Как быть иностранцам в Крыму | Об изъятии земли у иностранцев – нюансы, сроки, порядок изъятия

С вами ваш гид по недвижимости Ксения Шварц и сегодня мы с вами будем говорить об изъятии земли у иностранцев в Крыму. Вообще, что за фигня происходит? И не только в Крыму, наверное, да? Вообще, поговорим с вами об этом.

А сегодня я приглашаю к нам в гости Екатерину Маланчук. Она является юристом в сфере предпринимательства, в сфере недвижимости, в сфере сельского хозяйства. Человек, который с нами и постоянно нам помогает. И именно сегодня мы с вами обсудим вот такую вот больную тему. Потому что, живя в Крыму, мы с вами прекрасно понимаем, что это интернациональное место, куда съезжаются очень много граждан Украины, за которыми остались земельные участки. Либо они не знают, как их купить или продать, хотят, наоборот, что-то приобрести. Очень много иностранцев к нам приезжают и здесь покупают свои собственные резиденции. Точно так же сталкиваются с тем, что не могут ни купить, ни продать сейчас.

Что делать? Какие сложности? К чему мы вообще пришли и есть ли выходы какие то? Будем обсуждать сейчас.

• Привет, Катя! Спасибо, что ты с нами.
• Очень рада. Ни для кого уже теперь не секрет, что территория Республики Крым и города Севастополя была отнесена к перечню территорий, на которых иностранным гражданам нельзя на праве собственности обладать земельными участками.
• Вот опять в связи с этим вопрос: по всей России или только определенные регионы у нас задеты?
• На самом деле это было введено указом президента еще в 2011 году, то есть это не нововведение вообще. И этим указом установлен целый перечень территорий по всей Российской Федерации, где определены эти территории, которые не передаются на праве собственности иностранным гражданам. Это и Республика Алтай, Алтайский край, Бурятия, Дагестан, Краснодарский край – это из того, что близко. Безусловно, не весь Краснодарский край, а определенный перечень муниципальных образований: Ейск, Темрюк, Анапа. На материке, как здесь принято говорить, этот указ действует уже давно и для них этот порядок, и это сама процедура уже далеко не новость. В Республике Крым и города Севастополя это коснулось только в 2020 году. В 2020 году этот перечень был дополнен нашими регионами и всем иностранным гражданам был предоставлен срок для добровольного переоформления своего права собственности на иное право, либо полностью его отчуждение другому лицу. До 20 марта 2021 года был этот срок им предоставлен.
• Что делать то сейчас? Вот я проспала, не слышала и не знаю, это не освобождает от ответственности, понятно. Но тем не менее у меня есть земельный участок и я хочу его реализовать. Что мне делать? Или наоборот, хочу купить. Позарез хочу жить в Крыму, вот прямо не могу и хочу.
• Если вы иностранный гражданин, то в Крыму вы земельный участок уже не купите. То есть иностранные граждане отнесены к тем субъектам, которые не вправе приобретать здесь что либо и такая сделка просто не пройдет ввиду того, что гражданства Российской Федерации нет. Если же вы не успели в установленный срок, который был для добровольного отчуждения, переоформить – плохо, но ничего страшного. То есть безвозмездного изъятия не будет, вы прямо сейчас можете заключить эту сделку и сдать ее через МФЦ на регистрацию. Бывали случаи приостановки, вот сама лично с чем сталкивалась. Потому что госкомрегистр и севреестр, получая такую сделку, они как бы видят, что она уже за рамками срока, и не знают, что делать. Давать ли этому гражданину возможность сейчас продать, либо не давать? Из этой ситуации выходили просто обращением дополнительно к уполномоченному органу на территории Севастополя это ДИЗО, который говорил: “Да, мы разрешаем оформление этой сделки. Поскольку, да, иностранный гражданин, он должен был продать – не продал, но мы ему такую возможность сейчас предоставляем. Поэтому, пожалуйста.
• То есть вроде нельзя, но можно?
• А нельзя, но можно почему? Потому что если вы этого сами не делаете, то для государства это еще большая проблема. Нельзя просто: сейчас мы дождались истечения срока и теперь все земельные участки наши, все, кто не успел, тот опоздал. Нет, по закону предусмотрена другая процедура. Сейчас госорганы, опять же на примере Севастополя скажу, что это ДИЗО, обязан в отношении таких собственников обращаться в суд с требованием о понуждении их к продаже этих земельных участков.
• То есть они сначала нас через суд будут вынуждать продавать их?
• Да. То есть вот по этому делу собственник, иностранец, будет ответчиком.
• А кому продавать? Понуждать будут продавать государству или кому?
• Два варианта. Либо, опять же, на нашей территории именно порядок, который будет действовать у нас, он еще не принят. До сих пор не принят, хотя время уже для этого наступило. Поэтому я вам предоставляю информацию, во первых, основываясь на самом Гражданском кодексе, где есть одна статья, этому посвященная и давно уже принятая, и на опыте соседних регионов. То есть как это делается там? Там процедура проходит в два этапа. Сначала госорган обращается в суд с иском о понуждении продать кому угодно. Вот вообще абсолютно. То есть предоставляется, по сути, еще один срок для добровольной продажи. Но устанавливается уже, допустим, более сокращенный. Продать в течение трех месяцев, к примеру. Если в течение трех месяцев с момента вступления решения суда в законную силу ничего не меняется, вы так и не продали свой участок, тогда уже государство реализует это решение через службу судебных приставов. Ваш участок выставляется на торги для определения его стоимости и собственно поиска покупателя.
• Вот мне тут интересно. Ну, допустим, я гражданин Украины, где то потерялся, и как они меня вообще искать будут? Куда они мне деньги будут перечислять? Можно на счет в местном банке?
• На самом деле эта проблема в плане извещения, да, она есть, и действительно сталкиваются. Отправляют по последнему известному месту жительства. Вот какое оно известно, туда и отправят, и все. Других вариантов нет. А в плане денег, которые будут в этом случае получены, они будут храниться, так скажем, на специальном счете. И в том случае, когда иностранный гражданин появится…
• Вспомнит о том, что у него было.
• … он беспрепятственно эти деньги получит. То есть речь не идет о безвозмездном изъятии.
• Сколько они хранятся?
• Срок не ограничен. То есть на сегодня, опять же, повторюсь, порядка по нашему субъекту нет. Может быть, там и будет какой то срок. Пока по Краснодару, опять же говоря, срока нет.
• Вопрос второй. Кроме как вот сейчас я узнала, что еще есть возможность мне перепродать участок. Могу ли я сделать дарение, например?
• Пожалуйста, неограниченные.
• То есть без разницы: купля продажа, дарение. Главное избавиться от этого участка.
• Главное не быть собственником. Причем можно переоформить даже на право аренды, если нужно отказаться от земельного участка в пользу города и тут же у города взять этот же самый земельный участок
• А у меня преимущественное право, что ли? Без торгов?
• Да, особенно это актуально и сделано было именно…
• То есть они мне вернут деньги за земельный участок и тут же я беру в аренду. Правильно я понимаю?
• Нет же. Не то, что нет. Очень мало пустых земельных участков, которые можно вот так забрать по этому закону, выплатив определенную сумму. Ведь земельные участки, заняты объектами недвижимости, то есть жилыми домами, теми же самыми. А на них этот закон пока не распространяется. И получается, что дом то мой, его то у меня забрать не могут, а землю я должен отдать. Вот как быть в таком случае? Вот для этого предусмотрен этот механизм. То есть мы отказываемся от своего права собственности в пользу государства, получаем за это деньги и тут же пользуясь преимущественным правом, поскольку объект недвижимости на этой земле у нас находится, получаем этот же самый земельный участок в аренду, платим аренду ежемесячно, ежегодно. И в общем то все.
• Сколько денег нам государство даст? Кадастровая стоимость, часть от нее?
• Должна быть проведена оценка рыночной стоимости, не кадастровая.
• Рыночная.
• Рыночная стоимость, да.
• Что то мне сложно понимать, как государство будет по рыночной стоимости выкупать.
• Тем более понятно же, что если бы собственник был здесь и он был бы заинтересован в максимально правильном определении цены, он бы мог спорить, возражать и просить провести оценку, полноценную оценку этого участка. И если вдруг не согласен со стоимостью, то оспорить ее. В ситуации, когда мы четко понимаем, что у нас заинтересованной стороны не будет, мы можем со стороны государства ставить минимальную оценку. И споры, конечно, по этому поводу, я думаю, будут и все ждут только впереди. Сейчас судебной практики по нашему региону ее в принципе нет вообще. Когда она появится, еще непонятно.
• Вот у меня тоже вопрос: когда начнутся эти суды, когда начнут все таки дергать людей?
• Смотрите, с чем сейчас столкнулась с точки зрения участников долевой собственности еще, и вот, отвечая на вопрос, когда начнутся суды. Сейчас есть люди, которые столкнулись с ситуацией, что земельный участок достался, допустим, по наследству, то есть от граждан Украины. Сейчас уже один наследник, там дочь приняла наследство, у нее 2/3 земельного участка, а оставшаяся 1/3 за ее братом, который является гражданином Украины. И вот сейчас таких обращений лично в нашей компании достаточно много. Когда люди приходят и говорят: “И что нам теперь делать? То есть брат уже не может владеть этим участком, город не забирает. Как мне быть? Я хочу полностью владеть этим участком – это раз. Во вторых, у меня целая куча обязанностей, я должен там владеть, пользоваться и распоряжаться по взаимному согласию. Чье согласие мне брать?” По этому поводу мы обращались за разъяснениями в ДИЗО и был получен очень скромный ответ о том, что, извините, порядок не разработан. Короче говоря, мы не знаем.
• Мы закон ввели, но как мы его исполнять будем, никто не знает.
• Давайте мы сейчас, опять же, на примере практики других регионов, где уже можно на основе анализа этой практики делать какие то выводы. Мы сейчас рекомендуем людям, которые попали в такую ситуацию, самостоятельно обращаться в суд с иском о понуждении второго собственника к отчуждению земельного участка, потому что вы являетесь максимально заинтересованным лицом. Именно у вас есть преимущественное право на выкуп этого земельного участка и получение его в свою собственность целиком и полностью.
• Понуждение, опять же, вот я прихожу ко второму собственнику, он говорит: “5 миллионов я хочу за свою одну сотку и все. Вот я так хочу и все.” И куда? То есть я иду в суд, оцениваю по рынку, получается, и суд обязывает его мне продать?
• И он говорит о том, что хочешь продать за 5 миллионов, допустим? Пожалуйста, продавай, вот тебе срок на добровольную продажу за 5 миллионов на 3 месяца. Если ты не продаешь в течение 3 месяцев, все, мы принудительно…
• Кстати, здесь дольщики, мне кажется, выиграют в данном случае, потому что они могут реально забрать оставшиеся части земли по хорошей цене. То есть здесь не будет завышения цен.
• Да и именно пользуясь тем, что у вас есть преимущественное право. И сидеть, и ждать, опять же, когда город ваши доли там будет оформлять – это будет очень долго и не скоро, потому что государство не заинтересовано сейчас получать эти доли. Что с ними потом делать? Все равно же эти же самые доли будут отдаваться потом вам как участнику долевой собственности. Поэтому можно, наверное, на практике и примере других регионов попытаться создать здесь на месте свою практику и уже получить участки в свою собственность.

Друзья, в этом видео мы разобрали, что делать иностранцам со своей землей. Можем ли мы покупать, продавать? Какие сроки у нас остались? Что вообще с этим делать?

Я надеюсь, видео было полезным, вы узнали много нового. Берите в себя в руки и все таки занимайтесь этим вопросом, потому что оставлять на самотек это, наверное, не стоит.

С вами были Ксения Шварц и Екатерина Маланчук. Гид по недвижимости в Крыму всегда вас ждет.