С вами ваш гид по недвижимости Ксения Шварц и мы вместе с Тарасом Шевченко, практикующим юристом, разберём валютный контроль в области недвижимости. Как рассчитываться иностранным гражданам, когда они покупают недвижимость в Крыму. Сейчас мы об этом узнаем.

Привет Тарас, давай поговорим с тобой на эту тему. Есть ли какие-то особенности в сделках между российскими и иностранными гражданами?

Тарас: В любых сделках, связанных с резидентами и нерезидентами, существует несколько моментов, которые имеют особенности. Например, если это приобретение недвижимости за рубежом гражданином Российской Федерации, то есть разные аспекты вопросов, связанные с проверкой недвижимости, которую лицо не может осуществить в полном объёме, потому что не знает, как это делать на территории того или иного государства.

Ксения: На сегодняшний день приезжает огромное количество иностранных граждан для того, чтобы инвестировать свои деньги в Крым. Как правило, это покупка недвижимости. Какие есть особенности для иностранных покупателей в Крыму?

Тарас: Тут вопрос не только для покупателей, а и для продавцов граждан Российской Федерации очень большой. И не только для иностранных граждан, которые хотят приобрести недвижимость в Крыму, мы ещё говорим о том, что у нас много объектов недвижимости всё ещё принадлежит гражданам Украины, которые приезжают сюда, чтобы продать эту недвижимость, или делают это по доверенности. И здесь существует очень скользкий момент, связанный с валютным контролем. Законодательство, которое регулирует валютный контроль, очень несовершенно. Оно прописано непонятными терминами и фактически под собой имеет двух- трехзначные трактовки. И недавно, на кануне нового года, участились понятия позиции самой налоговой службы, касающиеся заключения таких сделок (?). Они подводят все сделки, связанные с приобретением недвижимости или её реализации с резидентом и нерезидентом Российской Федерации к тому, что если они происходят в наличной форме или через банковскую ячейку, то это является нарушением валютного контроля. Штраф за нарушение валютного контроля составляет от 2/3 до 1 от суммы осуществляемого валютного контроля (?). Т.е. штраф может составлять четверть от суммы сделки.

Ксения: Т.е., если я иностранный гражданин хочу купить здесь недвижимость, то сделка обязательно должна проходить через банк?

Тарас: Через банк, через открытие специального счёта.

Ксения: Не наличкой, не через банковские ячейки, делать нельзя.

Тарас: Нет, и недопустимо указывать это в договоре. С другой стороны, у нас огромное количество сделок, которые так происходят, и всё заканчивается хорошо и не возникает никаких проблем с валютным контролем. Но, если сейчас обратиться к нотариусу и спросить, есть ли особенности по валютному контролю, то вам скажут, что с этого года они есть. Потому что нотариальная палата занялась этим очень серьёзно, в т.ч. наша нотариальная палата, они начинают уведомлять нотариусов, чтобы те уделяли особое внимание тому, что сделка между резидентом и нерезидентом происходит по определённом порядку. Поэтому на данный момент они уже всех предупреждают об этом. До этого никто не трактовал таким образом этот закон и не придавал этому значение, потому что считали, что это операции с валютой и валютными ценностями, когда это не связано с расчётами в рублях. Но есть позиция, которая говорит о привлечении к административной ответственности за нарушение валютного контроля, в том числе при операциях с валютными ценностями, включая рублёвые, между резидентом и нерезидентом. Как говорит закон, это необходимо делать через специальный счёт в уполномоченном банке, имеющем необходимое разрешение от Центробанка на проведение таких операций. Это фактически все банки, имеющие лицензию на совершение валютных операций и открытие валютных счетов. Да, это счёт в рублях, а не в валюте, ни в долларах, ни в евро.

Ксения: Всё-таки, мы рассчитываемся в рублях?

Тарас: Расчёт за недвижимость происходит только в рублях. Никаких фраз, что передаётся 50 тыс. долларов эквивалентно сумме в рублях, никаких подобных формулировок не должно быть, только в рублях. И в договоре не должно быть сказано о передаче наличных в момент заключения договора между резидентом и нерезидентом. Ведь мы говорим о том, что федеральная налоговая служба следит за сделками, осуществляемыми с недвижимостью, потому что это связано как с налогом на само имущество, так и с налогом на получение прибыли и обязательным декларированием сделок. Т.е. даже если вы не получили прибыль или вы освобождены от уплаты налога с продажи этой недвижимости, вы всё равно обязаны подать декларацию о том, что вы её продали и что вы освобождены от уплаты налогов в связи с какими-либо определённым условиями. Например, вы хотите сделать зачёт за счёт того, что вы потратили на эту квартиру 6 млн., а продали за 5 млн., и тогда у вас не возникает доходной части, вы должны в этом отчитаться. И налоговая увидит эту сделку. И, если будет указание ужесточения валютного контроля, то люди могут существенно пострадать, оплатив штраф от 2/3 до 1.

Ксения: Скажи, пожалуйста, значит ли это, что у нас перестанут быть возможными расчёты именно в долларах или в евро?

Тарас: У нас такие расчёты и раньше были незаконны.

Ксения: Да, они были незаконны, но, как правило, договор купли/продажи подписывается в рублях, а расчёты производится в валюте. И у нас это распространено, не будем этого скрывать. Но сейчас, если я иностранный гражданин, то я провожу свою сделку через банк только в рублях?

Тарас: Да, только в рублях.

Ксения: Закрыта, для нас друзья, возможность расчётов в долларах, евро и других валютах. Скажи, пожалуйста, если продавец является иностранным гражданином, то валютный контроль имеет те же особенности?

Тарас: Абсолютно.

Ксения: Т.е., если продавец гражданин Украины, то имейте ввиду, что проводить сделку необходимо только через счета.

Тарас: Да, только через спец.счёт. Причём банковская ячейка к этому не относится.

Ксения: А расчёт у нотариуса наличкой тоже не допускается?

Тарас: Нет, только через счёт. На самом деле, я приверженец того, что оплата по сделке должна осуществляться после регистрации этой сделки, а не до. Потому что отменить сделку и вернуть себе имущество в случае, если лицо уклоняется от оплаты, легко, а получить деньги обратно в случае, если сделка не регистрируется, может быть практически не реально. Мы говорим о том, что если это единственное жильё человека, то получить на него взыскание у приставов практически невозможно.

Ксения: Что делать людям, которые в начале этого года заключили сделки без соблюдения этих условий? Есть ли какой-то срок исковой давности, будут ли проверяться старые сделки, что делать в таких случаях?

Тарас: Конечно, сделки будут проверяться и здесь дело не в сроке исковой давности, а в сроке привлечения к административной ответственности. Если сделки уже были заключены, то уже ничего не сделаешь. На данный момент, у нас нет такого жёсткого валютного контроля, пока нет лиц, привлечённых за его нарушения, связанные именно с заключением сделки с резидентом и нерезидентом. Но появляется всё больше информационных писем, как в нотариальные палаты, так и в федеральные налоговые службы.

Ксения: Хорошо. Допустим, я приехала из Германии, хочу купить квартиру у гражданина Украины, то я должна пойти в банк открыть специализированный счёт, не обычный, а именно специализированный. Подхожу к работнику банка, говорю, что я иностранный гражданин и хочу заключить сделку с недвижимостью и мне нужен специализированный счёт для расчётов. И он должен быть именно валютный?

Тарас: Этот счёт должен быть в валюте Российской Федерации. При этом можно открыть несколько счетов, один в евро другой в рублях. Иногда бывает выгоднее не менять деньги и класть на счёт, а сделать между своими счетами автоматическую конвертацию. Банки в этом случае предлагают более выгодный курс. Фактически, счёт открывают оба, как продавец, так и покупатель и расчёт происходит в рублях через специализированный счёт, который открывается в связи с проведением сделки с резидентом и нерезидентом. Банки знаю, какой это счёт, что он под собой подразумевает и что это не просто депозитный счёт, на который кладутся деньги.

Ксения: В данном случае по сделке, как у нас будет проходит процедура? Сначала мы подписываем договор купли/продажи, потом совершаем расчёт или наоборот?

Тарас: В этом случае нет законодательного регулирования, всё зависит от того, как договорятся стороны, но моё мнение, что расчёты должны проводится только после регистрации сделки. Потому что, повторюсь, что вернуть имущество в случае неоплаты легко, пусть через суд, пусть это займёт время. А вернуть деньги, если у человека нет официального дохода и нет недвижимости, кроме этого, единственного жилья, будет практически нереально, если он не захочет возвращать добровольно. Поэтому моё мнение, что перевод денежных средств должен осуществляться только после регистрации сделки.

Ксения: С вами был ваш гид по недвижимости Ксения Шварц и практикующий юрист в Крыму в области недвижимости Тарас Шевченко.