ИПОТЕКА в КРЫМУ | Какие ошибки НЕЛЬЗЯ допускать при одобрении ипотеки | Ипотечный брокер о главном

• И сегодня я хочу еще раз в очередной раз представить вам Светлану – нашего ипотечного брокера. Это человек, который разбирается во всех ипотеках, во всех банках по всей России, но именно сейчас она работает с Крымом. И у нас видео посвящено чему? Основным ошибкам, которые вы допускаете, когда хотите взять ипотеку. А потом приходите и жалуетесь, что почему-то мне не одобрил уже какой банк, я не знаю что делать, в чём у меня причина.
• И именно сейчас мы со Светланой поговорим о том:
• Что не нужно делать для того, чтобы ваша кредитная история не была испорчена?
• И что нужно делать для того, чтобы вам одобрили кредит по нормальной ставке, с нормальными условиями и практически во всех банках?

• Привет, Ксения. Спасибо за такую подводку очень плотную, детальную. Смотрите, по основным ошибкам, которые совершают практически все физические лица, когда начинают заниматься подбором банка и одобрением себе и ипотеки.

• Первое – рассчитывают на то, что сотрудники банка произведут все необходимые проверки перед отправкой заявки в банк: проверка кредитной истории, проверка долгов на ФСПП (Федеральной Службе Судебных Приставов), проверка работодателя, проверка себя на Росфинмониторинге.

• По порядку. Кредитная история – ее нужно знать, ее нужно проверять минимум 2 раза в год через сайт Госуслуги. Это делается бесплатно.  Сейчас очень много мошеннических схем, когда по копии вашего паспорта одобряют кредиты – вы о них можете даже не знать.

• Потом, если у вас были какие-то просрочки, нужно видеть, как они отображены в кредитной истории. Потому что требования у банков к качеству и длительности этих просрочек, они очень разные, и нужно это знать перед тем, как подавать заявку.

• Потом, конечно же, на всякий случай нужно проверить свой паспорт на сайте МВД. Ну это такая проверка на проверку, тем не менее, чтобы не схватить ошибку просто из-за какого-то случайного фактора.

• Проверка работодателя также очень важна, потому что в нашей практике уже случались ситуации, когда сами заемщики полагали, что у них есть какая-то определенная часть белая, официальная, с которой идут отчисления 13% по 2-НДФЛ, и когда мы проверяем работодателя, либо проверяем его отчисления, выясняется, что раз – таких отчислений нет. Соответственно, это тоже влияет на тот банк, который можно подобрать заемщику для одобрения.

• Проверить работодателя также необходима элементарно, чтобы у него последняя отчетность о финансовых результатах была положительная. Потому что если там сплошные убытки, то у банка тоже мог возникнуть вопросы, а с чего в общем-то выплачивается зарплата? К этому нужно быть готовым.

• Это основные проверки, исходя из которых необходимо подбирать себе банк, которому вы подойдете, как клиент, как портрет клиента.

• Далее необходимо понимать ваш уровень доходов, которые вы готовы оплачивать в ипотеку. Уровень доходов и тот размер платежа, который вы готовы оплачивать для ипотеки. И также нужно понимать тот размер дохода, который вы можете подтвердить для банка. Потому что то, что вы получаете фактически и то, что будет на бумаге, в документах – это разные вещи.

• В частности, если эти доходы значительно разняться, возможно нужно подбирать программу, которая по двум документам без подтверждения дохода.

• Дальше необходимо обязательно учесть к какой категории клиента для банка вы относитесь: являетесь вы наемным сотрудником, являетесь вы собственником бизнеса, являйтесь вы самозанятым индивидуальным предпринимателем?

• В зависимости от категории, опять же, нужно подбирать банк, потому что не все банки, не со всеми категориями заёмщиков работают.

• Здесь вариант такой, что “а пойду я подам заявку, а вот вдруг мне одобрят” – он не работает, потому что можно нахватать отказов. А каждый отказ, первое – это снижение кредитного рейтинга. С низким кредитным рейтингом, можно вообще на некоторое время и забыть про ипотеку на три месяца, на полгода, в зависимости от индивидуальной ситуации.

• Можно схватить отказ в тот банк, который, изначально, мог бы вам подойти, но допустим, вы не совсем корректно укомплектовали свою заявку. Иногда в некоторый банк может быть и нет смысла подаваться как наёмный сотрудник, а лучше сразу идти, условно говоря, по двум документам, просто потому что не весь доход вы можете подтвердить.

• То есть вот этот вопрос укомплектования, упаковки вас как для клиента для конкретного банка, для конкретной программы, он занимает определенное время и аналитической работы, и всё это нужно учесть все эти нюансы.

• Сначала надо банку продать себя, для того чтобы он дал тебе денег. Пока мы далеко не ушли, у меня в связи с этим несколько вопросов. По поводу упаковки заявки, мне казалось, что я прихожу банк, сажусь напротив специалиста, он задает мне разные вопросы, сам заполняет заявку.
• Да, это большое заблуждение. Потому что, первый момент – большая текучка, второй момент – у них есть определенные алгоритмы, скрипты, которые они просто по схеме, скажем, заполняют всё как есть. Аналитику кредитный сотрудник, который работает в фронт-офисе, он ее не включает. Часто у него нет необходимых знаний, у него нет необходимого опыта. Элементарно сотрудник банка, при приеме у вас заявки, не будет проверять вашу кредитную историю. Он это сделает, когда уже отправит заявку. Но когда отправит заявку, можно схватить отказ в том банке, где можно было бы получить одобрение, проверив её предварительно, и возможно подготовившись к заявке, что-то исправив. Повторюсь, каждый отказ – это снижение кредитного рейтинга. Зачем?

• Вопрос второй. Если я могу получить ипотеку по двум документам: паспорт и СНИЛС, зачем мне все эти лишние заморочки с подтверждением дохода, поиском других банков? Почему бы мне не пойти просто в ближайший банк, который дает по двум документам? Что я здесь теряю?
• Первый момент – при подаче по двум документам, во многих банках требуется повышенный первоначальный взнос. Если говорить о всей России, то это все-таки от 20%. Можно найти меньше, но вот лучше 20%. В шире банков лучше уровень одобряемости. Если мы говорим про Крым, то это РНКБ 35%, либо Сбербанк без Крымской прописки обязательно. Здесь нюанс – должна быть материковая прописка, либо временная регистрация. До всех этих событий можно было подать и от 10%, но это вот немножко история недельной давности. Как будет сейчас – мы все ждем.

• Потом, часто в индивидуальной ситуации каждого заёмщика необходима определённая подготовка перед тем, как подать заявку на ипотечный кредит. Например, возможно, есть смысл закрыть какие-то небольшие кредиты, кредитные карты.

• Далеко не все понимают и знают, что даже если вы не пользуетесь кредитной картой, всё равно, если у вас есть открытый лимит в кредитной истории, 10% от этого лимита пойдёт в вашу ежемесячную долговую нагрузку. Условно говоря: кредитная карта на 50 000, 5 000 уже посчитают в текущие оплаты в текущих кредитах.

• Иногда есть смысл либо значительно уменьшить кредитный лимит до минимума, это делается быстро, либо вообще закрыть кредитную карту. Если вдруг там были какие-то долги, вы все это закрыли, но в кредитной истории ещё не отобразилась эта информация, нужно дождаться пока отобразиться. Только потом подавать заявку. Ни в коем случае не подавать заявку с текущей информацией, что у вас есть долги.

• Потом, если речь идет о вторичном рынке, здесь нужно учитывать: что это за объект, работает ли с этим объектом этот банк. Потому что какие-то банки работают с апартаментами, какие-то нет, кто-то кредитует таунхаусы, кто-то нет, кто-то кредитует жилые дома, там только ИЖС, кто-то кредитует жилые дома, в том числе загородные, дачные, подсобные по хозяйству и т.д. То есть вот эти вот все нюансы нужно знать. И на самом деле таких критериях, которые нужно уточнить перед подачей заявки в банк, их не один десяток. И конечно же, когда вы подаете заявку в конкретный банк, сотрудник банка, в лучшем случае хорошо ориентируется в тех критериях, которые в этом банке работают. Опять же, он не проводит предварительную проверку. Поэтому лучше действовать целенаправленно, точечно, подавать именно те заявки, которые подходят вам и к которым вы подходите.

• И очень большая ошибка, последнего года, наверное, это пользоваться агрегаторами подачи заявок, которые есть на Банки.ру, которые есть, например, на Циане или на Авито. Когда вы вводите какие-то данные, нажимаете кнопочку отправить заявку, и ушла веерная рассылка сразу во много банков.

• Вот прямо в стоп-фактор, так делать категорически нельзя. Это веерная подача приводит к тому, что к нам приходят такие клиенты, что порой на несколько месяцев мы вообще не можем ничего сделать – нужно ждать, пока пройдут мораторные отказы.

• Условно говоря, ушла заявка в то же ВТБ, Сбербанк, Газпромбанк гипотетически, а вы человек самозанятый, а эти банки, условно говоря, не работают с самозанятыми. То есть именно вы, как клиент, можете не подходить для тех банков, в которые ушла заявка. Автоматически вы попадаете в отказ, рушится кредитный рейтинг, у вас мораторный отказ и все в общем-то, да.

• А потом, если будем подавать сразу заявки в те банки, куда вы подходите, они уже смотрят на большое количество полученных отказов в недавнее время, и просто даже уже на автомате будут проставлять отказ. Поэтому вот эти все агрегаторы, веерная подача – это прямо глобальная ошибка и их нельзя использовать ни в коем случае.

• Светлан, в связи с этим у меня вопрос: Допустим, я хочу одобрить ипотеку на простейший объект – это однокомнатная квартира, вторичное жильё. У меня все хорошо с документами. И вот у меня сейчас мысль какая: я пойду посмотрю все банки, и возможно, где-то выиграю для себя – меньше ставка будет, меньше дополнительных затрат, больше сроки. Есть смысл вообще это делать или все-таки у нас сейчас банки идут по чему-то усредненному.

• То есть если у меня одобрили, допустим, в одном-двух банках, то нет смысла бегать по всем остальным, потому что я просто потеряю время и ничего от этого не выигрываю.

• Ну, если прям срочно-срочно нужно, может быть фактор времени здесь и сыграет большую роль, но разница в ставке может, на самом деле, ну быть, 2-3%.
• Выходит есть разница в ставке у банка. Какая ещё разница между банками есть?
• Если мы говорим о вторичном рынке, в квартире могут быть перепланировки. Разные банки берут разную перепланировку. Это имеет значение. А потом, опять же, год постройки дома – здесь тоже может быть ограничение, если это какой-то старый дом, коэффициент износа его.
• Здесь, знаешь, больше интересен не сам объект, а мне интересно, какая разница у банков может быть, на что мне обратить внимание? То есть я так понимаю, что на процентную ставку – она может варьироваться до трёх процентов вверх и вниз. На дополнительные затраты, вот эти страхования, какие-то взносы, тоже есть разница?
• По страховке – да. Есть банки с очень дорогой страховкой, есть банки с адекватной страховкой, есть банки, которые хорошо принимают альтернативную страховку, не только ту, которую они предлагают.
• О какой сумме идёт речь, когда мы говорим о жилье?
• В наших кейсах это может быть разница до двух-трёх раз.
• Два-три раза, ну, сколько у нас стоит сейчас страхование?
• Многое зависит от возраста, да, ну условно возьмем заемщик 30 лет, страхование в совокупности будет стоить, допустим, 1.5%.
• А за сколько в деньгах? Мне вот интересно в деньгах прочувствовать.
• То есть если мы говорим о квартире там в 6 миллионов, даже наверное это многовато так будет, допустим, страхование в совокупности выйдет в пределах 50 тысяч. То есть банки, например, Совкомбанк, у которого своё страховка там будет сразу страховка больше сотни, я думаю. Ну как вариант.
• То есть я могу за счёт того, что проанализировала дополнительные затраты в виде хотя бы той же страховки, могу уже лишние 50 тысяч сэкономить?
• Конечно, да.
• Хорошо, что ещё?
• А опять же, экономия на условиях досрочного погашения. Необходимо ли как-то, насколько заранее необходимо уведомлять банк, принимает ли он материнский капитал, условно говоря, в досрочное погашение, в частичное. Как он будет: уменьшать с рук, либо уменьшать платеж? Это тоже, кстати, на экономии влияет, потому что если мы уменьшаем срок, то экономия происходит более существенная.
• Так, ещё какие нюансы между банками? Допустим, срок кредита самого, срок ипотеки варьируется?
• Есть банки, в которых максимальный срок 20 лет, есть банки, у которых максимальный срок до 30 лет. Возраст заёмщика – кто-то работает максимум до 65 лет. На момент погашения ипотеки человеку должно быть 65 лет и не больше. Есть банки, которые до 85 кредитуют. То есть это можно растянуть и человеку в более солидном возрасте взять ипотеку.
• Знаешь, мне так это интересно. Ну вот у нас же всё равно – умру я в 70, до 85 лет не доживу, все равно же моя ипотека перейдет моим родственникам. Как бы чего банки боятся? Не понимаю.
• Ну а где гарантии, что эти правообладатели будут платежеспособны, что они смогут оплачивать эту ипотеку? Все-таки оценили же тебя, как заемщика. Тебе готовы деньги дать.
• Зачем мне ещё рассматривать разные банки, кроме того, что я, как заёмщик, могу не подойти? Вот мы с тобой разобрали проценты, мы с тобой разобрали страховки, это прямо физические суммы, условия досрочного погашения.
• Условия размещения первоначального взноса, обязательно..
• А, да, первоначальный взнос может варьироваться.
• Да, опять же, вот мы такой пример тоже привели – какой-то банк может и от 10% рассмотреть.

• Опять же условия размещения этого первоначального взноса: какой-то банк согласиться принять по расписке первоначальный взнос, а в каком-то нужно обязательно принести и показать прохождение денег через расчётный счёт, а в некоторых банках нужно даже за несколько дней положить на расчётный счёт эти деньги. То есть где-то, условно говоря, в другом банке их заказать, снять, положить, ждать. Ну это тоже имеет значение.

• Можно ещё сюда учесть более узкий случай на тем не менее, если сделки проходят между родственниками, не все банки работают с родственниками…

• Вот расскажи, как раз у нас сейчас буквально такая ситуация – одни родственники хотят продать другим родственникам. Если у нас какие-то банки в Крыму, которые это делают?
• Сбербанк. Да, Сбербанк между родственниками хорошо проводит, поэтому здесь проблем нет.

• По ошибкам, да, которые проводятся. Так, сейчас, про что я ещё не рассказала?

• Опять же, да, определить рынок, на котором вы приобретаете недвижимость: первичка или вторичка, и вид объекта: апартаменты, квартира, жилое, нежилое. Потому что н коммерческую недвижимость тоже есть ипотека.

• Светлан, давай ещё раз вернёмся к вопросу. Всё-таки зачем мне рассматривать различные банки, что я могу выиграть тем самым?
• Это денежная выгода в процентной ставке, в экономии на страховке, в сопутствующих расходах, в условиях досрочного погашения, потому что на досрочном погашении мы тоже экономим.

• Это удобство оформления сделки: необходимо или нет заранее размещать первоначальный взнос на расчёте банка. Может быть, можно по расписке, да? Это в принципе возможность проведения сделки, например, банк работает со сделками между родственниками или не работает. И оптимизация схемы сделки, насколько удобно будет платить, в каком регионе есть отделение банка, какие-то сопутствующие вопросы решать банкам.

• То есть это экономика, удобство проведения сделки, удобство обслуживания кредита, и вообще возможность оформления ипотеки именно в этом банке, именно на этот объект с учётом ваших вводных моментов.

• Наверное, базовые ошибки, вот такие массовые, которые всё совершают, мы все разобрали. Здесь можно ещё в детали погружаться, но, мне кажется, это основные.

• Друзья, для тех, кто хочет, будет внизу приложен чек лист, в котором будут написаны все шаги, которые мы с вами делаем неправильно при приобретении ипотеки. То есть для того, чтобы это был ещё и текстовый формат и вам было удобно и просто читать. Поэтому скачивайте себе, эта информация бесплатна.

• Светлана для нас подготовила, спасибо тебе большое. По крайней мере, мы реально по шагам понимаем, что нам нужно делать в тот момент, когда у нас созрела идея взять ипотечный кредит.

• На этом мы с ипотеками заканчиваем сегодня, да?
• Мы можем поговорить ещё про ипотеки на строительстве домов, если это…
• Да, и мы обязательно об этом поговорим, но уже с вами в следующем видео.

• С вами были: ваш гид по недвижимости в Крыму – Ксения Шварц, и наша Светлана Красько, нашей ипотечный брокер.