ЧТО ПРОИСХОДИТ с ЦЕНАМИ в КРЫМУ? ЖУТКИЙ СКАЧОК ЦЕН на НЕДВИЖИМОСТЬ! ЧЕГО ЖАТЬ ДАЛЬШЕ?!

ЧТО ПРОИСХОДИТ с ЦЕНАМИ в КРЫМУ? ЖУТКИЙ СКАЧОК ЦЕН на НЕДВИЖИМОСТЬ! ЧЕГО ЖАТЬ ДАЛЬШЕ?!

С вами Ксения Шварц, ваш гид по недвижимости, и сегодня мы с вами поговорим про цены. Вообще – что происходит в Крыму с ценами в 21-м году, за последние 4 месяца. Вообще я в шоке от того, что происходит, и хочу вместе с вами это разобрать, поделиться и показать, какими вообще жуткими скачками по повышению цен мы идем вперед.

Наверное, для вас не секрет, что после пандемии… То есть, во-первых, повлияла пандемия, в плане того, что люди начали хватать всё что угодно, даже в дистанционном порядке, лишь бы что-то купить. С ноября начали повышаться цены на строительные материалы, и как раз с ноября застройщики начали задумываться о том вообще, что делать с ценами. Потому что скачок на материалы… Ну, как бы мы 10–20 процентов еще ладно, понятно, но с тем, что вообще происходит на рынке стройматериалов, застройщики просто взялись за голову. И даже те застройщики, которые говорили: «Кровь из носа, цены не подниму, я уверен в том, что мне всего хватит, у меня есть свои склады» и тому подобное, даже они сейчас, в апреле, они просто сдались, и говорят, что это просто невозможно.

Чтобы вы понимали – цены на строительные материалы поднялись от 20 до 70 %. От 20 до 70 %! Просто вдумайтесь. То есть это значит, что себестоимость дома, который построил застройщик, также выросла от 20 до 70 %. Ладно, возьмем среднее, пусть это будет 30–40 %. Но в любом случае застройщики хватаются за голову и говорят: «Мы просто в шоке от того, что происходит, но мы просто уже не можем предлагать старые цены. Поэтому мы будем двигаться на шаг вперед».

Вообще, почему так происходит? Мне кажется, что в этом виновато все-таки то, что рынок стройматериалов позволил выйти на экспорт. И это говорит о том, что все наши материалы вывозятся за границу, а производителям гораздо проще продавать строительные материалы за границу. Потому что им, во-первых, там платят больше, во-вторых, отрывают всё, скупают всё, с руками просто отрывают. И поэтому львиная доля увозится, а на всё, что здесь остается, на это делается большая накрутка. Вот я вижу на сегодняшний день именно такую причину повышения цен на строительные материалы.

Но не только на стройматериалы. У нас и зарплаты с вами повысились, особенно то, что касается Крыма. Пандемия внесла определенные корректировки. Если у нас с вами раньше рабочая сила для тех же застройщиков была, например, из зарубежья, то есть люди приезжали из Украины на заработки сюда, люди приезжали из того же Казахстана на заработки, и за хорошую, за небольшую зарплату строили здесь жилье, то пандемия обрубила все эти концы. И у нас с вами получается такая интересная картинка, что с рабочей силой у нас тоже жутчайшая проблема. Те люди въехать обратно не могут, то есть вернуться на работу не могут, и у нас с вами не так много рабочей силы, которая всем нужна, и застройщики борются за то, чтобы дать кому-то больше денег (соответственно, выросли их зарплаты) и оставить этих людей за собой. Но, опять же, жалуются на то, что очень маленький выбор по людям, и часто бывает такое, что люди не готовы даже что-то делать, даже за повышенную зарплату.

  То, что касается местного населения. Наверное, почему так происходит, я вообще сейчас расскажу мое вИдение. Так происходит, наверное, потому, что местный житель не хочет идти работать и пахать, как приезжий, потому что он так, в принципе, не привык. И в этом нет ничего плохого, то есть имеет право. Он всю жизнь прожил на земле под солнцем, море, и у него здесь есть всё, что ему необходимо, плюс размеренный образ жизни, говорит о том, что пахать, как мы пашем на том же самом материке, в движении с утра до ночи, они не готовы. То есть да, есть время – я пойду поработаю, всё, обед, часа 4–5 вечера, и всё, мы заканчиваем, без разницы, что происходит, всё, это мое время, больше не хочу.

Второй вариант – это люди, которые все-таки приезжие с материка, приехали сюда, тоже ищут работу. Но косяк в том, что у нас же с материка с вами поприезжали люди не те, которые обычные рабочие, которые идут просто на стройку, грузчиками, там я не знаю, красят стены, и тому подобное. Нет. У нас же с вами… Крым же у нас золотой, сюда едут кто? Либо люди с деньгами, которые себе их нажили за определенное количество времени, либо бизнесмены, которые хотят в новый мир, и сделать что-то, привнести цивилизацию в Крым и начать что-то делать. Понятно, что в основном это большая категория мужчин. И у нас остаются те же женщины, но женщины у нас, как обычно, идут работать в какую-то сферу… явно не стройки.

Поэтому мужчина, который приехал с материка и пойдет сюда класть кирпичи, условно, или красить стены, то есть такие люди с материка практически не приезжают. По пальцам можно пересчитать таких людей. И вот у нас получается косяк в рабочей силе. Соответственно, рабочая сила по стоимости поднялась.

Плюс у нас с вами куча различных тенденций в плане повышения цен. Это всё, что касается и продуктов, и каких-то бытовых вещей, и бензин. То есть вы, наверное, сами видите, что всё дорожает сумасшедшими темпами, рубль обесценивается. Еще вчера я могла купить десяток яиц в два раза дешевле, чем сейчас они продаются. Ну как так? Как так?! То есть даже обычная продуктовая корзина подорожала на 20 %. Минимум.

Или вот такая вот история. Кстати, мне очень интересно… Всё это – мои личные доводы, то есть это мое личное ощущение, поэтому я очень надеюсь, что вы напишете в комментариях, почему вы считаете цены именно на недвижимость поднимаются, за счет чего это происходит. Тоже очень интересно послушать ваше мнение. У меня эта информация из опыта, из общения с застройщиками, и из каких-то внешних источников.

То, что вы сейчас скажете: «Застройщики совсем оборзели!», сидят на золотой жиле и, конечно, хотят поднимать цены, – допускаю, что есть жадные люди, есть застройщик, который не совсем адекватно оценивает ситуацию. Но в большинстве случаев это все-таки люди рациональные, и они повышают свои цены пропорционально своим затратам.

Ну, еще второй момент – это все-таки спрос на рынке. Что у нас вообще произошло с ценами за эти 4 месяца? Давайте прямо сейчас посмотрим мы с вами. Только что я распечатала выборку.

Давайте мы с вами разберем город Севастополь, и посмотрим, как цена изменилась у нас за последние 4 месяца. На примере, допустим, однокомнатной квартиры.

В январе однокомнатная квартира 35 квадратных метров стоила у нас с вами 105 тыс. за квадратный метр. Если мы сделаем несложные арифметические вычисления, мы с вами поймем, что стоимость этого объекта была 3 млн 700 тыс. Это ориентировочно. Февраль – 112 за квадратный метр. 105. 112. Март – 115 за квадратный метр. Апрель – 130. Ребята – 130 в апреле за квадратный метр! Это как скачок – со 105 до 130 за квадратный метр, буквально за 4 месяца?

Та наша квартира, которая стоила в начале года 3 млн 700 тыс., сейчас стоит у нас 4 млн 550 тыс. руб. То есть у нас с вами только на однокомнатную квартиру цена поднялась аж на сколько? На много, на 800 с мелочью тысяч, 850. Почти миллион за 4 месяца разница! И самое что интересное – это далеко еще не предел, то есть как говорят застройщики, – все еще только начинается. То есть с каждым месяцем становится всё хуже и хуже.

Чтоб вы понимали. Мы звоним сегодня на объект, ту же самую обычную новостройку возьмем стандартную. Мы звоним сегодня на объект и говорим: «Так, мы хотим закрепить за нами эту квартиру, завтра придем покупать». Звоним утром на следующий день, нам говорят: «Ну, извините, цена поменялась на 200 тысяч. Сутки прошли! Вот такая вот история у нас. То есть мы каждое утро просыпаемся, и не понимаем, что будет.

А что у нас происходит с вами с землей? Вот это какой-то нонсенс, диссонанс в моем понимании. Я могу, конечно, это оправдать. Но мне кажется, это как-то неправильно.

Давайте мы с вами возьмем среднестатистический участок земли в городе Севастополь, 6 соток, более-менее адекватный участок. В январе мы могли купить его за 2 млн 800 тыс. рублей. Сотка бы наша стоила 466 тыс. руб. Что с этим участком происходит в феврале? Его цена поднимается с 466 до 504 тысяч за сотку. Март – с 504 до 545. Апрель. Апрель – вообще отдельная история. Апрель теперь наша сотка стоит 650 тыс. руб. И что мы с вами видим по картинке? Что тот участок, который мы могли взять в январе за 2 млн 800 тыс. руб., сегодня нам обходится в 3 млн 900 тыс. руб. Круто? 4 месяца.

Вот по поводу участка я хотела бы услышать и ваше мнение, и комментарии по этому поводу. Но почему именно участок земли подскочил у нас на столько по цене – больше чем на миллион, извините меня. Больше чем на миллион стоимость участка подскочила! Нормально это вообще, нет?

Оправдать я могу это… Ну нет, я бы сказала, конечно, сейчас – повышенный спрос, земли толком не осталось. Но как бы эта ситуация была всегда. То есть всегда в Крыму после 14-го года самый ходовой товар был земля, всегда она пользовалась спросом. Всегда было не так легко найти адекватный участок для себя. Но что именно случилось у нас за эти 4 месяца, мне непонятно.

Плюс я могу допустить, что все-таки сезон близок у нас, да. Но, ребята, у нас подготовка к сезону, как правило, начинается с апреля-мая, но никак не с января, то есть повышение цен. И вот эта вот тенденция – именно по кусочкам, по земле, меня, конечно, удивляет. Да, конечно, можно сказать, что вот, квартиры в цене поднялись, дома в цене поднялись, почему бы мне не поднять свой участок земли на миллиончик, раз всё поднялось в цене? И я подниму.

Но если в ситуации с застройщиками еще можно какую-то проследить честность, в плане того, что не их вина, то вот именно людей, которые продают свои земельные участки, вот таким вот образом поднимать цену, неоправданно, я бы сказала, меня удивляет. Тем не менее, тем не менее, люди едут и покупают.

С другой стороны, можно сказать, зачем продавцу терять лишний миллион, если покупают и на миллион дороже. Ой, ну вся вот эта история меня, конечно, жутко печалит.

Давайте мы сейчас с вами еще проследим рынок аренды. Как он у нас поменялся за эти 4 месяца, – вырос он или не изменился. И от этого же рынка аренды мы с вами можем посчитать тот же срок окупаемости объекта.

В среднем однокомнатная квартира с хорошим ремонтом, как мы с вами привыкли на материке, как все чин чином, нормальная бытовая техника и двуспальная кровать, и не облезлые стены, в более-менее адекватном месте, стоит у нас в среднем по Севастополю 24 тыс. руб. Я беру хороший район, хорошую квартиру. Январь, средняя цена – 24 тыс. 300 руб. В феврале ситуация не сильно поменялась, и что меня удивило, цена за аренду по-среднему упала рублей на 200. То есть она даже снизилась на капельку в феврале. Хорошо. В марте она вернулась обратно на те же 24 тыс. 300 руб. А в апреле нашу однокомнатную квартиру мы уже с вами снимем за 25 тыс. 800 руб.

Чтобы вы понимали – я просто брала общую сводку, и считала по ней среднюю. Поэтому условно если так посмотреть, то у нас с вами январь, февраль, март цена была практически одинаковая, в апреле она уже подскочила на тысячу рублей. То есть, соответственно, апрель почему на тысячу дороже, потому что, я считаю, сезон начинается, и как раз в апреле у нас «заряжаются» цены на сезон.

Допускаю, что именно сезон их и поднял. Но что меня вообще печалит в этой ситуации – что повышение стоимости продаваемого жилья несоразмерно с повышением стоимости арендной платы. То есть у нас с вами арендная плата изменилась незначительно. И то еще непонятно – изменилась она из-за сезона или от рынка зависела.

Можно допустить то, что и аренда завтра подскочит. То есть она дойдет, догонит она этот процесс примерно через полгодика. Но, ребята, у меня остается вопрос: к чему вообще мы двигаемся, и как с этим жить? Если у нас уже люди приезжают и жалуются, что у нас цены сравнялись с питерскими. То есть вы вообще оборзели? Хорошо, допускаем. Но как мы с вами завтра жить будем? То есть я не скажу, что зарплаты у нас с вами сильно повышаются. Понятно, что там определенному сегменту в плане рабочих больше стали платить. Но если смотреть в общем, то у нас особо зарплаты не увеличились. А стоимость жилья растет сумасшедшими темпами.

К чему это вообще может привести, вся эта история? Это выглядит для меня очень печально, и я вижу это каким образом?.. А, самое что интересное, – цены у нас будут продолжать расти. Причем никто не знает, в какой прогрессии они будут расти. Продолжается удорожание всего, что возможно, соответственно, тех же самых стройматериалов, и мы в конечном итоге не понимаем с вами, где будет пиковая точка.

Мои лично прогнозы – что стоимость недвижимости изменится на 50 %. То есть, условно, то, что мы вчера брали за 5 миллионов, завтра будет стоить 7,5. И вот я прогнозирую вот эти 50 % повышения цены за вот этот вот год.

Далее у нас с вами есть риск… Ну, что мы видим? Цены на недвижку растут, людям жить где-то надо, зарплаты не поднимаются, соответственно, чем дальше мы идем, тем больше идем к тому, что люди съезжают всё – покупают самые маленькие площади, переезжают со своих трёшек в малюсенькие однёрки, то есть сокращают все возможные расходы – от покупки до аренды – в области недвижимости. Потому что неоткуда брать, называется. Это первое.

Второе – можно сказать: вот реально, рынок растет такими сумасшедшими темпами, что будет дальше? Ну, во-первых, я вижу, что это повышение будет на 50 % в течение этого года. Второй вариант – будет другое, дальше у нас будет с вами, скорее всего, не очень приятная ситуация. Если у нас с вами отменят льготные ипотеки по какой-то причине (перестанут выдавать, сильно уменьшится спрос, например, или закроют эти программы), то мы с вами столкнемся с тем, что рынок недвижимости просто войдет в жуткий ступор. Не будет никаких сделок, не будет ни продаж, ни покупок, то есть будет жуткий ступор. Поэтому если мы с вами вообще отслеживаем рынок, то надо смотреть еще за тенденциями вот именно ипотечного кредитования, как он себя ведет.

Вот такая вот интересная история. Соответственно, будет жуткая стагнация, соответственно, после этого цены будут реально проседать. Вот такая вот штука. Но когда это будет? То есть мы с вами входим в затяжной кризис, который будет длиться, по моему разумению, в течение ближайших трех лет, возможно, у нас с вами будет вот такая тенденция (вниз).

Но это чисто мои доводы и прогнозы. Мне очень интересно услышать вас, потому что, чтобы вы понимали, – я могу проанализировать, что было. То есть я могу реально это посчитать, посмотреть, сделать аналитику какую-то. Я могу сказать, что происходит именно сейчас, прямо сегодня. Но что будет завтра – все мы можем только прогнозировать. И я в том числе. Даже есть какие-то общие моменты, общие схемы, есть какое-то понимание. Но чтобы было четко для себя понятно, когда будет там жуткий скачок, или когда будет жуткий обвал, – тяжело. То есть здесь у нас только доводы. Ни один человек не сможет вам сказать, что вот такого-то мая, например, или июня будет вот такая-то ситуация.

Поэтому здесь мы можем с вами только рассуждать, и я вам рассказываю свое вИдение. Мы с вами только что посмотрели, что происходит с нашими ценами за последние 4 месяца. Все в шоке. Мы в шоке. Люди, которые приезжают, в шоке. Ну, вот такая вот ситуация. Такая вот у нас печальная ситуация. Так что ждем дальнейшего повышения цен.

Знаете, если я вчера еще говорила о том, что мы с вами заскакиваем в последний вагон, потому что еще можно зайти в красивую цену, то сегодня я хочу сказать, что сегодня мы уже с вами в этот вагон опоздали. Поезд отъехал, ребята, а мы с вами выглядим так, как будто мы за ним бежим. Бежим в надежде его догнать.

Добавить комментарий