Инвестиции в недвижимость Дубая | Как купить | Сколько стоит | Взносы помимо недвижимости в Дубае

С вами ваш гид по недвижимости в Крыму Ксения Шварц, но сегодня мы с вами в этом видео поговорим не про Крым, а про другую недвижимость. Мы будем сегодня с вами разбирать недвижимость в Дубае.

Для этого мы с вами по Зуму свяжемся с нашим человеком в Дубае, зовут его Михаил, он занимается именно новостройками и мы с ним уже работаем около года, помогаем людям покупать новостройки в Дубае. У нас от вас идет множество запросов с разными вопросами, сейчас мы попытались их собрать и попробуем вместе с Михаилом ответить на эти вопросы.

Так что, кто хочет недвижимость в Дубае, кто хочет новостройку в Дубае – присоединяйтесь к нашему видео. Я думаю, будет очень интересно, потому что каждый раз, общаясь с Мишей, я узнаю все больше и больше нового про этот интересный рынок. Итак, поехали.

• Так, подключаемся, отлично. Привет, Михаил, я очень рада тебя видеть. Как у тебя там в Дубае? Я вижу, что фон у тебя явно не Дубайский, да? Что происходит?

А наших зрителей мы приглашаем приехать в Дубай, вас встретит Михаил – это как раз наш человек из Крыма, который рванул в Дубай. Здесь он занимался недвижимостью очень плотно, но увидел, что рынок Дубая гораздо интересней, уехал сам и перевез свою семью. И вот уже живешь ты там больше, чем полтора года, насколько я помню, да? Год-полтора  Все это время он занимается новостройками в Дубае.

Миша – это как раз тот человек, которого стоит спросить: “А что купить? А где купить? А как это происходит?” и есть смысл ему довериться. Так что мы ждем от вас на этот номер телефона (+7 978 221 26 88) звоночков, чтобы Миша вас встретил, все рассказал и показал.

Как оплачивать недвижимость в Дубае.

• Итак, значит, как оплачивать? Первый взнос или вот тот самый (??), который вносится до релиза, так как он небольшая достаточно сумма и его нужно вносить как можно быстрее, рекомендуется вносить наличными. Наличными можно перевести криптовалютой, то есть криптовалюта в Дубае абсолютно в ходу и это совершенно стандартное средство платежа.

Либо менеджер-чеком, когда вы переводите на определенную компанию в Дубае, она на эту сумму оформляет менеджер-чек. Переводить также можно криптовалютой, либо просто привезти наличные, либо еще что-то. Оформляется менеджер-чек и вот с этой бумажкой мы идем к застройщику, кладем ему на стол и говорим, все, у нас вот эта сумма оплачена. Это достаточно стандартная история.

В Москве, в Питере, в Краснодаре, в крупных городах России, обменники криптовалюты и вообще те организации, которые могут принять у вас наличные, перевести в криптовалюту и передать в любую точку мира – они есть. То есть у нас есть контакты в Москве, в Питере, в других городах тоже они довольно быстро ищутся.

• Если я не знаю, как переводить рубли в криптовалюту, я могу связаться с тобой и ты мне скажешь компанию, которая поможет?

• Да, да.

• А деньги туда я переведу кому? Застройщику вот этот первоначальный взнос или кому?

• Нет, по первоначальному взносу тут нужно пользоваться все-таки услугами посредника. Когда идет основная оплата, там тоже принимается криптовалюта в том числе, но на первом месте все-таки SWIFT-переводы. У нас все еще работает Райффайзенбанк, у нас есть SWIFT-переводы по БКС и ряд других банков, российских тоже, могут еще работать со SWIFT. То есть напрямую на банковский счет застройщика мы переводим по всем реквизитам все максимально легально.

А вот криптовалюта, которая в России считается не очень легальной и есть трудности с ней, здесь в Дубае она принимается тоже достаточно легко. У ряда застройщиков есть свои криптосчета и вы переводите прям вот на криптосчет застройщика сумму. Она не тут же, а в течение суток, по-моему, попадает на эскроу-счет и застройщик подтверждает, что: “Да, ваша плата получена, все, не беспокойтесь”.

Либо у них есть аффилированное юр. лицо, которое может работать с криптовалютой, и вы переводите на него. Опять же, менеджер застройщика вам выдает все реквизиты и все гарантированно, что это не какие-то левые люди. Вы переводите, эти суммы внутри застройщика переводятся с одного юр. лица на другое, и вам в течение 1-2 дней выдают подтверждение, что: “Все, деньги поступили, не беспокойтесь”.

Если застройщик государственный, то они с криптовалютой работают со скрипом, то есть им не очень нравится криптовалюта, поэтому требуется пользоваться услугами посредников, которые есть и в Дубае, и в Москве. И организации, которые в Дубае и в Москве, когда вы приносите наличные в организацию в Москве, условно, они даже в крипту не переводят. Они как-то просто принимают на свой счет, звонят в Дубай и говорят: “Нам поступило столько-то”, а они такие: “Окей”, все, и там снимается со счета Дубайской организации такая же сумма за вычетом комиссии.

• Хорошо, дальше. С застройщиком мы договорились, что я раз в полгода буду вносить следующую сумму. Каким образом она вносится?

• Это по SWIFT обычно.

• По поводу документов. Пойми, я сижу в Крыму и хочу вложиться в Дубайскую недвижимость, я вижу, что там действительно выгодно, что действительно можно заработать, хоть себе оставить, хоть в аренду сдать, хоть перепродать. Первый платеж я перекинула. Как это оформляется вообще? Они через эскроу-счета работают?

• Да. Все 100% застройщиков в Дубае работают исключительно через эскроу-счета. Деньги, которые мы переводим застройщикам, сразу попадают на эскроу-счет. Эскроу-счета контролируются и гарантируются государством, соответственно, никаких махинаций с этим вопросом нет и быть не должно. При каждом переводе получается документ, подтверждающий, что такая-то сумма на такой-то эскроу-счет по такому-то клиенту, по такому-то юниту, поступила, договор такой-то.

Договора оформляются в электронном виде и достаточно объемные договора, до 90 страниц этот договор, он двуязычный – на английском и арабском языке. То есть договоров еще и несколько. Когда мы только проявили интерес, этот (??) внесли – это один договор. Когда мы внесли задаток – это другой договор. Когда у нас уже оформляется сделка – это SPA, договор купли-продажи, sale and purchase agreement.

• Прошло 2-3 года, я внесла полностью всю сумму. Дальше какая процедура? Вот он говорит: “Все, идите и принимайте жилье”. Я прямо сейчас с тобой разговариваю, как ни спец по рынку, а как обычный покупатель, чтобы это было понятно и всем остальным. Так вот, как дальше дело происходит?

• Дальше желательно, конечно, приехать. Приехать, принять жилье, указать недочеты, потому что они бывают и это вполне нормально для стройки, и в течение месяца застройщик обязан устранить недочеты. Если не получается, если есть затруднения, то можно обратиться к посреднику, можно обратиться к консалтинговой компании в Дубае, ко мне лично. Я лично пойду принимать по доверенности по нашей договоренности.

Опять же, жилье в Дубае легко принимать, потому что оно все в отделке. Там что может быть? Там может быть кран плохо прикручен, условно, что-нибудь шататься.  Электронные системы тоже не все включаются и работают, то есть их нужно потыкать, проверить, все ли работает, все ли включается. Вода, свет, электричество, интернет, газ, на газу, кстати, большинство объектов. Отчет, опять же, подписывается, что есть замечания: такие, такие, такие. Согласовываем в том числе с покупателем, что увидел вот это, на фотках так вот выглядит, а должно выглядеть так, месяц на устранении неполадок.

• Дальше, когда я полностью заплатила и застройщик построил, мы идем регистрировать уже договор, получается, да?

• Застройщик берет на себя все договорные моменты.

• Вот этот договор уже исполнен, где была рассрочка платежа, застройщик рассказывал про то, что он сдаст. Все это исполнено, все, я уже заселилась. Какая у меня в конечном итоге бумага на руках? Как она называется? Какие бумаги нужны?

• Она называется “Title Deed”, это общемировое название, это регистрация собственности.

• Раз мы с тобой проговорили про газ. Живя в Крыму, я понимаю, что газ это прям супер-пупер экономит деньги.

Стоимость коммунальных услуг в Дубае

• Миш, еще раз скажи, пожалуйста, сколько коммунальные услуги стоят на однокомнатную квартиру? И от чего зависит?

• Коммунальные услуги стоит разделять на два разных вида. Это электричество, газ, вода – стандартный расход, они по счетчикам все и достаточно дешевые. Электричество стоит примерно как России, газ – копейки, вода – копейки. Основные затраты называются сервис чардж. Сервис чардж зависит от крутости здания, в целом того объема инфраструктуры, который вы обслуживаете, то есть в него входит все обслуживание лифтов, уборка, вывоз мусора и прочее.

• Кто-то же должен чистить еще мой бассейн, да?

• Ествественно, это все входит в сервис чардж. Сервис чардж отличается от застройщика к застройщику и от района к району. Например, на Пальме сервис чардж превышает 35-40 дирхам за квадратный фут – это очень высокий сервис чардж, там даже до 60 доходит, насколько я знаю. По хорошим обычным районам Дубая это в районе 20 дирхам за квадратный фут.

• Сколько в рублях 20 дирхам за квадратный фут?

• Нет, подожди, это в год. Считаем, если у нас студия 400 квадратных фут, это примерно 36 квадратных метров. 400 квадратных футов на 20 дирхам – 8 тысяч дирхам в год (214 000 руб). Но это такое, да, не слабые затраты.

• Это очень не слабые.

• Но, соответственно, в бюджетных районах, в бюджетных объектах этот сервис чардж ниже. Гораздо ниже в таунхаусах, то есть в таунхаусах это 3-4 дирхама за квадратный фут, но там площадь больше. То есть получается все равно довольно заметно. Эта стоимость просто закладывается в стоимость аренды, когда мы сдаем квартиру, мы считаем, что нам нужно заплатить еще сервис чардж и вот его перекладываем на арендатора, естественно.

Стоимость аренды в Дубае

• Хорошо, вот мы плавно с тобой перешли в аренду. Скорее всего люди, которые у нас здесь покупают, русские люди, которые покупают что-то в Дубае, 70% там жить не будут, даже 80%. Они просто вкладывают деньги, допустим так.

• Ну и зря, в Дубае очень классно именно жить. Но это их выбор, я не буду никого переубеждать.

• Я хочу сдать объект, вот эти свои 40-45 квадратов в аренду хочу сдать. Меня интересует, сколько будет аренда в месяц составлять, в рублях, если можно. И коммунальные услуги, этот сервисный сбор, платит все-таки арендатор или арендодатель?

• Арендодатель. За сервисный сбор платит арендодатель. В Дубае очень распространена краткосрочная аренда и на ней можно очень неплохо заработать. Потому что в районах, хотя бы немного приближенных к центру, к Дубай Марине, к Даунтауну, Бурдж халифа или к морю, или каким-то другим точкам притяжения, которых в Дубае очень много, всю эту недвижимость можно рассматривать, как курортную. Может там моря даже не будет, но в большинстве районов сейчас копают искусственные лагуны и при наличии искусственной лагуны с искусственным пляжем, чем тебе не курорт. Поэтому в большинстве своем недвижимость сдается именно на короткий срок – это месяц, неделя и даже посуточно можно сдавать, никаких проблем.

• Кто занимается управлением недвижимости? Допустим, ты занимаешься у нас купли-продажей, но есть же люди, которые занимаются управлением. Сколько они берут?

• Есть 2 категории управляющих компаний. То есть мы говорим об управляющей компании, полноценные, функционирующие, с сотрудниками и прочим. Есть управляющая компания, которая берет на себя минимум ответственности, только: передать ключи, принять ключи, получить оплату, вам перевести деньги, проверить раз в год, что квартира в порядке. Эти берут 5% от годовой аренды. Причем их услугами можно пренебречь.

Кто-то сам ездит: просто приехал, сдал на год и уехал, через год приедет, проверит и прочее. А кто-то занимается этим удаленно, потому что большинство квартир оснащаются умным домом, умными замками, их можно программировать с любой точки мира через смартфон, через приложение, есть видеонаблюдение, к которому тоже можно подключиться и прочее. Буквально недавно был в таком объекте, там все сделано для того, чтобы ты удаленно сдал и вообще даже не приезжал. Удаленно можно контролировать: срок, менял на  кончился, у тебя выехали, ты пароль сменил на замке и все.

• А если мне нужно сдавать ее на короткий срок, тогда сколько берет?

• Требуется больше усилий, то есть больше задач берет на себя управляющая компания: это и своевременная уборка, клининг, подготовка квартиры к следующим жильцам, смены ключей, паролей и так далее. Они берут до 20% от стоимости ренты, но тут и рентный доход гораздо выше. Если мы можем говорить о примерно 8-10% доходности на долгосрочной аренде, то при краткосрочной аренде эти цифры уже достигают 12-14%. В люксовых зданиях, в знаковых и хороших местах – это 15% и более.

Если мы покупаем квартиру за условный миллион дирхам, просто так проще, то эта квартира сдается в год за 100 тысяч дирхам на долгосрок. И из них нужно вычесть тот самый сервис чардж, который составит 8-10 тысяч максимум, то есть мы получим не 100 тысяч, а 90 тысяч. Но все остальное, электричество, газ и прочее – оно на арендатора.

• Минимальная тогда аренда ежемесячная. Максимальная, понято, она может быть до скольки доходить. Вот если я не угадала и купила дом, оказался не тот район, дом простецкий, за сколько я свои 40 квадратов сдам?

• 126 тысяч рублей.

• Самая дешевая однокомнатная квартира стоит 126 тысяч рублей, правильно?

• Да, это причем максимально простая, с максимально простой мебелью, далеко не с лучшим ремонтом, без всякого дизайна и в не самом лучшем районе.

• Сроки окупаемости какие?

• 10 лет примерно.

• В районе 10 лет срок окупаемости.

Как избежать мошеннических схем при покупке недвижимости в Дубае.

• Что меня больше всего интересует, как часто кидают людей в Дубае? Как часто это происходит? У нас, мы прекрасно знаем, самые кидательные регионы и города, как, например, Москва, Крым.

• Кто кидает и на что кидает?

• Сколько шансов того, что я потеряю свои деньги, вкладываясь в новостройку? Не достроил застройщик – раз вариант. Или продал еще кому-то свою квартиру, пока я думаю, что она строится – два. Посредник некачественный, я перечислила миллион рублей, чтобы ты застройщик передал, а ты не передал и пропал, телефон поменял. Вот      такие истории, как часто случаются у вас?

• Они случаются. Но по застройщикам в 2017 году, даже по-моему раньше, было принято обязательное наличие эскроу-аккаунта. Соответственно, все деньги, которые мы перечисляем застройщику, они сразу попадают на эскроу-аккаунт и они не могут кинуть, они не могут не достроить, потому что они не получат этих средств. И правительство выступает гарантом того, что оно будет достроено, а если не будет достроено, то деньги будут возвращены на счета дольщиков.

Соответственно, есть недострои в Дубае, но они в основном все начали строиться до принятия этого закона и сейчас очень многие застройщики перекупают эти недострои и выкатывают планы о том, как они будут их достраивать и в какой срок. Поэтому в этом моменте здесь безопасность достаточно высокого уровня.

Насчет посредника – да, есть некачественные брокеры в Дубае, которые в целом не представляют ничего на рынке, то есть это какой-то частный брокер, условно. Они предлагают какие-то невероятные лоты, юниты, в каких-то великолепных зданиях, за ту цену, по которой там никогда и ничего не достать. Люди доверчивые, они такие: “Да, классная квартира, очень хочу ее. Давай, я тебе перечисляю, ты давай делай”.

Не стоит так делать, работайте с проверенными компаниями по недвижимости, с большими, с крупными, с имеющими бэкграунд в России, в том числе. Которые на слуху, которые имеют определенный багаж доверия от других клиентов. Причем их очень легко найти, их по большому счету по пальцам пересчитать. Работайте с нами, потому что мы, имея представительство в Крыму, работаем непосредственно в Дубае, находясь в Дубае, и работаем со всеми застройщиками напрямую.

Опять же, правильно не передавать деньги партнеру посреднику, а посредник в лице консалтинговой или агентства недвижимости, он просто сводит вас с застройщиком и говорит, что: “Вот, покупай вот этот юнит” и все. Почему вам не нужно работать напрямую с застройщиком? Да потому что цена будет та же самая. Наши услуги входят в стоимость объекта, комиссию по объекту платит застройщик агенту.

• Если я буду работать с посредником, ко мне будет другое отношение и я буду весь рынок видеть, а не только 5 объектов, которые у застройщика.

• Мы максимально беспристрастно можем сказать, что вот у этого застройщика сейчас стоит покупать, у этого чуть-чуть поостеречься,  а у того точно не надо. А вы придете в офис застройщика – вам точно что-то продадут. Достаточно ли это безопасно будет – это уже вопрос.

• У меня еще есть целый список вопросов про недвижимость в Дубае, но мы их сейчас тобой разбирать не будем, потому что мы подождем реакции наших зрителей, насколько им реально было интересно. Они еще нам напишут, я очень надеюсь, кучу своих волнующих вопросов по этому поводу. И если мы увидим, что нашим подписчикам будет действительно интересна недвижимость в Дубае, новостройки в Дубае            , мы снимем с тобой еще ряд видео с ответами на дополнительные вопросы. Договорились?

• Хорошо.

• Скажи ты что-нибудь, у тебя есть минута времени дать свой посыл. Что ты скажешь, почему ты в Дубае себе что-то напокупал, уехал? Дай какой-нибудь призыв до следующей нашей встречи. 

• Самое главное, что в российском интернете, в российских СМИ и в российском менталитете заложено какое-то уже мнение о Дубае, что это дорогой и жаркий город, где ничего нет, где только на машинах можно передвигаться, где только обнаглевшие арабы ездят на своих ламборджини и прочее. Это в корне неверное представление.

• Да ладно?

• Я уже своих десятки видео снял о том, как на самом деле живет Дубай. И Дубай – это лучший город для жизни сейчас и они заявляют, что мы сделаем его лучшим городом для жизни в мире в ближайшие 30 лет. По сравнению с российскими городами или даже с европейскими, я во всех был, практически, Дубай лучше. Вот в чем прикол.

• Я очень надеюсь на то, что ты прав. Миш, тебе большое спасибо, что ты на связи. Увидимся в новых видео. Привет Дубаю из Крыма.

Друзья, ну что? У нас получилось достаточно с вами объемное и интересное видео, мы с вами огромное количество вопросов разобрали, узнали про недвижимость в Дубае. Я надеюсь, это вам будет очень интересно. Обязательно поставьте лайк, потому что мы делаем это для вас, сами то мы все уже давно знаем, но тем не менее у нас сегодня получилось общение, как будто бы покупателя со специалистом. И польза, я считаю, просто 10+ на сегодня. Что вы об этом думаете? Кому интересно – покупаем недвижимость в Дубае. Звоните по этому номеру (+7 978 221 26 88), мы обязательно свяжем вас с Михаилом для того, чтобы он помог вам разобраться именно в вашей ситуации.