И сегодня я в гостях у налогового юриста Сергея Будченко. Мы сегодня с вами будем говорить про налоги. И тема этого ролика – «Изменения в 2021 году».
Не знаю, как вы, но у меня с налогами полная беда. Потому что постоянно какие-то изменения, я не очень люблю во всем этом разбираться, и, конечно, очень важно иметь рядом таких людей, как Сергей, которые смогут тебя направить на путь истинный, сэкономить кучу твоих денег, не заплатить государству лишнего. И вообще, расставить в твоей голове все по полочкам, для того чтобы у тебя была понятная картинка. Именно для этого мы приехали к Сергею, и первый вопрос важный этого ролика…
– Привет, Сергей.
– Привет, Ксения.
Частые вопросы по налогам
С.: Давай для начала проговорим сам момент. Все понимают, что надо платить налог с дохода. Соответственно, при продаже квартиры у людей появляется доход. Но здесь появляется как раз самое большое количество вопросов: когда надо? когда не надо? и как это сделать, чтобы побольше осталось себе денег с продажи, дохода?
И смотри – я предложил бы: первое, что мне приходит на ум. При продаже квартиры мы получили доход. Надо или не надо платить? Как определить? Самое главное – надо посмотреть на срок владения недвижимостью, когда вы ее приобрели. Здесь, по общему правилу, действует такое правило: с 1 января 16-го года срок владения недвижимостью 5 лет. То есть если 5 лет она у тебя в собственности, налог ты не платишь с этого дохода. И вот это даже не надо декларировать.
В ряде случаев этот срок уменьшен до трех лет. И они перечислены в законе. Это когда недвижимость подарена, когда она получена в наследство, когда приватизирована, либо когда она является единственным жильем. То есть в этих случаях мы не платим налог с приобретения. То есть когда оно нам подарено близким родственником, ты налог не платишь.
К.: А если родственник не близкий? Ну, тут надо прямо отдельно разбирать.
С.: Да. Получается, близкие родственники определяются Семейным кодексом. Это дети, родители, супруг/супруга, бабушка и дедушка тоже входят. Если прабабушка подарила квартиру, уже придется со стоимости этой квартиры заплатить налог тебе, когда тебе подарили.
К.: То есть если мне подарили бабушка/дедушка квартиру, то я не плачу ничего? Ни они не платят ничего, ни я не плачу? Правильно?
С.: С подарков близких родственников – нет.
К.: Если ты решил подарить мне квартиру?
С.: Если я вдруг решил подарить тебе квартиру, тогда тебе придется заплатить налог со стоимости этой квартиры.
К.: Как мы определим этот налог? То есть ты мне просто даришь?
С.: Да.
К.: И мы должны в этом договоре, в дарственной, прописать сумму, по которой ты оцениваешь? Или по Кадастру будет считаться? Как определить государству, какой мне налог со своей подаренной квартиры платить?
С.: Это хороший вопрос. Стоимость квартиры мы прописать в договоре, стоимость подарка. Но в то же время ориентироваться мы будем в этом случае на кадастровую стоимость. И с этой стоимости оценки и будет исчисляться налог.
К.: Хорошо. Ты мне подарил квартиру, в договоре дарственной мы с тобой указали, что она стоит 500 тысяч рублей. Заходим в Кадастр и видим, что ее кадастровая стоимость 3 миллиона, допустим. Мне насчитают налог 13 %, я правильно понимаю?
С.: Правильно.
К.: Ага, мне насчитают 13 % с трех миллионов, или там какие-то еще странные вот эти любимые штуки налоговых происходят?
С.: Момент с кадастровой стоимостью как определяется? Исчисление налоговой базы, то есть той суммы, с которой мы платим налог, начинается с какого момента? Либо это стоимость, указанная в нашем договоре дарения, либо это кадастровая стоимость, уменьшенная на понижающий коэффициент 0,7.
К.: А что за понижающий коэффициент? Это просто государство решило вам сделать такой подарок? Вы будете платить не 13 % с каждой продаваемой недвижимости, а 0,7? Правильно? Или как это?
С.: Нет, не совсем правильно. Я не думаю, что вообще…
К.: Мы тут с Сергеем зависли часов на пять…
С.: Это не от государства какой-то подарок. Просто раньше… Ну, не секрет, что некоторые налогоплательщики могли регулировать сумму налогов путем занижения стоимости в договоре. Дабы этого избежать, и все-таки привести больше к реальности собираемость налогов, была утверждена кадастровая стоимость. Но так как невозможно оценить каждую квартиру государством по реальной ее стоимости, поэтому взяли какую-то дельту, установили кадастровую стоимость, приближенную к рыночной. И в случае, если квартира имеет явные изъяны, и срочная продажа – ты продаешь ее дешевле. То есть цена может быть ниже, но все-таки законодатель решил так, что ниже, чем 70 % от кадастровой стоимости…
К.: Ты платить не будешь.
С.: Быть не должно.
К.: Хорошо. А если мы с тобой, допустим, квартиру оценили в 5 миллионов, а кадастровая ее – три? Вот здесь с меня налоговая возьмет 13 % со 100? Она возьмет 13 % со 100 кадастровой стоимости? Или нет?
С.: Нет. В данном случае налог будет исчисляться с суммы, указанной в договоре. То есть сумма, которая больше…
К.: А, с самой большей суммы исчисляется налог всегда?
С.: Это 0,7 от кадастра.
К.: То есть здесь мне кадастровая не поможет, то есть здесь мы будем с пяти миллионов платить налог, получается. Правильно?
С.: Будем.
К.: Ага. А вот эта вот штука. Этот налоговый вычет… даже не вычет, я даже не знаю, как это правильно назвать. Когда при продаже недвижимости, по-моему, раз в год можно вычесть миллион. Вот здесь меня интересует – распространяется это на земельные участки, квартиры, дачи одинаково или нет, что с долями, если будет?.. Такие вопросы.
С.: Хорошо, Ксения. Давай по порядку. Мы с тобой определились. Мы определились со сроком владения – если мы владеем меньше минимального срока, то мы платим налог и начинаем его исчислять.
Продали квартиру, которой владеем меньше 5 лет. Дальше у нас определяется налоговая база, то есть наш доход. И в данном случае, с которого мы должны исчислить налог 13 % и заплатить. Но дальше Налоговым кодексом предусмотрен так называемый налоговый вычет (имущественный налоговый вычет нас интересует).
К.: Это имущественный уже вычет получается, правильно?
С.: Имущественный вычет. Мы можем его применить, и тем самым уменьшить ту базу налоговую, с которой исчисляется размер нашего платежа. Существуют стандартные имущественные вычеты, которые… вот как раз ты сказала – 1 миллион рублей. То есть при продаже объекта жилой недвижимости – дома, квартиры, комнаты и доли в них, ты имеешь право уменьшить свою налогооблагаемую базу на сумму 1 миллион рублей. То есть если у тебя продана квартира за 3 миллиона рублей, и нет никаких других льгот, то ты из 3 миллионов рублей вычитаешь миллион налогового вычета, и дальше рассчитываешь сумму налога, с двух миллионов. То есть это 260 тысяч рублей.
К.: Вопрос у меня тоже. Вот этот вот миллион… во-первых, он распространяется на землю? Потому что… Ты говоришь «жилой недвижимости». То есть вот у меня кусок земли. Будет ли там вычет этот миллион или нет? Не вычет, а… налоговая…
С.: Имущественный вычет. Да, на земельные участки он тоже распространяется.
К.: А, распространяется? Всё, что касается недвижки.
С.: Всё, что касается недвижимости, да. Кроме апартаментов.
К.: Да ладно… Слышали, владельцы апартаментов?
С.: То есть нежилая недвижимость, то, что к ней не относится, там налоговый вычет только 250 тысяч.
К.: То есть земля относится, а апартаменты не относятся.
С.: Да.
К.: Прикольно.
С.: Да. И коммерческая недвижимость, соответственно, тоже.
К.: Так. Апартаменты и коммерческая не относятся.
С.: Да. Не относятся.
К.: Опять вопрос этот. Что это такое, что за миллион? Это опять подарок государству? Вот, мы вам, собственники жилья, дадим такой бонус – миллион, имущественный вычет.
С.: Я думаю, что это было связано с тем все-таки, что на недорогостоящие объекты как-то снять нагрузку. Потому что в обычной жизни граждане, обычные физлица, все равно продают, это связано с нашей повседневностью – продать жилье, изменить. И то, что это были маленькие объекты, и брать нечего.
К.: Всем бы такую повседневность, как у Сергея, который куплю-продажу недвижимости считает повседневной привычкой. Всем вам желаю кучу недвижки.
С.: Еще больше. Давай проговорим, какие еще есть варианты.
К.: Давай.
С.: Вот как продать недвижимость и не платить налог? Или заплатить его как можно меньше?
К.: Хороший вопрос.
С.: Так вот, 220-й статьей Налогового кодекса предусмотрены несколько видов вычета, если мы о нем говорим. Первый, о котором мы проговорили, – это 1 миллион рублей, ты можешь уменьшить налоговую базу. Также законом предусмотрены вычеты, когда ты можешь уменьшить доходы, полученные от продажи недвижимости, на произведенные расходы на покупку этого объекта. Как это работает?
К.: Что это? Как это должно происходить? Оплата риэлтору?
С.: Хотелось бы. Но это не всегда так. Если мы покупаем квартиру… Например, готовую квартиру купили за 3 миллиона. Через год мы ее продаем за 3,5 миллиона рублей. Соответственно, мы имеем право на свой выбор применить: либо налоговый вычет 1 миллион рублей, либо уменьшить доходы полученный от продажи, на произведенные расходы. Подтвержденные расходы, что важно. Имея расписки, например, в том, что мы заплатили за эту квартиру…
К.: То есть нужны расписки.
С.: Расписки, документы – платежные поручения из банка о переводе денежных средств, кредитив, скролл-счета, – все эти документы обязательно должны быть сохранены при покупке. И, соответственно, продавая квартиру за 3,5 миллиона, мы применяем вычет – расходы на ее приобретение, – 3 миллиона рублей. соответственно, налогооблагаемая база у нас остается 500 тысяч рублей, с которой исчисляется и выплачивается налог.
Новости налогообложения в 2021 году
К.: Важный вопрос: какие у нас основные изменения в 2021 году по налогам? И, конечно, акцент у нас пойдет на недвижимость.
С.: Ты так интересно говоришь: разложить всё по полочкам. За один раз, наверное, всё не получится.
К.: Поэтому я уже к Сергею приезжаю четвертый.
С.: На что хотел бы обратить внимание? В первую очередь, из новостей. Развитие вообще налоговой системы у нас идет у нас большими шагами, семимильными, в плане цифровизации. И большинство налогов рассчитываются у нас в автоматическом режиме, и проверяется в том числе. Так вот, например, в 2021 году уже подписан указ о том, что при продаже недвижимости, не дорогостоящей, стоимость которой меньше, чем налоговый вычет, например, в 1 миллион рублей, который нам всем предоставляется, налогоплательщику не нужно будет предоставлять декларацию об этих доходах. То есть данный доход будет рассчитываться налоговой (и сам вычет применяться) в автоматическом режиме. Это очень удобно.
К.: Это очень удобно, да, меньше бегать с бумажками, подавать… Соответственно, если я продаю какой-то кусок земли, который дешевле миллиона, то я могу не подавать декларацию, правильно?
С.: Да, можно будет не подавать декларацию.
К.: Но здесь, надо понимать, что ест нюанс. Одно дело – купить и продать, в договоре купли-продажи указать определенную сумму. Но ее еще обязательно надо сравнить с кадастровой стоимостью, правильно я понимаю? Чтобы там тоже было меньше миллиона.
С.: Правильно. Потому что если сумма кадастровой стоимости, уменьшенная на понижающий коэффициент установленный – 0,7, 70 % от кадастровой стоимости, тогда берется сумма, которая больше, – либо стоимость в договоре, либо кадастровая стоимость, умноженная на коэффициент. Лучше это проверить заранее, чтобы потом не было сюрпризов.
К.: Я правильно понимаю, Сергей, что вообще… Я бы, наверное, советовала открыть каждому свой налоговый кабинет онлайн, который нам сейчас помогает делать те же документы или МФЦ, официально зарегистрироваться на сайте налоговой для того, чтобы видеть себя в разрезе. Они собирают очень много информации, когда ты заходишь в свой личный кабинет, то узнаешь много интересного. Оказывается, много чего они про тебя знают.
С.: Да, ты узнаешь, что они знают про тебя очень много. Всё о твоих счетах и доходах.
К.: И там же мы сможем сразу видеть, какие у нас нюансы – что мы должны, когда мы должны. Правильно я понимаю?
С.: В общих чертах да. Но на самом деле обязанность по уплате налога там не отражается по датам, хотя активно налоговая служба сейчас информирует и ведет кампанию, агитирующую за то, чтобы самим декларировать доходы свои.
К.: Какие у нас еще новости в 21-м году? Расскажи про Севастополь.
С.: Про Севастополь. Севастополь порадовал такими новостями. Так как на федеральном уровне законодательством был установлен минимальный срок владения недвижимостью, после которого доходы не подлежат налогообложению. Это 3 и 5 лет. По общему правилу, для недвижимости это 5 лет, с нюансами. Если это дарение, приватизация или единственное жилье, – это 3 года будет. А так это 5 лет, и это достаточно длительный срок.
К.: То есть за 5 лет я не могу продать свою недвижимость, не платя налоги, если она по адекватной рыночной цене. Хорошо.
С.: Да. Но законодатель для регионов оставил возможность этот срок корректировать своим законодательством. И вот в 2021 году законом города Севастополя было принято решение о снижении этого срока (минимального срока владения недвижимостью) для Севастополя до 3 лет. То есть это по факту самый минимальный на сегодняшний день возможный срок владения.
К.: То есть вот та проблема, с которой мы с вами постоянно сталкивались, что купили мы квартиру в Крыму, и вдруг мы передумали, решили переехать, и такой сидишь, 5 лет ее держишь, потому что у нас куплена она за миллион, а продать мы ее хотим за 10. И ты такой смотришь на эти налоги, и в шоке просто, что делать. Так вот, сейчас всего 3 года в Севастополе. То есть, даже если я купила в 18-м году, в 19-м… В 19-м уже нет. В 17–18-м купила квартиру в том же самом Севастополе, то всё, у меня уже срок давности проходит, я могу сейчас ее реализовать без налогов вообще?
С.: В этом законе несть поправочка, что распространяется он на недвижимость, приобретенную с 1 января 18-го года.
К.: А, с 1 января 18-го года.
С.: Да.
К.: Вот, это важная поправочка. То есть, если я приобрела в 17-м году, то у меня 5 лет остается.
С.: Да.
Налоговые резиденты
К.: Мы определились, что у нас есть налоговые резиденты…
С.: …налоговые резиденты Российской Федерации.
К.: А, вот. Здесь мы хотели с тобой более подробно разобрать. То есть я буду налоговым резидентом, если я в России нахожусь больше, чем полгода, получается?
С.: Правильно.
К.: И у меня есть недвижка, которой я владею минимум 3–5 лет.
С.: Да.
К.: Правильно?
С.: Это всё правильно, но если мы говорим для налогообложения, новость-то была как раз в том, что нерезиденты теперь так же освобождаются от уплаты налогов с доходов от продажи, если владели недвижимостью продолжительный срок – больше минимально положенного.
К.: То есть раньше у нас с тобой было как? Если ты, допустим, гражданин Украины или Германии, то продавая здесь свою недвижимость, ты платишь 30 % налог, без разницы, когда ты ее купил, – хоть 20 лет назад.
С.: Всё правильно.
К.: Сейчас же я могу жить в России более полугода каждый год. Это раз в год нужно или как? вот я раньше не жила, сегодня приехала, ровно полгода.
С.: Это в течение налогового периода, в течение календарного года.
К.: А, налогового периода. Собралась я продавать недвижимость здесь, я приезжаю сюда, фиксирую, что я больше чем полгода здесь провела. И, продавая недвижимость, мне надо убедиться, что ей более 3–5 лет. Правильно?
С.: Да.
К.: И тогда я буду…
С.: Тогда ты не будешь платить налог вообще.
К.: А, вообще…
С.: Я уже сам запутался. Налоговая ставка будет не 30 %, ее не будет вообще, доход не облагается налогом. Просто у нерезидентов есть еще одна особенность, которую надо учитывать: что при продаже недвижимости они не могут воспользоваться никакими вычетами, такими, которые есть у резидентов. Мы говорим, что 1 миллион рублей либо вычеты в размере расходов на приобретение, и так далее. Поэтому это важно.
К.: Вот можно тогда сразу вопрос? Это не новость, но уточняющие, важно, часто задают. Вот я продаю свою квартиру сейчас, и сразу же, через месяц, через два покупаю другую недвижимость. Я должен платить налог? Такой распространенный вопрос.
С.: Да, это часто распространенный, есть некоторые заблуждения по этому поводу. Если говорят, что в один год ты продал и купил, то налога нет. Давай разбираться тогда конкретно по суммам. Какой-то пример возьмем.
К.: Я купила квартиру два года назад за 3 миллиона рублей. Сегодня я хочу ее продать за 5 миллионов рублей, допустим.
С.: Допустим. За 5 миллионов рублей. Это хороший пример, и сразу же купить квартиру, например, за 5 миллионов рублей.
К.: А, да, мы же еще покупаем. То есть да. Я хочу купить квартиру за 6 миллионов рублей.
С.: За 6 миллионов рублей. Отлично. Давай разбираться, на что мы можем рассчитывать.
Первое. Продавая квартиру, мы определяем налоговую базу. То есть сумму, с которой мы платим налог. У нас есть 5 миллионов дохода. Допустим, в этом случае мы можем уменьшить его на расходы, которые мы потратили на покупку.
К.: То есть мы с 5 миллионов вычитаем с тобой 3 миллиона, за которые я купила.
С.: Да.
К.: У нас остается 2 миллиона. Хорошо.
С.: 3 миллиона мы убрали, остается 2 миллиона налогооблагаемой базы. Вот по-хорошему с этой суммы мы должны рассчитать и уплатить налог. В случае, если раньше ты не пользовалась налоговым вычетом при покупке жилья, например, и в этом же налоговом периоде как раз купила… У тебя какой есть вычет? Есть вычет налоговый при покупке жилья в сумме, не превышающей 2 миллиона рублей. То есть, покупая жилье, имеем право вернуть уплаченного налога сумму, не превышающую 2 миллиона рублей. То есть 13 % от этой суммы – это будет 260 тысяч рублей тебе можно было вернуть с покупки.
Так вот, получается здесь как раз вот этот зачет, который многие путают, что у нас есть 2 миллиона облагаемой базы, 13 % (260 тысяч рублей) – налог, который мы должны уплатить в бюджет, и есть налоговый вычет с покупки суммы 2 миллиона (260 тысяч рублей), которые государство как бы нам вернуло. И вот эти суммы во время налогового периода можно зачесть, и тогда налог будет к уплате ноль. Но это только в случае, если ты ранее не пользовалась этим вычетом.
К.: То есть, если я когда-то там, 5 лет назад, покупала квартиру, мне государство вернуло 260 тысяч рублей с двух миллионов, и сегодня я хочу в одном году продать и купить вот по своей истории этой, то налог у меня все-таки остается.
С.: Остается. Потому что право на вычет уже использовано. Право на вычет при покупке. Это нужно учитывать, подготавливаясь к сделке. Поэтому надо обращаться к специалисту – к риэлтору, к специалисту по недвижимости и по налогам. И тогда, мне кажется, можно разобраться, как правильнее поступить.
К.: Ну вот я знаешь, как… Как бы все эти сложности, нюансы все равно приводят… Я как специалист по недвижимости вижу, что люди… Ну, мы, простые люди, все равно пытаемся найти какие-то способы, ухищрения, – от моментов занижения до еще чего-либо, как бы нам все-таки не платить эти налоги. То есть непонятно, это, конечно, печально.
С.: Ну, не платить, обманывать, – это, наверное, чревато, потому что за это есть ответственность. А вот знать свои установленные законом права и возможности и их применять правильно, – это, наверное, стоит. Потому что налоговая инспекция самостоятельно за налогоплательщиков рассчитывать вычеты и льготы не будет.
К.: Пока, наверное.
С.: Ну, это… В какой-то степени, максимум, на что можно рассчитывать, – это, наверное, применение понижающего коэффициента 0,7 от кадастровой стоимости. Кстати, сталкивалась ли ты, Ксения, с таким моментом? Например, некоторые агентства недвижимости несколько лет назад говорили так, что продавая недвижимость, не подавайте декларацию совсем, например. И тогда налога не будет. И, в общем-то, налоговая и не видела эти продажи чаще всего. Никогда с таким не сталкивалась?
К.: Ну, сталкивалась. Я, честно говоря, противник вот этой истории. Потому что когда приходят клиенты ко мне и начинают: «А давайте налоги разберем», я говорю: «Давайте либо мы сейчас пригласим налогового консультанта, либо съездим к нему, либо позвоним, либо пригласим налогового консультанта, который сделает раскладку». Либо отправляю их прямо в налоговую, для того, чтобы они проконсультировались там. Потому что все-таки профессия риэлтора не относится к налогам… То есть, я бы, наверное, не стала на 100 %, какой бы там риэлтор ни был, сколько бы он этим ни занимался, не была бы на 100 % уверена, что его информация правильная. Потому что все-таки это не его специфика, а это какая-то доп. информация, которой он нахватался где-то параллельно, она может быть ошибочной. А то, что говорят… Часто риэлторы говорят то или иное, в любом случае надо идти к спецам, а то можно пролететь.
С.: Есть просто такой момент, который относится тоже к новостям и последним изменениям в законодательстве. Раньше в случае, если налогоплательщик продал недвижимость и не подал декларацию, то у налогового инспектора не было оснований для проведения проверки в отношении него. Если сейчас мы говорим о том, что налоговая автоматически обменивается данными с Росреестром, с банками, и, соответственно, если вы продали недвижимость, и прошла ее регистрация, налоговая инспекция об этом узнает, будьте уверены. И раньше, если они не имели возможности провести проверку, потому что проверка налоговая, камеральная проводится на основании поданной декларации. Декларации нет – и проверки не было, и оснований не было для привлечения к ответственности.
Сейчас внесли изменения как раз в статью 88 о проведении камеральных проверок, и теперь налоговая инспекция имеет право самостоятельно провести проверку по имеющимся у нее данным в отношении налогоплательщика, если он не подал в установленный срок декларацию, самостоятельно не заявил. И, соответственно, какие могут быть последствия? Вовремя несданная декларация – это будет штраф. Дальше налоговая самостоятельно рассчитывает сумму налогов к уплате, потому что она не знает о вычетах, она не знает о расходах на приобретение, которые ты можешь заявить. Соответственно, берет кадастровую стоимость, умножают ее на 0,7, и получается налогооблагаемая база, которую она тебе предлагает оплатить рассчитанный налог. Соответственно, штрафы за неподанную декларацию могут быть в случае, если затягивают с оплатой, пени с суммы неуплаченного налога, и так далее, в общем, много неприятных моментов в жизни.
К.: Согласна. У меня много клиентов в этом году столкнулись с такой историей, что не подавали декларацию вообще никогда или раз в пятилетку, и вдруг здесь почему-то в этом году налоговая взялась за них, начали прилетать какие-то «листы счастья», какие-то сумасшедшие налоги насчитываться. Хотя человек говорит: «Я же вроде купил дороже, продал дешевле, что за история, почему я еще должен кому-то полмиллиона налога заплатить?»
С.: Потихонечку проходит автоматизация баз, и всё это теперь у нас очень прозрачно.
Договор долевого участия
К.: Какие новости у нас еще в этом году? Какие изменения были?
С.: Ну, какие? Общие изменения мы сегодня проговорили, какие-то моменты. Есть определенные нюансы. Вот про договор долевого участия хотел сказать, сроки. Мы уже говорили про минимальный срок владения недвижимостью. Он очень важен, потому что освобождает от уплаты налогов.
Если раньше мы рассчитывали срок владения с момента оформления права собственности, то люди, которые вкладывались в долевое строительство, получали эту собственность позже по факту, после завершения строительства дома. И у них срок начинал течь. Законодатель это учел, и как они эту ситуацию изменили? Были внесены изменения в статью по срокам владения, и получается теперь следующим образом, что срок владения квартирой, будем проще говорить, начинает течь с момента полной оплаты договора долевого участия, договора паевого взноса в ЖСК либо договора инвестирования, ну, неважно, – с момента полной его оплаты. То есть если мы в начале вложились, в тот же момент стройки он уже находится в нашем владении, и, соответственно, срок владения сокращается. Наверное, этот момент очень важный, потому что с исчислением сроков владения очень много возникает вопросов.
К.: Согласна. Как мы с вами раньше делали? Мы покупали новостройку на этапе котлована, ждали, когда она будет вот-вот сдаваться, и буквально за 2 месяца до ее сдачи люди просто продавали свою новостройку, заработав за период стройки. Это было как бы даже интересно, наверное. А для чего мы это делали? Для того чтобы не вступать в право собственности и не платить… ну, то есть, не фиксировать сумму и не платить с этого налог. Вот это была хорошая лазейка.
Сегодня же у нас изменение получилось такое, что… Вот я купила на котловане, взяла, допустим, отдала сразу же деньги застройщику, за эту квартиру, и всё. И всё, теперь никуда, получается.
С.: Ксения, это немножко как бы разные моменты.
К.: Полная оплата у меня произошла сразу же.
С.: Последующее владение – это срок владения объектом недвижимости. А то, что мы говорим, например, налог с продажи прав, – это уже даже немножко другой налог. Это не налог с продажи недвижимости, а налог с продажи имущественных прав. И они имеют определенные особенности, опять же, в исчислении, в порядке применения вычетов и так далее.
К.: То есть в данном случае у меня есть срок владения. Увеличился, наоборот, получается, срок владения. Если я сразу на котловане отдала денежку… А что с налогами, давай разберем тогда в данном случае.
С.: Ну, например. В 2020-м году мы покупаем новостройку, и в январе оплачиваем мы ее полностью. Дальше. В 2022-м, например, дом сдается, и в 2025-м, в феврале, мы ее продаем. И вот мы начинаем отсчитывать срок владения. Собственность, если мы ее оформили в 22-м году, у нас по свидетельству собственность будет 2 года, оформлена недвижимость, но для цели исчисления налога на доход физических лиц у нас уже будет с момента полной оплаты договора – января 20-го года. То есть 5 лет мы владели квартирой в целом, и наш доход не подлежит налогообложению.
К.: А вот скажи, вопрос. Раньше, 2 года назад, допустим, мы с тобой покупали новостройку, и продавали ее, пока она не ввелась в эксплуатацию. Вот здесь был у нас налог?
С.: Ну, вообще, скорее всего, сам налог здесь возникал, как бы определенная его часть. Но просто ввиду того, что была система администрированного налога не налажена, не было сведений у налоговой инспекции, и в тот момент не возникал объект недвижимости как таковой. То есть не было его зарегистрировано право собственности. То есть объект недвижимости не возникал, соответственно, налога с продажи недвижимости мы не платили.
К.: А сейчас платим.
С.: Сейчас платим налог с уступки права. То есть мы владеем правом. Имущественным правом. Но там есть особенности, отдельно их разберем лучше потом.
Возвращаясь по поводу сроков владения, очень интересные моменты и споры возникают, например, когда… Я, например, владел долей в квартире своих родителей, то есть половиной. После того как я выкупил вторую часть квартиры, или получил наследство, или она мне была подарена. Вот с какого момента начинает течь срок владения объектом недвижимости? Это же важно – имел комнату, а получил всю квартиру. В налоговой раньше возникали споры – срок владения. Как решается, и как теперь финансовое ведомство это всё учитывает?
Если обращаться к гражданскому законодательству, то у нас владение долей – в общем правиле на квартиру. Например, половина, ½ доли. То есть в этом случае, если я покупаю или получаю в дар остаток квартиры, то я увеличиваю, по мнению налогового органа (в общем-то, и законодательства) увеличиваю свою долю в праве – до 100 %. То есть я не приобретаю права на новый объект недвижимости, и, соответственно, срок владения не прерывается, то есть с того момента, когда у меня была одна комната. И, соответственно, даже получив в дар, например, вторую комнату, и имея всю квартиру, я, продав ее через год, буду освобожден от уплаты налога, при условии, что первой я владел больше 5 лет.
К.: Ну, это очень круто.
С.: Да.
К.: Я вас поздравляю, дольщики.
С.: И это как раз вот с долями, с земельными участками… А с земельными участками получается наоборот. Распространен и у нас в Севастополе, мне кажется, тот момент, что имея большой участок земли или покупая большой участок земли, он потом делится на несколько участков поменьше, да?
К.: Да.
С.: И продается. И вот здесь иногда собственники совершают ошибку. Они думают, что имея один участок, разделив его через какое-то время на несколько участков и продав, срок владения у них идет с момента приобретения большого участка. Но это не так. И налоговая разъясняет, ссылаясь как раз на кадастровый учет земельного участка, что при разделе участков прекращается ведение дела и кадастровый номер основного участка, и образуются новые объекты недвижимости. И вот как раз по новым объектам недвижимости срок начинает течь заново.
К.: О, ничего себе.
С.: Да. Поэтому это тоже надо учитывать. В общем, по срокам владения надо внимательно к этому относиться и разбираться.
К.: Согласна. Сергей, спасибо тебе большое за то, что ты нам рассказал сегодня новости, много всего интересного.
Друзья, я вот на самом деле приезжаю… Я Сергея знаю уже давно, приезжаю к нему с личными вопросами уже четвертый раз только за последние месяца полтора, наверное. И знаете, мы хотели записать видео для вас и поговорить про налоги. Но когда мы начали во всем этом разбираться, я готовила вопросы, задавали различные вопросы, я поняла, что это такие сумасшедшие дебри, столько много разных нюансов. То есть, ты даже когда схематично пытаешься рассказать историю, то все равно – у каждого человека какой-то свой может быть, а то и не один дополнительный нюанс, который может изменить вообще сумму налога, который мы платим государству, или, наоборот, возврат, который оно нам возвращает. И вообще, в связи с этим… Круто, что мы сегодня записали определенную часть. То есть мы с Сергеем сделаем еще несколько роликов на эту тему.
Но на самом деле я бы просто вам советовала иметь своего налогового консультанта. Это можно приехать в офис, можно сделать в онлайн-режиме, не так важно. Главное – пойти к специалисту хотя бы раз в год и разложить с ним налоги просто-напросто по полочкам. Удовольствие это недорогое, стоимость консультации полторы тысячи рублей. Вы можете связаться с Сергеем, как я уже сказала, как в онлайне, так и приехать в офис, вне зависимости от того, в какой точке мира вы живете, и разложить ситуацию визуально, в слуховом формате, и предоставить всю кипу, кучу документов, которые у вас есть.
Сергей со своей командой (у него команда налоговых консультантов), он руководитель компании, и люди действительно помогут вам разложить всё по полочкам. Заплатив полторы тысячи рублей, можно сэкономить… Вот я последний раз сэкономила 56 только за тот месяц, 56 тысяч, заплатив полторы тысячи рублей. Хотя я просто не знала вот этих микронюансов, которые надо было учесть. Неправильно, не вовремя подала, цифру не туда написала, и тому подобное. Поэтому вот здесь вот аккуратней, то есть людей сейчас важных много, стоят они не так дорого, но они в нашей жизни важны. Я правильно всё сказала?
С.: Всё правильно, Ксения. Но еще добавлю, что налоговое законодательство – самое, наверное, изменяемое законодательство. Прямо отследить все нюансы, наверное, могут только те, кто постоянно с этим работает: бухгалтеры, юристы, налоговые консультанты, которые этим занимаются. Поэтому всё знать невозможно, но можно обратиться к людям, которые помогут и подскажут. Спасибо, Ксения, что Вы сегодня пришли.
К.: Спасибо и тебе, Сергей, за встречу, было очень приятно. Мы с тобой вернемся к налоговым вопросам чуть позже, в новых роликах.
Вам я желаю хорошего дня и отличного настроения. И берегите свои деньги, берегите свои финансы. Они нам сейчас очень сильно понадобятся. В ближайшие несколько лет точно. Да?
С.: Да. Всё тогда.
К.: До новых встреч. Пока!