Собрались покупать УЧАСТОК в КРЫМУ? ОСТОРОЖНО! За что ОТБИРАЮТ ЗЕМЛЮ в Крыму?

С вами Ксения Шварц. Я нахожусь в замечательном городе Севастополь. Сегодня мы приехали встретиться с нашим другом и профессионалом своего дела, адвокатом Пурас Александром Владимировичем. Сегодня мы хотели выяснить часто задаваемые вами вопросы по поводу земли, недвижимости, какие риски. Расскажи, как ты оказался в Севастополе? Местный ты житель, или приехал откуда-то?

– Я коренной севастополец. Вся моя сознательная жизнь прошла здесь. Юриспруденцией профессионально занимаюсь с 2007 года. С 2012 года являюсь адвокатом Севастопольской палаты Адвокатов.

Сложно быть адвокатом?

– Как и в любой профессии, есть свои сложности. Это была мечта с детства.

– С чем люди могут столкнуться в приобретении земли? Какие риски тут могут быть?

– Основной главный риск – это соответствия правоустанавливающих документов продавца требованиям действующего законодательства РФ. Не все местные жители, собственники земельных участков успели привести свои документы в надлежащий вид и в полное соответствие с требованиями законодательства РФ. Поэтому, при приобретении земельного участка  нужно начинать с документов, которые подтверждают право собственности на тот объект, который продают. Вам необходимо обратиться к специалисту в области права и риэлтерских услуг. Это нужно сделать для того чтобы выяснить, все ли в порядке с документами, действительны ли они.

– То есть, даже, если продавец мне показывает все документы по объекту, это еще не говорит о том, что участок покупать не безопасно.

– Да, абсолютно верно. В этой процедуре существуют такие подводные камни, как, при приобретении земельного участка нужно обращать внимание на межевание. Для чего это нужно? С точки зрения обязательности данного документа для регистрации перехода в право собственности он не нужен. Оно нужно вам, как будущему собственнику, чтобы вы знали, где фактически находятся границы участка, которое вы приобретаете. Не накладывается ли ваша будущая собственность на чей-то земельный участок. Потому что, в дальнейшем это приведет к судебным спорам с вашими новыми соседями.

– А если нет межевания, и собственник не хочет его нам предоставлять по каким бы то ни было причинам. Как мы можем поступить в этом случае?

– Риск приобретения такого объекта будет лежать в полной мере на покупателе. Сама процедура межевания не является сложной. Она может потребовать незначительных материальных затрат от продавца, и по времени около полтора месяца.

– В принципе, если при покупке объекта нет межевания, мы можем передать задаток за .тот объект, и в этом договоре приписать, что собственник в течение полутора месяца обязуется сделать.

– Да, в какой-то промежуток времени сделать межевание.

– Он не должен быть против, если у него все в порядке. А кто у нас делает межевание?

– Кадастровые инженеры.

– Александр, а много ли сейчас в Севастополе судебных дел по земле?

– Всю массу судебных тяжб нужно разделить на две части. Первое – это судебные тяжбы между государством и собственниками. Второе – между физическими лицами, между соседями. Поэтому, общее количество подобных дел во всех судах Севастополя, идет на тысячи.

– У нас есть Генплан. Он на сегодняшний день не принят. Стоит ли вообще к нему привязываться?

– Действительно, в городе Севастополе генеральный план развития города не принят с юридической точки зрения. Генплан не является документом, который будет препятствовать для осуществления сделки по купли-продажи земельного участка.

– То есть, купить мы можем, не зависимо от того, что написано в генплане?

– Да. Сложности начнутся дальше. Когда новый собственник будет иметь желание на этом участке начать строительство, хозяйственную деятельность, то есть, осваивать земельный участок. То есть, его освоение должно быть в соответствии  с этим генпланом, который будет принят. В дальнейшем, для получения разрешения на строительство, понадобится соответствующее заключение о том, что на данном земельном участке возможно строительство такого-то  объекта. Если ваш земельный участок попадет в зону генплана, не предусмотренного для такого строительства, то вам просто откажут.

– Давай рассмотрим на конкретных примерах. Допустим, продается земля. Документы все оформлены. Но, по генплану там оказывается, что это зона промназначения. С какими трудностями столкнется в дальнейшем приобретатель?

– Он в дальнейшем может столкнуться с тем, что, если объект недвижимости он построит на зарегистрирует до момента принятия генплана, то, возможно, государство пойдет ему навстречу, и внесет какие-то изменения. Если земельный участок на тот момент освоен не будет, то рано или поздно, государство данный земельный участок выкупит по кадастровой стоимости для тех нужд, которые предусмотрены в генплане.

– Если по моему участку пройдет дорога?

– Если по вашему участку будет запроектирована дорога, будет абсолютно неважно, какие у вас есть правоустанавливающие документы на данный земельный участок или объект недвижимости. Дорога является приоритетной в развитии города, соответственно, государство имеет полное право выкупить эти участки для строительства дорог. Приобретение данных земельных участков и объектов недвижимости, опять же, если на вашем участке стоит объект недвижимости, которые е зарегистрирован, данное строение никто у вас выкупать не будет, и никакой компенсации за его снос вы не получите. Вы получите денежную компенсацию стоимости земельного участка, который будет изъят у вас для строительства дороги, например.

– То есть, пока генплан не принят, есть возможность оформить все, что недооформлено.

– Да. Я очень рекомендую заняться этой проблемой. Потому что, документы на объект недвижимости должны быть оформлены всегда и надлежащим образом.

– А если у нас будет земля культурного наследия. Например, Херсонес, либо какие-то насаждения, которые вырубать нельзя. С этим что делать? Мы можем выяснить заранее, относится ли объект к культурному наследию?

– На стадии проверки документов перед сделкой, и эти моменты нужно выяснять. Если эти насаждения будут мешать вам строительству объекта, который вы планируете, вам нужно будет уточнить, к какой категории они относятся, и разрешат ли вам в дальнейшем это сделать. Самовольная вырубка этих насаждений является административным правонарушением, в некоторых случаях, до уголовной ответственности. Поэтому, лучше этот момент выяснить заранее. Что касается культурного наследия. Вы должны понимать, что весь Севастополь является культурным наследием. Здесь, практически, каждый сантиметр земли представляет историческую ценность. Если приобретаемый вами земельный участок является культурным наследием, должно быть соответствующее заключение о том, что данный земельный участок действительно является таковым, в котором прописываются ограничения по его использованию, которые собственник должен исполнять. Кроме того, на территории Севастополя и Крыма произрастают очень много насаждений, которые занесены в Красную Книгу.

– Хорошо, что мы с этим разбираемся. По крайней мере, мы будем знать, на что делать акцент, на что обратить внимание. Еще такой вопрос. По моему участку, который я хочу приобрести, проходят какие-то коммуникации. Как они могут препятствовать дальнейшей эксплуатации земли?

– Первый и самый простой способ – это визуально. Если над вашим участком проходит линия электропередач, то это уже говорит о том, что на данном участке существует охранная зона. Если на земельном участке стоят столбики с обозначениями того, что под землей проходит либо кабель, либо труба, то это значит, что существуют ограничения использования земли. С документальной точки зрения, у продавца этого участка вам нужно потребовать полный комплект документов, который у него есть, относительно данного объекта. В этих документах могут содержаться техническая документация, градостроительная документация, топо-съемки, на которых будет видно, проходят ли какие-либо коммуникации. Кроме того, если человек имеет на руках акт собственности украинского образца, в данном документе все охранные зоны указаны. Указана их площадь, расположение, и те ограничения, которые существуют для использования данного земельного участка.

– А если собственник укрыл какие-то документы. Допустим, он знает, что кабель проходит под землей, опознавательных знаков нет, документ, который говорит об этом, он утаил. Мы можем проверить?

– Безусловно. Опять же, это потребует определенных затрат времени и материальных ресурсов. Если покупатель желает осуществить полную, доскональную проверку объекта, в том числе, на возможное наличие каких-то сетей, здесь нужно будет ему внести определенные затраты. Собственник земельного участка вправе обратиться к той организации, которая осуществляет эксплуатацию, с целью получения технических условий по возможности выноса данного кабеля за пределы земельного участка. Если существует такая техническая возможность, то соответствующие структуры выдают технические условия. Человеку необходимо будет выполнить проект, заключить договор с лицензированной организацией для проведения таких работ, вывести физически за пределы своего участка кабель, и всю техническую документацию сдать в организацию, которая осуществляет его эксплуатацию. Это влечет за собой достаточно серьезные материальные затраты. Охранная зона мешает строительству на земельном участке сооружений.

– Допустим, с документами у нас все в порядке. Есть пустой земельный участок, который продают. Конечно, мы хотим коммуникации, когда покупаем земельный участок – свет, вода, газ. Спрашиваем у собственника, есть ли какие согласования на эту тему. Продавец говорит, что нет. Он этим делом не занимался и заниматься не хочу. Покупайте, как есть. Стоит ли просить продавца, либо мы это можем сделать самостоятельно? Какие тут риски?

– Лучший вариант для покупателя, если продавец земельного участка получил соответствующие технические условия самостоятельно. То есть, вы на этапе приобретения будете понимать, какие сети и коммуникации находятся в доступности, и приблизительно просчитать затраты на их проведение. Цены могут очень разниться. Вы должны понимать, чем дальше от вашего участка находится точка врезки, тем дороже вам обойдется подключение.

– Технические условия нам лучше просить с продавца?

– Да. Как вариант, если вы не хотите никаких неоправданных рисков в этом плане, вы можете заключить предварительный договор с продавцом, в котором прописать, что на протяжении оговоренного между вами срока, продавец все сделает.

– Какой срок, примерно?

– Я думаю, что это 2-3 месяца. В течение этого срока, собственник обращается в соответствующую организацию выдать ему технические условия. Он получает технические условия, и вы уже видите дальнейшую перспективу. Да, вам, как новому собственнику, придется их получать заново. Но, получать их при наличии предыдущих техусловий намного проще, чем получать их первый раз.

– Да, это частое явление, когда говорят, что техусловий нет у нас, делайте сами. Но, очень часто забывают о том, что может обойтись дорого.

– В чем еще неудобство наличие охранной зоны на земельном участке? В любой момент, организация, которая обслуживает данный трубопровод или кабель, имеет право прийти на ваш участок и осуществить соответствующие работы.

– Какую землю брать? Какого назначения?

– Существует разница между землями, предусмотренными для строительства индивидуального жилого дома, и для ведения садоводства. Одна категория земель предусматривает строительство дома и дальнейшую регистрацию, как жилого дома. Это полноценный жилой дом. Что касается садовых, дачных и прочих товариществ, с точки зрения строительства, существуют ограничения относительно этажности застройки. Кроме того, данный объект недвижимости изначально регистрируется как нежилое строение. В дальнейшем существует процедура перевода его в жилое, это потребует определенных сил и денежных средств. ИЖС всегда будет дороже. С технической точки зрения существует еще разница в том, что те мощности, которые предусмотрены для ИЖС, значительно отличаются от тех мощностей, которые предусмотрены для садовых товариществ. В некоторых случаях, напряжения сети будет недостаточно даже для элементарной лампочки. Здесь вы рискуете, построив полноценный жилой дом, надеясь, что вы будете в нем комфортно проживать, столкнуться с трудностями.

– Есть же товарищества, которые увеличивают свои мощности?

–  Да. Опять же, это все требует материальных затрат. Скидываться деньгами будут те люди, которым недостаточно мощностей.

– Часто у людей паника. Денег хватает только на садовое товарищество, а хочется ИЖС. Считают, что, если будут документы на ИЖС, то участок у меня точно не отберут. Садоводческое товарищество могут расформировать. Больше рисков на то, что в дальнейшем у тебя будут с этим проблемы.

– С точки зрения проблем в дальнейшем, вне зависимости от того, какой земельный участок у вас находится в собственности, если будет запланировано строительство важного государственного объекта на этой территории, этот участок у вас просто изымут, выкупит его.

– Так как у нас люди экономные. Приезжают в Севастополь и ищут участок сами, покупают и думают о том, что не стоит платить юристам за проверку, риэлторам за проверки. Вопрос такой. Если я обычный человек и хочу купить землю, насколько мне нужны услуги профессионального юриста?

– Начнем с того, что с точки зрения закона, осуществление сделки купли-продажи земельного участка возможно в простой письменной форме. Закон не обязывает вас обращаться к нотариусу, юристу, адвокату. Вы можете с продавцом составить данный договор, зарегистрировать его в органах Росреестра. При этом, все дальнейшие риски полностью возлагаются на вас, как на приобретателя. Даже, если в судебном порядке вы захотите расторгнуть этот договор, но к тому времени, продавец благополучно распорядится теми денежными средствами, которые получил от вас. Суд присудит взыскать с него эти деньги. Если человек является пенсионером, не работающим, или иным лицом, не имеющих соответствующих доходов, эти деньги вы будете получать в течение долгих лет.

– А объект недвижимости придется вернуть сразу?

– Да. Договариваясь с продавцом напрямую, вы, безусловно, экономите. А при обращении к специалистам, вы понесете больше затрат, но всю работу, относительно проверки документов и данного земельного участка, ляжет на плечи либо профессионального риэлтора, либо юриста. Рекомендую, при заключении самой сделки пользоваться услугами нотариуса.

– Расскажи нам об этом.

– Нотариус точно так же осуществляет определенный комплекс мероприятий, связанных с подготовкой сделки, проверки. Он несет ответственность, и материальную ответственность, за то, чтобы сделка не была заключена с грубыми нарушениями.

– А до какой суммы?

– Сама ответственность нотариуса застрахована до 30 миллионов рублей.

– Так как у нас здесь полный ажиотаж. МФЦ забиты полностью. Сама сделка регистрируется 30 дней, а по факту, бывают и задержки.

– Органы, которые осуществляют государственную регистрацию, вправе сделать остановки с целью направления соответствующих запросов в уполномоченные структуры и организации.

– А если мы пойдем через нотариуса? Здесь мы можем сэкономить по нервам и времени.

– Да.

– Нотариус сам сдаст документы в МФЦ. И документы мы уже получим от 2 до 10 дней. Это дело платное, оно не дешевое.

– На фоне той суммы, которую вы платите за данный земельный участок, эти затраты не являются значительными.

– Допустим, я покупаю участок за 2 миллиона, то расходы у нотариуса будут от 18 до 25 тысяч. Вопрос такой. Если я могу выбрать участок земли, договориться с хозяином, взять документы, отнести их нотариусу, он все проверит. Зачем мне дополнительно платить юристу или адвокату?

– В этом случае вам придется поверить на слово продавцу о том, что участок за собой не имеет никакой грустной предыстории.

– Нотариус у нас все не проверяет?

– Нотариус  не имеет полномочий проверить наличие каких-то охранных зон, судебных тяжб и так далее. Нотариус готовит документы на сделку. Нотариус здесь необходим для гарантии чистоты сделки и ускорения ее регистрации.

– Спасибо тете огромное. Ты нам очень много интересного сегодня рассказал. Подписывайтесь на наш канал, ставьте лайки, и слушайте то, о чем мы говорим.

Добавить комментарий