САМОЕ БЛАГОПРИЯТНОЕ ВРЕМЯ ДЛЯ ПОКУПКИ НЕДВИЖИМОСТИ НАСТУПИЛО! ЧТО И ГДЕ ПОКУПАТЬ?!
Для вас, наверное, не секрет, что в последнее время я очень много путешествую по городам России и по зарубежью. И за последнее время много чего накипело, этим я и хочу с вами поделиться. Конечно, все это будет в акценте на недвижимость.
Первое, на чем хочу остановиться, вы тоже уже понимаете, что оптимальное время для покупки недвижимости именно сейчас, ближайшие полтора года. Для тех, кто не знает или следит за моими видео и просит прямо, часто бывает так, что меня люди на улице останавливают и говорят “Ксень, когда надо покупать, просто скажи”, так вот это как раз тот момент, когда я говорю “Ребята, надо покупать, это оптимальное время для покупки недвижимости”. Еще Трамп говорил и многие другие, что оптимальное время для покупки недвижимости это война, что мы сейчас с вами и наблюдаем. Есть смысл, реально, в ближайшие полтора года вложить свои деньги именно в недвижимость.
В следующих видео я вам расскажу города, в которые не нужно вкладываться и города, которые я наоборот присматриваю для того, чтобы туда вложиться. Сейчас же я вам хочу вообще просто общую картину обрисовать. Мы с вами видим общую тенденцию, не везде, конечно, но рынок идет на понижение. И это для нас, для тех людей, которые хотят купить недвижимость, это просто оптимальное время для того, чтобы к ней присмотреться.
Несколько советов для тех, кто собирается купить недвижимость. В первую очередь, у нас с вами есть какие-то определенные накопленные деньги, так называемый кэш. Так вот, ребята, путешествуя по загранице, я поняла, что наш рубль совершенно не котируется. То есть другими странами даже лояльными к нам, как например Турция, рубль просто не котируется. И это, конечно, заставило меня в определенный момент задуматься, что стоит ли вообще держать деньги на сегодняшний день в рублях? Лучше все-таки это делать в валюте доллар, евро.
Беря любую историю любого города или страны, которая воюет, мы прекрасно понимаем насколько все это дело обесценивается и как опасно держать деньги сейчас именно в рублях, поэтому я бы рекомендовала вам к этому моменту присмотреться. Да, вы мне сейчас скажете, что мы собираемся недвижку покупать. Вот если вы завтра собираетесь ее покупать – тогда да, если мы с вами собираемся ее брать в конце года, допустим, то я бы все-таки деньги перевела в валюту. Это, опять же, лично моё мнение.
Второе, когда мы с вами покупаем недвижимость, что важно? Мы сейчас говорим именно про жилую недвижимость. Важно считать сроки окупаемости. Есть разные ситуации, например, вот я живу в этом городе и я хочу купить недвижимость именно здесь для себя, для своих детей, для родителей, для родственников, не важно. Но я хочу прямо именно здесь, потому что мне она здесь нужна – тогда да, мы с вами берем ее исходя из своих потребностей.
Для себя это одно, но мы сейчас будем с вами рассматривать именно как инвестицию, как мои вложенные деньги как можно быстрее окупить и вернуть. Это и есть срок окупаемости. Когда мы с вами миллион, условно, отдаем, и этот миллион получаем там либо через 8 лет, либо через 28 лет. Есть разница здесь, мы за эти 28 лет его четыре раза прокрутить можем. Поэтому когда присматриваемся к городам России, мы обязательно считаем срок окупаемости, ну либо инвестиционная недвижимость даже в твоем городе, считай срок окупаемости.
Идеальный срок окупаемости, прямо супер выгодно, это получается от 7 до 11 лет. Это то, во что реально стоит складываться. Если мы с вами видим 15-16 лет срок окупаемости, здесь надо, конечно, хорошенько подумать, что мы дальше с этой недвижкой будем делать, насколько она вообще здесь нужна. Но если мы с вами видим срок окупаемости более 20 лет, то это совершенно невыгодное вложение в недвижимость, если ты не собираешь ее как-то лично для себя использовать сейчас или в дальнейший.
Значит, мы с вами делаем акцент на сроке окупаемости. Посчитать его не сложно: мы берем с вами среднемесячную аренду, как я это делаю, умножаю это на 12, то есть понимаю сколько в год она мне будет приносить, потом эту сумму вложенную я делю на то, что получилось, и вот у меня вышел срок окупаемости.
Следующее, на что нужно обратить внимание, это на ликвидность. Потому что одно дело, да, мы сейчас купили, это будет хорошо приносить деньги, но завтра я это продать не смогу или продам за столько же, дешевле или вообще 3 года буду ждать пока она не продастся. Вот это тоже очень важно, ликвидность посмотреть того объекта. Одно дело окупаемость, а другой дело ликвидность, как быстро я его продам.
Что такое ликвидность? Это значит, за как быстро, сегодня или через 10 лет, я смогу реализовать свою недвижимость, которую я приобрел. Оптимальной срок реализации от 1 до 4 месяцев. Все что мы с вами купили и не можем продать больше, чем за 4 месяца, это уже считайте неликвид, либо мы неадекватно оценили стоимость, либо мы купили реально не в том месте, в котором надо.
Понимаем для чего, смотрим окупаемость, смотрим ликвидность и когда мы понимаем, что все эти факторы у нас сходятся, есть смысл действительно либо отказаться от недвижимости, либо реально ее купить, потому что это выгодное вложение.
Что еще? В нынешних реальных я бы не стала покупать новостройки в России, именно те, которые построятся через 1.5-3 года, застройщик нам обещает. Потому что общаясь постоянно именно с застройщиками, я вижу насколько сейчас сложная у них ситуация и как на соплях они держится. Причем, чем больше застройщик, чем больше он кричит в рекламе, что мы 150 лет на рынке, мы такие большие, 1000 домов построили, утрирую конечно, типа “Вкладывайся в нас”, тем больше у него проблем. Удивительно, чем больше застройщик, тем больше у него проблем.
Поэтому здесь очень важно, если ты все-таки собираешься сейчас вкладываться в новостройку, нужно реально очень быть с этим аккуратным и смотреть, что у этого застройщика на конкретное сейчас происходит. Проживет он эти ближайшие два года или не проживет? Да, ты можешь мне сказать “Ну ничего страшного, там эскроу счета”. Согласна, эскроу счета нас в какой-то степени спаса.т, но ты реально хочешь заморозить свои деньги на год, 1.5, 2? То есть без какого-то либо дохода на них, ты просто замораживаешь свои деньги и свое время, хотя можешь сейчас что-то позволить себе более интересное.
Из плюсов у нас как раз остается та история, про которую я еще вам рассказывала полгода назад, больше может, когда мы с вами можем купить новостройку, которая сдастся через 3 месяца, там 1/2/3 месяца. Уже вот она готовая, идет срок приемки сдачи и она стоит чуть ли ни ровно столько же, сколько этот рядом точно такой же строящийся дом того же самого застройщика сдастся через 2 года.
Почему вообще так происходит сейчас? Во-первых, у нас очень много людей вкладываются на котловане, то есть они заработали с котлована на постройке. И реализовать им надо ее до того момента, как дом не введется, до сдачи дома, чтобы не получить документы, чтобы потом не продавать и не платить налоги. Им проще в конце стройки деньги вытащить по максимум и вложить их в следующую стройку, вот это у них стандартная схема.
Для нас это большой плюс, потому что с учетом того, что спрос в большинстве случаев просел, мы реально можем взять готовое жилье по цене того, что нам сдадут через два года и еще не понятно сдадут или нет. Так что если в новостройке, то со сроком сдачи не больше, чем 4 месяца. Я бы вот такие брала, да, есть смысл.
Когда мы с вами покупаем недвижку, еще минусы какие могут быть? Это старый фонд. Я понимаю, что многие люди любят там старый фонд, сталинки например, с высокими потолками, мощными стенами и т.п. Но здесь надо тоже понимать, что чем старее объект, он теряет свою ценность, у него падает ликвидность, он устаревает и мы с вами реально покупаем старый хлам. А если, не дай бог, это будет деревянное перекрытие, которое мы завтра с вами никак не продадим, кроме как за наличку. А мы с вами видим, что за наличку все меньше и меньше ходят, все меньше и меньше совершается сделок, поэтому супер старые дома я бы тоже не рассматривала, не считаю это целесообразным для покупки. Вот на эти моменты стоит обратить внимание.
Далее, мы с вами можем выбирать города правильно для покупки. Пусть даже не на 20 лет, но на ближайшие лет 5 мы точно можем проанализировать, будет ли эта история расти, либо она будет падать. То есть мы с вами знаем города, которые все хуже и хуже с каждым годом, становятся не интересными, или наоборот, города, которые поднимаются, развиваются, мы поговорим о них чуть позже.
Дальше, при покупке недвижимости сейчас то, что вы видите на Авито, на рынке общих источников, я вас уверяю, это далеко не конечная цена. Сейчас, в большинстве случаев, люди все-таки пытаются держать свои цены в объявлениях, но поверьте мне, в своих головах они реально просели, они готовы отдавать дешевле, поэтому сейчас время торговаться. Идеальное время для того, чтобы торговаться, поэтому не стесняемся, а прямо торгуемся, экономим свои деньги, почему нет.
Вообще давайте сравним жилую и коммерческую недвижимость. Часто бывает такое: “Вот, Ксень, у меня есть деньги, я хочу вложить в недвижку так, чтобы она приносила мне хороший доход и быстро откупилась. Хороший доход с аренды, не хочу работать и все такое.” Так вот, у нас с вами есть 2 разных момента – это жилая недвижимости и коммерческая недвижимость. Разберем каждую отдельно.
Есть фанаты жилой недвижимости, они говорят: “Я напокупаю себе квартир и буду их сдавать в аренду, я знаю, что такое именно я и хочу. Я понимаю, что долго и медленно, но вот люблю я именно жилую, не хочу связываться с коммерцией.” Допускаю такой вариант, но если мы с вами будем брать несколько вариантов, то есть у нас есть деньги, чтобы купить несколько вариантов, я бы, во-первых, распределила риски по разным городам. У меня есть, допустим, деньги на 5 квартир, я бы не стала все 5 квартир покупать в одном городе, даже если бы он казался перспективный, я бы все-таки раскидала эти 5 квартир по 5-4 разным городам. Потому что все яйца в одной хранить, наверное, не хочется, особенно в нынешней ситуации. Тем не менее, даже сейчас мы можем с вами найти жилье в разных городах, чтобы срок окупаемости составлял от 8 до 11 лет и это есть такие города, чуть позже поговорим.
Часто говорят, что если у меня есть возможность купить 5 объектов сразу, почему бы мне не купить пол подъезда, например, или в одном подъезде эти квартиры, будут очень удобно. Я согласна, это будет очень удобно, но идеально, если вы будете сдавать их посуточно. Здесь мы с вами очень много на всем экономим, на лишних телодвижениях, и да, сдавая посуточно эти квартиры, есть смысл их брать в одном подъезде. Тем не менее, я все-таки за то, чтобы риски распределить.
Далее, по покупке. Что покупать? Я все-таки склоняюсь больше к однокомнатным квартирам, к квартирам-студиям. Кстати, если есть выбор однокомнатная или студия по одной цене, мы берем все-таки однокомнатную, они больше аренды принесут и они ликвиднее, больше ценятся. Поэтому это все-таки однокомнатные квартиры и двухкомнатные квартиры. Двухкомнатные квартиры любят под аренду брать семьи, то есть если у тебя муж/жена, 1-2 детей, вторая комната обязательно нужна и небольшие двухкомнатные квартиры – это прям интересный вариант. Причем, если смотреть по квадратному метру, то выгоднее брать двушку, в чём большинстве своем. Это и то, и то ликвид, поэтому одна/двухкомнатная квартиры.
Далее, что касается коммерции. Понятно, что если мы с вами 10 миллионов вложим в жилую и 10 миллионов в коммерцию, то коммерция всё равно будет намного ликвиднее, намного выгоднее приносить денег. Давайте прям на примере я вам расскажу одну из последних сделок. Что получилось?
Покупаем за 21 миллион в Севастополе трехкомнатную квартиру с супер-пупер ремонтом, сдаем ее за 50 с хвостиком тысяч, 50 тысяч месяц, плюс коммуналка. Вроде неплохо, но проанализировав рынок, стало понятно, что мы эту трёшку продаем за 21 миллион и покупаем в Москве коммерческое помещение. Меньше этой трёшки, само собой, но в хорошем месте, где хороший трафик постоянно, где вся аренда забита у соседей. Пусть помещение не сильно большое, но оно реально с хорошим трофикой и пользуется спросом по аренде.
И те на те же самые вложенные деньги 21 миллион, покупается коммерческое помещение в обычном доме, первая этаж, там просто выделенное, типа, бывшая квартира переведенная. И сдаем ту же самую историю в аренду, только, ребята, сейчас прикол будет, за 210 тысяч рублей. 210 тысяч рублей, ещё и очередь выстроилась.
Ну просто, здесь 21 – жилая, здесь 21 – коммерческая, разницу чувствуем. Или 50 тысяч в месяц я получаю с тех же денег, или я получаю 210 тысяч с тех же денег. И я понимаю, что эта коммерция никуда не денется, а если даже эти арендаторы съедут, то появятся новые, потому что место действительно стоящее.
Что касается коммерческой недвижимости, немногие любят с ней связываться, но мы должны адекватно понимать, что это более выгодное вложение. Точно я бы не стала покупать офисные помещение, потому что нам ещё пандемии показала, что они нафиг никому не нужны. И даже если вам будут рассказывать, что там всегда заполняемость, всегда она нужна, всегда легко сдается, мы должны сами понимать, что это перспективы на ближайшие 5-10 лет, завтра она нафиг никому не нужна будет. Поэтому только коммерческие помещения, никаких офисных мы с вами не берём.
Далее, я бы посмотрела ещё складские. Складские, да, есть смысл и с коммерция реально есть смысл. В правильном месте, опять же, почему нет?
В принципе, это те моменты, на которые я хотела обратить внимание. Ещё раз я хочу, друзья, сказать – сейчас у нас время покупки недвижимости и мы с вами будем весь год этим заниматься, это будет очень круто. Я очень надеюсь, что вы оставили кэш или у вас есть возможность как-то выцепить лишние средства для того, чтобы приобрести себе все-таки недвижимость сейчас.
Если денег нет, но хочется, и ты такой: “Опа, пришло время, а денег нет”. Что мы делаем? Мы с тобой все равно начинаем копить деньги». Вот у нас с тобой реально есть полтора года для того, чтобы хотя бы на первоначальный взнос накопить. Копим, копим любыми способами.
Второе, если у тебя есть деньги, определенный кэш, то, как я уже говорила в начале видео, я бы все-таки его перевела в валюту. Я бы оставила кэш, я бы купила недвижку и если не недвижку, то это обязательно то, что может принести деньги. Например, какая-то техника: от тракторов до грузовых машин. То, что завтра на тебя работать будет и будет тебе деньги приносить. Никоим образом бы я сейчас не стала брать что-то для себя, например, какую-то легковушку или переезжать из однёрки в двушку, тоже не та история.
Хотя это чисто моё мнение, это моя история. Я бы просто взяла эти деньги, которые откладывала на двушку, и купила что-то на них другое, а не расширила себя. Но тем не менее для тех, кто хочет расшириться, вот я живу в однёрке и хочу в трёшку переехать, семья большая – это тоже хорошее время. Потому что у нас чем дешевле недвижка, тем меньше разницы между однёркой и трёшкой. Вчера надо было 3 миллиона доплатить, условно, сегодня надо всего 2 доплатить, чтобы было то же самое. Поэтому для тех, кто расширяется – отлично.
Для тех, кто собирается продавать. Я считаю, что мы с вами опоздали уже с продажами, потому что это печалька сейчас что-то продавать. Поэтому реально время покупок, не продажи. Я не считаю, что сейчас время для продажи.
Для тех людей, у которых есть своя недвижка и я её хочу продать, добавить, купить что-то другое. Вот здесь тоже смотрите какая история. По большому счёту таким людям должно быть без разницы падает рынок, растёт рынок, потому что продавая одно, мы покупаем другое, если мы как-то близко к друг другу, например.
У нас получается, что если рынок падает, наше падает в цене, если рынок растет, наше растет в цене, поэтому мне по большому счёту без разницы, когда сужаться или расширяться. Но тем не менее с учётом разницы в цене между объектами, сужаться я бы сейчас не стала. Допустим, из трёшки в однёрку переезжать, выцеплять наличку оттуда я бы не стала. Но наоборот, из-за однёрки в трёшку переехать, у нас получается разница уменьшилась, так почему бы этим не заняться.
Но, опять же, если есть возможность купить доходную недвижимость, то всё-таки лучше подумать об этом, чем расширить свою зону комфорта.