– Добрый день, друзья! С вами как всегда ваш гид по недвижимости Ксения Шварц. Мы заехали к нашему юристу Тарасу Григорьевичу Шевченко, для того чтобы поговорить про нововведения и много еще интересного. Сегодняшнюю тему мы посвятим новым схемам мошенничества в недвижимости.

Привет, Тарас!

– Здравствуйте!

– Мы с Тарасом придумали ее только что. Потому что, как я увидела его после Нового года, первое, что он начал делать, это мне во всех красках рассказывать о новых схемах мошенничества.

– На самом деле, это не совсем новые схемы мошенничества. Просто, новое – это хорошо забытое старое. Можно сказать, что сейчас слегка вернулись 90-е годы в области недвижимости. Потому что, судя по тому, с какой наглостью и дерзостью это все происходит, наверное, оно так и есть.

Участились случаи, когда фактически подделываются документы о праве собственности на недвижимость, или подделываются документы о переходе права собственности. То есть, подделывается фактически договор купли-продажи, который потом в дальнейшем регистрируется, и, соответственно, человек уже продает ее другому лицу. А тот, ни о чем, не подозревая, понимая, что в выписке он указан, значит все хорошо, он является собственником. Есть договор купли-продажи, и он приобретает эту недвижимость. Потом оказывается, что все это было сделано по поддельным подписям, по поддельным договорам, доверенностям и по другим моментам.

На самом деле, это все разбивается на несколько этапов. Один из этапов – это подделка паспорта. Это тоже участилось. Слава Богу, пока не на территории Крыма, это более на материке. Когда, просто по поддельному паспорту, причем, не только приклеенной фотографии, а целиком поддельному документу удостоверяющему личность, совершается сделка.

Второй момент связан с тем, что получают образцы подписей, образцы почерка, и на основании этих документов уже подделывают договора о переходе права собственности на свое лицо, потом в дальнейшем, еще на несколько лиц. И уже потом конечному приобретателю, с которого потом получают деньги и оно реализовывается.

Получается, есть множество способов. В том числе, вопрос, как раз связанный с тем, кем ты являешься – это риэлтерскими агентствами. Потому что, очень важен выбор является не только юриста в любых вопросах, связанных и с сопровождением сделки, ее проверки и тому подобное, а также того агентства, с которым необходимо работать. Потому что, как раз такие получения этих подписей и образцов документов, оно зачастую осуществлялось через риэлторов как частых, так и агентств, которые были попросту не проверенные людьми. Потому что, они подписывали договора, составляли расписки о том, что они передавали денежные средства и тому подобное, получали образцы почерка. На основании этих образцов почерка, понимая, что человек, допустим, живет за границей, заключая с риэлтором договор на управление его недвижимости до сдачи последующей. Получается так, что он уже не становится собственником в дальнейшем.

– Ужас какой. То есть, у нас участились поддельные документы.

– Да.

– Ты говоришь, это в России. А в Крыму эти 90-е чувствуются у нас сейчас?

– У нас тоже такое бывает. Вплоть до того, что, как ни странно, не только на территории Крыма, а также на территории самое России большинство таких мошеннических схем происходит по реализации недвижимости по доверенности. И это то, что я говорил неоднократно, что лучше всегда заключать сделку непосредственно с собственником, не с человеком по доверенности. Потому что, существует огромный риск того, что в дальнейшем эта доверенность будет признана недействительной, и, соответственно, будет признана недействительной вся сделка.

И, как бы я хорошо не относился к нашим соседям с Украины, но большинство таких доверенностей на территории России выданы на Украине. Фактически поддельные, для того чтобы реализовывать это имущество. Да, у некоторых возникает вопрос, а почему в Украине и тому подобное. И начинаются уже свои легенды по поводу того, что человек выехал туда на постоянное место жительство, или ухаживает за бабушкой, мамой, еще за кем-то. И вот, фактически происходит по таким поддельным документам реализация объектов недвижимости.

– А как можно выявить подделки людям, которые не сталкиваются каждый день с таким документами?

– Мы тогда возвращаемся к вопросу о целесообразности и проверке каждого объекта недвижимости. То есть, если мы говорим о том, что, если это доверенность, это сразу возникает вопрос. Потому что, нужно понять, почему человек по доверенности. Может ли человек лично прийти. На стадии проверки документов, на стадии того, что задаток передать, какую-то небольшую сумму, доверенности, в принципе, достаточно. Если это российская доверенность, ее можно проверить на сайте Нотариальной палаты, где ввести данные, и она скажет, действительна или нет эта доверенность, была ли она выдана, отменена ли она. Если мы говорим о российской именно доверенности.

Если мы говорим о иностранной доверенности, наших дружественных государств, к сожалению, у нас нет возможности убедиться в этом. Но, когда начинается этап проверки документов, и когда лицо говорит о том, что я буду обращаться к юристу для проверки документов. А предоставьте архивную выписку из домовой книги, допустим; мы сделаем свой запрос в выписку; а можно ли документы супруга, чтобы проверить есть ли родство или исполнительное производство, если это имущество является совместной собственностью супругов. То, тогда в этот момент уже начинают включать заднюю такие ребята. Они уже понимают о том, что они попали не на совсем простого человека, и они этим занимаются, уже дальше ведут.

Особый риск заключается в сделках, который был очень короткий срок владения между разными собственниками. В этом можно убедиться, в принципе, заказав выписку из Росреестра, не только о существующих обременениях и правах, а также о переходе права собственности между правообладателями. В таких случаях, оно показывает в какой, где, период на территории РФ были заключены сделки перехода права собственности одного лица к другому. Поэтому, важным аспектом является это.

Второй момент – это цена. Если это цена ниже рынка, не из-за рынка, то тоже нужно убедиться, почему это так происходит. Иногда бывают случаи, когда продают ниже кадастровой стоимости на квартиру. Да, у нас бывает, когда цены на кадастровую занижены. А сейчас я тебе хочу сказать, что мы приходим только к тому, что у нас рассматривается вопрос об изменении кадастровой стоимости. А в России наоборот, зачастую есть такие вопросы, когда повышают кадастровую стоимость.

Когда лицо понимает, что его квартира стоит на 30%, чем рынок, кадастровая, он занимается тем, чтобы его привести в рынок, или хотя бы в эту сумму. Понимая о том, что он будет платить больше налога, но он поднимет свои шансы на реализацию этого имущества. Потому что, теперь этому тоже уделяют внимание,  и смотрят на то, насколько цена соответствует кадастровой стоимости.

Плюс, еще в этом случае важным аспектом является нововведение, которое было в соответствии с ФЗ «О государственной регистрации недвижимого имущества»,  и который фактически дополнился главой 10.1 и которая прописала право добросовестного приобретателя в случае изъятия у него объекта недвижимости на компенсацию ему. Соответственно, будет очень большой вопрос, если кадастровая стоимость 3 млн., а человек купил ее по документам за 15 млн. в этом случае высокий риск того, что государство не возместит этот ущерб, а посчитает его по кадастровой стоимости.

С учетом этого, возвращаюсь к тому, как проверить квартиру или любой другой объект недвижимости, с учетом этих нововведений могу сказать то, что я говорю всегда – любую сделку с недвижимостью лучше заключать через нотариуса. Если вы это делаете через нотариуса, ваши шансы на признание добросовестного приобретателя значительно выше, чем, если вы это делаете в простой письменной форме. Потому что, вы можете пойти к юристу, который может сделать свои запросы, проверить сделку, выдаст какое-то заключение, в лучшем случае, письменное. А мы говорим о том, что зачастую даже письменного не дается заключения юристами, которые проверяют тот или иной объект недвижимости или чистоту сделки. Они просто выдают словесное свое описание этой ситуации, и о том, как они считают, можно ее брать или нет.

Соответственно, признать добросовестным приобретателем будет сложнее. В случае же с нотариусом, он делает обязательные запросы на выявление обременения, ограничений или других обстоятельств, которые будут препятствовать заключению этой сделки. Но, и то, нотариус не делает всего того цикла проверок, которое необходимо сделать перед приобретением недвижимости. Он делает обязательный минимум, который приписан их регламентами, не более того.

Соответственно, придя к добросовестности приобретателя, можно получить хоть какое-то возмещение. Возмещение прописано четко в этой статье, которая говорит о том, что, если вы купили квартиру, в дальнейшем эту квартиру у вас изъяли по каким-либо причинам. Вы обращаетесь к тому, с кем вы заключили сделку о возмещении вам ущерба. Если в течение полугода с момента, когда вы получили исполнительный лист о возмещении ущерба, вам его не возместили, или не возместили в полном объеме, вы вправе обратиться к государству и оно возмещает вам эту стоимость. А уже государству переходят все права по взысканию этой суммы непосредственно с этого нерадивого продавца, который эту квартиру продал.

Поэтому, очень важным аспектом в новых реалиях является именно признание добросовестным приобретателем в дальнейшем. Поэтому, при любых сделках максимум проверки, максимум запросов и только в нотариальном порядке.

– Какие еще виды мошенничества возможны? Что нового ты можешь рассказать?

– Возвращаясь к первому этапу мошенничества, которым мы сказали, что один вид. На самом деле, там не один вид. Это просто разные виды, которые сводятся к подделке. И все виды мошенничества практически всегда связаны с подделкой. Просто, это может быть как подделка правоустанавливающих документов, подделка подписей при заключении договоров, подделка документов удостоверяющих личность, которые ведут к переходу права собственности на этот объект недвижимости.

В прошлом году очень активно обсуждалось СМИ, потом они сами опровергали эту информацию, еще раз пере выпускали о том, что участились сделки по электронной подписи. Фактически человек ее не выдавал, не знал, и по электронной подписи осуществляется сделка.

– То есть, с электронной подписью тоже надо быть аккуратней.

– Да. Более того, вы могли ни разу ее не получать, но на вас ее оформили, сделали сделку по электронной подписи, зарегистрировали переход недвижимости.

– А как мне подстраховаться, если у меня какая-то недвижимость?

– Вот, к моменту подстраховки. Как раз в связи с этим, и в том числе, со схемами мошенничества, у нас сейчас есть возможность человеку заявиться в Росреестр, оформить заявление, которое есть в МФЦ, они знают об этом, они сами его заполняют. Просто вам необходимо сказать, что вы хотите. Вы фактически можете подать заявление, в котором можете написать, что без моего личного присутствия никаких сделок не регистрировать. Это, конечно, в упрощенной форме. На самом деле, там расписывается более все, от региона к региону отличается. Допустим, в центральной части Росс достаточно просто написать, что я не хочу, чтобы без моего согласия. В других регионах требуют хоть какое-то пояснение указать. То есть, любое обоснование, которое проверять никто не будет, но это является тем заявлением, приговором, что без вашего личного участия сделка проводиться не будет. Соответственно, никаких электронных подписей, доверенностей. Человек переживает, что могут фактически реализовать его имущество без его участия и без его ведома, то, конечно же, только вот таким заявлением. Фактически, накладывая на свое личное имущество вот такое обременение.

– Так как у нас участились сделки с электронными поддельными подписями, ты действительно советуешь людям пойти в МФЦ и написать такие заявления.

– Да, я бы это сделал. Потому что, сейчас большой риск таких мошеннических схем по переходу объектов недвижимости.

– Хорошо. А что возникнет, допустим, если так произошло. Прихожу я в МФЦ и оказывается, что полгода назад я кому-то квартиру продала. Как мне быть в таком случае?

– В дальнейшем мы говорим о долгих судебных тяжбах, о признании этой сделки недействительной.

– То есть, на меня ложатся расходы, время.

– Конечно, мы говорим о том, что расходы не возмещаются на виновную сторону в дальнейшем. Если это приличные расходы, то придется понести. То есть, мы говорим о том, что получение решение суда о возмещении расходов еще не значит получение этих расходов. Потому что, для того чтобы получить эти расходы, у человека должны быть хоть какие-то средства, чтобы их погасить. В случае, если у нас нет официально ни доходов, ни имущества, ничего, мы говорим о том, что эти расходы никогда не будут погашены.

– Что-то еще про мошенничество можем сейчас обсудить? Интересную историю из жизни можешь рассказать?

– Интересную историю из жизни, к сожалению, я не вправе рассказывать, чтобы кто-то из клиентов не усмотрел в этом свой вопрос, и не подумал о том, что я распространяюсь о его проблеме. Но, скажем так, что из всех этих видов, все мошенничества, больше всего – это поддельные доверенности.

– Самый частый случай.

– Да, причем, это иногда всплывает ни сразу, а через 1-2 года. Бывает такое, что люди приобретают земельный участок и уже успели поставить дом. Тут объявляется собственник и говорит, что он не писал эту доверенность.

– Тарас, про схемы мошенничества. Что еще у нас участилось в последнее время?

– Доверенности. Тогда, когда лицо на полностью законных основаниях передает доверенность на реализацию имущества по цене, на усмотрение этого человека, из-за того, что не хочет этим заниматься, или доверяет близкому родственнику, постороннему лицу или агентству недвижимости. И, происходит момент, когда человек умирает, люди об этом знают. Идут по доверенности сразу же заключают в простой письменной форме сделку по реализации имущества, и происходит переход этого права собственности до момента, пока лицо еще не заявлено умершим, пока не было зарегистрировано, что он умер. Причем, зачастую это происходит даже в содействии с близкими родственниками умершего. Потому что, бывают такие истории, когда, допустим, у человека есть дети с предыдущего брака, а у него здесь уже новая супруга. Она понимает, что он умер, и необходимо будет вести дела о наследовании. Поэтому, она специально затягивает вопрос с регистрацией умершего, с получением свидетельства о смерти и всех остальных документов. А уже в содействии с теми лицами, на кого выдана доверенность, быстро реализуют это имущество. Просто перекидывают кому-то своему, или уже за деньги кому-то реализуют, объясняя это тем, что планируют срочно уехать, допустим.

Если говорить в процентном соотношении о видах мошенничества, то большую часть как раз составляют мошенничества по реализации недвижимости по доверенности. Они уже подразумеваются на поддельные, на намеренно поддельные. Такое тоже бывает, когда лицо специально делает такую доверенность не на территории России по поддельным документам на себя или на другого лица. Зная об этом, что она поддельная, со своим подельником они реализуют этот объект недвижимости, а потом он объявляется через какой-то промежуток времени и говорит о том, что у него паспортные данные другие, я никогда не был у этого нотариуса, никогда этого не делал. Соответственно, когда начинаются судебные тяжбы, проверить это, вызвать нотариуса, например, с Киева, это практически нереально в судебных процессах. Послушать его показания, действительно ли это лицо было или нет, по каким документам это делалось – это довольно сложно. Зачастую, это фактически, действительно, другое лицо просто с согласия собственника идет и подделывает его подписи. Соответственно, экспертиза устанавливает, что это не его подпись, паспортные данные не его, значит, необходимо отменить доверенность. Если отменить доверенность, то необходимо отменить сделку, по которой была сделана эта доверенность. А это уже фактически за собой ведет ремонт квартиры в новостройке, которую люди обустроили – теперь отдавайте обратно; строительство домов на земельном участке за этот промежуток времени. Люди это все получают обратно.

– По поводу поддельных доверенностей. У нас получается, что, если нам продали недвижимость по доверенности, нам нужно проверить не только действительность этой доверенности на данный момент, но еще факт того, что человек, который ее выдавал, на сегодняшний день жив. Правильно?

– Да. В любом случае, при доверенности необходимо первое – связь с собственником, прямая связь с собственником. Для того чтобы убедиться, что он выдавал эту доверенность, что он знает, что это имущество реализовывается и чтобы убедиться, что он жив. В особенности, если лицо настаивает на проведение сделки через МФЦ, а не хочет идти к нотариусу.

Это они тоже объясняют своими методами, что через нотариуса нужно делать запросы, это сроки, у нас свежие выписки, которые говорят о том, что нет никаких обременений. Вот такие вещи происходят. Как это ни странно, но есть люди, которые в это все верят, на все это идут и соглашаются.

– Тарас, спасибо тебе огромное!

– Не за что.

– Мы только что с Тарасом разобрали участившиеся схемы мошенничества, что сейчас происходит у нас, особенно в Крыму. Я надеюсь, эта информация была для вас полезной. Вы взяли именно то, что нужно именно для вас. Давайте, еще раз повторим, что происходит.

Первое – это участившиеся поддельные документы. Причем, не только доверенности, но и паспорта и документы на объекты недвижимости.

Второе – когда человека уже не существует, а за него по доверенности продают объекты недвижимости. Соответственно, собственника нет, сделки будут возвратными.

Третье – частые подделки сделок с учетом электронной подписи. Друзья, аккуратнее! Подстраховка будет, это написать заявление в МФЦ о том, чтобы без лично вашего ведома ничего не происходило.

С вами был ваш гид по недвижимости Ксения Шварц и практикующий юрист в Крыму в области недвижимости Тарас Шевченко.