Страхи покупателей | Чего бояться при покупке недвижимости в Крыму для ПМЖ
Сегодня мы поговорим с вами о страхах людей, которые планируют купить недвижимость в Крыму. Разберем основные моменты из за чего люди переживают и как этого избежать. Что вообще с этим делать, для того, чтобы у вас как-то все в голове сложилось и вы поняли, что да, такое существует и этого можно избежать.
Я занимаюсь в Крыму недвижимостью более 7 лет, ежедневно мы работаем именно с покупателями, наш клиент именно покупатель. И, конечно, основные страхи мы уже давно выявили, что чаще всего беспокоит людей. Поэтому, дабы предотвратить все ваши переживания заранее, я хочу рассказать вам в этом видеоролике вообще с чем покупатель чаще всего сталкивается.
Итак, поехали с самого простого. Первое, что я выделила – это реклама. Навязчивая и назойливая реклама или ее недостоверность. Вроде бы человек, сидя на в другом городе или на материке, начинает листать рекламу, ему кажется: “Опа! Картинка такая интересная”. Но когда он начинает проговаривать объекты, то чаще всего он сталкивается с тем, что те объекты, которые казались наиболее привлекательны, они по какой-то причине исчезли, их якобы купили или они в принципе не существуют.
А второе, с чем сталкивается человек – с назойливостью рекламы и с назойливостью посредников. В Крыму это еще не так сильно развито, как, например, в городах миллионниках типа Краснодара, Санкт-Петербурга и Москвы. Когда вы сделали один раз звонок по объявлению, а вас долбят уже 50-й раз за эту неделю: “Ну что? Что будем покупать? Или давайте предложим вам 585 других объектов?”
Конечно, это раздражает и напрягает, к таким людям больше даже появляется недоверие, чем желание с ними общаться. Тем не менее мы понимаем, что такая история есть, что у нас на основных источников, по крайней мере в Крыму, около 40% фейков на сегодняшний день – это все, что касается Циана, Авито и Яндекс Недвижимости. Очень много, опять же, фейковых объявлений.
Для чего это делается? Это делается, как правило, риэлторами, посредниками и застройщиками для того, чтобы в первую очередь принять звонок и понять, что есть человек, у него есть деньги, он хочет что-то купить. Задача его заманить в базу и после этого просто предлагать ему миллион других вариантов, которые, как правило, не связаны с потребностью этого клиента. Но вы попадаете в базу посредников, потому что у вас есть деньги и есть желание что-то купить. И будут они вас долбить до последнего, пока вы им 20 раз не скажете: “Ребята, я уже купил” или “Отстаньте от меня, уберите меня из базы”.
Если вы что-то уже приобрели или вы не хотите общаться с этими посредниками, лучший способ не откладывать их, “Давайте потом созвонимся” или ”Мне этот вариант не нравится”, потому что они от вас просто не отстанут. Вы точно так же в их базе будете стоять дальше, “просто объект не подошел, предложите ему завтра что-то другое”. В данном случае нужно просто сказать посредникам о том, что вы уже что-то приобрели подходящее, денег больше нет, уберите меня из базы, мне больше звонить не нужно, мне не нужна недвижимость в этом городе.
Вот только в таком случае вы в базе риэлторов посредников перейдете на другой уровень, на другой пункт, там, где вас уже не будут практически беспокоить. Будут беспокоить раз в полгода и спрашивать: “Ну что, вы не думали что-нибудь еще купить?” То есть вот эти постоянные звонки и нелепые предложения, они все таки прекратятся.
Второе – это качество жилья. То есть мы часто очень беспокоимся о том, чтобы не купить какое-то некачественное жилье. Плохая звукоизоляция, например, плохие соседи, плохая инфраструктура рядом, то есть нам казалось, что ничего, но на самом деле там куча пьяниц и наркоманов рядом живет. Старые там трубы, например, или разводка, которая действительно требует ремонта и замены.
То есть качество жилья нас очень с вами сильно беспокоит. У нас же деньги есть и нам хочется купить не просто то, что нам хочется и чтобы это подходило по нашим критериям, а чтобы это еще и было качественно, чтобы у нас не всплыли какие-то проблемные моменты через пару месяцев после нашей покупки.
Как вообще работать с качеством жилья? Первое – это мы ставим для себя приоритеты, что у нас обязательно нужно проверить, что у нас в жилье должно быть важное для нас. Например, та же самая звукоизоляция, отопление какое-то, от этого у нас будет очень сильно зависеть стоимость коммунальных услуг.
Первое – мы составляем для себя список критериев, которые мы всегда, если выбрали объект недвижимости или несколько, мы задаем эти вопросы собственнику или проверяем непосредственно их на месте, все ли хорошо, все ли работает. Часто это еще бывает с историей, когда мы покупаем квартиру или дом с мебелью и с техникой, а оказывается в конечном итоге, что у нас кондиционер и стиралка не работает или какие-то проблемы с отоплением. Поэтому всю эту историю перед тем, как мы заключаем договор или идем на переговоры окончательно уже, мы все это проверяем на месте.
Второй способ – это соседи. Соседи вам расскажут все, что вы хотите знать. Я обожаю эту историю с соседями, потому что буквально там провести опрос 3-5 человек и ты сразу понимаешь, какая звукоизоляция, насколько адекватно управляющая компания, кто здесь живет вообще, то есть насколько у нас будут проблемы и даже на каких этажах эти люди живут. И много-много всего еще. Все, у нас здесь список, соседи нам просто реально помогут и самостоятельная проверка этих критериев, либо делегировать этот процесс вашему риэлтору или представителю.
Итак, следующий страх, но он должен был, наверное, быть на первом месте – это страх финансовый. Что касается финансовых страхов, в первую очередь это переплата, то есть мы все боимся заплатить за объект больше, чем он реально стоит. На это влияет рынок, новости, вторая сторона, которая вам рассказывала, что у него очередь стоит на этот объект, и мы, конечно же, боимся переплатить.
Второе здесь же, опять же, что касается финансовых страхов – это то, что мне не дадут кредит, не одобрят ипотеку, допустим, денег у меня немножко не хватает и мне их не дадут. Кризис, который, может быть, стоит подождать или наоборот стоит купить сейчас 2, а завтра цены поднимутся. И вот это качели, чтобы не только не переплатить, но еще и купить в нужный момент, не попасть на кризис и на обесценивание твоего жилья. Вот это, конечно, тоже очень сильно людей беспокоит.
Что еще касается финансов непосредственно Крыма? Это, конечно же, как их везти сюда. Потому что у нас 90% покупателей – это все-таки материк, жилье не дешевое и людям нужно, конечно, эти миллионы свои большие привезти в Крым. Сразу возникает вопрос: у вас с банками все по другому? У вас там правила другие? У вас ситуация другая? Как нам вообще везти деньги? Очень многие просто везут наличкой или пытаются как-то решить вопрос с банками. Поэтому один из первых вопросов, который возникает: как мне деньги доставить с материка в Крым?
Здесь ничего сложного нет. Благо у нас в этом году, по-моему в этом начале этого года, появился Сбербанк. Чуть он немножко по другому работает, но в принципе, с учетом того, что Сбербанк есть в каждом городе России, стало все гораздо проще. Это раньше мы с вами переплачивали за переводы между банками, у нас не было Сбербанка, были только такие банки, как банк Россия, РНКБ, Генбанк – не везде они есть на материке.
Конечно же, люди, как правило, держали свои деньги более в банках, которые знают все, например Альфа банк, Сбербанк, ВТБ и все такое. И им нужно было как-то в наши банки деньги доставить. Усложнялся весь процесс от того, что мы оплачивали с вами комиссии, до того, что мы не могли быстро деньги снять, подтверждение переводов и тому подобное. То есть сейчас вся история упростилась.
Как правило, на сегодня я советую все-таки наличку, если брать, то брать с собой не сильно большую сумму, не более 30% от стоимости объекта. Она вам может понадобиться по разным причинам. Первое – для того, чтобы внести задаток. Далее, часто бывает такое, что реальная цена не совпадает с ценой в договоре и приходится добавлять наличкой. Но основную сумму покупки лучше всего переводить на счет продавца.
Второй вариант, если по какой-то причине на счет продавца перевести не можем, банковская ячейка нас ждет. Но тем не менее, опять же, та же история: переводим сюда, снимаем здесь, уже перекрываем в банковскую ячейку. Усложнен процесс, но всегда бывает по разному.
Следующий страх, который нас чаще всего заботит – это обман. Мы все боимся с вами обмана. Даже когда покупаем что-то небольшое, мы все равно боимся, что там обманут нас или некачественное купим, переплатим и тому подобное. А здесь мы говорим с вами о недвижимости и, конечно, суммы совершенно другие. Мошенничество очень развито в сфере недвижимости и, конечно же, нас это очень сильно беспокоит.
Обман может быть разный. Обман чего? Обман продавца. Например, он что-то скрыл: от того, что у него проблемы какие-то есть в квартире, до того, что у него есть или были какие-то проблемы с документами. Может быть, они приватизацию как-то по левому оформили или дарственная была не так составлена, или в договорах купли-продажи приколы какие-то. То есть продавец может нас обмануть по бумагам, по состоянию жилья, по деньгам.
У нас тоже такая история бывает смешная, например, продавец такой говорит: “Давай этот продавать за 5,5 миллионов. Мне в принципе 5 хватит, даже 4,5, главное, чтобы покупатель нашелся. Но выставлять мы будем с тобой за 5,5, а вдруг кто то найдется, купит подороже или чтобы сделать скидку”.
И когда находится покупатель бывает такое: я сегодня хотела за него 4,5-5 миллионов, покупатель позвонил за 5.5 млн, я вижу, что емву супер нравится, а давай-ка мы ему за 6 продадим. То есть вот такая штука бывает. Не всегда так просто выяснить, насколько реально готов продавец, и из-за этого приходится переплачивать, но возможно.
Следующий обман застройщиками. Бывает история такая: у нас есть недостроенные объекты и многоквартирных домов тоже, частный сектор – та же история. Например, особенно когда у застройщика ты покупаешь не готовый дом, а именно дом, который он построит. И здесь самая основная ошибка… С одной стороны, ничего страшного нет, если мы с вами сразу же оформляем землю на себя, заключаем контракт подряда, в котором прописаны периоды оплаты в зависимости от стройки. Залили фундамент – заплатил за это, сделали стены – заплатил, это еще нормально. Но когда мы с вами вносим деньги за дом, которого нет, в полной сумме и о чем-то там договорились…
Как правило, я столько этих договоров подряда видела, которые составлены просто напросто… Как объяснить? Там ничего не прописано. То есть ты когда строишь, там возникает миллион нюансов, а в договорах подряда прописаны какие то общие фразы. Тут тебя крутить застройщик может, как хочет, опять же, на тебе сэкономит кучу денег, если ты отдал ему все сразу.
Далее, как может застройщик тоже? Вот ты пришел уже, допустим, готовый дом или доделывается, внутренняя отделка или еще идет что-то. То же самое, если мы отдаем застройщику… Я не говорю, что все застройщики плохие, я говорю, что очень часто бывает недоговоренность правильная и недопонимание друг друга.
Вы когда сидите на переговорах и вам хочется купить быстрее, “Я прямо хочу этот дом, цена хорошая”, а застройщик такой: “Блин, мне деньги нужны, срочно продать”. И вы нормально не договорились, а потом возникает миллион нюансов. Застройщик то думал об одном, вы думали о другом, и начинаются эти вечные извечные конфликты.
Что касается домов, которые вот-вот сданы, там идет внутренняя отделка, они что-то тебе обещают допроводить, какие-то коммуникации, ландшафты и тому подобное. Здесь нас спасет самое важное – это поэтапная оплата. Это раз. И второе – супер детальный договор. Пусть он будет на 150 страниц и всех задолбит, но он задолбит всех один раз, а не когда вы будете эти 150 раз обсуждать по 3 часа одно и то же, каждый будет гнуть свою линию и у вас будет конфликт. Вот такая история.
Короче, обман застройщика и обман продавца. Обман посредника твоего. Бывает такое, что ты нанимаешь себе посредника, это может быть риэлтор, это может быть вообще не риелтор, а просто человек, который покупал и продавал несколько раз недвижимость или просто ты его просишь там туда побегать, “за меня сюда побегай”. И тоже такие люди, конечно, не все, но Крым был…
Сейчас, кстати, легче стало и лучше, но первые 3-4 года, когда я приехала сюда, я ни в каком городе России не сталкивалась с таким активным и с таким частым мошенничеством, как в Крыму. Но, опять же, это я все смазала на переходный период, сейчас все стало гораздо лучше и проще.
Соответственно, те люди посредники очень часто любят наживу какую то и сложно им отказаться от денег. Например, вы своему посреднику задали задачу найти себе квартиру и он начинает их искать. И ему с той стороны продавец предлагает: ”Вот если ты мою квартиру именно продашь своему покупателю, я тебе заплачу там 300-500-200 тысяч лишние. Если ты покупателю своему скажешь, что мой объект намного лучше, чем 3 других, которые ты ему предлагаешь и это обоснуешь. Помоги мне продать и я тебе доплачу”. Я очень часто вижу эти схемы, когда посредник или риэлтор работает на две стороны, то есть он пытается состыковать продавцов и покупателей, чтобы получить свои деньги с той и с другой стороны.
Либо бывает такое, например, ты попросил найти жилье или сам даже нашел, на объявлении оно стоит 6 миллионов, твой посредник договорился с продавцом: “Все, нам интересно, будем покупать”. И договорились они, допустим, на 5,5 миллионов. Все, твой посредник прогнул в продавца, окей. Ему бы вроде как хорошо бы тебе перезвонить и сказать, что я полмиллиона для тебя сэкономил, но часто, опять же, бывают люди такие, которые договариваются с продавцом о чем?
Он уже скинул, пару дней подождал, ждет, когда продавец начнет нервничать и ему перезванивать: “Ну что там? Ну что там?” В этот момент посредник предлагает ему такую историю: “Мой покупатель все-таки засматривается на другую, но я могу все-таки вывести его на продажу твоей. Но сделаем мы с тобой как? В договоре у нас все-таки будет указано 6 миллионов или 5.9, из них ты мне отдашь 300 тысяч, например. И 100 останется у тебя бонусом, чтобы тебе не обидно было за то, что ты мне платишь за телодвижения”.
Что скажет продавец? Да ему пофиг вообще, ему пофиг. Продавцу надо продать, ему надо 5,5 миллионов на руки. А если шанс покупателя, того, что он будет сейчас, он готов этому посреднику отдать лишние немаленькие деньги. И такая херня происходит. Вы то рассчитываете, что ваш человек за вас радеет, экономит вам деньги. Еще позвонит и скажет: “Я целых 100 тысяч торговал для тебя”, а сам завтра за это получит 400-300.
Как этого избежать? Первое – это нужно брать качественного человека. Желательно того, с кем вы работаете, вы общались и вы знаете, что он не обманывает никого другого или не рассказывает, как он кого-то когда-то обманул на деньги. А такое бывает. Просто надо с людьми пообщаться и послушать, как он ведет дела, как он вообще рассказывает про то, как он зарабатывает. И, конечно, часто бывает, что рассказывает, что у него были некорректные способы заработка. Шанс того, что этот человек и вас подставит, тоже есть.
То есть лучше всего брать качественного и знакомого человека либо ему можно доверять. Либо, опять же, в контракте это должно прописано быть. Может быть, в виде штрафных санкций даже, что “ты должен защитить мои интересы, если что-то не так там, то у тебя будут косяки”. Но вряд-ли кто-то на это пойдет, хотя…
Второй способ – это выйти когда уже… Вот вы наняли посредника, он там вам проанализировал 20 квартир, вместе вы в онлайне или как-то забегали посмотрели, определились с двумя уже. И даже ваш посредник предварительные переговоры провел с этими двумя квартирами и обговорили там какие то нюансы. Вот в этот момент лучше всего вам его перепроверить.
Что нужно сделать? Позвонить продавцу напрямую. Вы можете позвонить либо как покупатель и сказать вот это я у вас покупаю, давайте еще раз обговорим условия, потому что тот человек был просто бегунком, скажем так, для мен. Второй вариант – позвонить чисто как новый покупатель и просто предложить другую цену. Например, у меня наличка за такие то деньги. Короче, пообщаться с продавцом любыми способами и понять вообще, насколько ваш человек качественно работает.
Далее, негативный прошлый опыт. Вот это прямо боль, негативный прошлый опыт. Человек когда-то… Да ладно, если он что-то покупал с недвижимостью и сам влетел, но ведь часто бывает, что влетел его друг, родственник или еще кто-то. А вот эти страхи в нем настолько засели, что у человека просто в этом плане паранойя.
Мы, конечно, проверим. То, в чем ты влетел в прошлый раз, мы еще раз 10 раз перепроверили, чтобы на этом же не влететь. Здесь знаете, кто страдает? Вы сами от этого. Потому что настолько ваш страх велик в данном случае, что вы эти страхи переносите и сюда. Соответственно, отсюда идут нервы, отсюда идут неправильные решения, отсюда идут несосредоточенность и вы из за того, что вы летаете в своих прошлых страхах, вы упускайте столько деталей. То есть вы не подходите с холодным умом к новой покупке, вы тащите старое в новое.
Соответственно, это самый большой минус для вас, потому что в данном случае вы просто перестаете контролировать ситуацию. Вам нужно, чтобы вас за ручку держали, гладили по головке и говорили, что все будет в порядке. Но с холодным умом к ситуации вы уже подойти не можете и это тяжело. Вот был негативный опыт у вас или у ваших знакомых, просто скажите: “Окей, это было в прошлом, я учел ошибку. Сегодня я подойду с холодным умом к новой покупке и все у меня будет хорошо”.
Ну и последний страх в дополнение – это страх упустить важное. Часто люди говорят: “Я что то забыл, что то я упустил, что то я не сделал”. Вот эта история часто повторяется, но здесь вам поможет чисто блокнот, листочек и всю историю записывать. Ночью пришла идея, вскочили, записали, утром узнали и спросили.
А второе, что значит упустить важное? Вот у меня сейчас есть деньги, например, и я решила купить себе однокомнатную квартиру или дом в Крыму. Я уже даже примерно понимаю, где хочу, примерно понимаю, что хочу. Начинаю исследовать рынок, смотрю на рынке кучу объявлений, в конечном итоге вроде бы мне парочка нравится даже, но ощущение такое, что “а вдруг завтра появится другое что-то новое?”. То есть вот для себя идеального жилья я не нашла, оно все равно с каким то нюансом.
И начинается эта история вечного поиска, я как ее называю. “А вдруг завтра вылезет именно та квартира или то жилье, которое мне нужно? А вдруг ее сегодня нет, но завтра обязательно появится?” И вот это тоже проблема застрять человека или покупателя в вечном поиске. Соответственно, из минусов вечный поиск дает вечного неудовлетворенность. Чем дольше ты с этим сидишь, тем больше тебе все время будешь в каждом объекте искать какие то нюансы, которые тебя будут… “А давай еще подождем, а давай еще, вот оно будет”.
И чаще всего это кончается тем, что в конечном итоге человек просто начинает хватать. Рынок же у нас варьируется, где то падает, где то растет. И чаще всего человек доводит до того, что рынок начинает расти, он в панике, начинает хватать то, что осталось. Вот это, опять же, психологическая проблема и беда откладывания покупки. У нас есть такие клиенты, которые тянутся годами, реально, годами. Вот они сидят, вот деньги, вот желание, и 3 года они пытаются найти лучшее из предложенного.
Я допускаю тот вариант, что именно в тот день, когда ты выйдешь на рынок со своими деньгами за покупкой, именно идеального или подходящего жилья для тебя не будет.
Но в принципе, у нас нормальный срок для поиска жилья, я считаю, если ты морально готов и ты понимаешь четко, что ты хочешь, у тебя есть деньги и на рынке есть выбор – это ровно месяц, больше не надо. Если же ты вышел на рынок и не нашел чего то, что прямо идеально подходит, это максимум 3 месяца. За 3 месяца у тебя поменяются объекты и поменяется рынок. Это максимальный срок, за который надо принимать решение о покупке недвижимости, я считаю так, если ты готов морально, деньгами и понимаешь, чего хочешь.
Если ты все еще вразвалочке, “коплю деньги, есть часть, присматриваюсь, звоню, смотрю, торгуюсь, не понимаю, какой район, не понимаю, какой город” – это другая история. Это реально другая история, ты еще не готов. Но если ты готов, то максимально 3 месяца на покупку, иначе застрянешь.
Вот такие вот страхи. Друзья, я уверена, что я разобрала далеко не все страхи, которые присутствуют у покупателей недвижимости. Я очень надеюсь на ваши подсказки в комментариях. Помогите мне, помогите нашим друзьям, подписчикам, тем, кто смотрит. Давайте вместе покидаем наши общие страхи, чего мы боимся, покупая недвижимость. Можно с акцентом на Крым, можно, в принципе, в общем. Я с удовольствием соберу все эти комментарии, сделаю из этого отдельный ролик, отвечу на всевозможные вопросы, нюансы, как этого избежать. И мне самой будет интересно, какие все-таки страхи, которые я не увидела, есть у покупателей.