Совет от риэлтора №35 – Какие пункты важны в договоре купли-продажи

Вы нашли покупателя, договорились о цене, идёте к финалу. Осталось подписать договор купли-продажи (ДКП). Казалось бы, что там сложного? Но именно в этот момент люди часто забывают прописать важные вещи, а потом ругаются, не могут поделить телевизор или выясняют, когда выезжать.

Я не юрист, я риелтор. И с практической точки зрения расскажу, что обязательно должно быть в договоре, чтобы у всех были чёткие договорённости.

1. Деньги: как, когда и куда

Самый главный пункт. Нельзя просто написать «продано за 5 миллионов». Нужно детализировать:

· Форма расчёта: наличные, безналичный перевод, аккредитив, ячейка.
· Сроки: когда именно продавец получает деньги? В день подписания договора, после регистрации, через 3 дня?
· Реквизиты: если безнал — номер счёта и банк получателя.

Если этого не прописать, покупатель может тянуть с оплатой, а вы — нервничать.

2. Сроки выписки (если есть прописанные)

Если в квартире кто-то прописан (даже вы сами), нужно чётко указать, до какого числа все снимутся с регистрационного учёта. Например: «Продавец обязуется выписаться в течение 14 календарных дней после подписания договора».

Иначе покупатель получит квартиру вместе с вашими родственниками, которые имеют право там жить. И будет скандал.

3. Что остаётся в квартире (мебель и техника)

Это вечная тема для споров. Вы думали: «Я оставлю люстру», а покупатель решил, что вы оставите ещё и холодильник, и диван, и телевизор. А вы этот телевизор планировали забрать на дачу.

Поэтому составляем список того, что переходит новому хозяину:

· Встроенная техника.
· Кухонный гарнитур.
· Сантехника.
· Кондиционеры.
· Мебель (если договаривались).

Можно сделать это в виде приложения к договору или просто списком в тексте. Главное — чтобы было написано чёрным по белому.

4. Дата освобождения и передачи ключей

Когда вы съезжаете? Когда покупатель получает ключи? Это тоже нужно зафиксировать.

Например: «Квартира освобождается продавцом до 1 мая, ключи передаются в день подписания акта приёма-передачи». Или «ключи передаются после полной оплаты».

Люди по-разному понимают фразу «скоро освобожу». Кто-то считает, что через неделю, кто-то — что через месяц. Чтобы не жить вместе после сделки, ставим конкретную дату.

5. Коммунальные долги (и другие индивидуальные нюансы)

Если есть долги по ЖКХ, лучше сразу прописать, кто их гасит. Обычно — продавец, но можно договориться иначе. А также:

· Нужно ли покупателю разрешение на перепланировку?
· Есть ли какие-то обременения?
· Кто платит за нотариуса, если он есть?

Всё, что выходит за рамки стандарта, лучше проговорить и записать.

Резюме

Юрист скажет вам про другие важные вещи (права третьих лиц, основания возникновения права и т.д.). Но с бытовой, риелторской точки зрения, эти пять пунктов — база, которая убережёт вас от конфликтов:

1. Деньги (когда и как).
2. Выписка (когда и кто).
3. Имущество (что остаётся).
4. Ключи (когда передача).
5. Долги и нюансы (индивидуально).

Пропишите их чётко — и спите спокойно.