– Добрый день, друзья! С вами ваш гид по недвижимости Ксения Шварц. Сегодня я приехала в Евпаторию, и у нас будет очень интересная беседа. Я вас познакомлю с двумя интересными людьми. Справа от меня Энвер Веисов – является директором компании «Сиан», строят коттеджные поселки в Евпатории. Слева от меня Виктор Гельвер, он является застройщиком в Германии. Приехал сюда перенимать опыт и принести что-то свое.

Сегодня будет очень интересно, присоединяйтесь.

– Мне всегда интересен вопрос. Вы многоквартирными занимаетесь, правильно? Есть такое понимание – единой застройки? Как будет строиться?

– Изначально ты должен документы подавать. Перед тем, как ты согласовал все детали с местным управлением, ты ничего не получишь. Вот мы сейчас в данный момент строили до этого пригород Берлина. И нам, из-за положения крыши не дали разрешение. Нам пришлось выдумывать, как это изменить. Нам надо было в третьем ряду от большой дороги, дом поставить. Дом вот так не могли ставить, иначе, у нас бы получился дом 10 на 10, квадратный. Там протекала еще труба, защитные полосы надо было под землей… Нам пришлось сзади гараж поднять выше и сделать там наклон. Получается, чтобы крыша совпадала со всеми, если с другой стороны смотришь.

– Как еще им надо, такой подход, просто… Не только построить что-то, он и еще чтобы было все в стиле.

– Ты должен по дороге ехать, и у тебя таких, что там один сарайчик. Ты можешь меньше ставить. У нас сейчас модно одноэтажные, но они шире становятся. 100 квадратов, одноэтажные, крыша маленькая в 30 градусов, без ступенек, чтобы было для пожилых, закатиться, широкие двери уже ставят. Я думаю, там жилье сильно дорогое получится, если стандартами европейскими пользоваться здесь.

– Здесь, да. Чтобы качество не пострадало. Потому что, даем гарантию. И вообще, хотело бы, чтобы продукт, который ты делаешь, он был качественный. Ну, и приходится ловить вот эту середину.

– У нас многие вещи регламентируются. Мы даже не можем сильно влево-вправо уходить. Забор, например, максимально метр должен быть. Меньше всегда возможно, а больше – нет.

– Метр? Для нас это два сразу, а некоторые – давай повыше – 2,5 метра.

– Расстояние от границы земли до дома должно быть 3 метра, не меньше.

– Это тоже действует у нас.

– И у соседа 3 метра, получается между домами 6 метров.

– Проезд для пожарных хотя бы был.

– Да. Максимум 30 квадратов гараж на этой территории можешь поставить, только с одной стороны. С другой стороны проезд должен быть свободный для пожарных. У тебя два, два этажа, а третий дом у тебя вырос – это уже невозможно.

– А какие этажи, зонирование, наверное? То есть, поселения, я имею в виду. У нас как строят. Допустим, в селе один построил себе, извините за выражение, сарай, второй – особняк, и пошло.

– Согласование должно пройти. Они и на вид смотрят, и на расположение смотрят дома, расположение дома.

– Вплоть до таких деталей.

– В прошлом проекте не разрешили большие окна ставить. Потому что, везде старинные постройки, и она не вписывалась бы в картинку…

– Района, да.

– Потому что, в старых постройках окна 1*1,5 метра, а если ты виллу с панорамными окнами туда поставишь, то уже не получается.

– Виктор очень удивляется, когда видит наши заборы по 2-3 метра. Говорит, что неужели людям нравится жить в такой клетке, как в тюрьме.

– Горы не красиво смотрятся со стороны. Ну, а может для самого хозяина и прикольно.

– Мне всегда не нравится, тоже, эта разнобойная постройка. Я думаю, что через какое-то время к нам это тоже придет. Будут нормировать стройки, районы, стилистики. Не будут давать разрешение строить то, что тебе хочется.

– Изначально, есть генеральный план застройки и есть районы, где есть исключение из этого всего. Есть районы, где именно ты должен строить подходящее жилье, как у соседей, чтобы ты не выделялся. Ты сначала согласуешь это все в общих чертах, перед тем, как создавать план с архитектором и все такое. Ты приходишь туда и общаешься с ними, им доказываешь, фотографии приносишь соседних домов. Высота не должна превышать высоту соседнего дома. Меньше всегда возможно, но больше тебе не разрешат. Есть ограничения, сколько ты можешь застроить в процентах свою землю. Если ты взял 10 соток, то максимально 20% ты можешь застраивать.

– У нас тоже есть такой коэффициент застройки, плотность застройки. На самом деле, сейчас многие нарушают эту историю. Почему? Потому что, есть упрощенная система – строятся сначала, а потом вводят в эксплуатацию. То есть, наоборот. Есть реально по всей России эта упрощенная система. Она, как бы, где-то удобная, но где-то… То есть, нет нормального стандарта, как должно строиться жилье. Грубо говоря, я куплю себе участок в любом месте сейчас, где я захочу. Главное, чтобы он был в назначении ИЖС, и построю себе дом, который я хочу. И никто мне ничего не сделает, не запретит. Не заставит сделать ниже, выше. Я захочу три этажа, будет три этажа. Едешь в любое поселение, в любом селе, у тебя все разные дома по площади и по высоте.

– У кого и насколько хватило денег.

– Мы это называем «шалманы». Поэтому, эта проблема существует.

– Вы знаете, я как потребитель, вас со стороны слушаю, и думаю, что может быть даже и хорошо, что разрешают троить то, что ты хочешь. Может, у меня есть на это средства, желание.

– Где-то хорошо, но где-то не очень.

– Кажется эгоистическое настроение. Для себя – да, а для окружающей среды должно тоже как-то…

– Друзья, комментируйте вы, как вы считаете, лучше все-таки общая архитектура города или то, что ты можешь сам себе позволить.

– Государство не будет регламентировать, каждый будет строить, что хочет.

– К сожалению, да. Нет регламентов, никто особо не проверяет качество этих строений.

– У нас, кстати, горные строения есть. Если ты в категорию не входишь, то они чуть ли не на стройке проверяют.

– Я сейчас говорю именно про маленькие дома, небольшие – до 300 квадратов. А если говорить о малоэтажке, то, конечно, там все проверяется, разрешение на строительство берется, нормы, ПЗУ, все-все. Такого прям, внешний вид – нет такого. Крыша не под тем уклоном – у нас крышу построили и все, нормально.

– Даже сейчас, с новым проектом, мы уже, наверное, 3 месяца только согласовываем шумоизоляцию дома. Проверяют, там железная дорога проходит. Пока мы это не согласуем все с государством, не вставим правильные окна. Внутри дома не должно превышать 30 дБ. Нас засудить потом могут. Мы не кому-то строим, мы для строим и будем сдавать в аренду. До Нового года прожил и где-то ему, какой-то шум помешал. Дом проверил, а внутри дома у тебя не 30 дБ по закону, а 55 дБ. Пошли суды.

– Пошли компенсации и все такое.

– Да, компенсации, ущерб вреда здоровью. В конце ты потом придешь.

– Вы говорили о том, что непонятно, вообще, почему здесь так строятся коммуникация. Трубы идут на самых видных местах. В Германии я слышала, что дом сам себя обслуживает, солнечная батарея сверху. А как остальное?

– Отопление переходит потихонечку, даже в новые квартиры – земляное тепло.

– Тепловыми насосами, да.

– В землю вводятся, ставится вот такой аппарат. Электричества чуть-чуть берем на себя и пропускаем воздух через землю. Но, для этого надо делать теплые полы, он такую батарею большую не потянет. И он за счет электричества, там же есть разница в температуре, в земле и наружи, он из этого выравнивается.

– У нас тоже на материке много делают.

– 40 градусов нагревает, и ты сверху ставишь еще дополнительно эти батареи, которую воду греют и электричество.

 -Почему мы так не делаем к застройщику? Почему мы не делаем автономные дома?

– Если про Крым говорить, то у нас экономически не выгодно, я так считаю.

– Ну, и государство не поддерживает.

– Да, и государство не поддерживает.

– У нас окупаемость где-то 10 лет, на всю аппаратуру. За счет, что энергоносители изначально дороже.

Удивился. Останавливался в Краснодаре в коттедже. Женщина говорит, что у них две недели теплой воды не было. Где-то по центральной отключили теплую воду. Можно было эти издержки избежать, если бы они просто на крышу установили – холодную воду подключаешь и греешь. 300 дней солнце светит.

– Да, и мы его не используем.

– Как таковых, у нас даже коммунальных услуг нет. Я рекорд беру – человек заключает контракт сам с электричеством, с водой. Таких коммунальных услуг даже нет. Здесь куда-то платишь. Но, это только те, которые снимают квартиру. Потому что, хозяин должен ухаживать за всем остальным.

– Там вот строго, да, в плане того, что ты сдаешь квартиру – то там должно быть все. Если что-то потечет, хозяин занимается ремонтом.

– У нас чуть-чуть система другая. У нас 80% населения снимают жилье.

– И мечтают быть в тех 80-ти %.

– У нас чуть-чуть по-другому. У нас масса снимает, и масса объектов – они в одной собственности, и этот человек отвечает за эту собственность. То есть, уборка, подстрижка травы, поломка чего-то. Он со своих денег, которые он берет, он с этих денег и ремонтирует. А сам человек за коммуникацию – электричество, воду, он отдельно заключает… счетчики стоят. Приходит, тот ему поставляет электричество, показания снимает, и он с ним напрямую делает контракты и оплачивает. Хозяин не имеет к этому никакого отношения.

– У них так не принято это. Люди считают, что работа в течение жизни может поменяться, и они также могут переселиться ближе к работе.

– Они не привязаны к тому месту.

– Нет привязки, как у нас.

– Взял, сдал квартиру, уехал. Там взял новую.

– Да, у нас где-то нужно прикрепиться обязательно.  

– Ну, Альберт тоже делает очень полезные вещи. Он, во-первых, несет культуру строительства. У него прям миссия такая. Он, действительно, хочет, чтобы люди жили в нормальных поселках, с красивой архитектурой. Все должно быть по правильному, как называется. Еще что меня радует, что он дает своим покупателям рассрочку на 3 года. То есть, что практически не делает никто у нас. Максимально я слышала, до года это делают. Настолько уверенность в своих силах и людях, называется, что можно до 3 лет.

– Да.

– Сами коммуникации электрические тоже под землей не проводят?

 -Я провожу, да.

– Вот, если это поселок, например, можно, теоретически, чтобы столбы не стояли вдоль дороги.

– Теоретически, электричество можно сделать. Это сложнее сдать местному… Потом, это сложнее все в плане согласований этих коммуникаций.

– Проще столбы наставить.

– Но, наши делают, да, они потом вот так станут. Столбы – это просто дешевле. А так, если закрепить территорию, где делаются, где нет коммуникации, можно делать спокойно самому эту историю, то есть, ставить нормальные щитовые с фонарями, красиво все было. Все под землей. Максимум, фонарные столбы и все. Но, в случаях многих, даже, если покупаешь землю, уже протянуты коммуникации, стоят столбы.

– Альберт, а в Крыму чаще всего из чего строят? Какой материал?

– В умах людей засел ракушняк.

– Почему?

– Потому что, с давних времен, этот ракушняк в карьерах было очень много, и он был дешевый. Его пилят здесь, у нас. И самый доступный материал на то время. Это как фундамент, занял нишу, и его тяжело… На сегодняшний день мы строим из автокланового газобетона, и считаем, что это нормальный материал, удобный, качественный.

– То есть, газобетон у нас самый распространенный материал на сегодняшний день?

– Два – ракушка и газобетон. Мы даже ролики снимали, сравнивали параметры.

– Ракушка – экологически чистый материал, дышит. Как газобетон может выиграть?

– Газобетон тоже дышит.

– Он тоже дышит, он тоже на минералах. Но, им не нравится история. Ракушку мы ложем и с двух сторон штукатурим цементами, растворами, закрываем всю эту экологию.

– Да, в принципе.

– И все. О чем говорить, о какой экологичности. На самом деле, газобетон и ракушняк по экологичности одинаковы. Мы сделали вывод и расчеты, как мы строим, по нашей технологии, у нас ракушняк получается дороже.

– Да, сам дом будет дороже.

– Да, и не только, потому что материалы. Мы берем полезную площадь, потом просчитываем дом. То есть, ракушняк – это существенно минимум 40. То есть, дом, теоретически, сто с чем-то квадратов, из ракушняка превращается в 89 квадратов. Мы теряем сразу 10 квадратов.

– То есть, по внешнему все-таки считают квадратуру?

– Строители считают по фундаменту, по расходу материала, по внутренней плоскости. Поэтому, получается у тебя ракушняк дороже. Приезжает ракушняк на объект, его выгружают КАМАЗом – это кучка торсы получается. Приезжает газобетон, аккуратно разгружается, потери минимальные. Плюс, потом на торсу надо привезти цемент, торсу, на которую укладывают. Становится бетономешалка, которая целый день работает. Раствор не пойми, какой марки делают, то есть, нет стандартного.

– Так засыпал.

– Да, кинул три лопаты цемента, получился мощнее, кинул 10 лопат…

– Это дорого, наши дешевле берут просто. Практика. Говорю как есть. Получается так, что ракушки уходит больше на квадратный метр.

– А вы на клей не садите?

– Ракушняк?

– Нет, другой, белый камень.

– Газобетон садим на клей-пену.

– Пену?

– Да, клей-пена специальная есть.

– У нас клей. Просто намазываешь, кидаешь камень и все.

– И так, и так делаем, но мы в основном пену используем, специальную для монтажа газобетона.

– А в Германии тоже из газобетона строят дома?

– Маленькие строят, но у нас 36-ой камень.

– Какой самый популярный?

– По-разному. Большие дома с него не построишь, он тяжесть не выдерживает.

– Многоэтажные дома с заполнителем.

– Я видел, просто заполняют потом пространство, но у нас так не строят. У нас стены строят и на него потолок ложат. Это несущие стены полностью идут.

– У нас любой материал в качестве несущего – нет. Потому что, в Крыму сейсмика, и по нормам мы должны строить монолитные этажерки. То есть, это колонны отлитые, бетонные. Если это одноэтажные – обвязывают их антисейсмическим поясом и заполнение делается из газобетона или ракушняка, неважно. Бюджет важен, чек именно. Потому что, разница в 2 000 евро, которые в стройке, или 500 у нас за квадрат, и это вместе с землей, с коммуникациями. И платежеспособность не такая большая, чтобы строить такие крутые дома, качественные, с автономной историей. Мы строим самый обычный домик одноэтажный, с простой отделкой. Люди приезжают, живут.

– У нас законодательно где-то ограничивают, мы не может сильно…

– А вот у нас нет такого.

– Получается, играют на одной линии. У них нет такого – просто что-то сделал, сдал, дешево получилось, а у тебя не дешево. У нас практически у всех застройщиков одинаковая цена.

– Одинаковая стоимость.

– Где-то 5% прыгают, там не такая уже большая маржа заработка, и все остальное. Там только можешь на рабочих чуть-чуть сэкономить.

– Рабочие откуда? Немцы? Как у нас, наверное, гасробайтеры.

– Украина, Молдавия.

– То есть, у вас Украина, Молдавия. А у нас?

– А у нас крымские ребята, Узбекистан есть, Донецк. Некоторые ребята, которые уже с паспортами российскими, они работают на объектах. И, между прочим, очень хорошо работают. Мне нравится.

– У нас поляки, но они так уже – как местные. Латвия, Литва приезжает. Нас язык объединяет.

– Друзья, я надеюсь, что вам было интересно сравнение строительства в Германии и России. С вами был ваш Гид по недвижимости Ксения Шварц, застройщик их Германии Виктор Гельвер, и директор компании «Сиан», застройщик в Евпатории Энвер Веисов

До новых встреч!