С вами Ксения Шварц и наш друг, адвокат Александр Курас. Здравствуйте, Саша! Мы снова пришли к тебе, и у нас опять много вопросов. Сегодня я хотела с тобой поговорить по поводу бюджетного жилья. Ни для кого не секрет, что Севастополь пользуется спросом. Жилье здесь очень дорогое, процентов на 40 дороже, чем на материке. В последнее время, у нас часто рекламируется такое бюджетное жилье, как студии. Это небольшие 2-3 этажные домики, каждая студия от 9 до 40 квадратных метров. Они стоят от 600 тысяч до двух миллионов. Очень многие люди ведутся на цену таких объектов.

Сегодня я хотела с тобой поговорить о рисках таких вложений. Стоит ли такое приобретать? С чем покупатель может столкнуться в дальнейшем?

– Здесь единственный плюс, который я вижу в приобретении данных объектов недвижимости, это их цена. Если потенциальный приобретатель не располагает другими средствами, и хватило на приобретение изолированной квартиры, то это вариант. А дальше начинаются, на мой взгляд, одни сплошные минусы, начиная с юридических, и заканчивая техническими.

Начнем с юридических минусов. Как правило, такой 2-3 этажный дом, в котором продаются квартиры-студии, по документам продавец зарегистрирует как индивидуальный жилой дом, если этот участок купил ИЖС, либо же, как садовый дом. При этом с вероятностью в 98% он предоставит информацию по поводу регистрации не соответствующую действительности. Почему? Потому что, если он фактически покажет на техническом плане данного строения все количество комнат, количество входом и выходов из данного здания, то данный вид недвижимости не пройдет государственной регистрации. Потому что, будет иметь признаки многоквартирного жилого дома. Говоря простым языком, невозможно в индивидуальном доме, или садовом доме иметь 28 туалетов, по 10 штук на каждом этаже, например. Соответственно, в техническом плане, данное помещение, например, санузлы, будет обозначено как техническое помещение.

– То есть, застройщик при регистрации утаивает эту информацию?

– Соответственно, как вам на объект будет в долевом порядке продан, зарегистрировать право общей долевой собственности, может наступить тогда, когда данный объект недвижимости, ее регистрацию отменят. По причине того, что она была проведена с грубыми нарушениями. Существует вероятность того, что вы будете жить в нем долго и счастливо, но, как правило, никто не застрахован от того, что не пожалуются, например, соседи. Жили они спокойно и мирно, пока не построили этот дом. Раньше приезжал один человек, сейчас выстраивается 28 машин, перегораживают всю улицу. Соответственно, чем больше людей, тем больше неудобств людям из соседнего участка. Могут обратиться с жалобами во все инстанции, и нарушения со стороны застройщика выявят.

Изначально лишат права собственности, то есть, аннулируют регистрацию. Потом, данное строение обязуют привести в соответствие с требованием государственного законодательства. То есть, если это индивидуальный дом, то заставят снести все лишние перегородки, санузлы. Привести в состояние индивидуального дома.

– А сроки здесь есть какие-то? Допустим, построили этот дом. Я уже туда заселилась, 5 лет живу.

– Сроков нет. Существует понятие сроков исковой давности. Изначально регистрация данного объекта будет признана незаконной. Соответственно, все последующие регистрации автоматически признаются незаконными.

– Если у меня отбирают мое жилье, к кому мне идти с претензией?

– Вы можете в дальнейшем обратиться к застройщику. Но, скорее всего, вы получите свои денежные средства только через суд. Но, сами денежные средства можете не получить никогда.

– Хорошо. Это мы сейчас говорим с тобой о тех домах, которые на землях сельхоз назначения. Правильно?

– Да.

– Допустим, выкупил какой-то застройщик участок в 10 соток, и три этажа там построил. Здесь то же самое, или есть разница?

– Принцип тот же самый. Единственное, если вы хотите связать свою дальнейшую жизнь с подобными объектами, если этот дом, предусматривает проживание небольшого количества семей, например, 3-4, это еще более-менее допустимо. В суде можно будет доказать, что вы друзья, родственники, что вы можете ужиться. У вас есть хотя бы шанс. Если же на ИЖС будет построен дом, в котором будет проживать 28 семей, шансов у вас нет. Это будет признано многоквартирным жилым домом, регистрацию просто отменят.

– Очень рисковое вложение. Вопрос еще по коммуникациям, по мощностям.

– Само собой, никто к этому дому никто дополнительные мощности подавать не будет. Если это садовое товарищество, то предусмотрено, что на один садовый участок возводится труба определенного диаметра, с определенным давлением воды. Соответственно, те же самые мощности по электроэнергии, и при наличии, газификации. Если на участок предусмотрено нагрузку электроэнергии максимум 4-5 киловатт, то вы должны понимать, что данной мощности на 28 студий вам не хватит, вы даже не сможете лампочку включить. У застройщика должны быть документы, которые подтверждают, что действительно, на данный земельный участок предусмотрено увеличение мощности. Опять же, вы должны понимать, если вы берете комнату-студию в таком доме, даже 15-60 киловатт вам все равно не хватит.

– Допустим, я покупатель. Застройщик мне говорит, что они продают студии. Котлован роется. Давай деньги, когда все построится, мы все зарегистрируем. Первое, что я понимаю, не факт, что это все достроиться. Второе – не факт, что зарегистрируется. Третье – не факт, что я там буду жить долго.

– То, что оно достроиться, это все зависит от добросовестного застройщика. Зарегистрировать он вас может, но в каком виде? Как долго вы проживете в данном доме до кого момента, пока не возникнут проблемы относительно законности его возведения и регистрации, это уже останется на усмотрение соседей.

– А какого тогда земля должна быть назначения?

– Это должна быть земля, выделенная для строительства многоэтажного жилого дома. Застройщик, возводя данное здание, имеет соответствующие мощности, проект, разрешение на строительство. Имеет огромное количество документов, которые в дальнейшем гарантируют вам безопасное, с юридической точки зрения, проживание в данной квартире.

– То есть, студию за 600 тысяч ты бы покупать не стал.

 – Конечно, нет.

– Саша, спасибо за развернутую консультацию. Надеемся, что для вас эта информация была полезна. Аккуратно вкладывайте свои деньги. Всего доброго! Пока!