Недвижимость в Крыму | Зачем и когда нужен юрист на сделке купли-продажи недвижимости в Крыму

• Добрый день, друзья. Это Ксения Шварц, и наш замечательный юрист Екатерина Симоненко. Привет, Кать.

• Всем доброго дня.

• Екатерина у нас самый красивый юрист Крыма, я прямо отвечаю, лучше не видела. А во-вторых, она очень хорошо разбирается в тематике в области недвижимости, именно она проводит у нас большинство сделок. От вас поступает огромное количество вопросов и сегодня мы с Катей решили некоторые из них разобрать, потому что они животрепещущие, они актуальные. Готова?

• Готова.

• Итак, первый вопрос, который мы сегодня разберем: К какому готова?

• Давайте поговорим в первую очередь о том, все-таки нужен ли юрист при оформлении сделок с недвижимостью или достаточно риэлтора, ну либо, как часто это делают, пользуясь гуглом?

Ребят, на самом деле, чем больше мы совершаем сделок, тем больше мы убеждаемся в том, что помощь юриста актуальна всегда, потому что ни одна сделка в принципе не похожа на предыдущую. Юрист в данном случае, обладая опытом и насмотренностью, всегда увидит все узкие горлышки, которые могут в последующем привести вас как минимум к убыткам, а как максимум к каким-то нехорошим эмоциям.

Итак, юрист – это тот человек, который, во-первых, знает какие документы, как правильно посмотреть, куда сделать запросы, чтобы убедиться, что недвижимость действительно принадлежит лицу, которое вам его продает, действительно было получено по законным основаниям и в конце концов, что то лицо, которое вам его продает, оно им на самом деле является. Юрист – это тот человек, который проверит выдавалась ли доверенность, если сделка производилась по доверенности. И это только начальная стадия того, в чём вам может быть полезен юрист.

• Катя, это красивые и хорошие слова, мы поняли, как юрист нужен. А давай теперь к реалиям, прям на реальности разберем простую сделку и ты мне скажешь, в каких моментах участвует юрист и что он конкретно делает. Погнали, готовы?

• Да.

• Итак, окей. Я приехала в Крым из Москвы и я хочу купить себе однокомнатную квартиру на проспекте Октябрьской революции в Севастополе, выбрала, договорилась, стоит она 5 миллионов рублей. Все круто, встречаюсь с продавцом и он говорит: “Окей, пошли оформлять сделку”. Вот именно в какой момент мне нужно в первую очередь задуматься о юристе?

• Вот как только вам понравился объект, как только вы приняли решение на семейном совете, что “да, вот эта квартира стоит нашего внимания”, в этот же момент вы должны запросить документы у собственника и отправить их юристу. Это самое первое и самое главное. Там мы уже посмотрим и проведём перво-наперво экспертизу того, что это за объект недвижимости, не находится ли он в обременении, например, в аресте или в залоге. Там же мы посмотрим о том, каким образом приобреталась данная недвижимость, по какой сделке, совершенной до этого, и предоставим вам список документов, которые вы еще должны будете попросить у своего собственника.

А какие это документы? Во-первых, о том, что нет каких-либо задолженностей по коммунальным услугам, справка о прописанных лицах в данной квартире по возможности, там не должно быть никого прописано. И немаловажным документом сейчас является элементарно справочка с психдиспансера о том, что ваш продавец не состоит на психдиспансерном учёте. Смешно, не смешно.

• Это мы живём с тобой в России, нам всем нужно справка о психах. По-любому, всем нужна справка.

• Да, кроме того, обратите внимание ещё, что бывают такие ситуации, когда люди просто не понимают, что покупая ту или иную квартиру, они взаимодействуют с третьими лицами. Иногда бывает, что квартиры приватизированы с правом проживания пожизненно одного человека из лиц, которые в свое время от приватизации отказались. Вот такое обременение может квартира содержать, а вы можете просто о нём не знать и вы этого человека никогда не сможете ни выписать, снять с регистрационного учета, ни выселить.

Кроме того, существуют, когда вы все-таки покупаете квартиру, пусть она будет не однокомнатная или когда вопрос идет о доме, ведь это же иные собственники данного дома, если вы покупаете одну часть. Понятное дело, что вы будете оформлять эту сделку у нотариуса, но может быть вы и не захотите ее оформлять, если вы узнаете о том, что есть на эту квартиру или на этот дом права третьих лиц. Это тоже вам скажет юрист.

• Юрист дешевле нотариуса?

• Безусловно, безусловно.

• То есть прежде чем оформляться, лучше проконсультироваться у юриста. Окей, ты собрала документы, ты мне рассказала эту историю этой квартиры, ты посмотрела, нет ли обременений. Дальше, что мы делаем?

• Дальше, ну…

• Вот мы договорились покупать, я взяла у покупателя все документы, тебе отдала, ты за пару дней всё посмотрела и отдала обратно.

• Во-первых, мы готовим договор.

• Какой?

• Купли-продажи. Если мы покупаем…

• Задаток сначала?

• …что это купля-продажа. Да, задаток безусловно. Если, условно говоря, есть необходимость взять паузу для предоставления документов, мы можем оформить либо задаток, либо аванс.

В чём отличается задаток от аванса, наверное, известно. Но если неизвестно, я вам расскажу о том, что аванс – это как облегченный задаток, который всегда вы можете вернуть в полном объеме вне зависимости от того, по чьей вине не состоялась сделка.

С задатком все гораздо сложнее, потому что если вы передумали покупать квартиру, то данный задаток вам не возвратиться ни при каких обстоятельствах. Соответственно, если ваш продавец передумал, то он обязан вам вернуть его в двойном размере. Поэтому если вы покупатель, то я вам советую дать аванс, а если вы продавец и знаете точно, что вы квартиру в любом случае будете отчуждать, то лучше попросите и оформите задаток.

Итак, задаток у нас оформлен, мы спокойно готовим документ и принимаем решение, каким образом будет осуществляться сделка. Сделка может осуществляться в простой письменной форме, ну вот в кабинете у юриста или риэлтора, либо по нотариальной форме.

Нотариальная форма на сегодняшний день обязательна как и в Российской Федерации, так и в новых присоединенных землях. В том случае если собственников у данного объекта недвижимости несколько, два и более, то есть если идет безразлично сколько долей, то это всегда будет нотариальная сделка. Все остальные сделки могут проводиться в простой письменной форме, вы безусловно в первую очередь экономите на нотариусе. Договор подписывается на столе у риэлтора или у юриста и весь пакет документов сдается на регистрацию в МФЦ.

• Так, давайте подведем итог. Правильно ли я понимаю, что юрист поможет мне проверить сам объект недвижимости, нет ли там косяков, плохой истории и каких-то нюансов, он мне поможет проверить собственника, который мне продаёт, не состоит ли он в дурке или нет ли у него банкротства и супердолгов…

• Совершенно верно.

• …и юрист поможет мне правильно оформить основной договор, вот эта важная бумажка купли-продажи, правильно? Потому что вы там её всю оставшуюся жизнь будете хранить пока не продадите и при продаже понадобится. То есть правильный договор, чтобы не было придирок ни с той, ни с другой стороны.

• Совершенно верно. Это что касается, когда договор купли-продажи чистый, как он называется у наших юристов, но есть ситуации, когда мы привлекаем государственные деньги, например материнский капитал или сейчас Херсонский сертификат.

Во-первых, мы можем объединить два сертификата: и материнский, и Херсонский. И вот именно задача юриста составить договор так, чтобы правильно взаимодействовать с государством. Поверьте, ни один человек, не обладая юридическими знаниями, этого не сделает, потому что тонкостей очень много, особенно с Херсонскими сертификатами, так как данный инструмент очень молодой на сегодняшний день.

Кроме того, бывает, когда мы вроде как приступаем к оформлению квартиры и вдруг у собственника возникает проблема, что “ага, а на квартиру наложен арест”. Он не знал, например, о каком-то исполнительном производстве или кто-то подал на него в суд, и вдруг он просто поставился перед фактом, когда брал выписку для того, чтобы осуществить сделку купли-продажи. Юрист здесь в помощь для того, чтобы данный арест снять, соответственно, если это возможно.

Кроме того, очень важно, при выборе того или иного договора, в моменте расчета посчитать налоговый вычет. Как выгоднее сделать для одной и второй стороны, чтобы максимально бережно для себя уплатить налоги в государственную казну, в чем также вам поможет юридическая консультация.

• Это очень круто, потому что в данном случае мы экономим деньги на налоговом эксперте, всю эту беготню убираем, грамотный юрист расскажет тебе всё про налоги.

Подводя итог, мы поняли, что юрист нам нужен, хорошо. Но чтобы вам точно понять, сколько стоит юрист, сейчас мы и расскажем. Юридическая проверка документов на сегодняшний день у нас стоит 15 тысяч рублей. Сами смотрите дорого или дешево это, когда вы складываете свои 5-10-15 миллионов, стоит ли экономить на юристе.

Окей, это были наши советы и наше понимание, зачем нам нужен юрист. Расскажите своё мнение в комментариях, будем ждать от вас обратной связи.