– Добрый день, друзья! С вами Ксения Шварц. Сегодня у нас с вами встреча с севастопольским юристом, стаж работы у которого более 10 лет. У нас будет сегодня много вопросов. Здравствуйте, Дмитрий!
– Здравствуйте, Ксения! Мы уже знакомы, сотрудничаем по некоторым вопросам. Сначала представлюсь. Я, Мишин Дмитрий. Занимаюсь юриспруденцией. В первую очередь занимаюсь подготовкой объектов для дальнейшей продажи или приобретения. В основном выступаю о стороны покупателя. Начисляем мероприятия по проверке документов, различных проблем, задолженностей по этому объекту. Что касается севастопольского рынка недвижимости, то в основном я работаю с потребителями и с других регионов России, которые планируют приобретать здесь, провожу аналитику для них на конкретные объекты. Делаю аналитику в плане целесообразности или не целесообразности приобретения объектов недвижимости, и перспектив его дальнейшего обслуживания. Так сказать, заселения в него.
– Дмитрий, все, что по бумагам, все к вам?
– Да. Я в этом случае всегда говорю так – грамотный юрист – это юрист, который в первую очередь смотрит бумаги, а потом ставит гарантии. Поэтому, в первую очередь, когда рассматриваешь какой-либо объект недвижимости, поднимаешь документы по нему, которые имеются. То есть, проектная документация, документы, касающиеся земельного участка, его назначение, право собственности. Что касается строящихся объектов, тут немного тяжелее, тут оцениваешь больше их перспективы дальнейшей сдачи, подключение коммуникаций, и в дальнейшем, получение права собственности.
– После твоих проверок можно быть уверенным, что объект покупать либо можно, либо нельзя.
– Следует отметить, что Севастополь и 95% объектов, которые на нем расположены, имеют какие-либо проблемные стороны. Здесь ситуация следующая – наложение украинского-российского законодательства, двойные реестры. Если есть проблемы с украинской стороны, то проблема остается, потому что, есть взаимодействия по гражданским делам. То есть, договор о совместной реализации судебных решений между Украиной и Россией. Его, вроде бы, никто не отменял. Плюс, еще и наложение паспортных данных. Большинство объектов вторичного рынка приобретено непосредственно на украинские документы, а продажа происходит по российским документам. Еще одна проблема, которая касается земельных участков. Дело в том, что часто границ земельных участков не совпадает, в связи с тем, что межевание проводится в России по системе Клонаса, на Украине оно проводилось по системе GPS. Между ними в среднем идет различие в 1-1,5 метра. Все это проблемные объекты, которые могут в дальнейшем дать определенные сложности для человека, который получил на них права. Поэтому, если по объекту я дам гарантию 100%, и в дальнейшем не возникнет различных сложностей. При чем, кроме того, что я проверяю сам объект, естественно, я также проверяю право обладателя этого объекта. Для того чтобы гарантировать человеку, что он в настоящее время не общается с лицом, которое может определенным образом схитрить, что он имеет задолженность, и так далее.
– Сложный рынок в Севастополе сейчас. Очень часто поступают звонки, и люди спрашивают, а стоит ли сейчас покупать объекты, которые непонятно, в каком состоянии находятся. Что нам теперь делать? Вообще не покупать, или что?
– Что касается объектов недвижимости в Севастополе, я рекомендовал бы следующий порядок их приобретения. Если человека действительно заинтересовал объект, заключать предварительный договор купли-продажи. В рамках этого договора осуществлять подготовку и проверку документов, привидения их в порядок. После этого уже оформление сделки. Это наиболее безопасный способ заключения сделки, чтобы человек получал определенные гарантии. Что касается вообще в целом, рынка Севастополя, здесь есть такая тенденция. Я бы рекомендовал приобретать все-таки вторичное жилье. Потому что, оно имеет определенную историю, которую можно отследить. Что касается первичного жилья, то учитывая проблемы застройщиков по различным объектам – проблемы есть. Потому что, есть и отмены на разрешение на строительство. Есть строительство объектов на территориях, которые для этого не предназначены. Есть нарушение архитектурных норм. Есть вопросы, касающиеся коммуникаций, и другие вопросы, которые касаются именно первички.
– То есть, ты бы на сегодняшний день, имея определенную сумму в кармане, не стал бы вкладываться в новострой, правильно?
– Я бы и стал бы вкладываться, только из расчета того, что стоимость новостроя значительно ниже. Риск – дело благородное. При грамотном анализе объекта, вкладываться можно. В такой же ситуации находится вся Россия. Везде имеются проблемы с застройщиками.
– Ты слышал, конечно, о нашем нашумевшем объекте «Марина Де Люкс». Они же тоже работали по 214 закону.
– С «Мариной Де Люкс» ситуация немножко другая. Да, они работал по 214 ФЗ. Вопрос касается именно места. Место все сгубило. Дело в том, что правительством РФ определены границы заповедника «Херсонес Таврический». Это все произошло на фоне глобальных конфликтов, Москва вмешалась в этот вопрос, дабы распределить приоритеты управления этой территории, которая попадает под территорию этого заповедника. Территория «Марины Де Люкс» практически попала на территорий этого заповедника. Там имеются очень серьезные проблемы с застройкой этой территории. В процессе всей этой ситуации, связанной с «Мариной Де Люкс» выяснилось следующее, что внести изменения, касающиеся именно территории, на которой застройка, почти невозможно. Это решать только через Москву. Местные органы власти на это не способны. Несмотря на то, что они пошла навстречу застройщику, в итоге, была арбитражным судом принято решение, об отмене выданного разрешения на строительство. И люди, которые приобрели жилье, в подвешенном состоянии. Формально, застройщик не виноват в том, что был принят этот нормативный документ, и в том, что застройка была приостановлена. С другой стороны, мы все понимаем, что, когда вы выбираете территорию под застройку, то вы должны контролировать определенным образом те документы, нормативно отслеживать, которые принимаются – то первое. Второе – если где-то происходит конфуз по этой ситуации, то отстаивать свои интересы. У нас ситуация немножко другая получилась. «Марина Де Люкс» находился всегда в состоянии защиты, то есть, ему доказывали, что он не прав. Я не готов сказать, были ли там различные письма, возможно, они и были, в адрес министерства культуры, который этим вопросом занимался. Мне известно одно, что была проведена экспертиза касательно территории, и, якобы, эта территория, на которой производится стройка, исторических ценностей, обнаружено не было. Как дальше будет развиваться история, я не знаю. Возможно, будут внесены изменения. На настоящий момент мы имеем следующую ситуацию. Фактически, застройщик не имеет права проводить застройку. Чтобы что-то поменялось, необходимо внести изменения в нормативные документы только через Москву. Если сможет это сделать застройщик, значит, люди получат жилье, если не сможет он этого сделать – люди не смогут получить права собственности на этот объект, дом просто не будет сдан.
– По поводу того, что в тихую строится этот объект. Ездя по объектам и смотря, что здесь происходит очень часто такое явление, как застройщик строиться и понимаешь то, что это жилье он не сдаст. Неужели застройщики не боятся, когда понимают, что они строят не в том месте, не по тем параметрам. Что им документы не выдадут, а если выдадут, с какими-то ограничениями. Яне понимаю, на что расчет идет? И таких объектов продается очень много. Общаясь с директорами, с застройщиками, они утверждают, что у них все в порядке.
– Что касается объектов, которые строятся в Севастополе, и строятся с явными нарушениями, то здесь двойная проблематика. Первая проблематика касается объектов, которые были еще до прихода РФ, каким-либо образом запланированы под застройку. Они уже нарушают нормы строительные РФ, и строятся по документам, которые выданы еще при Украине. Застройщики понимают это, но пойти в обратку не могут, так как не одно севастопольское предприятие, осуществляющее застройку, не обладает такими финансовыми возможностями, для того чтобы своими средствами построить дом. И уже введенный дом в эксплуатацию начинать реализовывать. Кушать хочется всем. Для того чтобы новые участники застройки несли им деньги, им надо показывать какую-то работу. Еще один очень интересный вопрос. Фактически, если они будут собирать деньги, а объект будет стоять, в него не будут вкладываться эти деньги…
– Конечно, есть какие-то объекты, которые сложно проверить. Нужно больше вникать, смотреть разные нюансы. Но, есть такие застройщики, которых даже проверять не надо. Там явно понятно, что там строить нельзя. На что расчет, я не понимаю?
– Расчет на то, что государственным органам не хватит времени и сил, для того чтобы их убрать, чтобы ими заняться. В конечном итоге, они успеют построиться, продать эти квартиры, объявить себя банкротами. Они сами себя толкают к этой застройке. Потому что, если они у людей будут просто собирать деньги и не строиться, тогда у них будут вопросы со стороны правоохранительных органов, которые могут рассмотреть мошеннические действия. Поэтому, им приходиться строиться, хотят они этого, или нет хотят. И второе касается уже не украинских объектов вновь построенных. Дело в том, что в отсутствии генплана, еще ряда нормативных документов, нормального механизма земли под застройку. Делают невозможным нормальный строительный бизнес в Севастополе. Это касается первичной застройки. Поэтому, людям, которые хотят заработать, приходиться изворачиваться.
– Очень часто поступают звонки именно от людей, которые едут с регионов. У них в районе одного миллиона рублей. Едут сюда, чтобы купить студию.
– Это новомодная штука, которая лет 10-15 назад пошла в Москве. Цены на эти студии намного ниже в регионах России, чем в Севастополе. Поэтому, если человек хочет сюда перебраться, это открывает некоторые возможности. Если есть спрос, будут предложения. Отсюда студии и появились. Но, со студиями есть два очень интересных момента. Первый момент касается вопроса отсутствия документации, и отсутствие возможности введения в эксплуатацию.
– Почему?
– Потому что, выделенная земля не предназначена для застройки. Разрешение на введение коммуникаций для такого объекта никогда не получается надлежащим образом. Счетчики не ставятся. Здесь целый ворох проблем. То же самое касается воды. Про газ я вообще молчу, половина этих студий газа не получают.
– Дима, так что, теперь совершенно нельзя покупать студии?
– Если вы уже решили влезть в покупку студии, но, учитывая, что у людей разные жизненный ситуации, у них нет другого выхода, я бы рекомендовал приобретать уже готовый объект, то есть, от первого строя. То есть, не приобретать его на стадии фундамента. Да, это будет немножко дороже, относительно от общей цены студии, но это дает вам гарантии хотя бы того, что в конечном итоге, вы получите стены, потолок.
– Как покупать студии, когда они уже сдались? Если, в принципе, данных объектов практически нет. Если они вылетают, то несколько всего. Они все раскупаются не на этапе котлована, а на середине строительства.
– Если застройщик у вас добросовестный и собирается достроить, он с удовольствием пойдет на тот же предварительный договор. Можно рассрочку платежа делать. Можно минимизировать ваши возможные потери, если никогда стены и потолок не будут возведены. Это первый вопрос. Второй вопрос – это тщательно проверять документацию. Это надо делать с юристом, который будет задавать неприятные вопросы застройщику.
– Дмитрий, спасибо вам огромное, что уделили нам время. Если эта информация кому-то была интересна, ставьте лайки, подписывайтесь на наш канал, пишите комментарии, нам будет это очень интересно.