Добрый день, мой любимый зритель! Ты знаешь, что я очень люблю путешествовать. Сегодня я в Краснодаре. Приехала к своему партнеру и другу Роману Масельскому. Компания называется «Полезные люди». Наконец-то мы с ним встретились, у меня к нему 33 вопроса, и мы сегодня с вами их обсудим. Мы с тобой оба приезжие?

– Да, я приехал из Украины в Россию, через один город сделал большой круг. В итоге, доехал в Краснодар, здесь живу уже почти 5 лет.

– В свою очередь, я переехала с Урала, с города Перми в солнечный Крым, а именно в Севастополь. Сделала это тоже 4 года назад. Мы с тобой оба переехавшие. Ну, конечно же, первый вопрос в связи с этим. Как в Краснодаре люди относятся к переехавшим?

– Абсолютно по-разному. Если вы откроете приложение Яндекс пробки приложение, либо какой-то новостной канал Инстаграм, то там будет указана дорожная ситуация, либо еще что-то, нехватка школ, то все время будут виноваты понаехавшие. Причем, я уверен, что это те же понаехавшие, которые 3 года назад укоренились в Краснодаре, и они пишут эти комментарии. Мол, возвращайтесь в свои города, нечего здесь делать.

Пройдя по улице и спросив, как проехать куда-то, или заблудился, подскажите дорогу, где такая улица, вы не увидите хамства какого-то в вашу сторону. Наоборот, люди доброжелательные, с юмором. Я считаю, что здесь больше, наверное, как ты к этому миру, так и он к тебе.

– Ты знаешь, я в Краснодаре нахожусь уже несколько дней и удивило меня то, что город сам по себе выглядит как один большой муравейник. Так как из Севастополя, у нас Севастополь в 2,5 раза больше, чем Краснодар по площади. По населению у нас 460 тысяч человек официально, и 900 по «хлебу» мы считаем. Как у вас с населением?

– У нас более 1 млн официально. Мы в прошлом году эту отметку перешагнули. С уверенностью могу сказать, что людей больше, потому что, кто-то еще между городами. Купил квартиру, полгода здесь, два месяца еще в том городе, прописка еще в том городе. Поэтому, многих жителей не учитывают. За счет этого можно сказать, что в Краснодаре примерно живет 1-1,5 млн человек.

– Тогда у меня в связи с этим вопрос. Вроде бы, Краснодар небольшой по площади, но почему люди сюда едут? Чем их привлекает Краснодар? Чем он привлек именно тебя?

– Почему-то у меня не было долгих сомнений. Выбирать, допустим, побережье я не хотел, потому что это все-таки сезонные города. В основном, которые живут за счет туризма. Я прекрасно знаю, что такое зимний ветер с моря, плохая погода. Допустим, сырость, влажность и температура около нуля – это холодный ветер. Я не люблю ветра. Я прекрасно понимаю, что в Новороссийске, Анапе это все будет. Сочи не рассматривал, потому что очень дорогой город. Там дорого не только недвижимость, там жить очень дорого. Это один из самых дорогих городов России для проживания. Поэтому, решил выбрать Краснодар. Здесь, все-таки, можно было найти всесезонную работу. Потому что, я же не один приезжал, со мной вся семья – родители, жена.

Опять же, крупный город. Здесь я еще не знал, чем я буду заниматься. Не пошло бы в недвижимости, я бы себе нашел применение в другой сфере. Я реально понимаю, что город растет и развивается, строится. Здесь по любому, нужны толковые люди.

Я долго не перебирал между городами.

– Как вы справляетесь здесь летом с жуткой жарой и градусов чуть ли под 50?

– Смотрите, когда человек живет, сравнительно, на севере. Он же в минус сорок не бежит босиком на улицу. В машине это обязательно кондиционер, с собой вода, лучше всего головной убор, если собираешься какое-то время проводить на улице. В офисе, доме кондиционер. Сказать точно, что за прошлое лето я включил в доме кондиционер раз десять. Я в принципе, не люблю сплиты. В машине, да, постоянно включен в летнее время, потому что невозможно без него, машина просто раскаляется.

А так могу сказать, что в Краснодаре хорошо еще расположен – это не степь. Здесь нет такого, что 40 днем и 30 ночью. Здесь, если проложить линейкой от Краснодара до побережья, примерно 100-110 км. У нас большое водохранилище рядом. Поэтому, к нам утром и ночью приходит прохлада именно от воды. За счет этого, допустим, сравнивая с Донецкой областью, здесь нет такой духоты, которая может продлиться два месяца. Да, жаркие месяцы бывают, но, в основном, это жара с 11 дня до 5-6 вечера. Потом все равно прохлада приходит и организм отдыхает.

Я тоже переживал, буду ли я комфортно здесь себя чувствовать, в итоге, за 5 лет я ни разу не пожалел.

– Скажи, пожалуйста, после того, как Крым открыли для россиян, стало ли меньше людей ехать в Краснодар? Как это сказалось на недвижимости, на количестве приезжих? Есть какая-то связь?

– Да, стало больше ехать из Крыма. У меня сегодня сделка прошла, Андрей менеджер провел, благодаря чему мы смогли встретиться, что есть помощники. Как получается? У меня ощущение складывается, что у вас ценник побольше, либо в зависимости от города, что люди могут там продать, а здесь купить, и у них еще остаются деньги на ремонт, либо на начало новой жизни.

Я не могу судить, потому что крымского рынка я не знаю, но у нас, как минимум, 1-2 сделки в месяц идет именно люди с Крыма. Этих запросов становится достаточно много. Не знаю, насколько, наоборот, с Краснодара в Крым едут ли люди.

– Тоже огромное количество, Роман. Именно потому, что не выдерживают ваш климат, хотят все-таки поближе к морю, к мечте.

Роман, я предлагаю нам с тобой, людям, которые специализируются на недвижимости – ты в Краснодаре, я в Севастополе, все-таки сориентировать и наших зрителей. Насколько сильная разница у нас.

Начнем.

Возьмем с тобой простую однокомнатную квартиру, хрущевку, бабушкин вариант. Не сильно в отдаленном районе, но и не центр, то есть, спальный район. Сколько стоит у вас такая квартира?

– Будет стоить примерно 1,6 млн. опять же, в центре может стоить 1,8 млн.

– Друзья, у нас же однокомнатная квартира стоит 3-3,5 млн. Если район мы берем более-менее лучше, это 3,5 млн, если мы берем район дальше и проще, то это 3 млн.

Хотела с новостройками разобраться. Квадратный метр сколько стоит новостройки в нормальном районе?

– Новостройки в нормальном районе стоят 55-60 тысяч за квадрат.

– С новостройками у нас 60-100 тысяч за квадратный метр. Если мы хотим более-менее адекватное жилье, это 70-80 за квадрат.

– Это в сданном доме?

– Нет, это мы еще будем ждать полтора года, пока дом сдастся.

– Мы идем к тому же. Потому что, если брать сейчас центральные районы – Фестивальная, Черемушки, там цена уже подросла до 80 тысяч со сроком сдачи в этом году. То есть, надо ждать 6-11 месяцев.

– Сколько сотка стоит?

– В зависимости от района, очень по-разному. Если брать ближайшие спальники, именно частные, как Северный район и что-то похожее, это 600-700 тысяч за сотку. Если брать, допустим, 5 соток, в районе 3 млн. Но, это будет цена заявленная, то есть, еще какая-то скидка, в районе 200-300 тысяч, ноне факт. В зависимости, опять же, от месторасположения и удобства этого участка.

Если говорить о Фестивальном районе, там 1,5 млн за сотку, еще попробуй, найди что-то для продажи. То есть, 6 соток будет стоить 9 млн.

– Что удивительно, мне кажется, что у вас земля дороже, чем у нас. Потому что, у нас можно найти сотку от 250 тысяч до 1 млн.

– У нас тоже можно от 250 тысяч найти, но это будет СНТ, ДНТ.

– Вот мы с вами переместились к карте. Роман, расскажи, пожалуйста, как город изменился за последние три года, куда он разросся, и какие тенденции будут продолжаться? Где смотреть недвижимость, где она еще дешевая, но завтра там будет дорого?

– Единственное, что карту какую смогли, такую и нашли. По специальному заказу буду ее увеличивать, хочу сделать ее до потолка. У нас здесь даже не вошел мкр Молодежный. Молодежный я раньше рассматривал как Ростов и Батайск, как будто бы город-спутник. На самом деле, нет, этот окру еще идет далеко на север.

У города Краснодара, как видите, неправильная форма. Он, с одной стороны окружен рекой, дальше идет уже Республика Адыгея. Соответственно, вниз Краснодар, на юг, расти не может. Он может расти на север, запад или восток.

Это улица Западный Обход. Если зайти на мой канал, один из последних выпусков как раз был именно об этом. Здесь зеленым показано, как будто бы здесь поля. На самом деле, эти поля уже все застраиваются. Уже все куплены и проданы под многоэтажную жилую застройку.

Далее еще есть район Немецкая Деревня и выезд на поселок Колосистов.

– То есть, город пошел как раз в сторону Западного Обхода, правильно?

– Город пошел в сторону Западного Обхода, да. Есть сейчас строительство Дальнего Западного Обхода. Это дорога, которая будет еще соединяться с трассой М4. То есть, рядом со Станицей Мариинской будет начало, и выход идет к трассе М4, которая у нас огибает Краснодар с восточной стороны. Опять же, в эту точку будут вести новую трассу, которая соединит Краснодар и Крым.

– То есть, ты считаешь, это место достаточно перспективным.

– Это место абсолютно перспективное. Потому что, дальше на данном этапе построен детский сад и школа сделается в этом году. В проекте еще очень много детских садов и школ. И это  расстояние, допустим, от кольца до улицы Красной, я проезжаю за 15-20 минут. Кажется, что расстояние большое, на самом деле, улица Красных Партизан имеет до 4 полос, и дальше у нее идет разветвление в несколько направлений.

Здесь вы видите ветку, которая мешает полноценному развитию Краснодара. Но, что будет делаться? От улицы Володарского, центра, будет делаться дорога прямо вдоль этой ЖД ветки с поворотом на Плодородный, на поселок Новознаменский. И дальше, к выходу к поселку Норис, с соединением с М4 Дон.

Уже приступили к проектированию этого проекта, но это 5-6 лет. Вся эта территория отдана сейчас под многоэтажную застройку, и здесь, в поселке Плодородный будут строить 50 домов от компании.

Дальше, в карту не вошло, на 12 км город разросся в сторону Станицы Старо консульской хутора Ленина. Это тоже часть Краснодара, Красоцкий округ. И поселок Знаменский пригородный, здесь тоже уже ведется комплексная застройка.

Так как из Крыма, как мы уже выяснили, огромное количество людей переезжают в Краснодар, потому что здесь цены приятнее. Сегодня я буду именно для вас, для тех людей, у которых небольшой бюджет, играть роль покупателя. Сейчас я буду выступать именно как человек, который пришел к Роману, для того чтобы он помог приобрести недвижимость.

Давайте посмотрим, чем он может нам помочь, как он работает, и вообще, смогу ли я в свой маленький бюджет купить что-то.

– Почему сразу маленький? Может, чуть побольше?

– Не получается. Люди, которые уезжают из Крыма говорят, что у них денег в кармане всего 1-1,3 млн. Понятно, что у нас за эти деньги ничего не купить, кроме маленького участка земли, а хочется все-таки квартиру. Вот и я к тебе приехала с 1-1,3 млн. идей у меня несколько, я тебе их сразу расскажу.

Первая. Так как у вас более 100 новостроек, и активно все строится, вложиться в новостройку и продать ее, когда она уже будет сдаваться, чтобы заработать на ней. Я хотела узнать, сколько можно заработать? Могу ли я за свои деньги что-то купить?

Второй вариант. Купить уже то, что готово, не сильно старое жилье. Сдавать его в аренду. Понятно, что сроки окупаемости у нас будут не менее 10 лет, но все-таки, на перспективу. Краснодар растет в цене, аренда здесь пользуется спросом. Хотелось бы понять, что можно взять под аренду и где на мой бюджет, и сколько она будет приносить.

– Можно рассмотреть студию, либо однокомнатную квартиру, но, естественно, на этапе строительства. В лучшем случае, студия будет либо сдана при чистовой отделке, либо на завершающем этапе строительства.

Если говорить о районе с развитой инфраструктурой, соответственно, 1-1,2 эта одна из наиболее рискованных категорий. Потому что, чем ниже цена, тем качество строительства будет хуже. Застройщик же должен был на чем-то сэкономить, чтобы вывести эту цену для рынка. Соответственно, он мог экономить на арматуре, бетоне, кирпиче. Поэтому, здесь надо быть очень осторожным. 1,2-1,3, в принципе, можно купить квартиру. Но, нужно понимать, что это будет спальный район, либо пригород.

В стром фонде я с трудом представляю. Если брать хрущевки, девятиэтажные дома, они обычно расположены ко всей инфраструктуре. Допустим,  как застраивался район Черемушки. Строились больницы, университет, школы и детские сады, и вокруг сразу строились 5-этажные – 12-этажные дома. А все новостройки, новые районы, уже вокруг начали строиться. Поэтому, старый фонд в Краснодаре тоже в цене за счет того, что ближе инфраструктура. Там люди живут, и там же люди покупают для сдачи с аренду, для тех же студентов. Поэтому, рассчитывать, что там можно купить однокомнатную квартиру в хрущевке за 1,3 млн, не стоит.

Либо это будет бывшее общежитие, и квартира будет приватизирована, типа студии. Будет свой санузел, допустим, улица Уральская. Либо это будут районы, которые образовываются сейчас вокруг Краснодара. Уже некоторые сформировались, некоторые только формируются. Это Новая Адыгея, поселок Яблуновский, что является пригородом Краснодара, но формально и официально, это Республика Адыгея. То есть, это соседний регион. Поэтому, это может быть Западный Обход, какие-то дома в Знаменском районе. Части есть неплохие дома в районе улицы 1-го Мая поселка Российского.

Если, допустим, под сдачу в аренду, нужно ориентироваться на спрос, и есть ли в районе работа, учебные заведения. То есть, кому вы будете сдавать.

Если мы говорим о бюджете 1,3 млн – это будет однокомнатная квартира, то придется ждать 1-1,5 года. То есть, на конец 2020 года, либо середина 2021 года.

– Хорошо. Вкладываем мы с тобой 1,3 млн, ждем 1,5 года. Сколько в конечном итоге, мы снимем с этой квартиры, когда ее продадим?

– Все зависит от объекта. Можно сейчас, если очень точечно и внимательно подходить, 15% годовых зарабатывать. Но, не обязательно ждать до сдачи дома. То есть, иногда лучше выйти по переуступке.

– Чтобы не платить налоги.

– Чтобы не платить налоги, чтобы не было бешеной конкуренции. Пока дом строится, застройщик может начать уже второй дом строить. И ваш дом сдался, вы пытаетесь по хорошей цене продать, а здесь, за 6 месяцев до сдачи, цена гораздо вкуснее. Человек подумает, а что мне эти 6 месяцев, возьму я лучше у застройщика, чем у собственника. Иногда просто, эти последние полгода, там нет смысла ждать. Уже прибавка инвестиционная образовывается раньше. Иногда, наоборот, можно найти за полгода до сдачи, вложиться и получить за полгода эти 15%.

– Понятно. Я уже два дня в Краснодаре, покаталась я по городу, посмотрела. Хотела с тобой посоветоваться. Мне понравились районы Кубанская набережная, Парк Краснодар, Парк Галицкого. Скажи, пожалуйста, в мой бюджет можно туда влезть, и стоит ли рассматривать эти районы для жизни?

– Нет, нельзя влезть. Получается, Кубанская набережная – это самый престижный район. Там построечный продажи, и однокомнатные квартиры стоят 4,5-5 млн.

 – А что касательно Парка?

– Там есть первая линия домов. Если в них рассматривать, студия будет стоить на данном этапе в районе 2 млн при чистовой отделке. То есть, если мы берем студию с одним окном 25 метров, это будет 1,9 млн, если мы говорим о студии с двумя окнами, в районе 2 млн при чистовой отделке.

Если рассматривать в соседних домах, будет в пределах 2 млн студию, но уже с хорошим ремонтом.

Если говорить 1-1,3 млн, то нужно будет подниматься, условно говоря, по карте выше, и можно будет взять студию 25-27 метров, и срок сдачи будет 2021-2022 год. Теоретически можно выбрать, 1-2 жилых комплекса, где в эту цену можно войти, но это будет непросто.

– Если мы с тобой возьмем студию в том районе, сколько до Парка мне добираться?

– Пешком будет 25-40 минут.

– А на машине?

– Минут 10. Это просто я говорю не то, что какие-то мифические цифры.

– Хотела себе квартиру у парка.

– Ну почему? Там же место такое классное, там же дубовая аллея идет. То есть, ты идешь не через поле, лес, а по нормальному месту.

– То есть, есть смысл посмотреть?

– Да, а по пути можно в кафешки заходить, или дойти до семейного Магнита, закупить продукты и пойти обратно домой.

– Понятно, а если мы в этом же районе, в районе парка, посмотрим вторичку? Простые, старые квартиры. Какие там цены?

 – А там вторички нет.

– А мы, друзья, с Романом пойдем выбирать квартиру в наш бюджет 1,3 млн. я буду держать вас в курсе, надеюсь, с этого получится что-то интересное.