В КРЫМ на ПМЖ: ПЕРЕВОД ЗЕМЛИ в КРЫМУ | ОТЕЛИ и ГОСТИНИЦЫ под БИЗНЕС в КРЫМУ | НЕДВИЖИМОСТЬ КРЫМА

– На чем мы с тобой остановились? На том, что огромное количество отелей стоит на землях ИЖС. И, действительно, кто-то работает нелегально, а кто-то хочет заморочиться с переводом. Какое назначение должно быть земли, чтобы я могла поставить отель?

– Конечно, рекреация.

– Рекреация – прям так и называется?

– Может быть, земли населенных пунктов, либо за границей населенных пунктов. Здесь тоже все очень индивидуально. Если вы, например, стоите среди отельной сетки, и у всех отели оформлены на рекреацию, а ваш отель имеет статус ИЖС, тогда шансов очень много на перевод.

– Да, давай к реальности спустимся. У нас отели с рекреацией – их поштучно пересчитать можно. Все это, в основном, на ИЖС стоят отели. Как здесь, как мне быть, если я хочу легально работать и быть в безопасности?

– Тогда под коммерческое использование.

– То есть, мы переводим землю ИЖС в коммерческое использование. Сколько времени это занимает? Насколько это реально? Дорого ли, есть ли какие-то затраты?

– Во-первых, нужно начинать с того, что нужно обратиться в муниципалитет, для того чтобы муниципальное образование имеет право изменять статус того или иного земельного участка. Но, как правило, как показывает практика, этим не ограничивается. Потому что, муниципалитеты очень неохотно берут на себя ответственность по переводу земельных участков в ту или иную категорию. Поэтому, как правило, это все-таки судебный процесс. Судебный процесс, как правило, занимает от трех до шести месяцев, в зависимости от сложности процесса, в зависимости от того, какая индивидуальная ситуация. То, что касается стоимости, во-первых, нужно понимать, что госпошлина будет браться за то, чтобы…

– Госпошлина как считается?

– Госпошлина считается от кадастровой стоимости.

– Допустим, у меня земля стоит млн. Сколько, примерно, госпошлина обойдется?

– В районе 21-27 тысяч рублей будет госпошлина. Дальше, оплата уже представителя. Вам нужно будет обязательно, если вы физическое лицо, оплатить услуги нотариуса, для того чтобы выдать нотариальную доверенность. Потому что, в суде я могу представлять ваши интересы только по нотариальной доверенности. Если это юридическое лицо, то он не тратится, он выдает на своем бланке за подписью директора и печатью, доверенность. Плюс, услуги самого представителя. Услуги, как правило, стоят в районе 100 000 рублей за перевод.

– Дешево достаточно, кстати.

– При смене категории земли, как правило, увеличивается кадастровая стоимость. Более того, вы уже не боитесь там воздвигать свою собственную усадьбу, и не думаете, что к вам придут какие-то контролирующие органы и в чем-то вас могут обвинить, например, или, поставить под снос ваше строение. В этом случае, конечно, вы застрахованы, у вас документально все подтверждено и вы уже спите спокойно.

– Давай, вернемся к началу видео. Мы начали с тобой разбирать, что у меня есть кусок сельхоз земли, и я хочу все-таки, там строить дом. Раз, я прям с сельхоз земли в ИЖС сразу не могу перевести, то какие у меня вообще этапы? Какую следующую категорию земли я получу после сельхоз?

– Она и останется сельхоз землей. Другой вопрос, что законодательство, на сегодняшний день, позволяет строить жилые дома, в том числе, жилые дома, на землях сельхоз производства, при условии, что эта земля используется под КФХ.

– Допустим, не хочу под КФХ, просто хочу поставить дом и перевести категорию. Никак?

– Никак.

– То есть, если у меня есть сельхоз земля, единственное, что я оформляю – КФХ. То есть, не с какими переводами мне лучше не заморачиваться сейчас.

– Нет, итак будет перевод именно категории. То есть, на сегодняшний день у вас есть сельхоз производство, если мы посмотрим выписку, а будет написано КФХ.

– Ну и все, других вариантов нет.

– Да. Вы будете просто делать свою усадьбу, и регистрировать потом эту недвижимость как жилую.

– Хорошо, если у меня, допустим, в садоводческом товариществе есть 4 сотки земли, в кооперативе. Как мне ее в ИЖС перевести? Сегодня она стоит 500 000 рублей, а я хочу, чтобы она стоила млн. После перевода, теоретически, это возможно. Как мне ее перевести?

– В том то и дело, что на сегодняшний день, это тоже, как правило, СНТ находятся на землях категории сельхоз производства, либо населенных пунктов. С населенными пунктами, если все ваши соседи имеют статус жилой застройки, тогда по вопросу перевода вашего участка в жилой фонд, будет мало проблем. Но, как правило, большинство земельных участков в СНТ находятся на землях сельхоз производства. При этом на СНТ вы даже можете строить жилые дома, и присваивать своему дому жилой статус, но это никак не ущемляет вас как собственника. Вы пользуетесь жилым домом, вы регистрируете свою прописку, вы регистрируете свой дом. Даже, если у вас земля сельхоз, то это никак не уменьшает вашу… Другой вопрос, что бывают такие участки, даже в пределах СНТ, когда вы, например, используете как магазин. И тогда, конечно, целесообразно данный земельный участок перевести под коммерческое использование, либо часть этого участка. Такие варианты тоже имеют быть.

– Кстати, это тоже частое явление, когда я на своем земельном участке хочу построить что-то коммерческое и, опять же, легально это использовать. То есть, ты считаешь, что возможно все-таки перевести в коммерческую, даже в СНТ участок.

– Я видела такие прецеденты.

– Я так понимаю, там хитрый какой-то способ должен быть.

– Это только судебный процесс.

– В любом случае, каким бы переводом я не хотела заняться, мне все равно нужен будет судебный процесс. Правильно?

– В 90% случаях.

– И у нас займет вся процедура, примерно, полгода, и все возможно. Но, нужно смотреть индивидуально по документам, потому что, множество разных нюансов.

– Более того, могу вам сказать, что на сегодняшний день, например, на территории Севастополя, в связи с тем, что введено огромное количество ограничений, связанных с архитектурной застройкой, с особыми археологическими территориями. Вообще, нужно рассматривать, возможно ли рассмотрение вопроса по тому или иному участку в переводе, в плане перевода. Потому что, на сегодняшний день, очень много клиентов приходят, у которых просто ведены ограничения на использование земельного участка. Люди хотели там строиться, хотели что-то делать, а по факту, после того, как государство нанесло этот слой особой архитектурной ценности, вы даже, может быть, на своей зеле ИЖС не сможете строить. Поэтому, здесь очень важно внимательно смотреть при покупке недвижимости земельных участков в городе Севастополе, в Крыму, чтобы вы не попали в эти зоны. Особенно, с этим сталкиваются приезжие, которые не знаю о таких особенностях.

– Согласна. Давай, еще попробуем вспомнить ситуации, где люди накалываются в момент переводов. Кроме того, что они сельхоз землю хотят перевести в ИЖС, что невозможно.

– Здесь самая большая вероятность наткнуться на мошенников, которые вам пообещают золотые горы и, взяв деньги, предоплату, просто потом исчезнут. Просто потому что, они не смогут сделать ничего.

– Или скажут, что они кому-то дали взятки, но, на самом деле, ничего не было. Частое явление.

– Да. Поэтому, здесь, еще раз повторюсь, особенно приезжие сталкиваются с тем, что на материке эти вопросы решаются совсем по-другому. А местные, кто работает здесь по этим вопросам, очень часто вводят в заблуждение. Я даже видела случаи, когда риэлторы продают земельный участок, заведомо зная, что он попал в особую территорию, и даже строить нельзя будет, даже легковозводимые конструкции. И они продают это людям и рассказывают, что они будут строить тут дом, и их нисколько не смущает то, что…

– Деньги грязные, да. Мы с тобой задели вопрос по поводу коммерческой недвижимости. Я думаю, мы его не до разобрали, и будет интересно. Скажи, пожалуйста, все-таки есть у меня участок земли в коттеджном поселке, ИЖС или в кооперативе, я хочу там сделать магазин. Что тут, как тут?

– Опять же, повторюсь, индивидуально все, но вы можете отмежевать. Например, у вас 10 соток земли, и вы понимаете, что, в принципе, вы безболезненно можете 2 сотки использовать под коммерческую недвижимость. Тогда вы межуете свой земельный участок, и выделяете эти 2 сотки под коммерческую недвижимость. Но, здесь нужно будет тоже согласовывать все вопросы, безусловно, с муниципалитетом, с соседями.

– И опять суды.

– Ну, скорее всего. Потому что, в одностороннем порядке муниципалитеты неохотно идут на переводы. Более того, это же будет связано с коммуникациями. То есть, для коммерческой недвижимости совсем другой подход в плане подключения электричества, тепловой энергии, воды и так далее, там тарифы другие. Это несколько другой подход, и поэтому, вы можете столкнуться с тем, что вам придется рисовать проекты для данной территории. Это тоже затратное занятие. С другой стороны тогда возрастает сама себестоимость вашего земельного участка, его кадастровая стоимость. В случае, если вы продаете жилой фонд еще и как коммерческую недвижимость, конечно, это будет более дорого, респектабельно.

– Шкурка выделки стоит, все-таки. Давай разберем последний вопрос. Все-таки, если я работаю нелегально, или построила нелегально дом на земле, на которой строиться нельзя, или поставила магазин, где у меня нет ничего от коммерческой недвижимости. Какие вообще государством предусмотрены в нашем городе, в частности, штрафы, санкции, наказания? Чтобы мы реально понимали, к чему готовиться заранее.

– Если вы сегодня зайдете на сайт любого муниципалитета, вы увидите списки домов, которые подлежат, на сегодняшний день, сносу. Это так называемые, нелегальные постройки. То есть, если вы построились нелегально, без документов, то при проверке, а муниципалитет сейчас это делает очень яро, осознанно, они выставляют эти списки, дают определенное количество времени на то, что вы сами снесете этот объект. Если вы его не сносите, то тогда муниципалитет тратит на это свои деньги, а вас заставляет потом в судебном порядке возместить им этот ущерб – это первый момент. Второй момент – например, вы построили магазин. Вы никогда не сможете вести его в эксплуатацию, соответственно, вы не сможете его продать. Проблема сегодня в Севастополе и Республике Крым связана  с тем, что не все объекты недвижимости оформлены, в принципе, не имеют документы. На сегодняшний день, я сама несколько раз сталкивалась с тем, что продается дом, и стоимость у него как у дома, но фактически, есть только документы на земельный участок.

– Частое явление, да.

– Вы, как специалист, понимаете, что вы не будете покупать земельный участок за 8 млн рублей. Более того, вы, как новый собственник столкнетесь с тем, что вы не сможете ввести в эксплуатацию этот жилой дом.

– Потому что, строение не оформлено у нас, получается.

– Совершенно верно. И на него нет соответствующих разрешений, на строительство. Возможно, вы попали в ту зону, где нельзя строить, опять же, не разобравшись. И тогда, вы попадете в очень неприятную ситуацию.

– Согласна.

– Все очень индивидуально.

– Все очень индивидуально. Отлично. Друзья, мы сейчас вам все расскажем, но все очень индивидуально, поэтому мы вам расскажем какие-то поверхностные моменты. Но, действительно, это так. Любой юрист вам скажет, нормальный юрист скажет, что я тебе расскажу ситуацию, только тогда, когда ты придешь ко мне с пакетом документов, и я тебе покажу и расскажу, что и где должно быть. А по-другому, все эти эфемерные штуки – это поверхностно.

– Невозможно разобрать ситуацию, если не видеть документов. Потому что, это настолько очень много слоев, которые нужно посмотреть. Очень много вопросов, которые нужно задать собственнику, начиная с того, какая его цель. Бывает, что люди приходят и не понимают, зачем им этот перевод, в принципе, нужен. Ориентируясь на клиента и понимая, что у него есть такая-то задача и цель, видя его документы, возможно, придет какое-то другое решение.

– Друзья, теперь вы знаете, куда идти. Обязательно звоните по этому номеру. Я и Лариса, мы вам обязательно поможем со всеми переводами и нюансами по вашей недвижимости. 

С вами были Ксения Шварц и Лариса Козырева. До новых встреч. Задавайте вопросы, мы обязательно на них ответим.

Добавить комментарий