Как продать квартиру под сдачу в одном городе и купить в другом | Советы по недвижимости в Крыму

Что делать, если у тебя квартира в одном городе, и она сдаётся в аренду, а ты хочешь купить квартиру в другом городе? И начинаются вот эти качели. Вроде и арендаторы есть, вроде бы и квартиру надо в порядок привести. Как правило, то, что сдаётся у нас в аренду, если долго сдается, она в таком состоянии, что требует ремонта. И сразу у людей начинает возникать ряд вопросов: «Нужно ли делать ремонт? Что делать с арендаторами? Выселять их или не выселять при продаже? Как вообще поэтапно идти? Какие стадии должны быть?». И мы сейчас с вами попробуем это разобрать.

Давайте представим, что у вас есть в Симферополе однокомнатная квартира, бабушкин вариант. Сдаете вы ее за 15 тысяч рублей плюс коммуналка. И вы хотите ее продать и купить квартиру в Севастополе, например. Первый вопрос. Нужно или не нужно делать ремонт при продаже? Если у меня бабушкин вариант, сразу хочется окна поменять, трубы поменять, обои поменять и тому подобное. Так вот, сразу хочу сказать, если ваш предпродажный ремонт будет укладываться в бюджет, который составляет не более 200 тысяч рублей, лучше это 50 тысяч, 100 тысяч, 150, 200 — максимум, здесь мы что с вами сможем, белила купить, краску какую-то купить, может обои где-то подклеить и тому подобное. Тогда этот ремонт окупится, тогда в нем есть смысл. Если вы знаете, что у вас есть сотня, вы этой сотней можете квартиру подшаманить. И тогда мы с вами квартиру сможем продать, и эти деньги окупятся, и еще больше получим. В среднем, как правило, косметический ремонт, в который мы вкладываем 150 тысяч рублей, обратно нам при продаже деньгами возвращается 300-500+. Вот, есть смысл, да? Но если вы собрались сделать ремонт, который там будет стоить полмиллиона, миллион, полтора, нафиг его делать не надо. Вы свои деньги не вернете. Дорогие ремонты, возврат как максимум 70% от положенных. Куча нервов, времени, вложенных средств. Получим, мы его даже не окупим.

Что вообще, с чего начинать? Разные города, разные цены. Во-первых, по поводу арендаторов. Арендаторов мы с вами должны убрать, потому что арендаторы будут саботировать. Это 100% они будут саботировать. Какие бы они там культурные ни были, вам в лицо не улыбались и порядок у них дома не был, они все равно будут саботировать продажи на ментальном, моральном и физическом уровне. Даже если будете вы рядом стоять или риэлтор, все равно это будет как бы видно. Как правило, бывает хозяин стоит, арендаторы есть, все хорошо, они сзади головой мотают, квартира не очень, не надо это покупать. Арендаторов лучше всего убрать. Второе, покупатель гораздо быстрее купит ваш объект, если там не будет никого. Поэтому я за то, чтобы никого не было, личных ничьих вещей не было. Вот у нас свободное пространство, заходите, проживайте его, чувствуйте, ваше не ваше, покупайте. Когда же у нас там куча лишних чужих вещей, еще лишние люди, то есть покупатель даже нормально не может прочувствовать, что может быть этот объект его. Даже если выгоните арендатора, пока будет просмотр, все равно его личные вещи, фотографии, зубные щетки, мочалки, полотенца, они будут очень портить вид. Поэтому от арендатора придется избавиться у нас.

Так, погнали дальше. Что дальше мы делаем? Понять, сколько моя квартира стоит и сколько стоит объект, который я хочу купить. Здесь очень большая проблема. Ко мне приходят люди и говорят: «так, моя квартира стоит столько-то». Я говорю: «с чего ты взял?». «Сосед выставил за столько. Или в соседнем доме за столько стоит. Вот и значит моя чуть получше, значит она там или похуже, значит она примерно столько же стоит». Все это бред, вы ее оцениваете неправильно, поэтому для того, чтобы реальную стоимость вашей квартиры оценить, нужно идти в агентство. Либо к оценщикам заплатите там пару тысяч за то, чтобы реально оценщик оценил вам квартиру, либо идете бесплатно это делать в риелторском агентстве, а лучше в несколько, потому что тоже здесь могут быть расхождения. Сходили в два риэлторских агентства и спросили: «цена моей квартиры?». Но прежде, чем идти в риэлторское агентство, вы можете либо их пригласить на свой объект, чтобы они посмотрели все это, засняли, но я бы сделала по-другому. Я бы пришла непосредственно в риэлторское агентство уже с фотографиями и с видеозаписью. Фотографии мы, ну понятно, чего делаем, квартиры, да, а вот видеозаписи у нас должно быть несколько.

Первое – это подход к дому. То есть мы стоим во дворе и снимаем, где что во дворе, как далеко остановка, какой подъезд к дому. Дальше. Состояние подъезда. Прямо с камерой идём и поднимаемся в своём подъезде. После чего заходим в квартиру и где никого нет, прошли с камерой по всей квартире, медленно, тихонечко. Комментируйте или не комментируйте, это риэлторам не нужно. Показали виды из окна, показали состояние всего, что есть. Имейте ввиду, что не надо ничего приукрашивать, потому что все равно это все легко видится. Поэтому показывайте, как оно есть, и все. Вот такой-то объект, вот фоточки, вот видео. Вот местоположение его, этаж, характеристики на выписке, какая площадь, всё, что нужно для риэлтора, сколько она стоит. И вам ее стоимость реально оценят в течение суток, вам скажут ее реальную стоимость, за сколько ее можно продать. Единственное, вас спросят: «как быстро вы хотите продать?». Нормальные сроки продажи у нас составляют в районе четырех месяцев. Три-четыре месяца – это нормальный срок продажи. Нужно быстрее — придется нам с вами скидывать. Хотите больше получить с нее, ну придется стоять год и больше, но сильно много мы с вами не получим.

Вот такая штука. Поэтому риелторские агентства вам реально определяют ее реальную стоимость. Почему? Потому что им же ее и продавать. Как правило, они будут вам давать, ну, похожую друг на друга цену. Вот когда они вам дали цену, тогда вы понимаете, что да, это ее реальная стоимость этого объекта. Все, мы с вами оценили. Даже их приглашать никуда не надо. Все, вот прям пришли в агентство, скинули фото, видео. Тогда они к вам больше приставать не будут, выставлять где-то и долбить вас по телефонам. Скинули им на WhatsApp эту информацию, сказали: «оцените, за сколько я смогу продать в сроке, в течение 3-4 месяцев». Окей, мы с вами поняли, что наша квартира, давайте на данном примере, стоит 5 миллионов 300 тысяч.

Что мы делаем дальше? Мы еще не выселяем арендаторов, мы не делаем ремонт, мы пока просто прицениваемся. Изначально нужно вообще понять общую картину. Потом выработать стратегию, потом принимать какие-то действия. Вот так это делается. Итак, мы вырабатываем общую картинку. Дальше нам нужно понять, сколько стоит объект недвижимости в городе, в котором мы хотим купить. Ситуации могут быть разные. У кого-то нет денег, и они прям один в один хотят поменяться. У кого-то есть мат.капитал, у кого-то там накопления какие-то. Так вот, мы берем с вами в данном случае 5 300 000, прибавляем к нему… В нашем случае ничего, у нас нет дополнительных денег. И смотрим, что же есть за эти деньги в Севастополе. А как мы будем смотреть? Здесь уже вам никто не нужен. Мы с вами заходим просто на Авито. Вбиваем цену, потому что, тут опять же, видите, у нас такая ситуация, что у нас дешевый объект, и я понимаю, что, вбивая цену в Авито, мне выпадет немножко вариантов, чтобы я поняла, что и как. Если уже у вас квартиры по 12-15 миллионов, здесь немножко другая ситуация. Тогда мы можем вбить какие-то еще характеристики, посмотреть на карте местоположения, уже внутреннее состояние. В данном случае у нас прямо цена важна. Окей, мы вбили на Авито 5 300 000. И что у нас выпадает? Мы видим, что мы за эти деньги можем купить либо какие-то студии, малогабаритные квартиры 22-24 квадрата, либо точно такую же хрущевку, которую мы продаём, точно такую же убитую, как мы и продаём. То есть, условно, шило на мыло, только в разных городах меняем. Вот такая история.

То есть я понимаю без всяких иллюзий, сколько моя квартира стоит. Мне её помогли оценить. И теперь я залажу на Авито и смотрю, какие есть варианты заменителей моей квартиры. По Авито смотрите сразу. Если мы с вами смотрим в Крыму, фейков на Авито около 20%. Если мы с вами смотрим в других городах России, там все гораздо активнее, больше объектов, например, в Краснодаре, когда мы смотрим квартиры, мы натыкаемся до 60% фейков, может быть. Поэтому даже то, что вы видите на Авито, если у вас есть желание, возможность более четко разобраться, сразу прозвоните эти объекты и говорите: «продается, не продается? Когда посмотреть могу?». «Ну там завтра, например». Сразу же они вас спросят: «а какие у вас деньги?». Просто говорите «наличка». И посмотрите на их реакцию. Если они говорят: «показ возможен», значит это не фейк. То есть реально покажут. Если вам говорят: «там забронировано, Квартиру там скоро покупают, можем предложить другие», всё это фейк, можете вообще трубку кидать, потому что эти люди, они вас так и будут, как с первого раза обманывали, так и будут дальше обманывать.

Что у нас дальше происходит? У нас сидят арендаторы, надо сделать в квартире какой-то ремонт, есть там сто тысяч на ремонт, и мы хотим переехать, но в конечном итоге клиенты понимают, что не будем мы этого делать. Почему? Потому что они рассчитывали, что продав квартиру там, они купят что-то лучше здесь. А так как у них одно на другое, то есть они решили этого не делать.

Еще интересная штука, тоже хочу вам сказать. Если у вас есть в этом городе один или несколько объектов недвижимости, лучше всего в этом же городе не покупать еще один. В данном случае у нас у собственника есть две квартиры в Севастополе, одна в Симферополе, и он хочет продать Симферополе и перевезти её в Севастополь. Вот здесь я против, потому что все яйца в одну корзину мы не складываем. У нас Симферополь с Севастополем постоянно прыгают, один дороже, другой дороже, что по аренде, что по продаже. Поэтому в данном случае, тем более если там сдаётся всё в порядке, я бы оставила, как оно есть. В Севастополе оставил то, что есть, в Симферополе у нас есть запасной вариант, все-таки это столица Крыма. Если бы у них второй объект был, допустим, в Керчи или в Судаке, я бы сказала: «нет, надо переезжать либо в Симферополь, либо в центр, в центральный город, либо в город с большими бонусами, как, например, Севастополь, где 86 пляжей. Он явно не дешевая история будет». Это и не была дешёвая история, а будет ещё более недешёвая. Но опять же все яйца в одну корзину мы не складываем.

Что в данном случае делать вообще клиентам с арендаторами? То есть вот всё, они решили не переезжать, но они такие говорят: «так у нас есть там лишние 100 тысяч, давай мы ремонт им сделаем». Здесь я тоже против. Почему меня будут ненавидеть арендаторы? Потому что я скажу, в первую очередь я бы подняла цену, потому что за 15-16 тысяч, с учетом того, что туда входит коммуналка, уже таких просто цен нет. Я понимаю, что они там сидят уже десятый год, но, тем не менее, рынок есть рынок. Их квартира стоит не меньше 20 тысяч плюс коммуналка. То есть мы поднимаем эту цену арендатором. Так и говорим: «ребята, всё хорошо, вы на нас экономили, теперь мы хотим зарабатывать. 20 тысяч плюс коммуналка». Если же арендатор говорит: «всё, я нафиг съезжаю, я платить столько не буду», мы всё равно понимаем, что за эти деньги мы быстро и легко сдадим. Значит, мы выселяем арендатора, делаем чуть-чуть ремонта, то есть освежаем, даже, может, нам 100 тысяч на это не понадобится и заселяем новых арендаторов за 20 плюс коммуналка. Если же эти арендаторы говорят: «что все отлично, мы готовы платить и сидеть дальше на этой квартире», то зачем нам там делать ремонт? Вот этого я тоже не понимаю. Ну сидит со своей сотней, на вклад ее положи еще куда-то. Зачем ты будешь делать ремонт людям, которые готовы платить за то, где они живут и, соответственно, сами понимаете, что такое арендные квартиры. Ненавидите меня арендаторы.

Просто здесь я хотела сказать, как упростить себе жизнь при переезде из одного города в другой, если у вас еще и арендаторы болтаются. Давайте рассмотрим то же самое, но если мы, допустим, решили всё-таки поменяться. Нет у нас квартиры в Севастополе, и мы хотим всё-таки перенести квартиру.

Что мы делаем? Мы арендаторов уведомляем за месяц о том, что они выселяются. Мы можем взять с них оплату, либо сделать по-другому: «ребята, мы с вас эту оплату брать не будем, но давайте вы поможете нам сделать ремонт перед выездом, допустим, освежить квартиру». Такое тоже бывает, потому что люди часто экономят. Мы вам там всё покрасим, переклеим, не берите с нас денег. А вы сэкономите на рабочих, получается. Надо разговаривать.

Мы уведомили арендаторов за месяц, что мы их выселяем. Все, квартиру освободили. Дальше мы в эту квартиру заходим, убираем весь ненужный хлам. Выносим все эти вот старые шкафы, кресла и тому подобное. Мы-то думаем, что это кому-то пригодится. Это никому не пригодится. То есть лучше вынести хлам, чтобы у вас пространства оказалось больше. Опять же, может быть такое, что за шкафом нет обоев. Но вот здесь придется и доклеить. Или обклеить шкаф, чтобы он прилично выглядел. То есть мы квартиру освежаем, ее не надо ремонтировать, ее надо чуть-чуть освежить, батарейки подкрасить, где-то там что-то подклеить, углы, которые там кошки обыграли, например. Вытащить старую убогую вонючую мебель, допустим, тоже надо убрать, что-то отмыть, что-то почистить, перекрасить окна, если они у вас деревянные. Это стоит копейки, а визуально будет смотреться совсем по-другому. Арендаторов выселили, сделали микроремонт, потратили 70-100 тысяч на это и выставляем объект на продажу. То есть мы заранее еще раз переоцениваем свой объект, может у вас прошло какое-то время, убеждаемся, что цена та же, выставляем ее на продажу.

Параллельно мы с вами смотрим объекты, которые мы хотим купить. Но вы должны понимать, что, вот я смотрю, допустим, в Севастополе объекты, мне пару понравилось. Я такая: «о, пока я там не найду, объект, который мне нравится, я свою продавать не буду». Вот это тоже неправильно. Вы должны предварительно понимать, что есть примерно такие-то объекты, которые мне могут подойти, потому что они стопудово не сохранятся, пока вы продаёте свой объект недвижимости. Редко такое бывает, чаще всего просто «я зациклился на квартире, хочу её купить, а моя почему-то не продаётся». И мы вот из этой паники очень сильно в деньгах проигрываем с вами, потому что нашу скидываем дешевле, а здесь переплачиваем, потому что видно сразу, что вы прям её хотите. Поэтому мы примерно понимаем, что такие объекты есть. Иногда их посматриваем, свою выставляем на продажу. И для тех, кто сильно боится переезжать из одного в другого, сразу вам хочу сказать, пока вы не подписали договор, предварительный или даже основной, предварительный даже можно отменить. Пока вы не подписали основной договор купли-продажи о том, что «я согласен свою квартиру продать», вы всегда можете обмотать всю эту историю назад.

Нашелся покупатель на ваш объект, а вы не можете, передумали, не нашли объекта подходящего себе, да, то есть там раз и в этом городе резко цены взлетели, например. Все, и вы понимаете, что состыковки нет, не завтра договор подписывайте, состыковки нет, да, то есть. Что мы делаем? Мы с вами просто: «ребят, извините, я передумал продавать».

Поэтому не надо бояться ничего и понимать надо, что пока вы не подписали договор купли-продажи, все это можно отмотать назад. Вы ничем не рискуете. Арендаторы тоже найдутся. Арендаторам найти проще простого. Ничего страшного там не будет.

Как только мы нашли покупателя на нашу квартиру, да, вот сегодня он звонит и говорит: «я беру, давайте завтра на договор». Мы такие: «окей, скидываю вам документы, готовьте договор или сами готовите, как скажете». В этот момент мы сразу же активно начинаем смотреть, что мы покупаем. Так вот, пока у нас лучше всего в данном случае договор задатка и договор продажи немножко растянуть хотя бы на 2-3 недели, а лучше на месяц. Сегодня предварительный «продам в течение месяца». То есть в течение месяца. Вы себе большой срок взяли для того, чтобы поползать по рынку в этом городе, определиться с объектом, договориться по нему. И у него по-любому тоже будут какие-то нюансы, как правило, нужно будет ждать. Быстро смотрим объекты, которые нам нравятся, а мы уже знаем, что и как, потому что мы иногда рынок мониторим с вами. Еще раз бежим на них, смотрим и договариваемся о том, что: «да, мы берем, на каких условиях?», и тут же в течение недели мы с вами заключаем предварительный договор на покупку объекта, с которым планировали меняться.

У нас с вами два договора, предварительно на продажу, предварительно на покупку. Все, окей главное дальше состыковать сделки и чтоб у нас ничего не сорвалось. Но, как правило, вот если уже первый договор подписан, то срывы бывают редко.