С Вами Ксения Шварц – Ваш гид по недвижимости и Тарас Шевченко -практикующий юрист на территории Крыма. Сегодня мы встретились с Тарасом для того, чтобы обсудить какие у нас изменения с 2020 года появились в законодательстве? Как они лягут на недвижимость. Сейчас мы Вам расскажем все самые горячие новости. 

Ксения Шварц: «Самая горячая новость – в Крыму вводят кадастровую стоимость.»

Тарас Шевченко: «Она и была давно прописана, просто по всей России решили пересмотреть эту кадастровую стоимость, так как поменялась методика оценки, а в Крыму просто кадастровую стоимость начали присваивать квартирам больше и больше.

 Раньше она тоже была, просто не у всех, а если допустим мы говорим об таких объектах, как дома и земельные участки, то они и назначались при регистрации. В 2019 по многим объектам кадастровая стоимость была пересмотрена, особенно по земельным участкам. Сейчас эта кадастровая стоимость вводится по квартирам.

Были такие ситуации, как при заключении сделки долей с квартирами и с нотариуса затребовали в обязательном порядке оценку. И были такие случаи, что оценка была ниже, чем кадастровая стоимость. Соответственно людям было проще воспользоваться оценкой, чтобы оплатить услуги нотариуса, а там уже какие фактически делали расчеты – они их показывали или скрывали для того, чтоб не платить налог или еще по каким-либо причинам и целям.

 То теперь, если определена кадастровая стоимость, то нотариус будет исходить именно из нее. То есть – если при заключении сделки вы можете указать любую сумму, но нотариус и налоговая будут отталкиваться от большей суммы. Или это фактическая сумма по договору или это кадастровая стоимость.»

Ксения Шварц: «Правильно ли я понимаю, что, в связи с этим на данный момент в занижение стоимости объекта -не будет никакого смысла?»

Тарас Шевченко: «Смысла никогда и не было, так как это огромный риск. Любой практикующий судебный юрист, сталкивающийся с судебной практикой признания сделок недействительными, скажет, что это занижение цены по договору является огромной степенью риска для того, кто эти деньги передает.

Самое незащищённое лицо является то, которое передает деньги, а не то – которое передает недвижимость. Так как вернуть недвижимость можно, а фактически вернуть деньги и получить решение о их возврате – это совершенно другая задача, которая в разы сложнее, а иногда даже просто невозможна.

В связи с этим сумму лучше указывать в полном объеме. Также с 2020 года появилось дополнение главы 10.1 ФЗ о государственной регистрации недвижимого имущества, где прописано, что если недвижимое имущество будет изъято у добросовестного приобретателя, то он имеет право на получение компенсации за это недвижимое имущество.»

Ксения Шварц: «Компенсация будет, та которая в договоре купи-продажи или всё-таки кадастровая стоимость?»

Тарас Шевченко: «Формулировка в этом законе говорит о том, что фактический ущерб или кадастровая стоимость. Если мы, к примеру говорим, что вы заключили сделку 15млн. рублей, а кадастровая цена 5млн рублей, то скорей всего вам государство выплатит 5 млн. рублей. Та же этот закон действует не для всех. Мы говорим только тогда, когда это было приобретено жилое помещение или квартира, если приобретатель добросовестный, у него изъяли это имущество как у добросовестного приобретателя, он заявился о возмещение тому лицу, которое ему продало это имущество и в течении 6 месяце не получил возмещение в полном или частичном объёме, тогда он может заявиться с иском к государству, чтоб оно уже погасило эту задолженность – и оно гасит задолженность. А уже государство взыскивает эти деньги с продавца. Это еще одна из причин писать фактическую стоимость договора.»

Ксения Шварц: «Введение кадастровой стоимости для покупателя, это все-таки плюс, то есть его теперь не заставят прописывать в договоре миллион, он будет более подстрахован, сможет вернуть свои деньги от государства или от продавца. Минус – он будет чуть больше платить налога с кадастровой стоимости?»

Тарас Шевченко: «Да, имущественный налог будет платить больше, но это не такие огромные суммы на фоне стоимости недвижимости, которое возможно заберут, и он потеряет такие денежные средства. Для покупателя – это точно не хуже. А вот для продавца… Фактически оплата будет осуществляться с кадастровой стоимости, на сколько эта кадастровая стоимость будет соответствовать рынку – это дело уже десятое, но он имеет право обратиться с иском о пересмотре этой кадастровой стоимости.

Ксения Шварц: «То есть в данном случае продавец попадает на налог? И это основной минус. Потому что у нас налог 13%, а средняя стоимость недвижимости 3млн. рублей. Соответственно какой налог у нас будет?»

Тарас Шевченко: «Мы говорим о том, когда можно уменьшить сумму доходной части, то есть можно написать заявление о вычете, можно написать о включении расходов, которые понес человек на приобретение квартиры, на ее ремонт, но обязательно нужны договора и чеки. И налог 13% будет платиться только с суммы прибыли, а не со всей суммы сделки»

Ксения Шварц: «Чем нам еще грозит кадастровая стоимость?»

Тарас Шевченко: «Подводим итоги. Кадастровая стоимость- это тот объект, который не ниже этой стоимости будет оценивать свои услуги нотариус и расценивать налоговая служба по определению дохода с продажи этого имущества. То есть будут отталкиваться с большей суммы, если по договору больше сумма, то от нее отталкиваться будут и нотариус, и налоговая, в случае если она меньше, чем кадастровая, то расценивают с кадастровой стоимости и налоговая, и нотариус. Кадастровая стоимость – это стоимость гаранта, в том случае если имущество будет изъято.»

Ксения Шварц: «Что еще нового у нас случиться в этом году? Какие законы уже приняты или вообще какие слухи ходят на бедующее? Есть ли какая-нибудь информация?»

Тарас Шевченко: «Слухов есть много, но что касается сейчас глобально с рынком недвижимости произошло в 2020 года, это на наши объекты определена кадастровая стоимость касательно квартир в первую очередь, а на все остальные она и так была определена в большинстве своих случаев. Плюс вводится глава 10.1, о которой говорили ранее. Так же ввелась графа о сроках владения имуществом, которое позволяет избежать оплаты налогов с доходов при продаже единственного жилья, которое составляет 3 года. То есть в момент продажи и за определенный период до нее не было никаких следок. Льготный период, когда мы можем владеть двумя квартирами, составляет 90 дней. В классических объектах недвижимости, которые были приобретены по договору купли-продажи он остается 5 лет, если это не единственное жилье.»

Ксения Шварц: «Еще какие-то новости?»

Тарас Шевченко: «Снизили ипотеку для сельской местности от 0,1 до 3%, но при определенных условиях. Все эти программы должны заработать. Для Крыма они пока не работают.»