Часто проходят такие запросы: Ксения, мы хотим обменять свою квартиру в Москве на квартиру в Севастополе. Или, например, мы хотим обменять дом в Сочи на дом в Севастополе. Не суть, что и где менять, но суть такая, что хотят одну недвижимость поменять на другую недвижимость здесь. Нас постоянно спрашивают, как это сделать? Стоит ли это делать? И вот этот вопрос я бы хотела с Вами сейчас обсудить.
Что такое обмен, мы все с Вами прекрасно понимаем. Давайте логически помыслим, стоит ли вообще вот это делать? Что значит, если ты свой объект недвижимости подаешь на обмен. Представьте, есть у Вас квартира в Подмосковье, и хотите Вы здесь какой-то домик себе взамен этой квартиры. Конечно, здесь есть люди, у которых есть свои дома, которые хотят переехать в Подмосковье, в свою квартиру. Есть такие люди.
Представьте, если бы Вы пришли с наличными деньгами, или просто с деньгами, вышли на рынок и сказали о том, что хотите купить себе дом. То, у нас с Вами было бы вариантов 100-200, которые мы можем посмотреть. А если мы идем на обмен, то есть, я хочу свою квартиру, например, двухкомнатную квартиру, хочу обменять домик здесь, недалеко от моря. Как Вы считаете, скольким людям, которые хотят свой дом продать, нужна эта двухкомнатная квартира именно в Подмосковье, и именно в том районе, который Вы предлагаете? Может быть, 1-3 человека. И что это значит? Что у нас сразу выбор ограничивается. То есть, если мы идем на обмен, то у нас очень сужаются рамки. То есть, мы можем взять только то, что нам дают. А зачем нам брать только то, что нам дают? Тем более, как правило, когда происходит обмен, берется эта квартира, делается ее оценочная стоимость каким-нибудь агентством недвижимости, и берется этот дом. Тоже делается рыночная стоимость дома. Как правило, каждый находит своих знакомых, каждый завышает цену на свой объект, и соответственно в конечном итоге, мы с Вами можем проиграть по деньгам на этом обмене.
Во-первых, нам сокращают выбор. Я могу выбирать не из ста вариантов, а только из двух. Во-вторых, я теряю по деньгам очень сильно. Это тоже не удобно. Потому что, цены завышены, не поторговаться. Не нравится – до свидания, ищите других. А других нет, поэтому, приходиться выбирать то, что есть.
Поэтому, слово «обмен» часто используют риэлторы, и люди, которые занимаются недвижимостью. На самом деле, в реальности, его нет. То есть, это надо понять. Что вообще реальней сделать в такой ситуации? Самое оптимальное – это оценить Ваш объект там, где он находится. Не важно, в каком городе, не важно, что это. И взять нормального специалиста, которые адекватно, по рыночной цене Вам оценит его стоимость на сегодняшний день. Пусть это будет не та стоимость, на которую Вы рассчитывали, например, не три миллиона, а два с половиной, но это будет та стоимость, за которую объект сможет продастся в течение такого-то времени. Оптимальный срок продажи объекта составляет 2-3 месяца. Дома продаются месяца четыре. Профессиональный риэлтор должен Вам сказать, что Ваш объект, для того чтобы он был конкурентоспособным, чтобы его купили в течение двух месяцев, он должен стоить такую-то сумму. Вы это понимаете, и выставляете этот объект, находите покупателя. У Вас на руках наличные деньги. С наличными деньгами гулять гораздо проще по рынку.
Параллельно, пока Ваш объект продается, Вы можете себе подыскивать здесь дома. Вы просто поймите, что, когда Вы здесь покупаете, приходите на рынок с наличными деньгами, Вы с дома, который стоит от 5 до 10 миллионов, например, Вы можете сделать себе скидку от 200 тысяч до миллиона. Представляете, какая колоссальная разница может быть. Нежели Вы придете с обменом, нежели Вы придете с ипотекой, с кредитами, соответственно, со своими условиями. То есть, когда человек приходит на рынок с наличными деньгами, он выбирает и может диктовать свои условия.
Поэтому, когда идет обмен, в реальности – это обычная купля-продажа. Это значит, что Вы продаете свой объект недвижимости там, и покупаете свой объект недвижимости здесь. Для тех, кто боится это делать в разрыве со временем, потому что, боится потерять по деньгам, не успеет и так далее, это делается в течение недели, максимум. Там Высадитесь на залог, то есть, находите своего покупателя, берете залог за свою квартиру, например, 100 тысяч. Приезжаете сюда, или у Вас здесь поверенный человек. Вы выбираете себе объект, отдаете залог, прописываете те же самые сроки в договоре, что там Вам деньги за этот объект должны отдать, допустим, в конце месяца. Здесь Вы тоже в договоре прописываете, что за этот дом Вы должны деньги отдать в конце месяца. Потом, когда у Вас все состыковывается, согласовываете определенный день, время, дату. И одновременно можно проводить эту сделку. То есть, сделку можно провести в один день – с утра там, а к вечеру здесь. Получается, здесь у нас нет разрыва в днях и нет риска во времени.
Как правило, это и называется обменом. То есть, когда купля-продажа происходит в короткий промежуток времени. В реальности так и получается, что ту квартиру меняете здесь на недвижимость.
Неважно, в каком регионе Вы находитесь, где будет обмен. Вообще, самая оптимальная схема – это продать недвижимость, а потом купить. Таким образом, Вы сэкономите себе много нервов, у Вас увеличится выбор, и Вы гораздо больше сэкономите по деньгам. Вам это объяснит любой адекватный риэлтор. Можно легко проанализировать стоимость Вашего объекта на сегодняшний день. За сколько он реально продастся, и можно легко проанализировать те объекты, которые продаются на сегодняшний день на рынке, и на какую скидку они пойдут, когда у Вас наличные деньги в кармане.
Я надеюсь, что ответила на Ваш вопрос. С обменом не заморачивайтесь, вообще, забудьте про него. Спокойно проанализируйте ситуацию, и займитесь купли-продажей. Сокращайте сроки, если для Вас время – важный фактор.