ГЕНПЛАН СЕВАСТОПОЛЯ: КОГДА УЖЕ?!

С вами ваш гид по недвижимости Ксения Шварц и нас юрист Лариса Глазырина. Сегодня у нас будет коротенькое видео. У меня один к тебе вопрос – Когда уже в Севастополе примут Генплан? Застройщики мучаются, люди мучаются, никто не понимает, что происходит. Обещали же уже давно.

– Во-первых, идет оцифровка. Это, когда на кадастровую карту наносятся разные слои. Ты помнишь, что в прошлом году нанесли слои, которые являются архитектурными, особые зоны, санитарные зоны, нанесли различные ограничения, связанные с участками. Постепенно эти слои увеличиваются. И с этим тоже связано, что до сих пор Генплан не принят. Для того чтобы его принять, нужно окончательно понять все эти нюансы.

Тем более что очень много со стороны населения, юридических лиц обращения в той части, что кому-то незаконно внесли какие-то ограничения, случайно нанесли или как-то неправильно откадострирован участок. Поэтому, пока все эти нюансы не урегулированы, государство не принимает. То есть, они, таким образом, с помощью того, что вы проявляете свою гражданскую инициативу и обращаетесь в госорганы о том, что ваш участок неправильно внесли, не в ту зону, это в том числе корректируется и учитывается.

– Ты сама-то в это веришь, что это реальная причина непринятия Генплана?

– Конечно. Вы же спросили, я ответила.

– Скажи мне, пожалуйста, только в Севастополе у нас Генплан не принят, или еще есть по Крыму города, где его тоже нет?

– В Крыму его тоже частично приняли и не приняли одновременно. Потому что тоже есть очень интересные нюансы. В том плане, что теперь у нас каждое поселение на своем сайте разместило свое постановление об использовании, например, сельхозземли и именно порядок градостроительной деятельности. Вы можете посмотреть, ознакомиться. Это уже в рамках, получается, исполнения генеральных планов сельхоз территорий.

Тоже, прежде чем вы покупаете землю в Крыму, вам нужно еще зайти на каждое муниципальное образование и посмотреть, какие нормативные документы плюсом к федеральному и региональному законодательству принят именно в поселениях.

– Можно ли покупать землю в Крыму, если генплан не принят? Рискованно это, может быть стоит подождать генплана?

– Покупать – покупают, и ты это прекрасно знаешь, со всей историей вхождения в поле РФ. Конечно, земли и квартиры, все покупается. Другой вопрос, что сейчас нужно очень осторожно проверять перед сделкой именно назначение земельного участка, если вы приобретаете дом с земельным участком. То есть, какое изначально было назначение этого земельного участка. Потому что встречаются случаи, когда вам продают, например, многоквартирный дом, построенный на землях ИЖС. Или наоборот, земля может быть в аренде, а вам продают как будто она у вас в собственности. Смотрите внимательно те документы, которые предлагает вам продавец. Я всегда советую своим клиентам все-таки заказывать ГПЗУ – генеральный план земельного участка. Особенно, если это новый какой-то участок, не застроенный. Бывают территории, на которых вообще нельзя строить, особенно это касается Севастополя и вот этих особых зон.

Не поленитесь. Он изготавливается месяц. Для собственника он предоставляется абсолютно бесплатно государством. Но, при этом вы страхуете себя от того, что не получится строить. В градостроительном плане прописано то, можете ли вы строить, и что вы можете строить, и какие требования вы должны будете учесть. Это один из важных документов, который нужно заказывать на земельный участок и понимать, какие ограничения у вас могут быть на участке.

– Я с тобой полностью согласна. Еще один часто задаваемый вопрос. Купил я участок ИЖС, который сейчас на непринятом плане. А завтра государство приняло генплан, и оказывается, там дорога идет. Что произойдет в данном случае?

– В любом случае, предварительный генплан существует. Опять же, ГПЗУ дает такую возможность. То есть, в любом случае, генплан не родится из ничего. Он все равно базируется на тех нормативных документах, которые были уже ранее приняты. Если на данной территории предусматривалась застройка коттеджного поселка, какой-то малоэтажной застройки, то за одну ночь он не изменится.

Поэтому, заказывая ГПЗУ, вы просто страхуетесь, вы поднимаете архивы градостроительной деятельности, под что данная территория вообще планировалась. Очень в редких случаях бывает такое, что под изъятие государством, но это уже сегодня государство знает, какие участки, например они, намерены изымать под строительство дорог, или каких-то коммуникаций. Уже сейчас очень много клиентов, когда они заказывают выписки, у них уже эти пункты прописаны. То есть, если государство планирует, резервируют земли под изъятие, то они об этом пишут. Уже в 2019 году очень много технических заданий было занесено через Росреестр, именно в плане ограничения участков, использования участков. Поэтому, смотрите внимательно, смотрите выписки полные, заказывайте их на дату сделки. Старайтесь, чтобы не проходило очень много времени.

– Друзья, пишите комментарии, как вы считаете, когда у нас все-таки в Севастополе будет принят Генплан.

Мы все-таки надеемся, что Генплан примут и очень скоро. Скажи, пожалуйста, почему так сильно разнится кадастровая стоимость одних и тех же земельных участков, которые стоят по соседству, ничем друг от друга не отличаются, или в одной квартире сумасшедшая кадастровая стоимость, а в соседнем доме она в два раза меньше. Что за приколы?

– Бывает такое, что соседние участки разнятся в десятки, в сотни раз. Но, это скорее связано с технической ошибкой при проведении кадастровых работ. Поэтому, в этих случаях есть смысл обращаться в суды и оспаривать кадастровую стоимость, дабы не платить дополнительные налоги и сборы, которые с этим связаны.

– Это вполне возможно?

– Да.

– Не нравится кадастровая стоимость – занижена или завышена – идем в суд.

– Да.