ПОЧЕМУ ВЫГОДНО ПОКУПАТЬ НЕДВИЖИМОСТЬ в ДУБАЕ | СКОЛЬКО СТОИТ КВАРТИРА в ДУБАЕ для ИНВЕСТИРОВАНИЯ
С вами ваш гид по недвижимости Ксения Шварц и сегодня мы с вами поговорим про рынок недвижимости Дубая. Пришло нам время узнать, что там происходит. Я считаю, что там очень интересный рынок на сегодня и вот хочу вам об этом рассказать.
То, что сам по себе Дубай супер красивый и дорогой город, мы с вами об этом знаем из рекламы и не понаслышке. Но вот сам рынок недвижимости очень интересен. Во-первых, рынок растет достаточно длительный период времени и будет продолжать расти на протяжении 10-15 лет точно. В Дубай идёт огромная иммиграция людей со всего мира. Это не обязательно Россия. Россия там маленькая доля, но с каждым годом всё больше и больше появляется и наших там. Тем не менее со всех стран, со всего мира, съезжаются туда люди, потому что есть определенные бонусы.
Дальше, рынок очень сам по себе стабилен. Мне что нравится, что последние 15 лет у них от своего дирхама, то есть у них дирхамы валюта, идёт чёткая привязка к доллару. 15 лет она не меняется. Там сама ставка не поменялась, это уже говорит реальной стабильности. Далее, у нас там с вами огромное количество представительств корпораций со всего мира. Если корпорации строятся в Дубая, это уже тоже о чём говорит.
Вообще сам по себе Дубай он очень направлен на людей. Там всё для людей, там хорошо себя чувствуют пенсионеры, инвалиды, да и сами люди живут по другому, не как мы привыкли. Например, если мы с вами возьмём обычный стандартный комплекс, то там у нас будет и бассейн, и спортзал, и ещё сумашедшая придомовая территорию. В каждом комплексе это есть бесплатно для жителей. Когда мы покупаем жилье, парковка идёт у нас бонусом, в подарок называется. И когда ты смотришь на Дубай, вот прямо видно, что он создан для людей. Это конечно приятно наблюдать.
Возврат инвестиций в год в среднем от 10 до 15%. Давайте к реалиям, это всё-таки 10-12%, получается так. Соответственно у нас срок окупаемости идёт меньше 10 лет. Если мы с вами возьмём Лондон, то там получается 3% возврат инвестиций. А если Гонконг или Нью-Йорк, то там всего 5%. Опять же я говорю, срок окупаемости прекрасен просто.
Так как у нас с вами едет в Дубай огромное количество народа со всего мира, значит он у нас интернациональный. Там 90% живёт не местного населения и ко всему этому нет ни национализма, ни расизма, человек себя чувствует хорошо.
Что мне ещё понравилось, что Дубай достаточно быстро выбрался из кризиса. Вот когда у нас была пандемия, Дубай один из первых, кто привёл всё своё население моментально и они действительно этот кризис пережили достойно.
Так, ну давайте закончим рекламировать Дубай и всё-таки вернёмся к недвижке. Что у нас там происходит с недвижимостью. Во-первых, рынок недвижимости очень живой. Если мы привыкли с вами продавать здесь, допустим, на материке средний срок продажи 4 месяца, в Крыму это может составлять полтора года, то в Дубае рынок супер активный, он в течение месяца меняется кардинально. Это значит, что если мы с вами выбрали квартиру месяц назад, её уже скорее всего нет. Там высокая покупательская способность, средние зарплаты в Дубае это 10 тысяч долларов. Официально, получается, это от 10 тысяч долларов.
Соответственно, возвращаясь к недвижимости, и цены там на недвижимость не дешевые, давайте реально на это смотреть. Самый низкий порог входа – это 8 миллионов рублей, для того, чтобы чувствовалась себя комфортно при покупке, нужно в кармане иметь 10-12. Понятно, что минимальная это 8 миллионов и на них мы с вами купим 1+1, условно, это однокомнатная квартира. Что мне нравится, что все квартиры застройщики сдают с отделкой, причём с качественной, с хорошей отделкой.
По поводу того, что задержки строительства или не достроится жилье. Здесь тоже, опять же, все для людей сделано, предотвращены риски. Во-первых, это эскроу аккаунты, то есть у нас с вами деньги застрахованы. Во-вторых, очень плохо государство относится к застройщикам, которые не сдаются в срок, там гигантские штрафы, если ты дом в срок не сдал. Соответственно, все застройщики стараются сдавать дома в срок.
Среднее время для строительства, получается, от 1.5 до 3 лет в зависимости от комплекса. У них в Дубае есть такая интересная штука, что, допустим, застройщик объявил анонс, что в 2023 году я сдам, и государство ему еще год дает на то, что бы он сдался. То, что год может быть задержка – это реально и ничего ему за это не будет, это нормально смотрится. Но если это, как бывает у нас, на 2-3 года, то застройщик просто не вывезет, потому что и лояльность государства теряется, и колоссальные штрафы, которые ему приходится платить. Поэтому именно год, нам может быть в течение года он сдастся, а вот больше задержки там практически не бывает.
Вроде бы нам кажется, что сумма нифига себе, то есть надо 8-10-12 миллионов иметь в кармане, чтобы купить однокомнатную квартиру. Но давайте вернемся к приколам и бонусам на покупку. Во-первых, если мы с вами купили жилье на котловане или на первых этажах за 10 миллионов рублей, то каждый год стоимость этого жилья увеличивается практически на 50%. Источники говорят на 60-70% за год поднимается, но я все равно близка к реалиям, поэтому около 50% плюсом на год мы накидываем. Это уже хорошо, это значит, что когда дом сдастся, мы можем его продать в 2 раза дороже, если не больше. Свою квартиру, которую купили.
Для тех людей, у которых нет денег сразу вложиться, застройщики дают прям шикарнейшие бонусы. Во-первых, нам надо с вами иметь в кармане для того, чтобы купить новостройку, всего лишь 20% от вкладываемой суммы. Если мы берем 8 миллионов, то первоначальный взнос, так называемый, 1.6. Дальше беспроцентная рассрочка до конца срока строительства. Это прямо шикардос, я считаю. На 2-3 года ты растягиваешь этот платеж, это прекрасно, есть возможность и свое что-то продать, и денег подкопить. Большинство застройщиков работают именно так, есть те, у которых входной порог 10% тебе нужно или 15%, но таких немного, поэтому рассчитываем изначально на 20%.
Далее, что радует? Что вот мы с вами купили новостройку, вложили 20% и начинаем каждый месяц или какой-то срок, который мы оговорили, платим-платим, и раз, мы решили ее продать. Так вот, мы продать можем недвижку на любом этапе, свою новостройку, если она перекрыла 34% первоначального взноса. 20% мы сразу отдали, 14% добили и все, мы уже можем эту недвижку перепродать, а время прошло, соответственно, даже на этом заработать.
Это и есть основные плюсы, я считаю. Что, во-первых, это беспроцентная рассрочка до конца строительства, во-вторых, что я знаю, что у меня просрочек не будет с домом, далее, мне нужно всего лишь иметь 20% на руках, чтобы зайти на этот рынок и 14% в запасе, вдруг не получится. И я знаю, что я получу в конечном итоге полноценную квартиру с ремонтом, которую могу завтра сдать за 100-150 тысяч рублей без каких-либо напрягов. Я считаю, что это интересно.
По поводу дополнительных расходов. Какие вообще дополнительные расходы там есть и как покупать недвижку в Дубае, когда ты сидишь здесь с рублям? Еще и в Крыму, может быть. Ну, во-первых, всегда платится 4% – это налог. Налог официальный на покупку недвижимости, но, как правило, застройщик его закладывает в стоимость объекта, большинство из них. Далее, юридические услуги достаточно дорогие, нотариусы и юристы раза в 3 дороже, чем у нас, к тому что мы привыкли.
В принципе дополнительные расходы это идет на переводы денежных средств непосредственно в сторону Дубая. Давайте вообще физически рассмотрим, как нам перегнать. Вот я сижу здесь, я хочу там что-то купить и как мне физически это в принципе сделать? Во-первых, ехать туда совершенно не обязательно. Если вы знаете Дубай, вы там были – это хорошо, хотя бы по районам сориентироваться можете. Но ехать покупать туда на новостройку вообще нет никакого смысла, потому что там еще ничего нет, скорее всего там котлован или пару этажей стоит, поэтому мы ничего только мы и не увидим, а если и захотим увидеть, мы можем это сделать в онлайне, это не сложно.
У нас должно быть с вами доверенное на лицо. Кстати, можете меня поздравить, мы там открыли филиал, у нас там сейчас сидят свои люди, уже продают активно новостройки в Дубае. Это дополнительный пиар, кстати. Но тем не менее у вас там есть свой человек, который вас сориентирует по ценам, сориентирует какие комплексы есть, расскажет про различные нюансы и про процесс.
Далее, на этого человека можно для оформления каких-то бумаг оформить доверенность, либо же на юриста компании оформить доверенность. Это делается тоже нотариально, но у них это выглядит не как у нас. Ты приходишь к нотариусу и доверяешь кому-то – нет. Вы выходите на онлайн связь, на видеосвязь с нотариусом, ты должен нотариусу вживую подтвердить, что “Да, я вот этому человеку…”, пальцем ткнуть рядом сидящему с нотариусом, “…доверяю оформить такие-то бумаги” и все, благодаря этой видеосвязи они составляют доверенность.
С новостройкой мы с тобой определились, с квартирой определились, поняли, кто нас там будет сопровождать, сейчас нам надо сделать оплату. Очень частое явление, что люди просто приезжают с наличкой. Там чемоданам денег никто не удивляется, там каждый второй ходит с чемоданом. Ладно, не второй, но все-таки. Ты можешь привезти туда наличку и расплатиться.
Есть вторые варианты, допустим, я не могу выезжать или не хочу выезжать. Что мы делаем? У нас на сегодняшний день есть два варианта.
Первое – это перевести через банк, в большинстве случаев это Райффайзен банк, они предлагают SWIFT переводы. Да, мы можем таким способом перевести деньги непосредственно на счет застройщика, но, к сожалению, в данном случае мы потеряем не меньше 4% от денег.
Вот второй вариант – это вывезти деньги туда, особенно если ты едешь не один.
И третий вариант – это все больше популярность набирает криптовалюта, особенно если мы с вами рассчитываемся за границей. Если раньше это было что-то непонятное или были какие-то опасения, то на сегодняшний день это достаточно понятная процедура. Поэтому с помощью криптовалюты мы переводим деньги туда и стоит нам это будет примерно, около 1% к сумме эта потеря, получается.
Ну вот таких 3 способа как перевести туда деньги, по крайней мере самое распространенное на сейчас, которое я знаю.
Возвращаясь к Дубаю, я считаю, что рынок по недвижимости на сегодняшний день реально интересный, который продолжает расти, растет и будет расти в ближайшие лет 10. Поэтому если у нас есть лишние средства или мы собираемся завтра иммигрировать, или рассматриваем инвестиционную недвижимость, то Дубай как вариант реально стоит рассмотреть.
По застройщикам еще забыла сказать, количество общих застройщиков получается 20 основных. То есть 20 застройщиков – это те, которые всегда на слуху, это большие игроки, и примерно столько же, может чуть побольше, мелких застройщиков, которые строят свои проекты. Поэтому в Дубае застройщиков около 50 штук, ну так, если чтобы понимать, но тем не менее во всем этом рынке надо разбираться. У нас информация обновляется ежедневно, да и у застройщиков тоже, потому что у них каждый день происходит движение по покупкам и анонсы новых проектов.
Кстати, что удивительно, у нас такая же история, но там это просто что-то с чем-то, буквально появляются новые анонсы и уже недели не проходит, а дом практически раскуплен. Но тем не менее купить возможность есть, единственное, хочу сказать, что рынок очень быстро меняется. Для того, чтобы заходить в Дубай надо изначально понять и исследовать, это хорошо, но чтобы если “Вот у меня уже есть деньги, чтобы идти туда искать недвижимость”, они реально должны быть. Потому что если я с такой историей зайду, что “Я вот здесь сейчас продам, потом туда вложусь, но сейчас я хочу себе подобрать жилье в каких-то комплексах”, то надо понимать, что это будет пустая работа. Потому что когда ты продашь свою недвижимость и придешь, то здесь уже совсем все по-другому будет, совершенно не останется того, что ты вчера смотрел.
Поэтому рынок понимать надо, примерно цены знать надо, в каких районах хочу, хорошо, но для того, чтобы идти реально на рынок Дубая, надо все-таки деньги уже иметь на кармане, чтобы это сделать быстро, правильно. Вот такая вот история, здесь мы долго гулять не сможем.
Я и моя команда с удовольствием вам поможем с тем, чтобы определиться, оформить, рассказать про все нюансы, которые там происходят. И еще я хочу сказать, что мы не просто можем помочь купить недвижимость, мы готовы с ней работать и в дальнейшем. Ну и очень буду рада вашим отзывам, звонкам. Пишите, звоните, сейчас все это у нас активно настраивается, я надеюсь, что таким образом мы поможем большому количеству людей вложить деньги в недвижимость правильно.
В свою очередь, я хочу сказать, что если ты собираешься жить в России и на все деньги купить недвижимость в Дубае, здесь себе ничего не оставить, это тоже опрометчивый поступок, так делать не надо. Поэтому если у тебя есть недвижимость в России, есть лишние деньги – тогда да, есть смысл заходить на другой рынок. Но последние деньги свои единственные вкидывать туда, если ты собираешься жить все-таки в России… Здесь есть тоже интересные города, места куда можно сейчас вложиться. Но имея лишние 10-12 миллионов, я бы стопудово сейчас купила в Дубае квартиру, почему нет.
Что вы думаете обо всем этом? Очень интересно. Были ли вы в Дубае? Может быть какие-то нюансы? Расскажите, пожалуйста.