Сегодня мы будем разговаривать с вами о налогах, о занижении стоимости в договоре купли-продажи недвижимости. Что нужно сделать, для того чтобы хоть как-то себя подстраховать?

Давайте представим такую ситуацию. Человек продает двухкомнатную квартиру по цене 7 миллионов рублей. А сам эту квартиру купил три года назад за три миллиона. Соответственно, у продавца возникает проблема с налогами. Продавец должен заплатить налог с 4 миллионов 13%.

Так как, сейчас в Севастополе очень много недвижимости новой, часто покупается и продается, часто встречается такое, что продавец говорит, что продаст свою квартиру, но стоимость недвижимости в договоре я хочу занизить до той цены, за которую я ее покупал.

Конечно, для покупателя есть определенные риски. Я попытаюсь вам рассказать, как этого избежать, и что можно с этим сделать.

Продолжим эту ситуацию. Покупателю очень нравится эта квартира за 7 миллионов. Он оглашается оформлять квартиру на себя, и ему все равно, что в  договоре будет прописано 3 миллиона.

Как здесь стоит сделать? Лучше всего, заключить предварительный договор купли-продажи. Иначе он может называться договор задатка, договор аванса. Самое главное, здесь должны быть прописаны определенные нюансы. Предварительный договор нужен для того чтобы зафиксировать сумму, по которой вы приобретаете недвижимость. Сроки, в течение которого времени должна быть продана или куплена эта недвижимость. Чтобы прописать все возможные нюансы.

Покупатель и продавец встречаются, заключают договор о том, что зафиксировали сумму, сроки.

При покупке недвижимости эмоции лучше убирать, и думать наперед. Когда вы встречаетесь с продавцом, мы дома накидайте себе вопросы и те основные факторы, которые нужно обсудить. Например, передача ключей, в какой состоянии квартира останется, кто платит расходы по сделке, и какие-то дополнительные нюансы.

Потом это все надо будет внести в предварительный договор купли-продажи. Все нюансы необходимо занести в предварительный договор купли-продажи. Потому что, эта та бумага, на основе которой вы будете двигаться дальше. Вроде бы вы все обговорили, заключили договор на месяц. А когда вы через месяц встречаетесь, а продавец говорит, что он передумал, и хочет забрать кое-что из мебели, или что-то другое. Для того чтобы этого избежать, сразу же, при первом договоре, который вы будете заключать со второй стороной, старайтесь прописать как можно больше нюансов. Это вам поможет избежать ошибок.

Про налоги. Мы с вами в предварительном договоре зафиксировали, что наша квартира будет стоить 7 миллионов, на словах мы договорились, что она будет стоить три миллиона. Как мне подстраховать себя о том, что я отдал сумму за этот объект больше, чем прописана она в договоре.

Варианты есть разные. Мы просто напишем расписку о том, что по факту квартира стоит 7 миллионов. Это неправильно, и здесь есть сложности. Потому что, если у вас есть нотариальный договор с другой суммой, то расписка уже недействительна. Выход есть. Чаще всего, к основному договору купли-продажи сделать либо расписку на полную сумму, лидо дополнительное соглашение.

Если вы будете таким способом, то здесь есть риски. Допустим, по какой-то причине сделка не зарегистрировалась. Что будет в вашем случае? Вам суд присудит отдать недвижимость бывшему владельцу сразу, а бывшему владельцу вернуть те деньги, которые указаны в договоре купли-продажи. И никакая расписка или дополнительное соглашение вам помогут.

Я вам расскажу два способа, как это можно подстраховать. Самый безопасный момент – это в договоре указать реальную сумму, по которой вы покупаете недвижимость. Если у вас нет средств, чтобы заплатить налоги, есть два выхода. Первый – когда вы нотариально будете оформлять договор купли-продажи, в котором будет указана сумма заниженная, надо попросить нотариуса, чтобы он прописал – если по какой-то причине договор будет расторгнут, то продавец недвижимости обязан вам вернуть ту сумму, которая будет прописана в договоре, и штрафные санкции по этому договору. Как это будет? В процентном соотношении, либо полностью сумма – решайте сами.

Кто-то делает, как неотделимое улучшение. Здесь вопрос спорный, я не буду его затрагивать. Это дополнительное соглашение на неотделимые улучшения в квартире. Допустим, если была перепланировка, либо дорогой ремонт.

Третий вариант. У нас есть договор купли-продажи, который зафиксирован. Когда вы будете писать расписку, либо дополнительное соглашение на оставшуюся сумму, то пропишите один маленький нюанс, что оставшаяся сумма идет как доплата к такому-то договору. Здесь будет все гораздо проще.

Я не сторонник, чтобы покупать квартиры по заниженным ценам, но в наших реалиях это распространено часто. Я надеюсь, что мои советы хоть как-то вам помогли.