Ипотека на строительство дома в Крыму. Нюансы ипотеки на частные дома в Крыму
– С вами ваш гид по недвижимости в Крыму, Ксения Шварц. И сегодня у нас очередное интервью, мы с вами встречаемся с Екатериной Маланчук, которая является юристом в области недвижимости. И сегодня мы с вами поговорим о частных домах в Крыму, как строить дом в ипотеку, какие нюансы есть, разберем этот вопрос более подробно.
– Привет Кать, спасибо, что ты к нам присоединилась, я знаю, что тебя выдернуть не так легко, ты все время в делах, заботах, но тем не менее у нас поступают вопросы, и нам нужно этот момент разъяснить. Давай попробуем более подробно осветить тему: строительство дома в Крыму, в ипотеку, с чем мы столкнемся, какие нюансы. Что ты нам расскажешь сегодня?
– Всем, еще раз, здравствуйте. Надеюсь, моя информация для вас будет сегодня, максимально полезной. Уже достаточно привычно стало покупать квартиры и готовые жилые дома в ипотеку. Я думаю, что Ксения уже в своем блоге неоднократно про это рассказывала и вы все уже, буквально, специалисты в данном вопросе. А вот такая тема, как постройка дома с нуля на земельном участке под ипотечные средства, выделяемые банком, достаточно новая. И на сегодня, только некоторые застройщики работают по данной программе, и только избранные, наверное, физические лица этой программой пользуются. Не ввиду того, что она какая-то слишком сложная, либо опасная, либо там какая-то еще подозрительная. Просто, пока еще не понятно, и я думаю, что больше вопросов возникает от незнания самой специфики.
– Слишком много вопросов, да, действительно непонимание есть. Что-то вроде какая-то программа есть, вроде что-то банки дают, но походу не застройщики, не покупатели толком в этом не разобрались. И для этого нужны мы с вами.
– Да, я бы хотела сегодня сделать акцент, именно на Севастополе и Крыму и банке РНКБ. Потому что, именно этот банк активно выдает финансирование под эту программу, активно кредитует застройщиков под эту программу, и в общем-то, это наверное единственный банк сейчас, который эту ипотеку предоставляет для людей с Крымской пропиской. Да, то есть не требуется предоставление там временные, либо какой-то еще регистрации на материке, только вот для коренных жителей, так скажем. Что позволяет вам сделать эта программа? Какой дом построить и где построить, наверное с этого и начнем. Да, какие земельные участки в принципе подпадают под эту категорию. Этот земельный участок должен быть расположен на землях населенных пунктов. Что это значит? Значит это, что сюда подходит, безусловно вся земля ИЖС, все садово-дачное строительство, личное подсобное хозяйство. Ну понятно, что на сельхозземле строить нельзя. Да и все, что за пределами границ населенных пунктов, тоже. То есть, с земельным участком, относительно понятно, а площадь его должна быть не менее пяти соток и не более двух с половиной тысяч квадратов. То есть, от пяти до двадцати пяти.
– Это, мы где говорим? Про Севастополь, Симферополь, Крым? Да, то есть не менее пяти соток.
– Это то, что общие условия такие, то есть тогда, когда вас однозначно пропустят. Часто приходят с вопросом о том, что земельный участок четыре сотки. Он вроде, как отвечает всем требованиям, да, но конкретно в эту программу, по этому нормативу не попадает. Как быть? Это не приговор на самом деле, просто ваша заявка будет рассматриваться индивидуально. То есть, конкретно ваш земельный участок, четырех соточный, будет вынесен на рассмотрение кредитного комитета, и если она пройдет одобрение, если соседние участки, соседние строения расположены таким образом, что ваш земельный участок можно построить со всеми необходимыми отступами, то девяносто девять и девять процентов, что ваша заявка пройдет и будет одобрена, даже на вот таком, минимально возможном.
– Но тем ни менее, покупать сейчас участок три, три с половиной сотки, две сотки. Стоит задуматься?
– Меньше четырех, точно нет. Иначе, ипотеку на стройку, мы с вами не получим.
– По земельному участку все понятно, да, какие категории подпадают. Теперь, что касается самого объекта. Требования общие, как к любому жилому дому, это не свыше трех этажей. Значит, по площади жилой дом не должен превышать трёхсот квадратов. Обязательно в нем, внутри дома, должен быть запроектирован санузел и возможность подключения его к энергоснабжению, и к водоснабжению. Вот, это вот, такой краеугольный камень.
– Энергоснабжение понятно, да, тут еще попроще, а водоснабжение? То есть, что скважина теперь не подходит?
– Скважина подходит. Вот подходит централизованное водоснабжение и скважина с автоматической подачей воды, то есть должна быть предусмотрена, вот эта насосная станция, так называемая, да, которая позволит вам обеспечить автоматизированную подачи воды. Но часто, опять же, возникает вопрос: Нет возможности сделать скважину, не позволяет сам себе участок, можно ли с наливной емкостью?
– Привозная вода – к сожалению, ответ нет. Рассматривались, может быть, будут какие-то изменения, не знаю, но на сегодня ответ банка-нет. Даже тот вариант, когда снт обеспечивается водой таким образом, что есть какой-то один большой накопитель, куда там, не знаю, раз в неделю привозят, закачивается вода, и потом уже распределяется по домам. Такие заявки тоже рассматриваются в индивидуальном порядке, но процент их одобрения, невелик. Все-таки банк страхует свои интересы тем, что, если вдруг заемщик не будет платить, то в последующем объект перейдет в собственность банка. Банк хочет получить готовый объект, обеспеченый водой, обеспеченный светом, и не думать, будут ему там привозить воду, не будут. То есть, максимальный, ликвидный объект в свою собственность. Поэтому, увы с этим проблема наших местных реалиях.
– Что еще можешь рассказать?
– Что еще могу рассказать. Значит, помимо требований, которые предъявляются к земле, к самому объекту. Банком предъявляются требования к застройщикам. Вы не можете самостоятельно выбрать ту организацию, чьими услугами по строительству, вы хотели бы воспользоваться. На сайте банка опубликован перечень аккредитованных застройщиков, то есть, это те строительной организации, которые прошли процедуру отбора, процедуру проверки службы безопасност, соответствующего банка. По банку РНКБ, да, сейчас говорим. Безусловно, я считаю, что это только плюс, потому что для прохождения этой аккредитации банком выдвигаются очень серьезные требования, поэтому это некая гарантия для вас, как для заказчиков, что этот застройщик никуда не денется, ваш объект будет достроен, деньги израсходованы по-целевому назначению, на ваш дом. На сегодня, этот список постоянно обновляется, то есть программа аккредитации не закрыта, нет какого-то лимита, да, что там мы наберем, там не знаю десять и остановимся. То есть на сегодня, в список аккредитованных застройщиков банка РНКБ входит тридцать две компании, уже тридцать две. Есть выбор.
– Буквально недавно было, там две-три штуки несколько лет назад.
– Сейчас рынок растет, а это говорит о том, что спрос увеличивается. То есть строительные компании, для чего получают аккредитацию? Потому что к ним регулярно, регулярно приходят люди с этим вопросом, хотят воспользоваться этой программой, поэтому и строительные компании заинтересованы. Как раз это может. Предвосхищая вопрос о страхах людей, в том числе, которые захотят воспользоваться этой программой. Мало ли, а вдруг застройщик мой дом не достроит, вдруг он деньги сразу получит, и потом куда-нибудь исчезнет, где мне искать, а у меня ипотека висит, ежемесячные платежи я должен вносить, дома нет и как бы цель не достигнута. В этом плане, как раз требования и условия банка РНКБ максимально вас от этого страхуют. В чем заключается эта страховка? По условиям, помимо того, что страховка проводится также как и при покупке квартиры, да, страхование самого объекта и так далее. Здесь, сам застройщик получит деньги, сорок процентов от стоимости, только после того, как ваш дом будет введен в эксплуатацию. То есть по сути, изначально, вами определяется, выбирается дом, определяется его, ну допустим, давайте, на примере десяти миллионов рублей, хотя десять не будем брать, потому что предельная сумма. На данную программу, восемь миллионов рублей, поэтому, не знаю, пять давайте возьмём. Стоимость строительства, вашего жилого дома, составляет пять миллионов рублей. Так вот, из этой суммы, только шестьдесят процентов застройщик получает сразу на свой счет, и за счет этого производит строительство. Сорок процентов, он получит только после того, как полностью строительство дома будет завершено, подписан вами, как заказчиком акт сдачи-приемки выполненных работ. Представитель банка приедет и проверит, все ли соответствует данному проекту, произведет оценку, и возьмет этот объект недвижимости в залог. Вот только тогда, застройщик получит оставшиеся сорок процентов, поэтому, безусловно ему невыгодно исчезнуть где-то на половине строительства, бросить ваш объект. Он рискует не получить свою прибыль так скажем, но и помимо этого, все возможные меры ответственности, к которым он будет привлечен за неисполнение обязательств.
– То есть, на строительство дома мы можем взять, не более восьми миллионов рублей?
– Да.
– Нужно ли мне, какую-то предоплату иметь, да, то есть первоначальный взнос?
– Первоначальный взнос, должен составлять пятнадцать процентов. Ну вот собственно, да, это первоначальный взнос.
– – Как я подтверждаю?
Подтверждаете, вынося на счет средства или каким-либо просто подтверждением, что есть счет, справки, 2 НДФЛ. Изначально, вы заполняете все заявки, предоставляете данные о себе.
– Вот под какой процент, сейчас дают ипотеку на стройку?
– Программы разные на самом деле и много льготных условий, для многодетных семей ,для молодых семей, так далее. То есть сейчас, я не вижу смысла про все про них рассказывать, они все специфические, и в банке вам более точную информацию дадут. Общая ставка от шести процентов до тринадцати, зависит от категории дома.
– Пользуемся застройщиками только аккредитованными и не больше восьми миллионов.
– Хотела еще отметить, что под эту программу подходят люди, как уже имеющие земельный участок, то есть у кого он уже есть в собственности. Безусловно, в таком порядке получить ипотеку проще, уже есть имущество.
– То есть, мы землю отдаем в залог?
– Да, все верно. Вот еще какой момент упустила, на этом земельном участке не должно быть ничего. То есть, не подойдет под программу участок, где уже есть допустим, недостроенный фундамент или есть какой-то старый дом, который уже введен в эксплуатацию и вы хотите его там, как-то модернизировать. Увы нет, только новые, только с чистого листа. Госпостройки могут остаться. Продолжение, да, чуть не закончила, что это подходит для тех людей, у кого уже есть земельный участок, а также у кого земельного участка нет. То есть, пользуясь этой программой, вы на ипотечные средства можете купить земельный участок, и построить на нем жилой дом.
– Это до восьми миллионов?
– До восьми миллионов, да тут нужно уложиться.
– С учетом того, что у нас сейчас земля стоит от двух с половиной и выше. Так, хорошо, если у меня нет земельного участка, как там изменится процедура сама? То есть, точно так же, я хочу ипотеку на строительство жилого дома, участок в поисках.
– Одобрите меня, срок решение кредитного одобрения-четыре месяца. То есть, с того момента, как вы точно знаете, что вам одобренного, там восемь миллионов рублей. Вы занимаетесь поиском земельного участка, предоставляете в банк документы этого объекта недвижимости. Банк безусловного проверяет, если он подходит всем требованиям, заключается договор купли-продажи земельного участка, перечисляются туда ипотечные средства. И вы становитесь счастливым обладателем земли в Крыму. И уже после этого, когда участок все на вас оформленный, вы заключаете договор подряда, соответствующим акредитованным застройщикам и двигайтесь дальше.
– Но в действительности, это очень неплохая схема, она рабочая, потому что по практике, чаще всего люди приезжают, денег немного. Успевают купить кусочек земли и потом он у нас простаивает. Три, пять, десять лет, потому что мы же уезжаем обратно, будем сейчас копить деньги на дом, может что-то продадим. И как правило, эта история очень надолго растягивается. У тебя вроде бы в Крыму ей свой кусочек земли и вроде бы уже в мечтах дом есть, но все никак не получается его построить, или на него накопить. И это действительно выход. Здесь, у тебя уже готовый дом, который ты можешь сдавать в аренду, пользоваться сам и в то же время платить определенными платежами, да, то есть небольшими, имея свой собственный дом. Рабочая схема, да. Вопрос, знаешь какой? Что с деньгами? Слухи ходят, вот вчера, я общалась с несколькими застройщиками. Ходят слухи, что с деньгами беда, перебои и банки сейчас плохо дают, именно на строительство. Есть такая история?
– Я не скажу, что они плохо дают, именно на строительство, нет. Сейчас впринципе, да, вот в свете последних событий, несколько придерживают финансирования и чуть больше проверяют, чуть дольше задерживают документы, но по факту, если вы проходите по всем критериям, то вероятность получить отказ, она в общем-то минимальна. Срок, действительно, рассмотрения заявок увеличился.
– Так, давай тогда мы сейчас, разобрали на примере покупателей. А если, мы на примере застройщиков разберем, тоже самое. Вот у меня там тридцать участков земли, я планирую строить на нем два проекта своего дома. Прошел я аккредитацию в банке и я хочу, чтобы у меня покупали люди, именно через ипотеку на строительство дома. Но здесь опять же, у застройщиков возникает вопрос. То есть, у нас же постоянные качели в государстве, а тут я деньги замораживаю. Так насколько, это выгодно? Все это официально проводить, налоги платить как обычно, да. Конечно здесь застройщики, эта схема для них может быть менее прибыльна, но опять же более гарантированно, потому что, ну я в том числе работаю с застройщиками не только в рамках ипотеки, но и просто в частном домостроении, да, когда застройщики сталкиваются с такой ситуацией, что дом построен, договор заключен, вроде как все хорошо, у заказчика и претензий к качеству выполненных работ, нет, но и деньги вдруг заканчиваются. Тогда застройщик, обращаясь к вам, как заказчику, говорит: ну вот, по факту выполненных работ, вы должны были заплатить мне два миллиона. На что заказчик разводит руками, говорит: извини, обстоятельства поменялись, там курс доллара вырос, я не знаю, передумал вообще переезжать, поэтому подожди. Не нравится, обращайся в суд и взыскивай. Застройщик попадается в такую ситуацию, что, чтобы забрать свои честно заработанные деньги, ему нужно пройти судебную процедуру, обратиться к приставам и столкнуться с ситуацией, когда не с чего взять. То, работая с банком вот по такой системе, от этих рисков застройщик, конечно же застрахован. Он чётко знает, что вот в этом лимите, в этих пределах, он свои деньги безусловно получит. Банк их ему перечислит, как только он выполнит свои обязательства, поэтому именно этот момент, для застройщиков является привлекательным и дает им гарантию стабильности.
– Ну что, застройщика могу посоветовать, только строят быстрее, в течение двух-трех месяцев.
– Кстати, максимальный срок строительства для застройщиков по этим программам не больше двух лет. Это конечно, ну, очень много на самом.
– Ну это серьезный промежуток, а по факту средние сроки строительства, у нас в Крыму составляют от двух до шести месяцев. То есть, чаще всего, застройщики предлагают, именно такие варианты. Так, ну что. У нас сегодня была очень исчерпывающая информация, по вопросу ипотеки на строительство в Крыму. Если у вас остались какие-то вопросы, обязательно задавайте в комментариях. Екатерина, тебе спасибо, что ты так четко разложила, все было просто. Катя говорит: я посмотрела твои видео, я заметила, что вы вот такие-то, такие-то нюансы не проговорили, давай мы их запишем. Восполнили для вас. Сейчас ждем от вас вопросы. С вами были: Ксения и Екатерина, увидимся в Крыму.