Осторожно! Как не попасть при покупке участка в Ялте | Что нужно знать и делать перед покупкой земли

Друзья, мы сейчас с вами разберем земельные участки в Ялте и поговорим с вами про разные косяки, приколы, нюансы, с которыми часто встречаются покупатели. Мариша, погнали.

Марина Терновая

Наиболее часто. Это большие деревья, встречающиеся, значит, краснокнижные, ливанские кедры, фисташки, сосны, дубы, которые занимают половину или большую часть, и проблема будет большая их убрать, ну и даже их жалко убирать, они красивые. Это очень дорого. Штрафы еще дороже, там миллионами исчисляется это все.

Ксения Шварц

Вот такая вот история, если ты выбрал участок, на котором есть красивые деревья, и ты такой стоишь и думаешь: «вот эти парочку оставлю, а здесь вырублю в центре и поставлю в собственный домик». Это большая проблема может быть, надо сразу уточнять, не краснокнижные ли это деревья, можно ли их вырубать или нет. Практически большинство из них идет подотчетные, и если вы что-то с ними сделаете, то государственные органы сразу увидят это и прилетят вам просто эти миллионы штрафов. Второе.

Марина Терновая 

Коммуникации городские, например, какие-то сети, газовые трубы, которые кто-то когда-то закопал. И этого сейчас не видно, например, но при получении документа ГПЗУ, это по съемке, вы это обнаружите у себя нечаянно. И будете очень удивляться, что есть охранная зона у этих сетей, и нельзя там копать и строить в этом месте. Может быть близость какого-то ЛЭПа.

Ксения Шварц

Так как в Ялте не так много участков и она сама по себе очень плотненькая, коммуникаций там тоже много и часто мы сталкиваемся с такой ситуацией, что, в первую очередь, продавцы просто умалчивают эту историю. Я вам отвечаю, 95% продавцов не скажут вам, что у них там идут какие-то сети под землей, потому что им просто надо продать. Конечно, это все замалчивается. Это делается как: «купите быстрее, мне срочно нужны деньги, я на полмиллиона сейчас дешевле отдам, давайте завтра, не надо заказывать никакие ГПЗУ, никакую информацию не проверяйте, все у меня хорошо, вы же видите, сосед живет, там все нормально». И вот здесь очень много людей с этим влетают. А потом оказывается у нас, ну просто, что от твоего участка остается… покупаешь 4 сотки, а там, оказывается, использовать можно только одну. Остальные должны стоять. Только морковку садить ты можешь и ничего с нем не делать никак.

Давай расскажем про вчерашнюю историю. Вчера приезжали клиенты к Марине и говорят: «мы нашли супер-участок в Ялте вообще. Кайфовый участок, идеальное место, супер-цена, что там 2,5 миллиона за него просили. Непонятно, почему его никто не покупает». И Марина: «стоп, не надо деньги отдавать. Сейчас мы его проверим». Это было не вчера, это было три дня назад, получается. Проверяем участок, а там, оказывается, газовая труба идет по центру участка. Четыре метра справа, четыре слева, и все.

Марина Терновая

То есть охранная зона, а вы за эту охранную зону платите по 2 миллиона за сотку, и на ней нельзя строить.

Ксения Шварц

И в этом мы и разобрались, почему такая красивая цена за суперучасток. Сэкономили людям деньги. Отлично.

Марина Терновая 

Если рядом с вами есть специально обученный человек, который знает, какие вопросы надо проверить, какие моменты по участку, то вы сэкономите свои деньги. Даже сбережете, а не сэкономите.

Ксения Шварц

Будет обидно купить что-то дорогое, а потом это никак не использовать.

Прежде, чем мы будем заказывать какие-то проверки, тратить на это время и деньги, пробегитесь по соседям. Потому что соседи — это такие люди, которые вам расскажут все вдоль и поперек. И сосед справа, слева, сверху, снизу, есть у вас какие-то коммуникации, нет ли проблем. Я вас уверяю, что много шансов того, что вы заранее узнаете прежде, чем тратить время и деньги на все эти проверки, реально ли там вам врут.

Марина Терновая 

Или не договаривают. Многие могут и сами не знать каких-то моментов. Если продают участок, значит они не пользуются.

Ксения Шварц

«Купили 10 лет назад, сейчас решили продать. Ничего не делали, ничего не знаем». Тоже такое может быть.

Марина Терновая 

То есть нужно делать и топосъемку, и заказывать ГПЗУ, и делать геодезические уточнения границ участка, вплоть до того, что делать, бурить шурфы и смотреть, нет ли там подземной реки какой-нибудь или ручья и пустот под вашим участком.

Нюанс номер три. Большинство участков Ялты имеет уклон. Даже небольшой клон подразумевает строительство подпорной стены. Это тоже не дешевое удовольствие. Какие-то подпорные стены могут выйти в несколько миллионов, то есть бюджет по строительству дома может быть равен бюджету подпорной стены, а то и больше.

Ксения Шварц

Уклон у нас может быть с вами от 20 градусов до 80. Это может быть такое?

Марина Терновая  

Да, может быть и такое.

Ксения Шварц

И, конечно, это проблема с обустройством участка, со строительством дома.

Марина Терновая  

Да. Нужно профессионального архитектора пригласить прежде, чем строить на таком участке дом. Желательно ялтинского архитектора, который именно понимает в ялтинских грунтах, который посоветует, в каком месте, как удешевить строительство, как обустроить эту подпорную стену. Она тоже бывает разных видов, разными способами.

Ксения Шварц

Всегда с вами, когда мы покупаем участок с уклоном, надо иметь в виду, что строительство будет дороже, чем на равнине. Поэтому берем строителя, берем архитектора и уже считаем прежде, чем покупать участок, который вам нравится. Нюанс номер 4.

Марина Терновая  

Нюанс номер 4. Есть такие участки, к которым проблемно подъехать. Они находятся на склонах. Здесь есть такой момент, как сервитут. То есть сосед должен предоставить вам доступ к вашему участку, проезд. Нужно как-то об этом договариваться будет с соседями, в каком месте и как это все будет происходить.

Ксения Шварц

То есть это дороги получаются. Ты говоришь, сложный подъезд. Я представляю участок: «вот вы машину здесь оставьте, 300 метров вверх ползите до своего участка».

Марина Терновая  

А в каком-то коттеджном поселке так. Машину здесь оставьте, но у них эта вот штучка по территории есть и с сумками вас довезет.

Ксения Шварц

Ну и по дорогам мы должны добавить, что, когда покупаешь участок, проверил ты там все коммуникации, там подземные воды и тому подобное. Но есть еще один прикол, что возможно в генплане завтра там планируют строить дорогу. И что тогда? Расскажи про эту штуку.

Марина Терновая  

Этот нюанс видит только человек, который будет выдавать вам ГПЗУ. Это есть внутренняя карта в администрации, в органе, где вы его заказываете. И вы удивляетесь, вам говорят, что на вашем участке нельзя строить. Вы с этим не согласны, но там планируется администрацией дорога.

Ксения Шварц

А вот что делать? Допустим, купила я участок, по которому завтра пойдет дорога. Но не проверила. Мне какую компенсацию заплатят?

Марина Терновая   

Кадастровая стоимость.

Ксения Шварц 

А мы с тобой никогда не покупаем в Ялте участки по кадастровой стоимости. Насколько, кстати, кадастровая стоимость и реальная стоимость разнятся? В три раза? В два? В четыре?

Марина Терновая   

В разных районах по-разному. В среднем в два раза. На помощь приходят ялтинские специально обученные юристы, которые знают, что делать с этим.

Ксения Шварц

А вот, кстати, Ялта, это ведь я правильно понимаю, что это какое-то свое собственное государство? У них свои юристы, свои инженеры, свои нотариальные палаты. И весь Крым не понимает, как они вообще работают, что они там делают и почему они живут по своим собственным законам. Реально это так?

Марина Терновая   

Да, реально. Ну, наверное, это особенности и ландшафта, и специфика города. Город разделён как бы на маленькие ПГТ, и в каждом есть свои какие-то нюансы, в которых приезжий человек будет ещё долго в них разбираться. Местные об этом знают давно.

Пятый нюанс. Вся Ялта — это архитектурно-правовая зона. То есть строить на участке мы можем только получив ГПЗУ и разрешение на строительство.

Ксения Шварц

То есть так просто влепить там дом, который я считаю нужный, никого не спросив, я не могу? Тогда придется морочиться. Еще вам потом этот расскажут, что твой проект там не подходит, потому что есть куча нюансов. Да, давай переделаем.

Марина Терновая   

Да, но это опять же и вас защитит, вам будет спокойнее строить. Зная, что вы именно в этом месте, можно это делать.

Нюанс номер 6. Например, есть старый-старый дом, в котором уже жить не захочется. Зато на участке к этому дому есть все коммуникации. Это плюс большой, потому что коммуникации провести это тоже очень дорого. Много разрешений, это долго все получить. Но снести эту халупу, древнюю, тоже очень дорого. Вывоз мусора и все вот это тоже очень дорого стоит делать.

Ксения Шварц

Да, поэтому если вы собираетесь купить старенький заброшенный дом с надеждой, что там есть коммуникация в нем, то есть думаете сэкономить прежде, чем покупать, вы хотя бы позвоните в организацию, которая сносит эти дома и вывозит мусор, и узнайте во сколько вам это обойдется. Реально это дорогое удовольствие.

Марина Терновая   

Нюанс номер семь. Коммуникации. То есть, чтобы нам комфортно в доме жить, нужна вода, электричество, газ, канализация. Если это всё городское, то это идеальные условия. Это идеально. Но если, например, вам говорят: «коммуникации по границе участка», и вы видите, что у вас на границе участка есть колодец водяной, не факт, что вас к нему подключат. Возможно, уже все мощности на этот колодец подключены, и вы туда не вписываетесь. И вам придется где-то подключаться за 2 километра. То есть эти моменты тоже нужно уточнять, выяснять. Не то, что вам пальцем тыкнули: «вот колодец, написано, что тут вода».

Ксения Шварц

Слушай, после наших с тобой нюансов, я понимаю, что Ялта — это такая заморочка еще, да? Кроме того, что тебе нужно выбрать, где ты захочешь жить, в большой, в маленькой или в каком-то там ПГТ конкретном или населенном пункте. Потом тебе нужно все это дело посмотреть, выбрать из того, что тебе предлагают, и после того, как ты выбрал, еще исследовать каждый участок чуть ли не под лупой. Потому что там миллион всяких приколов, да?

Марина Терновая    

Опять же, люди приезжают кто-то семьями, кто-то вдвоем уже жить в свое удовольствие на пенсии, например. Нужно выбирать район, исходя из ваших семейных пожеланий. Нужна вам рядом школа, садик, какая-то инфраструктура или вы готовы ездить туда. Как далеко автобус, если у вас нет машины? Ну, без машины, конечно, в Ялте тяжело, но с машиной, в принципе, за 20-30 минут в любую точку Ялты вы доберетесь.