Мыльный пузырь на рынке недвижимости Севастополя. Спор с оценщиком. Недвижимость Севастополя
К-Добрый день, дорогие друзья, с вами Ксения Шварц и я в гостях у нашего оценщика Сергея. Мы пришли пить кофе и разговаривать о насущных делах. Привет, Сергей.
С-Привет
К-Буквально 3 минуты назад мы поставили камеру для того, чтобы записать интересную вещь. У нас с Сергеем пока мы пили чай возник спорный вопрос о ценах на недвижимость в Севастополе. И Сергей с полной уверенностью говорит, что цены в Севастополе завышенные, мыльный пузырь надут и он искренне так считает. У меня же по этому поводу немножко другое мнение. Сергей, расскажи пожалуйста, с чего ты взял, что завышены цены.
С-Ну, я рассматриваю доходы населения в первую очередь, соответственно, спрос. Я все-таки финансист по образованию и цена складывается из-за неравновесия спроса и предложения. Так вот сейчас предложение перетянуто. Я считаю, что спрос не может удовлетворить все предложение и это будет влиять на цены.
К-Хорошо, но смотри у меня немного другое мнение по этому поводу. Крым, Севастополь стал Россией, огромное количество людей хлынули в Крым, вся Россия едет в Крым. И получается Россия большая, Крым маленький, и вся Россия хочет попасть в Крым, плюс у нас еще есть Украина, которая мигрировала 50 % при переходе в мигрирование туда, а сейчас 20% возвращается обратно. Ну и плюс ближнее Дальнее Зарубежье там немного народу, но они все равно сюда едут. Вот скажи мне пожалуйста, в город Севастополь едут со всех точек мира, у нас население пол млн, соответственно, и жилья столько же, и как у нас спрос не соответствует предложению? Мне наоборот кажется, что у нас очень мало предложения и большой спрос.
С-Для чего люди едут в Крым? Все люди работают на материке, едут они сюда отдыхать. Качество отдыха, если сравнивать с Краснодарским краем нужно поднимать, а если брать Турцию, то там вообще не сравнимо. Цена за отдых у нас очень высокая, соответственно, местное население получает максимальный доход, так же, это складывается и на недвижимости. По факту предложить людям благоустроенные пляжи, обслуживание, но нужно вкладываться в инфраструктуру, в качество отдыха. Когда люди приезжали при Украине, они себя чувствовали абсолютно вальяжно, сейчас же они просто в ужасе, потому что сложно качественно отдохнуть, т.к. цены высокие. Поэтому нужно сначала подтянуть качество отдыха, инфраструктуры, а уже потом уже можно говорить о ценах, которые сейчас.
К-Ну, я согласна, конечно, заявленная цена у нас достаточно круче, чем мы на самом деле стоим. Я этого не оспариваю. Но опять же спрос у нас определяет предложения. Спрос сейчас завышен, соответственно, и предложения находятся в новой категории. Ты в курсе, что мы обогнали Сочи в этом году?
С- По каким вопросам?
К-По ценам на недвижимость.
В Санкт-Петербурге цена на 20% выше, чем у нас и вообще я не понимаю, что может считаться аналогом Крыма, по климату, по предложениям. Ну, где еще жить если я Россиянин? Я люблю Россию, пусть у меня дача на Багамских островах, но я хочу жить, работать и делать бизнес в России.
С-Да, делать бизнес в России, но если брать, что банки ВТБ, сбербанк, они вообще сюда не заходят, соответственно, бизнес, если люди хотят делать бизнес и если работают не за рубежом, то они сюда не будут вкладывать, потому что они боятся станции. Т. е. крупные бизнесы не будут, будут только какой-нибудь «шоуланчик» и опять же, они не будут большие деньги вкладывать. Нужно знать по-хорошему, что на материке все ниши заняты, а мы Крым производство мы пытаемся реализовывать свою продукцию. На Украину мы не можем, в Россию мы не конкуренты, т.е. это касается всего и питание, и любых товаров себестоимость продукции. В данном случае мы не конкуренты, с Украиной мы не можем торговать, а стоимости у нас высокие и получается, что когда сейчас происходит катастрофа цинка в земле, то стоимости, заявленные на рынке, очень высокие и с этого берется процент, а работать мы не можем, потому что мы не можем конкурировать и получается большие проблемы у бизнеса и население не столько получает дохода, чтобы с этой высокой недвижимости. Потому что, да, с материка люди едут, там есть спрос вам лучше знать какие у нас тут недвижимости, но наше население в ожидание чуда, что сейчас купят что-то и, действительно, максимально пытаются получить доход с этой стоимости, с которой делается оценка и высокая стоимость объекта, где те же самые люди должны платить налоги высокие хотя они не платежеспособные и эту проблему пузыря она в Севастополе очень большая.
К-Я с тобой согласна полностью ты прав в плане того, что зарплата у нас от 17 до 20 тыс. рублей, а цены на недвижимость просто не соотносимые.
С-Если даже Питер обогнали
К-Нет Питер мы не обогнали, в Питере на 20 %, но мы его догоняем
С-Ну, у них какие средние цены?
К-Средняя зарплата у них, конечно, больше
С-От 50 до 100 тыс.
К-Ну, это нам так кажется, на самом деле у них от 35 до 60 тысяч в месяц.
По поводу бизнеса ты, конечно, меня обколол, на самом деле так оно и есть, то что здесь крупные бизнесы не заходят, и если ты собрался делать крупный бизнес сейчас, это точно не время. Ну, давай подумаем, кто едет в Крым, в Севастополь? В первую очередь, это люди пенсионного возраста, которые всю жизнь работали, подняли детей, заработали хорошую подушку безопасности и могут позволить купить себе жилье здесь, как дом у моря, жить в свое удовольствие и приглашать детей внуков. Вторые, это люди те, которые не выездные, как правило это военные или люди, любящие Россию, которые покупают именно объекты недвижимости для отдыха и ее делают доходными. Они приезжают на месяц, два, летом, их родственники приезжают на месяц, два, а остальное время это недвижимость сдается в управление, и она приносит деньги посуточно. Следующие, кто покупают, это люди, которые едут за здоровьем, у которых тоже все в порядке с деньгами и им нужно здоровье. Они прекрасно понимают, что такое климат уникальный, как здесь в Крыму.
С-Здесь, конечно, согласен, да.
К-И как ты думаешь с учетом того, что Россия большая, а Крым маленький, почему нет?
С-Спорный вопрос конечно. Понятно, что эксклюзив наша территория, поэтому он не резиновый успеем, так сказать.
К-Я понимаю, что ты местный, поэтому хочу сделать дополнительную вставочку. Если бы я была местным жителем и такая бы ситуация произошла со мной я бы радовалась? Почему? Потому что свое имущество, которое я могла продать еще вчера и переехать в другую точку Крыма, я сейчас могу продать и переехать на материк в город миллионик.
С- Не хочу я никуда переезжать
К- Мы, конечно, живем на золоте.
С-На золоте да, если ты это золото продашь, то тебя нужно будет что-то купить.
Не хочу я переезжать.
К- Но ты же понимаешь, что, продав однокомнатную квартиру в Крыму, ты можешь купить трехкомнатную в Екатеринбурге.
С-Не хочу я переезжать, мне и тут нравится
К- Сергей просто сейчас подсчитывает деньги и понимает, что дорого, дорого переезжать. Шучу. Но все-таки ты склоняешься к тому, что здесь мыльный пузырь?
С- Да, я склоняюсь, что здесь мыльный пузырь. Почему? Потому что у нас нет банковской системы, у нас нет доступных кредитов, могут брать кредиты только защищенная часть населения, это военные, т. е. остальная часть не может. Нет банковской системы, нет привлеченных средств, нельзя развиваться. Сказать, что нормальные рыночные условия? Это не нормальные рыночные условия, вообще рыночная стоимость, это когда нет норм рыночных условий, нельзя.
К-Сергей, я полностью поддерживаю твою точку зрения и ее действительно уважаю. Я думаю, что у каждого есть свое экспертное мнение. Давай, как эксперты, вместе попробуем спрогнозировать, что нас ждет в ближайшие несколько лет? Как ты считаешь, тенденция по недвижимости в Севастополе, цены будут повышаться, понижаться?
С-Сейчас много заявлено строек, если они будут качественными, то это будет стремиться минимуму. Проходит время, люди понимают, что Крым уже это Россия начинают вкладывать сюда деньги. Сначала они боялись, были осторожными, то сейчас тенденция пойдет более смело и это пойдет увеличению стоимости. Я думаю, когда-то решаться и вопросы с банковской системой. Я думаю, что цены будут расти. Недвижимость, это такая вещь, которая не потеряет в цене и люди вкладывают в нее деньги, это капитализация по сдачи недвижимости в аренду при условии, что там вложат туда 3млн, а сдаешь за 15 000 и здесь получается 6 %. Т. е. 6% это доходность со сдачи квартиры и плюс расход на коммуналку, и отсюда доход будет еще меньше. С другой стороны деньги дешевеют, если случится кризис, люди все равно будут хотеть жить и деньги сохранить в недвижимости конечно лучше на банковских счетах.
К-Ты за то, что недвижимость будет дорожать?
С-Да, дорожать, просто я хочу, чтобы поднялся доход у населения.
К-Друзья, мое личное мнение, я здесь полностью солидарна с Сергеем и считаю, что какой-то степени недвижимость в Крыму будет расти, первая рассылка какая, что сейчас явные изменения с новостройками, уже цена на новостройки повысилась на 6-12% и в течении ближайших нескольких лет новостройки будут только повышаться, за ними будет расти вторичка, им просто некуда деваться, потому что появиться спрос, но если не будет кризиса, то мы будем подниматься по цене. Я считаю, что та недвижимость, которая стоила мало она начнет исчезать, потому что спрос на дешевую недвижимость он самый активный и точно так же было 3 года назад. Мы могли купить за 2 млн 300тыс, а сейчас просто нет в продаже. То, что касается объектов дорогих, завышенных здесь, она будет падать и падать существенно, собственники когда-то придут к адекватному состоянию.
С-Нельзя забывать и о налогах.
К- И чем дальше мы идем, тем больше таких дорогих предложений на рынке. Так же не забывает и о провалах сезонностей, она будет еще присутствовать. Сергей, вот мы с вами записали и давайте посмотрим, что будет через несколько лет. Сбудутся ли наши прогнозы.
С-Давай
К-Спасибо тебе за экспертное мнение мне было очень интересно побеседовать, поспорить, а я побежала дальше. Пока.