ИПОТЕКА в КРЫМУ | ЧАСТНЫЙ СЕКТОР КРЫМА

• Добрый день, друзья! С вами ваш гид по недвижимости в Крыму Ксения Шварц. И сегодня с нами Светлана Красько – наш ипотечный брокер.- И мы с вами поговорим о такой недооцененной штуке, как частный сектор. И не только о частном секторе, мы с вами поговорим и об ипотеках, какие ипотеки возможны, возможно вообще ли взять на частный сектор в Крыму?

• Потому что лично я считаю, что на сегодняшний день частный сектор недооценен. То есть у нас квадратный метр дома вблизи города стоят на порядок дешевле на сегодняшний день, чем квартиры. И в принципе, это уже становится не рационально покупать допустим те же маленькие квартиры или апартаменты. Люди всё больше обращают свое внимание на частный сектор, который находится в городе, вблизи города, не далее, как правило, 10 километров от города.

• Сейчас происходит то, чего раньше не было и ещё к чему люди в принципе не привыкли – это ипотеки.

• Ипотеки на частный дом. Ипотека на строительство дома. И строительство своими силами, строительство силами, подрядной организацией, которые согласованы в банке. Действительно, строительство частных домов и вообще ипотека на загородную недвижимость, сейчас прямо растёт очень быстрыми темпами. За последние год прямо чувствуется, как от, допустим, 5% желающих клиентов, которые хотели бы ипотеку на загородную недвижимость, доля таких клиентов возросла до 30%.

• И Сбербанк отмечает за первое полугодие 2021 года увеличение количества выданных ипотек в 4,5 раза на строительство домов, нежели с аналогичным периодом прошлого года. И тенденция сейчас только растёт, плюс она усугубилась с коронавирусом, когда все больше людей обратили своё внимание на свой домик.

• И плюс это поддерживается правительством, поскольку та же самая программа семейной ипотеки и господдержка для 2020, сейчас возможна не только на покупку квартиры, но также и на приобретение дома, и на получение денег на строительство. Там очень вкусные привлекательные ставки 5-6%. Лимиты по семейной ипотеке до 6 миллионов – если мы говорим о Крыме и всей России. Москва, Санкт-Петербург – там до 12 миллионов. Также есть нацпроект, который называется “Мой частный дом” и в рамках этого проекта к 2030 году планируется, что количество ипотечных кредитов будет достигнута 500 тысяч. То есть это говорит не только о увеличении спроса со стороны физических лиц, но и о развитии этих программ и о стремление приобретения и строительство домов людьми со стороны правительства, которые дают распоряжение банкам создавать такие программы и, в общем-то, открывает возможности для таких программ.

• Давай остановимся на каждом варианте по подробнее. Вариант номер 1: Дом готов, то есть я нашла уже участок с домом могу заезжать со своим чемоданчиком. Что здесь для меня предусмотрено, как для заемщика? И опять же какие банки работают у нас?
• Мы говорим о Крыме сейчас?
• Мы говорим только про Крым.
• Про Крым здесь выбор небольшой. Это первое – местный банк РНКБ. Второе, это Сбербанк. Акцентирую внимание, что Сбербанк для людей не с Крымской пропиской..
• Тоесть если у меня Крымская прописка, то мне в Сбербанк лучше не ходить?
• С крымской пропиской да, не ходить. Лучше выписать, лучше вообще быть без прописки, сделать временную регистрацию на материке и можно обращаться. И здесь можно выделить еще один банк, про который, я уверена, из нашей аудитории, почти никто не слышал и не знает. Есть такой банк – Таскомбанк банк, у которого есть офисы в Москве и Казани, но он готов рассматривать индивидуально и готовый дом и строительства на объекты в Крыму. Единственное, что подписание кредитного договора, это либо в Москве, либо в Казане. Но мне кажется, можно и прокатиться и получить деньги. Почему нет? Я бы не стала сбрасывать со счетов такую возможность. Плюс, мы не забываем, что если вдруг у вас есть другая недвижимость на материке, можно получить под залог этой недвижимости наличные деньги. И использовать их на приобретение дома, либо на строительстве. Тоже очень хорошая возможность. Поэтому варианты есть.

• Еще один лайфхак, про который тоже далеко не все знают. Акцентирую внимание, что это все-таки информация до всех этих событий, с которыми мы столкнулись в последнюю неделю, но надеемся, что все вернется как и было. Это возможность рефинансировать свою ипотеку. То есть если у вас сейчас есть действующие ипотека, и у вас уже там большую часть выплатили, остался какой-то остаток, при этом недвижимость значительно возросла, есть возможность рефинансировать и получить доп сумму.

• То есть, например, вы покупали квартиру за 5 миллионов. Сейчас вы понимаете, что она стоит 10, остаток по ипотеке у вас там 2 миллиона. Можно рефинансироваться, закрыть 2 миллиона действующую ипотеку и еще получить денежное средство до 80% от стоимости недвижимости. Да, там в предложенном варианте условно примерно 5-6 миллионов. И эти деньги, опять же, использовать на строительство дома, либо на покупку уже готового дома. Вот это тоже такой определенный лайфхак. Мне кажется его нужно использовать.

• Так, хорошо, с готовым домом понятно. Скажи, пожалуйста, если у меня есть земельные участок и я хочу на нем построить. Ну я купил 100 лет назад  земельный участок и все время я не могу накопить денег для того, чтобы его построить. Вот сейчас готов, какие у меня возможности и программы, когда есть свой кусок земли? Какую ипотеку я могу взять, какая ставка? Ну, со ставкой ладно еще. Хотя бы какую сумму мне могут дать на строительство? Как отчитываться, опять же, если есть какие-то нюансы?
• Так, как отчитываться надо не забыть, а в конце подробно, более подробно на этом остановиться. Значит, первое – это господдержка, где максимума сумма 3 миллиона, но возможно этой суммы, с учетом ваших средств, вам будет достаточно
• То есть на строительство дома мне дадут максимум 3 миллиона.
• Если по программе господдержка, где ставка 6%. Если ипотека семейная, это для семей, у которых есть ребенок рожденный с 2018 года, ставка плюс-минус 5%, первоначально взнос-15%. Здесь важный момент, вообще при строительстве домов, на своем участке либо на приобретаемом, застройщик должен быть аккредитован, то есть для получения таких условий
• Подожди, про застройщиков мы поговорим попозже. Сейчас у меня свой участок Земли, я на нем беру эти три миллиона, чтобы построить дом. То есть, мне нужен первоначальный взнос изначально, показать, что у меня свои денежки. Дальше как я могу, как мне там аккредитоваться?
• Здесь, если будешь строить самостоятельно, то тебе, как застройщику аккредитовываться не нужно. Здесь чуть-чуть будет сложнее, может быть, получить деньги, потому что если ты будешь строить самостоятельно на период стройки потребует банк дополнительный залог. Это либо другая недвижимость, которую ты даешь в залог, либо поручительство третьих лиц. А вот это если…
• Либо я нахожу застройщика, того же самого подрядчика, который мне будет строить, но он должен быть аккредитован?.
• Да, он должен быть аккредитован, либо дополнительный залог. Но опять же, если ты подходишь под семейную ипотеку, у тебя есть возможность РНКБ, который на период строительства не требует дополнительного залога.
• То есть опять же у каждого банка разные нюансы?
• Конечно, нюансов много, и по-первоначальному взносу и по сумме, и по наличию необходимость доп. обеспечения.
• Вопрос. Получила я деньги в банке, да? Вот перевели мне эти три миллиона. Нахожу я строительную организацию, либо сама строю, и раз у меня, не знаю, стройматериалы взлетели цене в два раза или три, да? Мой застройщик убежал своими деньгами или ещё что-то, то есть эта страховка покрывает?
• Прежде чем выдадут деньги застройщику этот застройщик должен быть аккредитован банком. Ну и в общем-то, конечно, застройщику тоже есть определенные требования, которые в общем-то должны страховать от таких недобросовестных действий, да? То есть если застройщика аккредитован банком, то это уже говорит о некой его стабильности, надёжности и так далее. И ещё момент, что когда мы говорим о строительстве дома аккредитованным застройщиком, то он не получает. То есть заёмщик подписал кредитный договор на 6 миллионов. Этот застройщик сразу эти 6 миллионов не получает. Он их получает, он построил часть, получил деньги, построил часть, получил деньги. Если не ошибаюсь, на два или три транша, вот по этапам строительства, поэтому застройщику невыгодно убегать.
• Застройщика если нет, я сама строю. Здесь что тогда?.
• Ты имеешь ввиду как ты будешь отчитываться?
• Да, то есть есть ли какие-то подстраховка рисков, что материалы подорожают, я взяла 3 миллиона, мне уже нужно 6, например, на закупку материалов

• Но дополнительным банк тебе денег не даст
• Или я допустим, наняла каких-то людей, которые там потеряли это деньги. Я не знаю, что…
• На момент получения денежных средств в банк предоставляется смета строительства. она согласовывается. Я так предполагаю, что все-таки это какой-то определенный ограниченный период времени стройки. И если вдруг настолько возрастет смета, что на это не будет хватать денег, то кейсов, чтобы банк дофинансировал их нет. Потому что если мы говорим про госпрограммы, в принципе, вот максимальный лимит и больше нельзя. Есть описании программы,где  есть эти требования. А если мы говорим даже по обычной ипотеке, денежными средствами, то опять же это же рассчитывается сумма исходясь, твоя платежеспособности, исходя из оценки сколько тебе банк готов дать. То есть на достройку я такого не встречала, чтобы додавали деньги. То есть здесь нужно самостоятельно будет…
• Нынешние реалии такие что.. Так, хорошо, если допустим, следующая ситуация: у меня нет ни земли, ни дома. Здесь какие варианты у меня?
• Нет, ни земли, ни дома…
• А я хочу частный сектор, там в километре от города. У нас та же самая есть ипотека на приобретение земельного участка, с дальнейшим строительством дома
• Как оно называется получается?
• То есть это, оно так называется, это на приобретение земельного участка и дальнейшее строительство. Там первоначальный взнос тоже от 15%. Дальше, если мы это покупаем у аккредитованного застройщика, то он строит, если нет, то сами своими силами, дополнительный залог либо поручительство.
• Если ограничения по суммам
• В каждом банке, есть, конечно, свои ограничения по максимальным суммам. Если по госпрограмму это 3-6 миллионов, как я сказала, нет. 3 миллиона гос программа. Либо семейная ипотека для семьи у кого есть дети – 6 миллионов. Если мы идем по стандартной программе, то там максимальная сумма, ну у банка есть ограничения, но там большие суммы, на самом деле. Там хватит на строительство дома. Здесь больше ограничения идет вашей платежеспособностью. Какой платеж вы можете ежемесячно отдавать? Какую сумму?
• То есть здесь тоже сумму можно сделать выше получается
• Я бы ещё обратила внимание, что, в целом, хоть и ограниченный перечень банков, если мы говорим о крыме, Кажется, что это всё достаточно сложно. Но, опять же, даже ипотека по двум документам возможна тоже. правильно же при большом первоначальном взносе получить….
• То есть я могу на строительство дома взять по двум документам..
• Да, РНКБ от 35% Сбербанк от 20%.
• Ну и уже хорошо Да, получается. То есть если мне нужно, на строительство дома с участком, без участка, не важно, я всегда предоставляю смету. Правильно?
• От застройщика, да, если самостоятельно строить, то да. Исключение только, если вы получаете деньги, под залог другой недвижимости, в том, что вы получаете кеш и собственно..
• Как мне быть с такой ситуацией, что я принесла проект, то есть планировала строить его, но решила построить совершенно другое?

• У вас ипотечные деньги, у вас целевое использование денежных средств.
• То есть я уже не могу проект переменять и опять же, какие изменения допустимы? Допустим, хочу я стенку убрать, например, сделать второй вход, уменьшить площадь на три квадратных метров.
• Ну, я думаю, что плюс-минус какие-то вот такие детали, которые не касаются общей конструкции дома, общего материала использования, требования к фундаменту или коммуникациям, это все это практически как внутренний отдел.

• Так, хорошо. Ну, я считаю, что это вообще очень замечательно, что у нас сейчас появилась такая возможность, да?
• А появилась и все больше пользуется спросом. У банка все больше появляется опыта как с этим работой, поэтому, да, варианты есть.
• Если какие-то нюансы, когда я беру на частный сектор, возможно мы пробежимся по пакету документов или там какие-то нестандартные моменты есть, к которым мы еще не привыкли?
• Пакет документов, если мы говорим о застройщике, это в первую очередь, от него пакет документов, потому что для аккредитации он нужен и обойти это не получится. Если мы говорим о самостоятельном строительстве, то это в первую очередь проект дома и смета. Здесь просто еще практика такая, что это все индивидуально уже решается. То есть на момент подачи заявки вы предоставляете в банк то, что есть. Он уже там, как-то, насколько примет или нет.
• Тоже есть нюансы. У нас, Светлана, в Крыму всего лишь три аккредитованных застройщиков в банке. И все их дома уже давно раскуплены. Чтоб вы понимали застройщиков, частного сектора – больше сотни, а аккредитованы всего три. То есть вот тоже вопрос. Тогда последний уточняющий вопрос к тебе. Зачем нам ипотечный брокер? Зачем мне, обычному потребителю, ипотечный брокер? Какие мои проблемы ты решишь, как-то мне облегчишь жизнь и сколько ты за этого возьмешь?
• Ипотечный брокер, во-первых, он знает условия всех банков, требования всех банков и перед тем, как подбирать конкретно банк для вашей ситуации, он проведет анализ вас, как клиента. Насколько вы подходите для этого банка, есть ли вообще смысл вам туда обращаться? Поможет вам себя, как клиента для этого банка, упаковать. Возможно подготовка займет от месяц, два, три, иногда и полгода, такое тоже бывает – это подготовка к ипотечной заявке. Поможет во взаимодействии банка и вас. То есть подготовить вас к тому же опросу. Ответить банку на заведомые вопросы, который возникнут при рассмотрении, но просто это будет сделано всю заранее. Если заявка рассматривается на кредитном комитете, у банка уже будет все ответы на эти вопросы, и это сразу сокращается срок рассмотрения.

• Потом, когда клиент обращается через ипотечного брокера, в частности, если через наши агентства, у нас в каждом банке есть куратор, и все-таки все эти заявки падают не в общий котел. Если есть какие-то вопросы, можно конкретному человеку – высококвалифицированному сотруднику, задать: Что? Как? Где поправить и нужно ли, для того чтобы заявка стала проходной?

• Ипотечный брокер всегда работает в интересах клиента. То есть банк подбирается именно с той целью, чтобы он был максимально подходящий, максимально выгодный, именно для конкретной ситуации. И клиенту самостоятельно, особенно если мы говорим о строительстве дома, разобраться во всех этих нюансах, это нужно затратить много времени, потому что мы работаем с 40 банками. А просто даже при 40-х ипотечных банков, в каждом банке примерно 7-10-15 ипотечных программ. Вот просто перемножаем, там в среднем 400 ипотечных программ – попробуй и во всех нюансах разберись.

• Где какой первоначальный взнос, как носить размер, как его вносить, срок, ставка, какие нюансы, кто работает со стройкой, кто не работает – разобраться во всех этих деталях обычному человеку, не знаю возможно ли.

• Да, согласна, что ипотечный брокер очень сильно облегчает жизнь.

• И сейчас на сегодняшний день у нас появилась услуга для наших клиентов – это услуга ипотечного брокера, возможно, с его помощью получить одобрение в банке на желаемый объект недвижимости, от квартиры, апартаментов до жилого дома и до строительства, можно получить просто одобрение с нашей помощью, а можно также с нашей помощью полностью провести сделку под ключ, до сдачи документов на регистрацию в РосРеестр либо в МФЦ.
• Так что, если вы все еще думаете перебираться в Крым или нет, то уже пора, ребята. Цены опять у нас растут, но у нас с вами есть возможность взять с вами ипотеку под строительство, под жилье и сделать это даже дистанционно.

• Так что обязательно звоните, пользуйтесь этим моментом. Мы всегда с вами, ждем вас в Крыму, увидимся в новых видео. С вами был ваш гид по недвижимости Ксения Шварц, и ипотечный брокер, Светлана Красько. До новых встреч и легкой вам покупки недвижимости.