– Добрый день, друзья! С Вами Ксения Шварц. Сегодня у нас очень интересная встреча. Я зашла в городе Севастополе в отличный офис к знакомым юристам. С нами сегодня будет их представитель – Константин. И мы с Вами поговорим о рисках, когда мы вкладываемся в новостройку. Это наша основная тема. Попробуем расспросить Константина, в чем наши риски? Чего нам стоит избегать? Что стоит проверять? Какие нюансы, сложности, новые законы, возможно? Думаю, что нам все это будет очень интересно.
Здравствуйте, Константин!
– Добрый день, Ксения! Добрый день, подписчики, канал Ксении Шварц! Меня зовут Константин. Я живу в Севастополе уже 5 лет. И за эти 5 лет сталкивался с разными ситуациями в сфере недвижимости, в частности, долевой. Когда был переход, очень много казусных ситуаций, и люди просто теряли деньги и недвижимость свою. Сегодня мы поговорим о 214 ФЗ. Это самый защищенный закон.
– Что за такой закон, Константин, 214? Не все про него знают. Что это такое?
– Все, кто сталкиваются с новостроями, все его знают. 214 ФЗ – договора о долевом участии, так называемый. В него постоянно вносятся изменения. В частности, с 1 января внесли изменения, что люди, которые строят дома на своих участках, студии и так далее, малоэтажное строительство – они не имеют право принимать деньги у людей без регистрации договора долевого участия. За это предусмотрена уголовная ответственность, до 5-ти лет лишения свободы.
– То есть, я правильно понимаю, что есть новострой, который у нас строится без 214 закона, это нелегально, или как?
– Да, это все попадает под уголовную ответственность.
– То есть, в любом случае, если я как обычный покупатель, захочу купить себе новостройку, мне обязательно надо выбирать застройщиков, которые пользуются 214 ФЗ?
– Да, это одно из обязательных условий. Вы будете защищены государством, и Ваши права будут защищены государством. Свидетельством о Вашем праве на долевое участие. С момента того, как Вы приобрели это право, Вы можете его переуступить, продать свою долю в недвижимости, и купить квартиру или помещение, что угодно. Вы можете перепродавать, прав на это недвижимое имущество.
– Так, что мы выяснили с Константином. В любом случае, новострой должен у нас вводиться по 214 ФЗ. Если застройщик по этому закону не работает, здесь у нас возникают дополнительные риски. И надо смотреть, вообще, стоит ли работать с этим застройщиком, или нет. Константин, скажи, пожалуйста, какие подводные камни у нас могут быть на тот момент, когда мы вкладываемся в новое жилье? Допустим, пришла я к какому-то застройщику, известному, много лет работает. Но, это ни о чем не говорит, насколько я понимаю. Но, это не значит, что его не надо проверять?
– Нет, дело в том, что застройщик – это юридическая компания. Разориться компания может, затянуться сроки строительства, могут быть нарушены технические условия в квартире. То есть, по каждой новостройке, по каждой квартире, если были нарушены Ваши права, нужно обращаться к юристу. Не все знают люди, что новостройки попадают по закону защиты прав потребителей. И можно получить неустойку за затянутые сроки сдачи дома. Не надо подписывать никаких дополнительных соглашений, то есть, переносить сроки. Как бы Вас не уговаривал застройщик, не надо подписывать дополнительные соглашения к договору, где четко обозначен срок сдачи дома. Приведу пример. В Санкт-Петербург женщина купила квартиру за 3,5 миллиона рублей. Затянули срок строительства примерно на полтора года. По закону защиты прав потребителя, она получила неустойку в размере одного миллиона рублей. Это существенная прибавка к ее бюджету. Она смогла на эти деньги сделать ремонт. Либо, были нарушены существенные условия и ухудшились параметры самой квартиры – были нарушены ГОСТы, СНИПы, стены и окна кривые, и так далее. Застройщик никогда Вам не признается, что он плохо сделал свою работу. Он всячески будет от Вас отнекиваться, пытаться подписать с Вами какие-то документы, акты приема-сдачи работ. Вообще, на любую квартиру действует пятилетний срок гарантии на строительство. То есть, в течение пяти лет Вы можете выявить существенные недостатки, попросить юриста написать претензию. И далее, если по претензии Вам не будет выплачена компенсация, либо не будут устранены недостатки, Вы можете через суд потребовать компенсацию в денежном эквиваленте. Что касается недвижимости? Это всегда внушительные суммы, на самом деле. Я советую, как перед покупкой недвижимости, так и после того, как Вы купили, и какие-то возникли у Вас сомнения, или проблемы с застройщиками, обращаться к юристу. Консультация юриста бесплатная. Никто с Вас не будет вымогать деньги, или требовать вперед.
– Если, допустим, я вложилась в новострой. Заплатила первоначально 2 миллиона рублей. Допустим, я полностью выплатила долю. Вдруг, здесь у меня начинаются всякие приключения. Во-первых, сроки затягиваются. То есть, как застройщик мне звонит, говорит, что сроки сдачи переносятся, или затягиваются. Мне сразу бежать к юристу в этот момент? Для того чтобы зафиксировать. Или, как? Может, они не будут вынуждать меня подписывать дополнительные бумаги?
– Бежать не нужно. Нужно просто позвонить и рассказать о том, что Вам предлагают перенести сроки строительства. Потому что, у Вас либо ипотека, либо Вы продали свою какую-то недвижимость, и Вам нужно побыстрее сделать ремонт, быстрее въехать в эту квартиру. Потом, Вы будете снимать квартиру. Это тоже можно компенсировать съем аренды квартиры из-за того, что Вам перенесли сроки строительства.
– Значит, в любом случае, если застройщик затянет со сроками сдачи, то я смогу, благодаря квалифицированным юристам, получить в этом плане компенсацию.
– Да. Больше того, даже, если в договоре застройщика что-то идет в разрез с ФЗ, это тоже можно изменить.
– Что там может идти в разрез с ФЗ?
– Будут нарушены его права. Допустим, метраж в квартире указан один, а по факту будет меньше метраж, либо наоборот, больше метраж. Это тоже нарушение прав.
– Если повезет, и будет больше метраж.
– Нет, так застройщик потребует с Вас компенсацию за то, что у Вас есть лишние метры. Это тоже нужно обсуждать с юристом. Понимаете? Вам никто не даст, не подарит лишние 2-3 метра. Я Вам точно это говорю. Либо уже, допустим, в Севастополе я уже сталкивался с такой ситуацией, что дом построен, он сдан, все нормально. Но, земельный участок, каким-то образом, был неправильно выделен, неправильно оформлен самим застройщиком. Люди не могут оформить свои права. У меня за стеной стоят два корпуса, на улице Гульчука, и люди там не могут зарегистрировать свои права.
– Из-за земли?
– Да. Из-за земли, из-за проблем – застройщик неправильно оформил документы. Опять же, людей это не касается. Они должны получить права собственности через суд, либо через застройщика. Им неважно, каким образом застройщик покупал эту землю, или арендовал. Они должны получить свои права на нее.
– То есть, если я вложилась в новостройку, и по какой-то причине застройщик мне не может ее сдать, апеллируя какими-то форс-мажорами, разными нюансами, то я могу обратиться к квалицированному юристу и получить либо компенсацию, либо расторгнуть с ними договор.
– Компенсацию можно получить только в том случае, если затянуты сроки строительства. То есть, у Вас в договоре написано, что дом сдается в 2017 году, а по факту Вы получаете в 2018-2019 году. Вам передают ключи, и Вы подписываете акт приема-сдачи квартиры.
– Хорошо. В договоре прописано, что дом должны сдать в эксплуатацию в январе 2017года. Они не ввели дом в эксплуатацию в январе 2017 года. Это опять затяжные сроки строительства считаются, или нет?
– Да. Надо идти и подавать в суд. Если город не регистрирует Ваши права, надо подавать в суд, чтобы восстановить Ваши права как собственника. Много разных ситуаций, по каждому варианту надо смотреть конкретно. Вообще, не бывает одинаковых продаж квартир. Не бывает одинаковых дел судебных. Каждое дело чем-то отличается друг от друга. Не бывает одинаковых судебных решений. Каждая проблема изучается отдельно, и выносится решение – либо пишут, что это судебная претензия, либо идем сразу в суд.
– Ну, по самим процедурам мы поговорим чуть попозже. Расскажите мне еще, Константин, какие еще у меня могут нюансы случиться по новострою. Насколько я, слышала недавно говорили, ситуация какая. Допустим, дом сдали вовремя. Я получила документы на объект. Захожу в свою новоиспеченную квартиру и вижу, что у меня кривые пластиковые окна, розетки не в том месте, где обещали. То есть, я подписывала договор, и мне по какой-то причине не нравится качество.
– Надо заказывать технического специалиста, который произведет осмотр и оценку этой квартиры.
– Этого специалиста, где брать? У Вас?
– Мы можем порекомендовать такого специалиста, который сможет сделать техническую экспертизу. Сделают выезд на квартиру, осмотрят ее, заключат все недостатки, составят акт всех недостатков, которые он увидит.
– То есть, если мне что-то в квартире не нравится, я звоню Вам. Вы даете мне специалиста, он составляет правильные бумаги. И эти бумаги нам помогут для того чтобы выиграть правильно суд.
– Вам нужно будет составить претензию, отправить ее застройщику с просьбой, либо устранить недостатки, либо компенсировать материально на ремонт для устранения этих недостатков. Если же застройщик не отвечает на эти претензии, либо не соглашается с Вашими доводами, с Вашим специалистом – надо идти в суд. Просто, многие люди боятся идти в суд.
– Кстати, да. Вообще, очень многие люди боятся судов. Считают, что это очень дорого. Что-то заоблачное, мы не разбираемся, где взять нужного человека?
– Опять же, я приведу ситуацию. Разговариваю вчера с женщиной. У нее компания затянула сроки строительства с 2008 года. То есть, уже 9 лет они не могут сдать дом. С разговора с ней я выяснил, что она считает какой-то привилегией для себя, что ей все-таки, подписали дополнительной соглашение о сроки сдаче в 2018 году. И она радуется тому, что 10 лет – деньги она все выплатила за эту недвижимость – и она радуется, что все-таки дом будет достроен. То есть, люди боятся просто потерять свою недвижимость. В итоге, не понимая, что хуже ситуации, которая есть, уже не будет. Надо в любом случае, всегда консультироваться с юристом. Многие люди даже не знают, и не понимают, что их права нарушены.
– Да, Константин, особенно здесь. Здесь такой полный бардак с документами. И качественных юристов не так много. Опять же, это хорошо, что есть такие люди как Вы, которые приехали с материка, которые хорошо знают законы, и призваны, чтобы нам – простым людям помогать с этими проблемами.
– Дело в том, что здесь мы находимся на территории Крыма. Крым является территорией РФ. Здесь действуют так же, как и на всей территории РФ законы РФ. И люди не должны бояться или чего-то стесняться, или думать, что это очень дорого обращаться к юристу, и это очень долго, и так далее. Суды сейчас очень быстро рассматривают прецеденты, и есть по строительным компаниям, и по долевому участию, по земельным вопросам. Есть сейчас еще вопрос – город завел около 4 тысяч дел о возврате в собственность города земельных участков на территории города Севастополя. Пока генеральный план не принят, многие люди, тем более приезжие не знают, что есть спорные участки земли. Они могут потерять и свои деньги, и недвижимость. Рекомендую, особенно перед покупкой земельных участков выявлять всю историю. Вплоть, до истории по Украине, как эта земля переходила от одного человека к другому, либо от государства переходило к частному лицу. Каким образом, в итоге, эта земля досталась тому покупателю, у которого Вы хотите эту землю купить. Заказывать надо экспертную оценку по недвижимости. Надо смотреть юридическую чистоту этой сделки.
– Константин, как строится работа юриста? Потому что, многие люди никогда не обращались. Сколько Вы берете? Когда Вы берете? Как Вы работаете? По каким вопросам, про новострой мы разобрались, что можно с этим разобраться. Но, как будет выглядеть Ваша работа, и контакт с клиентом?
– Первоначальная консультация бесплатная. Мы изучаем документы, смотрим на проблему. Потом делаем вывод, как эту проблему решить. Ищем пути решения этой проблемы до суда, или судебное решение. Нет одинаковых ситуаций, все ситуации разные. Что касается новостроек и оплаты неустойки по договору долевого участия, то деньги мы берем по факту, после того, как Вы получили с застройщика компенсацию. Мы не берем с людей, которые попали в такую ситуацию, у которых нарушены сроки сдачи объекта – мы не берем с них денег. Мы берем только по факту, когда получили компенсацию с самого застройщика. Все это прописывается в договоре, все это достаточно прозрачно. Легко читаемо, легко понимаемо.
– То есть, мне, как клиенту, которая обращается к юристу, платить первоначально не надо? Консультацию я получу бесплатно. Вы все посмотрите, расскажите. После того, как мы понимаем, что возможно получить компенсацию через суд от застройщика, мы с Вами заключаем договор, в котором указывается, что Вы свою оплату получаете уже по факту. Только после того, как выиграли деньги по суду. Только после этого, Вы получаете какую-то сумму, или процент, который прописан в договоре. Я, в принципе, обращаясь к Вам, никаких расходов первоначально не несу?
– Нет.
– А госпошлина на суды?
– Это все происходит за счет нашей компании. Если мы беремся за работу, то все расходы по судебному иску, написания претензий, мы берем на себя.
– Хорошо. Константин, сейчас я вспоминаю 5-6 вариантов, которые можно, действительно, можно отсудить.
– Основная суть сегодняшней беседы, донести до людей, чтобы они понимали, что их права нарушены. За это, компания должна нести ответственность, в том числе, и финансовую ответственность. Если же люди попали в трудную ситуацию и невозможно решить эту проблему мирным путем, в любом случае придется подавать в суд, хотят или не хотят этого застройщики, или сами обманутые дольщики. Очень много случаев мошенничества, где люди просто отдали деньги, и не получили ничего. Я знаю конкретные примеры, где следственные органы даже не пытаются открыть уголовные дела, где четко просматривается 159 статья уголовного кодекса, часть 4. Мошенничество, в данном случае. Люди пишут в прокуратуру, в следственный комитет, в полицию, и никаких движений не видят. Люди сталкиваются с тем, что не могут решить свою проблему самостоятельно. Поэтому, они, в любом случае, должны консультироваться с юристами и понимать, что происходит. Как и что с этим делать дальше? Например, отдал человек за постройку студии, или квартиры однокомнатной. Компания собрала деньги, радостно закрылась, сказала, что ничего не получилось – извините, форс-мажор. Это дело гражданско-правового характера. Но, тем не менее – это не так. Это конкретно уголовный кодекс, там рассматривается статья 159. И люди в одиночку, или собрав инициативную группу, ничего не могут сделать без грамотного юриста. Не могут понять механизм, как с этим бороться, как получить обратно свои деньги. В том случае, если понятно, что их просто обманули. Благодаря Ксении, я рекомендую, Вы будете хоть как-то застрахованы от мошеннических действий. Она проведет первичную проверку документов, проверит историю этого объекта. Посмотрит учредительные документы компании, которая застраивает тот или иной объект. Просмотрит документы на землю, права на землю. Конкретно, при покупке недвижимости, надо просматривать все под лупой. Смотреть внимательно, очень тщательно, и думать, выбирать между объектами. Смотреть не на цену, а на характеристики этих объектов. В любом случае, смотреть документы на эти объекты.
– Спасибо, Константин. В принципе, все понятно. Ребята, если у Вас есть какие-то проблемы с новостроем, много вопросов, или Вас просто не устраивает, как строится застройщик, проблемы с документами, обязательно обращайтесь либо к квалифицированному риэлтору, который работает с юристами, либо в такую же организацию, в которой работает Константин, по защите прав потребителей – в юридическую контору. И решайте свои вопросы обязательно. Не затягивайте, не думайте о том, что само решится. Не покупайтесь на рассказы застройщиков. Обращайтесь, действительно, к квалифицированным людям, которые Вам помогут. Тем более, как в данном случае, чем мне нравится именно Константин, и построение его работы, его юридическая контора в том, что они оплату берут только после того, как выиграют суд. Это очень хорошо, облегчает жизнь. Потому что, многие не обращаются только потому, что считают, что это очень расходно. На самом деле, оказывается, не всегда.
– Обращение к юристу подобно обращения к врачу. Не надо затягивать – лучше профилактика, чем лечение.
– Полностью согласна. Константин, спасибо Вам огромное. Буду рада с Вами сотрудничать, общаться и разбираться с теми вопросами, которые мне не понятны. В данном случае, это именно новострой. Вам, друзья, надеюсь, это видео было полезно. Обязательно ставьте лайки. Если нужно будет консультация юриста, мы внизу видео укажем контакты. Пишите, звоните, подписывайтесь на наш канал. Помните – все, что мы делаем, мы делаем для Вас. Пока!
– До свидания!