Инвестиции в недвижимость | В каких городах России не стоит покупать недвижимость

Я люблю часто анализировать различные города на их ликвидность на сегодня, на сроки окупаемости, и есть ряд городов, которые сейчас не поддаются адекватному объяснению, почему покупать там не стоит. Вернее, поддаются и мы с вами можем как раз более подробно разобрать эти моменты. Давайте этим сейчас и займемся.

Итак, поехали. Те города, которые покупать не стоит сейчас. В первую очередь – это те города, у которых завышен срок окупаемости. Давайте их разберем.

Во-первых, это Санкт-Петербург. На сегодняшний день однокомнатная квартира в стройке в Санкт-Петербурге в нормальном районе, не у самого метро, обойдется нам примерно в 7,5-8 миллионов рублей. Друзья, сдавать мы ее с вами будем за 30-35 тысяч рублей. А печалька в том, что срок окупаемости в Санкт-Петербурге на сегодняшний день составляет 24 года.

Я считаю, что это совершенно неадекватное вложение. Я, конечно, понимаю людей, которые любят Питер, хотят там жить. Но это одно, а мы сейчас с вами говорим все-таки о недвижимости, которая рассматривается именно как инвестиция. Поэтому я бы точно сейчас в Санкт-Петербург инвестировать не стала. Тем более в последнее время сравнивая его с Москвой, что меня удивило, что цены на недвижимость практически идентичны. Практически идентичны! Это меня, честно говоря, удивляет.

Одно дело – где Москва, другое – где Питер. Там спрос, извините меня, или здесь спрос. Поэтому Питер у нас на первом месте городов, которые покупать не стоит. Двушку мы с вами сдадим там 50, можно с мелочью. Однокомнатная это 30-35 с натягом, если повезет. И то, я вам скажу, очереди у вас стоять там за ними не будут.

Второй город, в котором покупать сейчас недвижимость не стоит – это мой любимый город Пермь, это Урал. Понятно, что я назову далеко не все города, которые мне не нравятся сейчас для покупки, но тем не менее из последнего, что я анализировала.

В Перми получается, что за последний год цена не то что упала, она выросла в цене. Если мы с вами сегодня в Перми покупаем в центре города однокомнатную хрущевку с хорошим ремонтом за 3,5, то еще год назад мы то же самое могли взять за 2 400, за 2 300, за 2,5. То есть цена реально растет. Ситуация ухудшается, а цена растет.

И я такая сначала думаю, ну что-то странно, почему так происходит? А потом все-таки поняла, что город коммерческий, у людей много денег. То есть люди боятся сидеть с деньгами, они закидываются в недвижку в том городе, в котором живут. Тем самым спрос подогревает предложение, оттуда и получается вот такой вот интересный нонсенс.

Срок окупаемости в Перми на сегодняшний день составляет 22 года. В среднем это получается 3,5-4 миллиона мы с тобой покупаем квартиру, сдаем ее от 11 до 14 тысяч рублей. Ну печалька? Печалька.

Так, следующий город, который бы я не стала покупать, как не удивительно, это Краснодар. Не сейчас. Вот я сразу хочу сказать, что это не значит, что эти города плохие или там вообще покупать нельзя. Всему свое время. Мы сейчас анализируем с тобой именно на сегодня, что происходит. Например, в Краснодаре мы два года назад могли взять жилье с ликвидностью 8-10 лет, сегодня же ликвидность в Краснодаре поднялась до 19 лет. То есть вкладываем, снимаем.

Хотя там аренда, в принципе, неплохая. На вложенные 4 миллиона мы с тобой будем получать около 17 тысяч рублей. Но тем не менее это не убирает того, что срок окупаемости составляет 19 лет. Ну уже печалька, я бы уже призадумалась, а есть ли смысл вообще там что-то присматривать именно сейчас.

Следующий город, который бы я не стала рассматривать – это Сочи. Всеми любимый Сочи. Но я искренне считаю, что цена неадекватно завышена. Вот реально неадекватно завышена, скорее всего, нам надо подождать. Потому что у Сочи, как такового, и сильных конкурентов то нет, если посмотреть. Но тем не менее для меня на сегодняшний день Сочи не является интересным местом для покупки.

Во-первых, все его супер развитие, которое было за последние пять лет, оно сейчас очень сильно приостановилось, ничего там нового особо происходит. Город, конечно, в три раза расширился, но в последние, опять же, несколько лет оттуда идет большой отток миграции людей, люди уезжают. Вот поэтому Сочи тоже нет.

Скорее всего, по России ещё куча таких городок, в которых нет смысла вкладываться сейчас, но это из того, что я в последнее время смотрела. Вот хотела с вами поделиться.

Раз мы уже про то, во что вкладываться не стоит пока, я ещё хочу здесь рассказать немного и про страны другие. Например, такая история как Турция. У меня всё вот это и все в Турцию, в Турцию, повалили вообще. Просто повалили все в Турцию, а я такая думаю, ну интересно, что там в Турции с недвижкой. Но побывав там раза 4 за последний год, я поняла, что на сегодняшний день, ребята, там цена завышена.

Во-первых, был реально гигантский отток населения и рынок русских повлиял на то, чтобы застройщики начали поднимать цены. То есть из-за большого спроса они подняли цены. Кроме того, что они просто подняли цены из-за спроса, они ещё и фактически дополнительно надбавили туда денег, даже этого не скрывают. Реально, то есть рынок в Турции увеличился на 40%, стал дороже. Я не знаю, может 20% спрос повлиял, 20% они так просто накинули, но вот сегодня немного меня смущает рынок в Турции, что удивительно.

Тем не менее здесь надо смотреть, что опять же, если люди едут – они покупают новостройки, поэтому это игра застройщиков. Я бы ещё, может быть, вторичку посмотрела в той стороне, почему нет. Но рынок новостроек именно сегодня в Турции немного завышен. Я не уверена, что оправдано завышен.

А что ты думаешь по этому поводу? Накидай мне города, который ты считаешь сейчас неликвидными или с большим сроком окупаемости, то куда не стоит вкладываться.

Общий итог постскриптум хочу подвести под этим видео. Если мы под инвестицию смотрим, то мы не покупаем недвижимость в городах, которым некуда развиваться. Если это город, который вчера был крутой, а сегодня он загибается, закрываются заводы, уходит производство, компании. Мы понимаем, что если закрылось три завода в этом городе, то, скорее всего, дальше он будет съезжать, помирать, дальше он будет уходить в неликвид.

И вот в такие города мы тоже с вами не вкладываем свои деньги. Их великое множество, большинство из них – это небольшие города. Поэтому, просто ты понимаешь, что у этого города нет перспектив, то не вкладывай туда. Ты по любому сразу в неликвид превращаешь и рискуешь своими деньгами.

Далее, маленькие города. Я бы не стала вкладываться в маленькие города. Редко есть исключения, города, которые можно было бы рассмотреть, но в реале давайте адекватно на вещи посмотрим. Чем больше город, чем больше населения, чем больше развита инфраструктура, чем больше движухи, тем больше шансов того, что он быстрее сдастся в аренду, не будет простоя и завтра мы очень быстро продадим.

Кстати, в упрек военным, все равно много знакомых обращаются военные, говорят:

“Ксень, мне дали такую-то сумму, допустим, 3 миллиона рублей. За ранения, за боевые действия или я сейчас получаю по 200, коплю. И я решил купить в деревне Кукуевка, где там я родился или где там живут мои родственники, дом, кусок земли, квартиру, не важно что. Вот эти деньги я хочу туда потратить”.

Я такая: “Что!?” Куда ты вообще, что ты делаешь? Тебе просто дали шанс, а ты его просто-напросто хочешь просрать, извините меня.

Вот поэтому хочу сказать, что если у вас появились деньги, то мы ни в каких деревнях, ни на каких отшибах, никакие дома, земельные участки и квартиры мы не покупаем. Ты просто свои деньги зарываешь, эти квартиры еще там годами продаваться будут, если ты, опять же, сам там жить рядом не собираешься со своими родственниками.

Для себя берешь дом – вопросов нет. “Я всю жизнь хочу провести в этой деревне рядом с мамой, с папой”, для себя – это одно. Но если ты собираешься сдавать это в аренду или просто вложить выгодно деньги – это вообще не тот вариант.