В Крым на ПМЖ: Как решать споры с застройщиком | Советы от юриста | Недвижимость Крыма

Мы приехали в юридическую компанию права. Здесь моя подруга является директором и у нее отличная команда. Они занимаются тем, что обслуживают бизнес, то есть они такие крутые юристы. Сегодня я приехала к ней для того, чтобы узнать, что новенького, мы снимем пару интересных видео. Так что вот, мы сейчас с вами находимся на античном. Идем к

к ним в гости, посмотрим, что у нас получится из-за того. Ой, надеюсь, нас ждут. У нас же сегодня будет много-много интересного.

• Здравствуйте!
• Ксения, доброго дня! Рада видеть вас и ваших зрителей в нашем компании. Сегодня очень много расскажу интересных юридических фактов о том, как выбрать строительную организацию, построить дом и

максимально себя обезопасить. Проходите!

• Спасибо, Катюш. Вот это наша Екатерина, про которую я вам рассказывала.Она прям сходу, чувствуете, ждала нас. Давайте посмотрим ее офис, поздороваемся с людьми. Здрасте! Всем здрасте! Как дела?
• Рада приветствовать вас в своей компании.
• Идет рабочий процесс?
• Да.
• Отлично. Ладно, мы вас сильно отвлекать не будем. Хорошего вам дня. Пока!
• И вам пока.

• Добрый день, друзья! С вами ваш гид по недвижимости в Крыму Ксения Шварц. И хочу вас познакомить со своим другом, партнером, человеком, который ведет практически все мои компании – это Екатерина Игоревна Симоненко. У нее

своя компания стратегическое право

• Все верно.
• И она ведет именно бизнесы. Привет, Кать.
• Привет, Ксения. Я готова рассказать сегодня много интересных тем, в сфере строительства индивидуальных жилых домов, поэтому жду ваш вопрос.
• Мы сегодня приехали к Кате, я начала задавать вопросы, вот, говорю, у меня люди приезжают, покупают дома, кто-то хочет построиться, кто-то хочет купить у застройщика, у всех куча разных юридических вопросов, очень многие боятся влететь, так скажем. И как раз к нам ну практически сразу пришла идея, заснять на эту тему видео для того, чтобы вы сразу были в курсе того, что происходит.
• Но что я могу сказать Ксения? Как выбрать земельный участок, я уверена, что в вашем блоге много-много раз об этом рассказано, поэтому мы не будем об этом останавливаться, поговорим о том, как найти качественного застройщика и осуществить застройку своего земельного участка, тем индивидуальным жилым домом, который является вашим мечтой и для чего вы приехали в Крым на море. Итак, первую очередь я бы, наверное, остановилась на выборе строительной компании.
•  Мы сейчас обсуждаем тот момент, что я купила земельного участок и хочу на нем построиться. Первое, что я делаю, я начинаю сказать строительное компании в Крыму.
• Да, совершенно верно. И что бы я сделала? Конечно, безусловно. Самое лучше рекомендации, это рекомендация, сарафанного радио. Это безусловно. Есть необходимость, есть возможность посмотреть о строителях различного рода форумы, частные практики, не знаю, телеграмм каналы и так далее, где очень часто, как хорошие, так и негативные отзывы имеются. Кроме того, конечно же, не трудно проехаться по заселенным участкам и увидеть дом своей мечты, подойти, спросить, кто вам его построил. Тоже имеет место быть, сразу узнаете, как бы и кто и качественно ли.

И третий вопрос, проехаться по этим компаниям и попросить их договор подряда. Вот как только вы получите договор подряда, вам сразу станет много, что известно. Чем проще, чем понятнее и содержательный данный договор, тем строительная организация не боится нести ответы за свои строительные работы. Когда вы получаете типовой договор строительного подряда, я полагаю, что каждая строительная компания, которая хочет для вас построить дом, должна вам дать тот договор, по которому она планирует строить недвижимость. И на что нужно обратить внимание? Первое, что должно быть в договоре, это то, где. То есть на каком земельном участке, с каким-то кадастровым номером, должен построить дом. Какой дом. То есть мы четко должны понимать это либо проектное решение, либо это непосредственный проект. Когда, то есть в какой срок желательно, чтобы это была календарная дата, то есть 20 апреля, 30 сентября. И по какой цене. То есть цена, она должна быть твердой. Я являюсь строительным юристом, я очень много лет занимаюсь, и я все-таки считаю, что когда я защищаю сторону потребителя, я считаю, что цена в договоре подряда должна быть твердой.

• Мы сейчас общаемся именно со стороны потребителя, да, что вы не влететь, называется. Понятно, по компании, отзывам мы посмотрели. Тут, опять же, вопрос, насколько можно доверять, потому что есть же такие хейтеры, или как они называются. Обидело что-то и им нужно прямо кучу негативных отзывов написать. Я согласна с тем, что стоит спросить, что вы построили, съездить на эти места, смотреть как оно, спросить, все ли устраивает, где кто заказывал, это плюс. И ты говоришь, что обязательно у строительной компании должен быть правильный договор подряда строительного, в котором все это указано. Вот еще знаешь какой вопрос. Самое большое, чего мы боимся, это называется, вот тебе говорят: хорошо, участок я купил, компанию нашел, и компанию говорит, допустим, 3-5 миллионов построить дом. Ты отдаешь им эти 5 миллионов, и они куда-то убегают, исчезают. Как, вот именно, правильно отдавать деньги? В какой понятно, мы определили конечную стоимость, но как правильно отдавать деньги, как все это прописывать, актами закрепляться, что работы выполнены, на 2 этапа раскидывать, на 502 этапа раскидывать?
• Смысл такой, я советую своим доверителям заказчикам, да, во-первых, обязательно просить смету. Где вы можете конкретно посмотреть, сколько стоимость составит у вас кровля, сколько стены, сколько фундамент и т.д и т.п. Во-первых, эту смету желательно показать не одному строителю, то есть получить смету со строительной организации, походить с этой сметой по другим строительным организациям. Сравнить, кто предложит цену лучше – это первое, второе – договор строительного подряда я всегда рекомендую разбивать на этапы. Вот примерно такие же, как я говорю, то есть: стоимость фундамента, стоимость возведения стен, стоимость возведения кровли, и там благоустройство.  Соответственно, каждый этап – это отдельная цена. И я, Ксения, советую, чтобы предоплата, если она и вносится, заказчик на счет подрядчика, чтобы предоплата не превышала стоимость отдельного этапа работ. А я порой даже советую, чтобы предоплата не превышала стоимость материала на выполнение этого отдельного этапа работ. То есть допустим, сделать фундамент стоит условно возьмем 500 тысяч рублей. Из них материал это 350 тысяч рублей и 150 стоимость работы. Хорошо, мы заключаем договор. Мы, значит, перечисляем 350 тысяч рублей в счет стоимости материалов, принимаем готовый к эксплуатации, скажем так, фундамент, подписываем акт приемки выполненных работ отдельного этапа и выплачиваем 150 тысяч рублей. Последующее у нас стены таким же способом, кровли и т.д. и т.п. Чтобы не получилось так, что вы отдали стоимость дома, фирма обанкрозилась, сейчас это очень модно. Просто скрылась, уехала, и вы в судах догоняли свои деньги, которые: а) обесцениваются, б) порой их просто невозможно догнать.
• Часто ли ты сталкиваешься как раз с судами по этому вопросу?
• Очень часто я сталкиваюсь с судами. Да, очень часто сталкиваюсь. Почему? Потому что одно дело, когда подрядчик выполняет работы некачественно и мы доказываем, что работы выполнена некачественно и просим вернуть денежные средства, но мы хотя бы имеем какой-то объем работ, какие-то уже выложения, которые можно где-то переделывать, ну где-то, к сожалению, приходится их сносить. Но гораздо страшнее, когда получили предоплату и просто скрылись с радаров, не берут руки, не возвращают деньги, никаким образом. Часто. Могу сказать, что на сегодняшний день так  складывается судебная практика, что подрядчик он все-таки защищен договором, о защите прав потребителей, и мы не забываем, что потребитель у нас в рамках данного договора является слабым звеном. В связи с чем суды, как правило, принимают сторону заказчика, сторону потребителя, и, соответственно, проверяется и качество выполненных работ, соответственно, неустойка, сроки и так далее.
• Кать, а вот еще часто сталкивается такая ситуация, вот мы смету посчитали, да, нам выставили стоимость, и застройщик говорит, что возможно изменение цены на 10-15-20% в процессе строительства, обосновывая это тем, что я же не знаю по сколько завтра материалы придется купить, или сколько завтра рабочий попросит. И по практике я вижу, что всегда эти 10-15-20% в конечном итоге выплывают. То есть нет вот этой минимальной суммы, о котором вы договаривались, так или иначе они пытаются их заложить. И как вот с этим быть?
• Я бы дала практически совет все-таки такой: согласно закону о защите прав потребителей, вы имеете право, как на твердую цену, установив ее непосредственно в договоре и прописав “цена – 5 миллионов является твердой и не подлежит изменению”. Также вы имеете право в том числе и на гибкую цену, вы можете написать в своем договоре о том, что допускается увеличение цены, там допустим в связи с подорожанием материалов. Но это ваше право. Я наставаю, чтобы цена была, закреплена все-таки в твердой сумме, и если уж и случается такой момент, то пусть это будет ваше право на стадии исполнения договора. То есть если вы видите, что ваш подрядчик добросовестный, не нарушает сроков, действительно строит качественно, то у вас у самого очевидно наблюдая, скажем так, подорожание, возникнет желание, повысить стоимость работы, соответственно, закончить строительство надлежащем образом. Если вы видите, что работы не качественно выполняются, не в срок, да еще и с вас просит, скажем так, удорожание материалов, но знаете, как бы в моем случае это не уравновешивание интересов подрядчик и заказчика, и вы имеете полное право отказаться.

Поэтому я настаиваю, чтобы договор был заключен в твердой денежной сумме, жесткий. А в процессе выполнения работы, если такое возникает, так извините, у нас есть права договариваться в том числе.

• Еще правильно ли я понимаю, что перечислять денежное средство, лучше не наличным способом, то есть вот ты фундамент построил и на тебе 500 тысяч. Нет. А именно через расчетный счет, чтобы потом можно было доказать, что я деньги передавал.
• Ну, я могу так сказать, что на сегодняшний день это, конечно, пожалуй, самый  безопасный способ. Потому что здесь, никуда не скрыться, никуда не деться, перевод есть и есть. Но мы с вами понимаем, что очень многие застройщики, они, скажем так, оптимизируют свои налоги и не желают принимать денежные средства на расчетный счет. В этом, в принципе, ничего плохого нет, поэтому альтернативой данному расчету будет являться выдача в приходного кассового ордера с печатью организации. То есть вам только нужно убедиться, что действительно эта организация существует. Но вы когда заключаете договор, вы конечно же можете попросить выписку фнс и посмотреть существует ли это организация.

Ну и, соответственно, никакой, причины не доверять, выданному приходно кассовому ордеру, не имеется. Это такой же платежный документ, суд их принимает и считает основанием для осуществившийся оплаты стоимости работы.

• Так, у меня, пока ты рассказывала, у меня возникло еще два вопроса. Первый вопрос какой? Часто бывает, что все-таки сроки переносятся, да? То есть начинаются вот эти отмазы, мы вроде заключили до 1-го мая, и уже там 1-го мая начинается: там Вася на работу не вышел, материалы не приехали, у меня там в семье кто-то заболел, какая-то фигня начинается. Ты вроде как недельку, может даже две, входишь в это положение, но видишь, что у нас все равно сроки переносятся. Пусть они переносятся на неделю, на месяц – не важно на сколько, мне это неприятно, потому что мы договорились на конкретные сроки. Какие методы давления и точки на застройщика, чтобы он все-таки в срок делал? Опять же может штрафные санкции или еще что нибудь.
• Ну давайте так, Ксения, я сразу хочу сказать, что методы давления предусмотрены. Слава богу, не все об этом знают, но методы давления предусмотрены в законе о защите прав потребителей. И что здесь важно, очень часто, когда мы берем договор подрядчика, то мы смотрим, что неустойка за пропуск срока составляет, вот они могут написать 0,1% или 0,3%. Как бы, понятно, что они минимум, который могут закладывают, но мы с вами должны четко знать, что закон о защите прав потребителей закрепил неустойку в размере 3%. Это очень большой процент. Да, 3% от стоимости договора.
• Если мы в своем договоре пропишем 0,1%, а потом будет суд, будет все таки 3% или 0,1%?
• Мы будем использовать 3%. почему? потому что условия договора не соответствуют требованиям закона. поэтому все условия, которые не соответствуют закону о защите прав потребителей, они считаются недействительными и применяются именно те, значит, штрафные санкции, которые предусмотрены законом о защите прав потребителей. и это первую очередь 3% за каждый день от суммы договора, либо этапа работ. И не забываем, что есть еще очень такой штраф предусмотренный данным законом – это 50% от общей суммы за несвоевременное исполнение обязательств. как это работает? Вот смотрите, заключили люди договор, заключили договор, выполняли работы, допустим, на 5 миллионов рублей, на 3 миллиона выполнили, а на 2 миллиона бросили объект. Что происходит дальше: мы идем в суд, забираем 2 миллиона рублей и неустойку за все время, пока в простое это все находилось. в итоге, допустим, нам суд присуждает там 3 миллиона рублей. и вот 3 миллиона рублей мы получаем как счет стоимости своих денег и стоимости неустойки, и еще 1,5 миллиона, то есть 50% от этой суммы идет нам штрафом. Это гарантия и мера защиты потребителя, и есть еще ряд таких, значит, мер.
• Я прямо сейчас почувствовала, как на этом можно зарабатывать
• много, наверное, на этом зарабатывают. Потребительский, как бы террор, он тоже существует. Кто знает – этим активно пользуется. вот, быстренько еще закончу какие гарантии есть у потребителя. это закон о защите прав потребителей, он предусматривает три условия. как только вы понимаете, что что-то у вас идет не так, как вам хочется, вот на любые другие договоры это не действует, только на договоры, которые защищены законом о защите прав потребителей – вы можете в любое время без объяснения причин расторгнуть договор, все. То есть вчера что-то случилось, вы увидели, что кто-то плохо что-то исполняет, допустим, не так вам ложит кладку или просто у вас нет какого-то контакта с прорабом, вы можете завтра же расторгнуть данный договор. Ну соответственно, возместив все те работы, оплатив, которые они успели сделать. вот это право оно дано только потребителю, другим участникам правоотношений договорных, такого права к сожалению не дано, поэтому им тоже можно пользоваться.

• То есть если застройщик заключил договор, то какой бы неприятный покупатель, клиент, ни был, застройщик обязан..
• да, застройщик обязан, а потребитель имеет право отказаться.
• какая прелесть. Ой конечно, я прямо чувствую вопросы сейчас, ну да, я могу расторгнуть договор, все эти штрафные санкции, но вопрос какой: как долго длятся такие суды, сколько примерно они стоят и какие шансы у нас все-таки забрать деньги обратно, потому что мы же, ну вот присудят нам эти там 3-5 миллионов вернут нам обратно, но он же может их в сто лет возвращать, правильно?
• Да
• Вот насколько это все-таки стоит? Когда начинается конфликт между застройщиком и заказчиком, насколько стоит все-таки в какой момент раздувать  этот конфликт? Какие у нас шансы?
• Значит, ну я так хочу сказать, что я уже, до это говорила, что судебная практика как правила больше степени становится на сторону потребителя, вот но могу сказать, следующее. Судебная система, она конечно подразумевает срок, как правило это длится 6-8 месяцев, как правило.
• Раньше 8 месяцев мы с этим разберемся, хорошо.
• Да, да, первое, стоит ли идти, я считаю, что стоит, потому что, скажем так, когда дом выстроен некачественно и не нормально, ты понимаешь, конечно, ты все равно его сделаешь, ведь можно отказаться, зафиксировать, пойти в суд, нанять другую организацию и продолжить строительство уже, да, вот скажем так, последующего своего дома. но забрать свои потраченные деньги, за порчу материала, возможно какие-то предоплаты за некачественно выполненную работу, оно имеет место быть и все-таки получить деньги, пусть и в решении суда имеет значение.

Но здесь самое главное сделать, скажем так, правильные шаги в начале судебного, скажем так спора. Первое, что нужно сделать, это обеспечить свой иск. Только вы решили, только вы понимаете, что у вас назревает ситуация, в которой конфликта не избежать, как говорил Владимир Владимирович Путин, бить надо первым. То есть первое, что мы делаем, просим обеспечительные меры у суда. То есть мы накладываем ограничения, арестовываем счет, арестовываем все имущество: дома, квартиры, земельные участки, как правило, у застройщиков не один земельный участок, где они осуществляют застройку, если они на продаже.

• Согласна, но при этом, как правило, это какая-то ОООшка, с уставным капиталом в 10 тысяч…
• Совершенно верно, поэтому я, как правило, прошу выбирать ИПэшников, которые все-таки всем своим имуществом рискуют. А если это ОООшка, то посмотрите, что есть на балансе. Есть, как правило, все равно какие-то машины, они все равно имеют место быть. кроме того, ну сейчас в том числе и банкротная практика движется очень-очень легко и просто по пути субсидиарной ответственности, поэтому даже если это ОООшка с 10 000 уставным капиталом, уже побаиваются застройщики, потому что субсидиарная ответственность процветает и привлекает. вот как орешки щелкают. Поэтому сейчас судится стоит, есть смысл, но время.

• Давайте все-таки вернемся к вопросу о том, сколько будет стоит суд. То есть у нас здесь есть услуги исполнителя, то есть юриста, твои услуги и есть расходы судебные.

Расходы исполнителя могут быть разные, я так понимаю как с кем договоришься. Примерно ну сориентирую, сколько у нас в Севастополе, ты же все равно все юридические компании не знаешь, я не прошу лично твою стоимость, чтобы это не было рекламой..

• Давайте я по-другому скажу. Я скажу средние расценки установленные адвокатской палатой города Севастополя. Они являются официальными, официально опубликованы на сайтах, значит, палаты и федеральные палаты в том числе. На сегодняшний гражданский спор по строительному делу, примерно ориентировочно стоит 80-100 тысяч рублей в зависимости от количества инстанций, которые придется пройти.
• То есть где-то сотню закладывать на 8 месяцев сюда.
• Совершенно верно.
• А еще судебные расходы.
• Судебные расходы, конечно. Я расскажу сейчас. Значит, смотрите. Судебные расходы это будет государственная пошлина, она зависит ориентировочно от стоимости тех денег, которые мы просим взыскать. То есть если мы просим 4 миллиона, то это будет ориентировочно тысячь 26, я вот сейчас вот примерно. То есть это вполне подъемные деньги. Если это миллион, то это 13 тысяч рублей, то есть чем больше сумма, тем больше государственная пошлина. Все. Следующий расход, которого, наверное, наверняка не удастся сбежать, это проведение судебной строительно-технической экспертизы. Почему? Потому что доказать качественность и не качественность может только судебная экспертиза.

И здесь очень важное вот сейчас заявление скажу, которое нужно прямо тебе галочкой поставить – о том, что никогда не делайте никакие экспертные заключения на стадии досудебной подготовки. Почему? Потому что данные экспертные заключения в судебном заседании не будет иметь никакой юридической силы. То есть если я буду представлять, например, застройщика, то я скажу: послушайте, но вот это экспертное заключения было сделано до судебной стадии, эксперт не предупрежден об уголовной ответственности. И соответственно, для меня это экспертное заключение не имеет никакой юридической силы. Оно не будет учитываться. И мы будем вынуждены еще раз назначать и еще раз сделать, то есть это переплаты. Но здесь какой есть плюс? В том, что все издержки, которые вы понесете при рассмотрении вашего дела: это судебные издержки на адвоката, государственная пошлина, стоимость экспертизы, они возмещаются судом с проигравшей стороны.

• А если проиграем мы, то значит мы эти деньги…
• Ну просто потеряли, если мы проиграем.
• Хорошо, тоже вскользь вопрос. Что значит проиграли? То есть, ну мы подали в суд на застройщика на 5 миллионов рублей. Он говорит, хорошо, я должен, но должен миллион. Суд присудил три миллиона. Кто в данном случае выиграл?
• В данном случае произошло частичное удовлетворение исковых требований.
• Напополам бьем расходы?
• Вот. И в таком случае, да, то есть вот пропорционально – просили, условно говоря 6, удовлетворили 3, значит, вы своих издержек, удовлетворите ровно на 50%.
• А остальное перекладываем на…
• Да, совершенно верно
• Хорошо, очень интересно Катя ушла опять в свое юридическое. По крайней мере, мы знаем, что если нас начнут обманывать, мы знаем, что делать, да?
• Давайте быстренько. Что делать, когда вы понимаете, что вас обманывают? Первое, что нужно сделать – не надо ни с кем ни о чем разговаривать устно. Сейчас, слава богу, уже у нас есть мессенджеры, можно писать в мессенджерах, никаких проблем нет. Я, во первых, считаю необходимым в вашем договоре строительного подряда изначально закрепить условие, что мессенджер, переписка, а также переписка по электронной почте является надлежащим способом извещения сторон. Это первое.

Второе. Как только вы видите, что у вас идет просрочка: день, два, три, вы сразу пишите уважаемый ИП Пупкин, с вашей стороны допускается просрочка. Либо вы неправильно уложите кладку, либо вы неправильно там вырыли, разместили там дом, траншею под фундамент и так далее.

То есть все свои претензии ни в коем случае не высказывайте устно, потому что в суде, как говорится, ленту не отмотаешь и кино не покажешь. Только мы сейчас элементарно распечатываем переписку ватцап или вайбер, приобщаем в материалы дела, и объективно становится понятно о том, что происходило.

• Круто, Кать, спасибо. Отличное видео получилось. Задам еще последний вопрос. Я не знаю, сможет Катя на него ответить или нет.

Знаешь, часто сталкиваясь со строителями, с людьми, которые заказывают, у нас получается как: строят дома часто и женщины, и более мягкие люди, когда вроде договорились, денежку отдал, хорошие отношения хочется соблюсти. Но бывает так, что начинаются какие то конфликты, особенно под конец, да? И застройщик начинает на тебя давить. Так как это все таки мужики, которые работают на стройке, они привыкли деньги выбивать, забирать каким то способом. И часто бывает, что уже под конец начинаются какие то свои условия. Давай прямо сегодня мне плати, давай контракт закроем прямо сейчас, ты ничего не понимаешь в том, что я правильно кирпичи положил, ты ничего в этом не понимаешь и т.п. Часто сталкиваемся с агрессией строителей, застройщиков.

Как человеку, который не всегда может за себя постоять, здесь быть? Вопрос к юристу.

• Как здесь быть? Я могу следующее сказать: когда понимаете, что диалог не складывается, вы можете прямо с этого момента обращаться к юристу и просто передавать полномочия по ведению переговоров своему юристу. Очень часто мне приходится самостоятельно вступать в процесс от имени своего доверителя, подрядчика, вплоть до того, что мы едем и подписываем акты приемки выполненных работ. Это что касается ведения диалога мягким человеком, который в конфликт не хочет влезать.

И второй вопрос. Я как юрист, конечно, могу соблюсти юридические аспекты, но я не специалист строительства. И здесь будет немаловажным, когда вы видите, что что-то происходит не так, нанять строй надзор. Обыкновенного строителя с соседнего дома. Привезти и сказать: “Петрович, посмотри пожалуйста, все ли тут хорошо?”. У меня, поскольку я специализируюсь на строительном подряде, есть такие Петровичи. И когда возникает проблема, когда обращается, скажем так, слабый потребитель, просто напросто с Петровичем вместе приезжаем на объект, на юриста Петровича. Я вижу, в чем юридические составляющие нарушения права. Петрович видит, в чем строительство не очень хорошо. И тогда уже бедные строители не знают, на какой кобыле подъехать, чтобы хоть как-то сохранить эти отношения и получить свои денежные средства за выполненные работы.

• Ну, круто. Отличное видео у нас получилось. Катюш, спасибо тебе большое за то, что ты всегда готова нас поддержать.

Друзья, к чему вообще это видео?

Во-первых, для вас новая полезная информация. Обязательно поставьте пальчики вверх. Во-вторых, мы хотели до вас донести простую мысль: если вас обижают, если вас обманывают, то не бойтесь пользоваться услугами профессионалов, которые вас могут подстраховать и дать свое сильное плечо. Да, это денег обойдется. Но когда уже пошла такая пьянка, лучше все-таки заплатить здесь, чем потом потерять там или переплатить в 10 раз больше. Так что пользуйтесь. Ставьте лайки, увидимся в новых видео.