ошибаюсь, у Аксенова есть какой-то приказ, будут приостановки, переводы сельхоз земли в ИЖС, в земли населенных пунктов. Прежде чем покупать какой-то большой кусок, надо быть хотя бы на 80% уверенным в том, что ты не останешься потом с этой сельхоз землей. Потому что, я думаю, когда ты покупаешь землю под строительство домов, ты не рассчитываешь на то, чтобы потом там что-то высаживать.

– Ну что, Кирилл, удалось тебе в этом году заработать млн?

– Заработать в этом году удалось геморрой. На самом деле, очень много сделок ушло на следующий год. Несмотря на то, что в этом году предварительные продажи, предварительные договора подписаны и все закрыты. Основная масса сделок, с которых мы должны получить прибыль, они ушли на следующий год.

Сейчас мы в поселке сделали подготовку под асфальт. Асфальт пока приостановили с связи с погодными условиями. Я думаю, в январе мы сделаем асфальт, фундаменты у нас все залиты, остались мелкие нюансы. Я думаю, что в марте-апреле мы выйдем с поселка, и тогда уже можно посчитать, сколько мы заработали. Пока все, что мы заработали, мы вложили обратно.

Соответственно, рассматриваем будущие проекты. Мы этим живем, этим зарабатываем – это наша работа.

– И она нам нравится.

– Очень нравится, спору нет. Я вообще считаю, что заниматься тем, что тебе не нравится – не стоит. Просто прожигание жизни.

– Согласна. Друзья, с вами были Ксения Шварц и Кирилл Антонов. Я надеюсь, это видео понравилось. Обязательно пишите ваши комментарии, задавайте вопросы.