Добрый день, друзья! С вами ваш гид по недвижимости Крыма Ксения Шварц.

И сегодня я хочу вас познакомить со своим ипотечным брокером, которого зовут Екатерина. Этот человек поможет нам с ипотеками разобраться, понять, какие ипотеки в Крыму возможны, различные нюансы. И вообще, это видео будет называться «Ипотеки Крым».

К.: Привет, Кать

Е.: Привет!

К.: Спасибо тебе большое, что согласилась со мной встретиться. (Хотя Екатерина очень боится камеры. Поэтому, если будет волноваться, – не обессудьте.) У нас с тобой будет режим «Вопрос – ответ»?

Е.: Да, давайте.

К.: Поехали тогда, да?

Е.: Да, начинаем.

К.: В первую очередь хочу спросить: кто такой ипотечный брокер?

Е.: Ипотечный брокер – это, можно сказать, доктор, который проведет вас в мир ипотеки, проанализирует полностью вашу ситуацию, ваш портрет клиента. Потому что не каждый банк берет, скажем так, не всех людей под одну гребенку. Проанализирует вашу финансовую составляющую. Потому что не все люди анализируют, когда идут брать ипотеку. Некоторым я предлагаю (у которых, например, нет первоначального взноса) поиграть в ипотеку. Вот якобы вы ее платите, и каждый месяц откладываете энную сумму денег. Таким образом, вы почувствуете, потянете это или нет, и наберете, например, начальный взнос. Как вариант, это, как мне кажется, самый из лучших.

К.: Так, ну давай самые частые возражения: зачем мне ипотечный брокер, могу ли я сама подать в банке свои документы, в принципе, кажется, ничего сложного. А все-таки, какие нюансы здесь?

Е.: Податься вы можете, без проблем, конечно. Если вы белый и пушистый, как у нас приходят многие: «Я белый и пушистый». Хорошо, если у вас «белый» доход по 2-ндфл, и вы являетесь зарплатным клиентом банка, – да, пожалуйста, можете. Но есть одно большое НО. Ипотечные брокеры – партнеры многих банков, и у нас есть как у партнеров, дополнительные скидки. Те же минус 0,3–0,5 %. А так как ипотека – это долгоиграющий кредит на большой период, – это достаточно большая сумма денег. То есть, обращаясь к ипотечному брокеру, вы, помимо того, что экономите свое время, вы еще экономите большую сумму. Не каждый банк…

К.: То есть, если это пересчитать на долгосрочную перспективу, то брокер, в принципе, себя окупает.

Е.: Полностью.

К.: Ну, друзья, сразу хочу сказать, что ипотечный брокер – это недешевое удовольствие, средние расценки у нас идут от 20 до 70 тысяч, всё в зависимости от ситуации, – по Крыму в общем. У нас эта услуга стоит 50 тысяч рублей на сегодня.

Кать, вопрос следующий: сколько времени занимает? Вот как… Давай просто представим, что я твой клиент. Появилась у меня идея, мечта – купить себе квартиру. Денег нет, ну, пусть будет маленький первоначальный взнос. И хочу залезть в ипотеку. То есть я звоню тебе и говорю: «Кать, мне нужно понять, в какой банк я пойду, сколько денег нужно, сколько мне дадут. Вообще, сделай мне раскладку и одобри меня в различных банках». Сколько времени это займет? И как будет проходить процедура?

Е.: От анализа до самого получения кредита может занять это, конечно, период до месяца. Но если мы знаем точно, в какие банки мы подаемся, мы собираем пакет документов и отправляем в банк. Рассмотрение в банке может занять от нескольких минут до 7 рабочих дней. И тут зависит от политики банка. Если вы являетесь зарплатным клиентом, то помимо маленького первоначального взноса в размере 10 %, вас рассмотрят в течение суток. То есть вы подались, рассмотрели, и получили положительное решение.

После положительного решения дальше идет следующий этап. То есть нужно оценить и застраховать объект и себя. Но застраховать и оценить могут не все компании, только аккредитованные. У каждого банка на сайте есть этот список. И мы садимся и названиваем.

Обычно цены у них одинаковые. Оценить квартиру – это плюс-минус 5 тысяч. Если дом – там чуть дороже, может доходить до 15-ти.

К.: То есть это дополнительные затраты, получается.

Е.: Да.

К.: То есть когда мы берем ипотеку, нам нужно не только думать о том, как мы дадим первоначальный взнос  будем погашать ежемесячно, но у нас еще есть допзатраты на оформление.

Давай тогда, если мы до допзатрат дошли, какие это допзатраты? Страховка тебя и объекта недвижимости. Что еще?

Е.: Титул, если это вторичка.

К.: Титул – это что?

Е.: Титульное страхование. Это защищает вас, если вдруг «организуются» родственники, которые не фигурировали, и предъявят свои права на недвижимость. Тогда страховая будет отстаивать ваши интересы. Потому что был прецедент, если не ошибаюсь, в Сбербанке. Через энное количество лет обратился внук, и доказал, что бабушка была невменяемая в момент заключения сделки.

К.: А, в момент сделки, когда покупали ее.

Е.: Когда покупали, была вторичка. Он доказал, что была невменяемая, что он (??? 05:28) и всё, сделку расторгли. То есть люди остались и без квартиры, и без денег.

К.: Скажи пожалуйста, если я зарплатный клиент какого-то банка, может быть, мне проще не бегать по всем банкам и не проверять эту информацию, а просто пойти в тот банк, который меня быстрее одобри? Или ты все-таки советуешь прогнать себя по разным банкам для того, чтобы… Для чего?

Е.: Ну, у каждого банка есть своя процентная ставка. И они конкурируют между собой. Кто-то предложит меньше. Ну, как я еще говорю, даже 0,3 процента или те же 0,25, – на большой период времени это крупная сумма денег.

Да, к зарплатным клиентам они относятся всегда лояльнее. Там и первоначальный взнос, и небольшая скидка идет, это да. Но. Есть другие банки, и они конкурентны. Тут нужно садиться и считать. И тут самое главное – подобрать точечно банки, в которые вы подходите. У каждого банка есть свой портрет клиента. Не каждый возьмет моряка. Не каждый возьмет клиента, допустим, с плохой кредитной историей. О чем я расскажу чуть позже, кредитная история – это один из важных факторов, когда вы хотите взять ипотеку. Потому что если у вас систематические просрочки, не дай бог, если вы еще где-то были банкрот, либо у вас была реструктуризация долга ипотеки, – в некоторых банках это, как говорится, просто стоп-фактор. Вы даже по скорингу сразу получите отказ. Если вы их насобираете большое количество, другие банки, в которые будете подаваться, посмотрят на это и скажут: «Нам не нужен этот клиент».

К.: Какие у нас банки разборчивые, да?

Е.: Это да.

К.: То есть мы сейчас с тобой разобрались, что если ты являешься зарплатным клиентом банка, то это еще не значит, что именно в том банке стоит брать ипотеку?

Е.: Нет.

К.: Да, проще. Да, меньше пакет документов. Да, быстрее. Но, в конечном счете, на долгосрочной перспективе ты очень хорошо можешь проиграть.

Е.: Да.

К.: Катя, еще вопрос такой часто задают: зачем мне платить ипотечному брокеру большие деньги, когда я могу залезть в интернет, весь интернет кишит предложениями) типа Рассылка.ру, или еще разные другие сайты) – дай свои данные, мы раскидаем за сколько-то, за 500 – тысячу рублей.

Е.: Не всегда, могут и бесплатно предлагать: отправьте заявку во все банки.

К.: Вот, отправьте заявку во все банки, все банки меня проанализируют, и сделают это практически бесплатно, зачем мне вообще нужна ты? И вообще, скажи, вот эти сайты – они вообще имеют место быть? Какие там риски?

Е.:  К сожалению, они имеют место быть, да. Люди многие ими пользуются, и в итоге происходит у нас веерная рассылка. То есть вы отправляете свои данные, свои документы в огромное количество банков, без разбора. Как я уже говорила ранее, у каждого банка есть свой портрет клиента. И если вы им не подходите, вы просто получите автоматом отказ. В свою очередь, это всё отразится в кредитной истории. У нас более 30 банков. Если вы во все отошлете, и 20 вам откажут, то поверьте, остальные 10, в которые вы подходили, они откажут вам автоматом, потому что они посмотрят, что вы подались туда. Это красный фактор тоже. Поэтому этого не нужно делать, нужно подаваться в один-два, максимум в три банка, чтобы у вас был запасной вариант на случай, если вдруг что-то случится. Допустим, с первым банком – ему не понравится объект, или еще что-то, вариантов много, по которым банк может отказать. Что-то не понравилось – и всё, до свидания.

К.: Друзья, мы с вами пришли к тому, что поняли, что массовую рассылку делать не стоит, это будет портить нашу кредитную историю, и у банков возникнет много вопросов.

Кать, тогда вопрос другой. Вот я хочу, я понимаю, что у нас там большое количество банков, и как мне понять, в какой? То есть, для этого и нужен ипотечный брокер, чтобы примерно раскинул ставки, сказал, куда тебе лучше идти?

Е.: Но самое главное – нужно начать с чего? Нужно проверить свою кредитную историю. То есть кредитную историю, как честь, нужно беречь смолоду. Никаких мелких кредитов, в том плане, «быстрозайм» или еще что-то. Вы банку покажетесь несостоятельным заемщиком, раз вы не можете прожить на те деньги, которые у вас есть и берете микрозаймы. Но есть одно большое НО. В кредитной истории может отражаться как микрозайм, допустим, кредит на технику. Вы якобы приходите оформляете кредит в банке, но нужно читать внимательно договор. Там может быть указано не наименование банка, а дочерняя организация, которая будет квалифицироваться как микрофинансовая.

К.: Каким образом я могу проверить свою кредитную историю?

Е.: Кредитную историю вы можете проверить через сайт Госуслуг. Если вы там зарегистрированы, это занимает не более пяти минут. То есть заходите, там будет «Проверить кредитную историю», вы отправляете запрос в Бюро кредитных историй, ответ приходит в течение пяти минут, и проверяете. Там будет примерно три бюро, но это плюс-минус, бывает их, конечно, и больше, но это основные, где смотрится: это БКИ, Эквифакс и НБКИ. Я сейчас сказала много разных непонятных букв, но это коротко называются бюро кредитных историй.

Там вы смотрите свои нынешние кредиты, если они есть: были ли просрочены. Потому что многие думают: «Хорошо, у меня платеж по кредиту 26-го, зарплата 1 числа, но ничего страшного, заплачу 1-го». Но это большая ошибка. Это отразится в кредитной истории, и это снизит ваш рейтинг и скоринг-фактор. Это во-первых. Во-вторых, не каждый банк возьмет с просрочками, некоторые банки смотрят за определенный период времени. Кто-то за 3 года, а кто-то всю кредитную историю. И если эти просрочки систематические, то есть не один раз, не два, а постоянно, это о многом говорит. О том, что человек взял, и необязательный, рассеянный – вот я заплатил, вот я забыл.

Если у вас была реструктуризация. Что это значит?

К.: Да, расскажи, что такое реструктуризация.

Е.: Реструктуризация долга – это, по сути, вы снижаете ставку по старому кредиту.

К.: Что в этом плохого?

Е.: В этом плохого, что, как я уже говорила ранее, вы неплатежеспособный клиент. У вас была определенная ставка, у вас были просрочки. Почему реструктуризируют? Тяжело. Но лучше этого не делать. Лучше рефинансироваться. То есть вы, по сути, берете новый кредит, но при этом уменьшаете ставку по старому. Реструктуризация – это уменьшение процентной ставки по старому кредиту, то есть изменение условий договора. Рефинансирование – это хорошо, реструктуризация – это плохо. Если отразится в кредитной истории, это очень плохо, ну, не дай бог. Как и банкротство.

К.: Как все сложно.

Е.: Но не все готовы к рефинансированию. То же самое получается: вы берете новый кредит, это проверка кредитной истории, рассмотрение вас как заемщика, анализ вашей финансовой ситуации – сколько вы получаете, сколько вы платите по кредитам, тут тоже больше вопросов, чем ответов. Некоторые не могут позволить себе рефинансирование. Это какой вариант? Только продажа квартиры из-под залога. То есть вы продаете и тем самым гасите свой ипотечный долг. Но все ситуации разные, каждый кейс индивидуален, и нужно рассматривать всё с человеком лично.

Далее, после того как мы проверили кредитную историю и удостоверились, что у нас там всё хорошо, мы хорошие клиенты банка… Единственное, что, если у вас нет кредитной истории, то есть вы никогда не брали кредит, ничего страшного нет. Некоторые банки это рассматривают даже как фактор плюс. То есть вы относитесь к своим финансам хорошо, замечательно, вы можете разгрузить туда денежку…

К.: Вы умеете жить без долгов.

Е.: Ну да, и вам не нужен кредит. Особенно это после 30 лет. То есть вы отличный. И не надо бежать брать автокредит или еще что-то, потому что это плюсом вам в вашу нагрузку. Не нужно открывать лишних кредитных карт, потому что каждая кредитная карта отражается в вашей кредитной истории, и 10 % от общей суммы кредитной карты идет вам в нагрузку. То есть это не нужно, и, если вы планируете брать ипотеку, вы смотрите по кредитной истории. Есть кредитные карты, о которых вы даже не знаете. Потому что некоторые банки, в то время как вы получаете зарплатную карту или открываете дебетовую («Вот как подарок мы вручаем»), даже если вы ею не пользовались ни разу, она уже есть в кредитной истории.

К.: Ничего себе.

Е.: Это во-первых. Во-вторых, вы проверяете себя на сайте ФССП (сайт судебных приставов) на наличие каких-либо задолженностей. Для чего это нужно? Если есть какие-то задолженности или у вас есть брат-близнец с точно такими же фамилией, именем, отчеством и датой рождения, и на нем есть многомиллионные долги, банк в этом разбираться не будет, и вам откажут автоматически. Вы даже не поймете, в чем дело. Многие даже не знают, что так можно проверить. То есть заходите, смотрите. Если у вас есть такой брат-близнец либо есть какие-то незаконным образом взятые кредиты невыплаченные, вы начинаете разбираться – где, кто и как. Нужно сходить к судебным приставам, сказать, что «Это не я», чтобы они убрали. Они, скорее всего, это уберут, но может высветиться где-нибудь в другом месте. Нужно написать заявление в полицию, в некоторых случаях это доходит даже до суда.

К.: Друзья, у нас был небольшой перерыв, и мы продолжаем.

Кать, мы с тобой собрали пакет документов, отдали его в первый банк, смотрим на обратную реакцию, это будет у нас от суток до 7 дней происходить, как мы поняли. Что дальше? Ну, вот одобрил мне банк энную сумму денег…

Е.: Я еще забыла сделать пометочку. Когда вы собираете пакет документов, если у вас есть активы – недвижимость, машины и земли, – это нужно показать. Вы тем самым для банка будете еще более лакомым клиентом.

К.: То есть всё свое имущество показываем?

Е.: Показываем.

К.: Это мы где показываем? В заявлении?

Е.: Это мы показываем в заявлении. Если вы брокеру скажете, что у вас столько-то, столько-то, он всё сделает. Либо в банк приносите либо выписки, или ГРН, по машинам – ПТС, ее не нужно оценивать, в принципе, тот же брокер… В банках они смотрят Гугл (Гугл – мощь, как говорится), они проверяют машину, смотрят и пишут среднюю цену. Банку всегда нужно подстраховаться.

К.: Это мы поняли, хорошо. Показываем всё свое имущество. Давай дальше. Вот нас банк одобрил, дал нам 2 миллиона под какую-то процентную ставку, пусть это будет 8 %.

Е.: Ну, сейчас 8 уже нет. Сейчас уже от 8,5.

К.: Хорошо, пусть под 9 %. Дал ставку 9 %, дальше что?

Е.: Дальше начинается самое интересное.

К.: Идем по следующим банкам?

Е.: Если в других банках есть варианты пониже, тогда вы подаетесь во второй банк. Тот же пакет документов, только своя анкета банка, их СОПД – это согласие на обработку персональных данных. И отправляемся туда. То же самое ждем решения – положительное/неположительное.

К.: Хорошо, После первого одобрения мы идем еще по двум-трем банкам, чтобы посмотреть, где лучше условия. Может, второй банк нам даст не 2 миллиона, а 5 миллионов, например. Может быть такое?

Е.: Может. Это всегда зависит от вашей финансовой составляющей, сколько вы получаете. Это можно рассчитать в калькуляторе. Вы вводите свою зарплату и период времени. Допустим, если вы хотите с зарплатой 50 тысяч взять ипотеку на те же 30 лет, вам нужно 6 миллионов, и ежемесячный платеж будет 40 тысяч, вам никто не даст.

К.: Хорошо. Мы с тобой одобрились в нескольких банках, выбрали для нас наиболее подходящий. Ты, опять же, можешь нас проконсультировать, потому что, наверное, могут быть разные нюансы. Где-то страховка дороже, где-то процент меньше. Где-то еще какие-то бонусы или нюансы.

Е.: Это все вам рассчитает брокер. Рассчитает страховку, которая у вас примерно. Там же за сделку тоже могут быть дополнительные… за аккредитив, всякие госпошлины, хранение денег, всякого-разного может быть. У каждого банка свой набор вот этих «плюшек». Для них плюшек, для нас – затрат.

К.: Хорошо. Мы с тобой выбрали конкретный банк, в который мы идем, он нас устраивает полностью. Что дальше?

Е.: Дальше мы начинаем подыскивать объект. Хорошо, если мы знаем, какой у нас объект.

К.: То есть нам банк одобрил определенную сумму под определенный процент… на какой период времени? Сколько примерно времени…

Е.: Три месяца.

К.: Три месяца, как правило, да? То есть три месяца у меня есть возможность пойти и на рынке искать объект, который мне подходит и будет подходить банку.

Е.: Но лучше всего приходить, конечно, когда вы уже знаете, какой вы хотите объект.

К.: Давай вот тут остановимся поподробнее. Скажи, какие объекты точно банку не подойдут? То есть что мне, смотря на это огромное количество объявлений, сразу откидывать? или при звонках откидывать? Ну, я так понимаю, что переустройство квартиры…

Е.: Не переустройство, а ты имеешь в виду перепланировки?

К.: Есть переустройство, есть перепланировки? Перепланировки подойдут, переустройство нет?

Е.: Перепланировки подойдут не все. Перенос мокрых точек…

К.: Это переустройство уже идет.

Е.: Перенос газовых тоже.

К.: То есть риэлтор и брокер по ипотеке должны работать вместе.

Е.: Это да, тогда это будет просто бомба.

К.: Хорошо. Какие квартиры нам не подойдут? Давай я тебе даже примеры буду приводить. Доли. Вот 5 собственников одного объекта.

Е.: Должен быть один владелец.

К.: Один владелец? То есть если у нас несколько владельцев, то не пройдет?

Е.: Допустим, если дом и два владельца, то пройдет. Тогда будет два счета. Но это тоже, я ж говорю, нюансы, не каждый банк будет с этим работать. Также, если внесен маткапитал.

К.: Куда внесен маткапитал?

Е.: Ну вот, допустим, в квартиру, которую продают внесен маткапитал…

К.: А, если квартиру, которую продают…

Е.: По закону, дети должны получить либо в денежном эквиваленте равные доли, либо у них должна быть квартира с выделенными долями.

К.: То есть тут органы опеки у нас. Но если мы нормально пройдем по органам опеки, мы ведь можем тогда купить эту квартиру?

Е.: Можем, конечно, с разрешения органов опеки.

К.: Хорошо. Если, допустим, участок земли я хочу взять в ипотеку?

Е.: Без проблем.

К.: Можно голый участок земли, без дома, взять в ипотеку?

Е.: Да.

К.: Какая прелесть. Хорошо, допустим, если у нас земля сельхозназначения? Или СНТ?

Е.: Это тоже нужно смотреть по банкам. У каждого банка есть свои определенные требования. Кто-то берет СНТ, кто-то не берет, это все знает брокер. У него есть волшебная таблица, где у него расписаны все эти нюансы, и он подберет…

К.: Апартаменты.

Е.: Да, без проблем.

К.: Хорошо. Квартира, апартаменты, дома разобрались. Если дом новый, на котловане?

Е.: Новостройка? По договору долевого участия тут можно даже…

К.: Конечно, мы всё можем взять в ипотеку.

Е.: Тут можно даже в госпрограмму. Госпрограммы…

К.: Ну вот ты сейчас куском земли удивила меня.

Е.: Почему, берут землю под строительство.

К.: Это очень хорошо.

Е.: конечно, это в некоторых банках сейчас как пилотные проекты, но будет развиваться, я думаю.

К.: А тебе только на землю ипотеку или на то, что ты завтра там дом построишь?

Е.: Тут можешь… Бывает, знаешь, как берут? Берут, допустим, в одном банке землю, в другом банке берут кредит на строительство.

К.: Такая история?

Е.: Да.

К.: Есть у нас еще какие-то объекты, которые… Ну, понятно, что если у нас собственник объекта откажется продавать по ипотеке…

Е.: Ну да, либо на сделке выяснится, что у него там кто-то есть в местах не столь отдаленных, которого нужно будет либо нотариальное согласие, либо еще что-то. Потому что ситуаций много, могут, я ж говорю, всплыть и родственники, и дети, которые не вписаны в документах, а они есть. Но тогда желательно, если вы берете вторичку, тут делать юрпроверку полностью продавца, начиная от того же МВД, ФССП, проверить на банкротство, проверить от и до, потому что если это всплывет и будут судебные разбирательства, вы должны будете доказать, что вы сделали все проверки, чтобы себя обезопасить.

К.: Хорошо. Нашли мы с тобой на рынке объект недвижимости, который нам подходит. Что дальше?

Е.: Дальше мы делаем оценку. Как я уже говорила ранее, у каждого банка есть список оценочных компаний. То есть вы вызываете оценщика…

К.: То есть я не могу пойти в любую оценочную компанию, которая мне нравится.

Е.: Нет.

К.: Мне нужно именно прийти в банк или спросить банк…

Е.: Либо посмотреть у них на сайте. Но обычно, если вы работаете через брокера, при одобрении менеджеры банка предоставляют всю информацию брокеру, начиная от списка страховых, также и список оценочных компаний.

К.: Дальше?

Е.: Мы оцениваем все это дело, мы рассчитываем страховку объекта, себя. Если это вторичка – плюс еще титул.

К.: Наши допзатраты? Причем, я так понимаю, страховку мы платим ежегодно?

Е.: Ежегодно.

К.: То есть это не разовый платеж?

Е.: Ежегодно. Потому что сумма кредита уменьшается, и страховка рассчитывается на остаток. Есть банки, которые хитрят – давайте мы якобы на 5–10 лет, но вы тогда будете платить сумму на вот эти 5–10 лет с полной стоимости. То есть с которой платили в первый год. Вроде бы «плюшки-плюшки», потом начинаешь считать, а там тебя надурят по полной.

К.: То есть мы посчитали все наши дополнительные затраты. Дальше что мы делаем?

Е.: Дальше мы предоставляем все эти документы в банк, и дальше происходит второй этап – одобрение.

К.: Все документы в банк. Мы предоставляем документы по объекту недвижимости, по собственникам недвижимости.

Е.: Да. Предоставляем страховку. И дальше уже банк оценивает: возьмет – не возьмет. Как бы ты вроде знаешь, что возьмет, а там могут всплыть различные факторы, потому что у них тоже есть свои каналы проверок, которых нет у нас.

К.: Сколько времени одобряется объект?

Е.: Тоже может занять 3–5 дней.

К.: Тоже до недели получается? Хорошо. Через неделю нам звонит банк и говорит: «Всё, объект одобрен, вы одобрены». Дальше? Они предлагают выйти на сделку и согласовать время?

Е.: Назначается дата сделки.

К.: Как проходит сделка?

Е.: Вы и собственник приходите на сделку в банк, в ипотечный центр. Сейчас также есть, если, допустим, вы в Москве, а продавец в Питере, – онлайн. То есть он у себя приходит в банк, а вы у себя в банк.

К.: Банки должны быть одинаковые?

Е.: Конечно, один и тот же банк, просто нужно уточнять – возможен ли у них онлайн-формат.

К.: Нужно ли делать электронную подпись себе в данном случае или банки сами разберутся со сделкой?

Е.: В большинстве случаев, когда у вас возникают вопросы, если она нужна, то нужно делать.  

К.: Хорошо. Так, мы приходим в назначенное время на сделку, со всеми пакетами документов – продавец со своими и паспортом, покупатель со своими и паспортом. Что дальше? Мы в банке что делаем?

Е.: Подписываем договор купли-продажи.

К.: Договор купли-продажи составляет банк?

Е.: Может банк, за 5–10 тысяч. Либо вам может составить… Ну, взять у реэлторов это есть, как я знаю.

К.: У риэлторов, у юристов, да вы можете сами в Интернете скачать.

Е.: Да, лишь бы там были прописаны все интересующие нюансы, которые чтобы в вашу сторону были. Допустим, вы вносили предоплату, в договоре чтобы это было прописано.

К.: Ну, и некоторые банки иногда предоставляют договор купли-продажи бесплатно.

Е.: Бывает. Это было бы очень замечательно. Но если вас там что-то смущает, вы всегда можете всегда попросить внести туда корректировки.

К.: Ага, вот это, кстати, интересно. Можно все-таки банк попросить изменить договор купли-продажи под себя?

Е.: Не совсем, конечно, потому что ипотека – это всегда обременение, то есть вы являетесь собственником, но вы распоряжаться не можете. Вы не можете продать, вы не можете сдавать, ну, и все  остальное. Конечно, продать можно с обременением, есть варианты.

К.: Так. Мы подписываем в банке с тобой договор купли-продажи, кредитный договор…

Е.: Кредитный договор вы же подписываете на первом этапе. Там будет прописана общая сумма, проценты.

К.: Еще до момента поиска объекта недвижимости?

Е.: Обычно, если ты знаешь, сколько тебе нужно…

К.: А, вот какой момент. То есть ты можешь подписать кредитный договор в момент одобрения. А можешь подписать его непосредственно в момент сделки купли продажи.

Е.: Да, если там будет меньше нужно, там тогда по курсу изменяется. Дальше у нас происходит регистрация в Росреестре. Умножение обременения. Якобы собственность переходит в банк. То есть банк ее себе приберегает, на всякий случай, до полного погашения кредита. Как только вы погасите кредит, всё, банк снимает обременение, и вы вздыхаете спокойно.

К.: Через 30 лет. Внуки радоваться будут.

Е.: Ну, не всегда. Есть досрочно-частичного погашения.

К.: Кстати, вот этот вариант досрочно-частичных погашений – расскажи, как это делается, насколько это выгодно может быть.

Е.: Есть два варианта. Есть досрочно-частичное погашение на уменьшение срока платежа, и есть досрочно-частичное погашение на уменьшение суммы платежа. Ежемесячного платежа. Я всегда рекомендую гасить на уменьшение срока.

К.: Почему?

Е.: Потому что вы платите привычную для вас сумму, а срок уменьшается. То есть, допустим, смотрите. Думаю, что ни для кого не секрет, что первый год вы не гасите тело кредита. 

К.: Даже не первый, там, наверное, первые пять лет.

Е.: Первые 3–5, ну, там по чуть-чуть начинается, но понемножечку. В это время (главное – его не упустить) вносить, по возможности, свыше вашего платежа. Либо можно еще такой же платеж. И вот сколько есть, столько вносите. Обычно каждая тысяча рублей – это 2,5 тысячи рублей в процентах. Многие после того, как погасят ипотеку, приходят и говорят: «А как мне вернуть остаток?» У вас на каждый платеж есть срочные проценты. Они идут на сумму вашего долга. То есть если вы полностью выплатили ваш долг, проценты вам никто не вернет. Вы максимум можете воспользоваться только налоговым вычетом с уплаченных процентов. Это 3 миллиона. У вас 3 миллиона сумма, а там 13 %, то есть, по сути, вы возвращаете свой НДФЛ. А если жена есть, то вдвоем можете вернуть – она свои 13 %, и вы свои 13 %.

К.: Катя, спасибо тебе большое.

Друзья, у нас с вами получилось достаточно большое и объемное видео. Но, как я вижу, мы разобрали очень много интересных вопросов, которых не задевает большинство сайтов, большинство банков И даже некоторые брокеры не посвящают вас в те нюансы, которые они знают.

Так что, Катя, тебе спасибо огромное за то, что ты нам сделала полную раскладку, показала, рассказала, посоветовала, как сэкономить огромное количество времени и денег.

И давай еще мы завершим это видео. Давай еще раз мне скажи: зачем нам нужен ипотечный брокер?

Е.: Ипотечный брокер экономит ваше время, нервы и деньги. Он поможет вам сделать всё максимально быстро и выгодно.

К.: Отлично. Все так говорим. Я согласна, что так и есть. И это очень круто, что есть такая профессия, которая помогает облегчить…

Е.: Официальная профессия. С этого года да, правительство…

К.: Да, официальная профессия, которая помогает нам облегчить жизнь. Скажи еще тогда, последний вопрос, который мы зададим. У нас, у гидов по недвижимости, ипотечный брокер, то есть ты, стоишь на сегодняшний день 50 тысяч рублей. Вот такая вот история. Скажи, пожалуйста, есть ли сумма первоначальная, которую я должен заплатить… Просто я человек, который ни разу не брал кредит, на ипотеку соответственно. Пришла такая мысль. Начала я с тобой общаться. И вдруг, допустим, у меня отказы. Вот в данном случае что-то, какой-то процент остается у ипотечного брокера или нет? Или если отказ, то ничего не должен? Вот тут как вы?

Е.: Половина. То есть обычно оплата делится на две части. Сначала первая половина. Вы начинаете работу, проверяете всё остальное. И вторая половина уже после получения и выхода на сделку.

К.: То есть если мы с тобой не одобряемся как заёмщик, если передумали…

Е.: Нет. Если вы получаете отказы во всех банках. Но если брокер сделал свою работу, он одобрил вас во всех банках, а потом вы просто взяли и передумали…

К.: То полную сумму.

Е.: Вы всё равно должны оплатить. Вы же, когда отработали…

К.: То есть если у брокера не получилось и у собственника себя одобрить, он не прошел по одобрению, – тогда только первоначальный взнос остается. Остальное не платится.

Друзья, ну, я считаю, что это достаточно адекватные условия для того, сколько человек делает для вас и сколько денег может сэкономить. Плюс у вас всегда на связи человек, который проконсультирует, подскажет, поможет и за ручку проведет по всему этому процессу. В любом случае решать вам. Но обязательно, я вас очень прошу, воспользуйтесь теми советами и рекомендациями, которые Екатерина нам сегодня дала.

Кать, еще раз тебе огромное спасибо.

Е.: Была рада пообщаться.

К.: Работаем вместе.