КРЫМ СЛИШКОМ ДОРОГОЙ! ПОКУПАЮ НОВОСТРОЙКУ в КРАСНОДАРЕ - ЦЕНЫ и ВЫБОР ЖК

Я нахожусь в Краснодаре. И начинается моя эпопея риэлтора, который ищет недвижимость в другом городе. У меня есть идея вложиться и купить однокомнатную квартиру. В Севастополе цены достаточно завышенные, дорогие. То есть, мне не хватает денег, у меня их мало. Я буду играть роль покупателя, у которого в закромах 1-1,4 млн. понятно, что в Севастополе за такие деньги ничего не купить. Поэтому, Краснодар как альтернатива, находится близко, до моря не более двух часов ехать. Город живет круглогодично, лето практически постоянно. Сам город очень быстро растет и развивается, и повышение цен наблюдается за последние несколько лет. Имея в кармане не более 1,5 млн, жить в южном городе, почему бы и нет.

Два дня я занималась тем, что изучала город и новостройки, и даже вторичку успела посмотреть. Честно говоря, у меня произошел взрыв мозга. Потому что срок я себе выбрала достаточно короткий, я же думала, что я прожженный риэлтор и все будет просто. Но, оказалось, чтобы мне реально в рынке разобраться, здесь нужно не меньше месяца. Потому что город очень плотный, очень активно застраивается. Даже человек, который ориентируется в рынке, неделя – это не вариант.

Приехала к своему партнеру и другу Роману Масерскому. Компания называется «Полезные люди». Наконец-то мы встретились, у меня 33 вопроса и сегодня мы с вами их обсудим.

– Мы с тобой оба приезжие?

– Да, я приехал из Украины в Россию, через один город сделал большой круг. В итоге, доехал в Краснодар, здесь живу уже почти 5 лет.

– Мыс тобой оба переехавшие. Конечно, первый вопрос в связи с этим. Как в Краснодаре люди относятся к переехавшим?

– Абсолютно по-разному. Если вы откроете приложение Яндекс пробки, или какой-то новостной канал, то там будет указана дорожная ситуация, либо еще что-то, то все время будут виноваты понаехавшие. Причем, я уверен в том, что это те же понаехавшие, которые 3 года назад укоренились в Краснодаре, и они пишут эти комментарии.

Пройдя по улице и спросив, как проехать куда-то, вы не увидите хамства какого-то в вашу сторону. Наоборот, люди доброжелательные, с юмором. Я считаю, что здесь больше, наверное, как ты к этому миру, так и он к тебе.

– Почему я выбрала именно этого риэлтора? Во-первых, он мне сразу начал давать ту информацию, которую другие не давали. Во-вторых, я с ними заранее познакомилась по ютубу. Понимание того, что, если человек светит своим лицом, своей семьей, то он не собирается куда-то сбегать, кого-то обманывать, это себе дороже.

Я пришла к тебе как «сырой» покупатель. У меня есть 1-1,3 млн, и я не пониманию ни город, ни рынок, что вообще происходит. Я, действительно, риэлтор, но в своем городе я как рыба в воде. Приехала сюда на «Ура», думала, что сейчас я быстро пойму город и куплю все, что мне нужно. Два дня промучилась, залезала на разные сайты, прозванивала квартиры, которые стоят по 1 млн с супер ремонтом. Риэлторы только так опрокидывают. Во-первых, грубое общение, ведут себя по-хамски по телефону. Во-вторых, я прозванила более 10 квартир, ни к одной квартиры я так и не добралась до просмотра. В реальности этих квартир не существует, они тащат в свои офисы, предлагают какие-то нелепые услуги, странные договора. Я не хочу работать с такими людьми, которые начинают работать с обмана.

Сегодня я буду, именно для вас, для тех людей, у которых небольшой бюджет, играть роль покупателя. Сейчас я буду выступать именно как человек, который пришел  к Роману, для того чтобы он помог приобрести недвижимость. Давайте посмотрим, чем он может нам помочь, как он работает, и вообще, смогу ли я за свой маленький бюджет купить что-то.

Первое, так как у вас более 100 новостроек и активно все строиться, вложиться в новостройку и продать ее, когда она уже будет сдаваться, для того чтобы заработать на ней. Я хотела узнать, сколько можно заработать, и могу ли я за свои деньги что-то купить?

Второй вариант, купить то, что уже готово, не сильно старое жилье, и сдавать его в аренду. Понятно, что сроки окупаемости у нас будут не менее 10 лет, но все-таки. На перспективу, да, Краснодар растет в цене, аренда здесь пользуется спросом. Хотелось бы понять, что можно взять под аренду и где, и сколько она будет приносить.

– Можно рассмотреть студию или однокомнатную, но, естественно, на этапе строительства. В лучшем случае, студия будет где-то либо сдана до чистовой отделки, либо на завершающем этапе строительства. если говорить о районе с развитой инфраструктурой, то 1-1,2 млн – это одна из рискованных категорий. Потому что, чем ниже цена, тем… застройщик же должен был на чем-то сэкономить, чтобы вывести эту цену для рынка. Соответственно, он мог экономить на арматуре, бетоне, кирпиче и так далее. Поэтому, здесь нужно быть очень осторожным. 1,2-1,3, в принципе, можно купить квартиру, но нужно понимать, что это будет спальный район, либо даже пригород.

В старом фонде я с трудом представляю, потому что старый фонд, если брать хрущевки, девятиэтажки, они обычно расположены ближе ко всей инфраструктуре. То есть, как, допустим, застраивался район Черемушки? Строились больницы, университет, школа, сады, и вокруг строились сразу 5, 9 и 12-этажные дома. Все новостройки, все остальные новые районы, они уже начали строиться вокруг. Поэтому, старый фонд в Краснодаре тоже в цене, за счет того, что ближе инфраструктура. Там и люди живут, там люди покупают для сдачи в аренду для тех же студентов. Поэтому, рассчитывать на то, что там можно купить однокомнатную квартиру в хрущевке за 1,3 млн, нет, не стоит.

Либо это будет бывшее общежитие, и квартира будет приватизирована, типа студии, будет свой санузел. Допустим, улица Уральская. Либо это будут районы, которые сейчас образовываются вокруг Краснодара. Уже некоторые сформировали, некоторые формируются. Это Новая Адыгея, поселок Яблуновский, что является пригородом Краснодара, но формально и официально, это Республика Адыгея. То есть, это соседний регион. Поэтому, это может быть и Западное поле, и какие-то дома в Знаменском районе. Частично, есть неплохие дома и в районе улицы 1 Мая поселка Российского.

То, что под сдачу в аренду, нужно ориентировать под спрос, и есть ли работа в районе, учебные заведения. То есть, кому вы будете сдавать.

– Куда ты меня привез? Что покажешь, что расскажешь?

– Мы на Западном Входе, и сразу корректировку сделаю, что это не пригород, часть Прикубанского округа, здесь городская прописка. Есть районы, которые есть еще дальше. Соответственно, да, ты доехала быстро, потому что здесь широкая дорога. На улице Красных партизан, здесь недалеко, комплекс больница. Это Краевая больница №2, там микрохирургия, роддом. То есть, для кого-то это работа, для кого-то это необходимая медицинская помощь. Также, здесь есть гипермаркет «Лента» круглосуточный.

В целом, ЖК застраиваются целостно, сразу инфраструктуру подтягивают, коммерцию строят и социальную инфраструктуру.

– Мы с Романом перешли дорогу, и зашли в офис застройщика ЖК «Грани». Сейчас я вам показываю на макете, как это будет выглядеть.

– ЖК «Грани» – это несколько 19-этажных домов, естественно, это шесть литеров. Сейчас мы пойдем в первый литер, он сдается уже во втором квартале текущего года, и можем посмотреть квартиры во втором литере, это, соответственно, третий квартал 2021 года.

– Вот я в первом комплексе. Здесь у нас есть квартира 31 квадратный метр. Небольшая кухня, микро санузел и такой балкон. Квартира на 19-ом этаже.

Мы с Романом вернулись в офис продаж, и, пройдя с ним все однокомнатные квартиры, мне понравились только две. Сейчас у меня вопрос к Роману. У нас идея-то какая? Сейчас вложиться, а потом перепродать. Перепродавать будет он, и сейчас послушаем мнение эксперта, что он скажет. К какой из этих квартир более подходит инвестирование?

– Когда появились такие планировки, они просто влет уходили. Сейчас есть одна квартира, там слетела бронь, соответственно, мы можем ее купить. Небольшая кухня, ленточная лоджия, много места. Квартира, в целом, небольшой площади – 29 квадратов, но она функциональная. Поэтому, если выбирать из этих двух, я бы рассмотрел все-таки 29 квадратов.

Мы подъехали к ЖК «Самолет», компания «Догман», тоже надежный застройщик. Здесь монолитно-кирпичный дом, находится рядом с ЖК «Грани». Поэтому, по сути, по расположению все тоже самое. Здесь идут другие форматы квартир. Здесь можно выбрать квартиру студию, с витражным остеклением. Можно заказать ремонт квартиры от застройщика, если хочется квартиру с ремонтом.

– Мы находимся в ЖК «Движение», напротив спортивная деревня. Мы сразу заметили, что балконы не застеклены. Но, говорят, что здесь рядом будет остановка.

– Здесь малоэтажный комплекс, 8 этажей, также монолит, кирпич. Соответственно, здесь будет тише, потому что меньше жильцов. Планируются, что продлят маршрутку к самому комплексу. Здесь близки сроки сдачи. Здесь второй квартал текущего года будет сдаваться первый литер, а четвертый литер будет немножко позже.

– Сейчас мы едем на четвертую стройку, которая называется ЖК «Южане».

– Мы находимся в отделе продаж. С этой стороны у нас дачный поселок «Близкий». Практически здесь все уже отстроено, строительство идет уже ближе к лесополосе. Эта территория будет отделена коммерции. Здесь будут магазины, банки, рестораны.

– Вот я в этом жилом комплексе. Мне очень понравилось то, что машины не заходят в жилой двор, нормальные детские площадки.

Вкладываем мы 1,3 млн, ждем 1,5 года. Сколько мы в конечном итоге снимем с этой квартиры, когда мы ее продадим?

– В зависимости от объекта. Можно сейчас, если очень точечно и внимательно подходить, 15% годовых зарабатывать. Но, не обязательно ждать до сдачи дома. То есть, иногда даже лучше выйти по переуступки, чтобы не платить налоги, чтобы не было бешеной конкуренции. Пока дом строиться, застройщик может уже начать строить второй дом. Ваш дом сдался, и  вы пытаетесь по хорошей цене продать, а здесь, за 6 месяцев до сдачи, может быть цена гораздо вкуснее. Иногда, эти последние полгода нет смысла ждать, потому что прибавка инвестиционная образовывается раньше. Иногда, наоборот, можно найти за полгода до сдачи, вложиться и получить за полгода эти 15%.

– А мы, друзья, с Романом пойдем выбирать квартиру в наш бюджет – 1,3 млн. я буду держать вас в курсе. И, надеюсь, из этого получится что-то интересное.

Друзья, я уже на старте, собираюсь в солнечный Крым. Представляете, я была в Краснодаре всего 5 дней. За 5 дней я успела изучить город, понять цены, пересмотреть все стройки вместе с Романом, и даже прикупить себе инвестиционную недвижимость.

Я два дня помучалась и поняла, что самой на все про все мне нужен, как минимум, месяц. Слава Богу, что Роман был на месте, не в отъезде, он меня встретил. Реально, за 5 дней мне промыл мозги в области недвижимости этого города. Я очень рада.

Прикол еще в том, что мы купили не только мне недвижимость, но еще и соседке по квартире, которую я снимала.

Сейчас я заехала к роману, чтобы попрощаться, выпить чашечку чая, а он мне подарил огромное количество подарков, скидок.

– Все, как я обещал вначале. Друзья, я считаю, что мы очень хорошо провели время. Спасибо. Много поснимали, и тоже очень много узнал о Крыме, о твоем подходе. Спасибо большое! Рад знакомству, рад встречи.

– Рома, тебе тоже спасибо большое. Я думаю, что мы выбрали с тобой очень удачный объект недвижимости. Роман говорит, что этот объект будет мне приносить 15% в год. Я, честно говоря, считаю, что он мне принесет не меньше 20%. Мы с ним по этому поводу поспорили.

– Я всегда за консервативный прогноз, средний.

– Вывод какой? Даже, если вы разбираетесь в недвижимости, но приезжаете в незнакомый город, то, либо выделяйте огромное количество времени, чтобы во всем разобраться, либо просто идите к нормальным людям, которые знают свое дело.

Роман, я очень рада, что ты меня поддержал, помог.

– Что есть полезные люди в Краснодаре.

– Мы подписали официальный договор с Романом на сотрудничество. Сейчас, друзья, кто планирует переезжать в Крым, обращайтесь ко мне, с удовольствием помогу. Кто в Краснодар – Роман на связи. Очень четко работает, мне нравится.

– Спасибо всем. До свидания!

– Пока, до новых встреч! Увидимся в Крыму.

Добавить комментарий