ПОЧЕМУ КРЫМ ПЕРЕСТАЛ БЫТЬ ИНВЕСТИЦИОННО ПРИВЛЕКАТЕЛЬНЫМ?! ВО ЧТО НЕЛЬЗЯ ВКЛАДЫВАТЬ ДЕНЬГИ в КРЫМУ

С вами ваш гид по недвижимости Крыма Ксения Шварц. Постоянно мне задают вопрос – насколько Крым инвестиционно привлекателен на сегодняшний день. У нас с вами 21 год. На сегодняшний день Крым не является инвестиционно привлекательным. Это надо принять, осознать, как бы это больно не было, практически нет. Есть сферы определенные бизнеса, да, возможно. Но то, что касается недвижимости, практически нет. Да, Крым был инвестиционно привлекательным в 16 году, в 17 году даже еще. Но сейчас, к сожалению, нет. И давайте вместе с вами это разберем.

Первое – это наши проблемы с застройщиками. Что касается именно Севастополя, то генплан не принят и застройщикам достаточно длительное время назад запретили застраивать новые площадки. Госорганы сказали о том, что ребята, пока вы не построите все то жилье, которое у вас есть, пока вы не реанимируете те новостройки, которые застряли, мы вам новых площадок под застройку не дадим. И все, и вот с этого момента и начался хаос. У нас новостройки, у нас и так цены в Крыму сумасшедшие, и вы это видите. Но с этого момента начался полный хаос. Цены начали расти просто сумасшедшими темпами, и мы с вами это видим по тенденции. Почему? Потому что новостроек практически не осталось, даже те, которые строятся на 3-5 этаже, они уже все практически раскуплены. Новостроек не осталось, нету нового, дешевого жилья и соответственно только то, что строится, оно все дорожает и дорожает. То есть, для того чтобы вы понимали, еще допустим в начале 20 года, мы могли с вами на Горпищенко, это один из микрорайонов города, мы могли с вами там взять 2-комнатную квартиру за 70 тыс. за кв.м. На сегодняшний день в том же районе она стоит более 90 тыс. за кв.м. То есть, насколько цены растут даже в малопривлекательных районах. Получается, что у нас практически нет новостроек, недвижимости осталось мало, новая не строится. Дальнейшая тенденция какая у нас – конечно же, вторичка, которая поползет вверх в течение полугода, а она уже начала ползти. Да, земля немного просядет, но вопрос, до какого времени. И нас с вами даже не спасает тот факт, что иностранным гражданам нельзя здесь иметь землю, как все мы рассчитывали, что массово люди бросятся продавать все, что у них здесь есть. Но все-таки люди более у нас ушлые, находят другие выходы, переоформляют на родственников и т.п. Поэтому такой массовой текучки нет нового притока недвижимости.

Следующее – Крым – это свое какое-то государство, это бермудский треугольник, это замкнутый круг. Я не знаю, это вообще что-то неимоверное, ни с чем не сравнить, ни на что не похоже. Тут все вопросы с недвижимостью какие-то нестандартные. Хотя я занималась недвижимостью и в Москве, и в Питере, и в Перми, и в других городах, где я только не исследовала эту тему, но Крым – это свое какое-то странное пространство, в котором работают свои какие-то странные правила. Поэтому быть в чем-то уверенными или думать о том, что раз в Москве что-то там повысилось или понизилось, значит в Крым это тоже придет, нет это не работает здесь. Поэтому чтобы вы понимали, многие из вас хотят купить 1-комнатную квартиру, где-нибудь у моря, в Севастополе и сдавать ее за сумасшедшие деньги, потому что кто-то им рассказал, что это выгодно. Возможно, это было и выгодно, но на сегодняшний день это не так выгодно, и я вам расскажу почему. Потому что срок окупаемости однокомнатной квартиры в доме, которому не более 10 лет рядом с морем у нас с вами составляет на сегодняшний день в лучшем случае – от 18 до 22 лет. Для тех, кто знает, что такое инвестиция, я прекрасно понимаю, что это совсем не то время, за которое хотелось бы, чтобы инвестиции окупились. Поэтому покупая однокомнатную квартиру у моря, рассчитывайте, что срок окупаемости будет от 18 до 22 лет. 

Есть часто еще такой запрос – построить свою гостиницу, гостиничный домик, жить в Крыму на 1-м этаже или где-то и свой дом сделать рабочим, так называемая “доходная недвижимость”. Здесь тоже надо понимать определенные приколы. Во-первых, от того, что у нас не так просто построить гостиницу в Крыму, от того, что у нас генплан не принят и мы не понимаем завтра какого назначения будут эти земли, до того, что у нас ходят, действительно куча жалоб, рейдов о том, что заставляют сносить домики на землях ИЖС вот такого гостиничного типа. Если же мы все-таки с вами подберем какую-то подходящую земельку, на которой правильно этот объект стоит, мы столкнемся с тем, что он стоит нереальных, сумасшедших денег и там срок окупаемости уже даже о 20 годах не идет. Люди просто неадекватно оценивают ситуацию. И еще бы я тем людям, которые хотят завести свою гостиницу, ребят, приедьте в Крым, сходите в Ассоциацию малого гостиничного бизнеса. Это значит, когда до 30 помещений в вашей гостинице, это малый бизнес. Сходите в эту ассоциацию, я вас уверяю, что вы столкнетесь с тем, что владельцы таких домов доходных просто сидят и массово плачутся, как за последние 5 лет у них упали прибыль, как заполняемость упала, с какими они проблемами сталкиваются. На самом деле, ты сидишь сам с собой дома и думаешь: вот я поставлю гостиницу или куплю 10 номеров, в одном я буду жить, остальные сдавать. Все выглядит вроде как красиво, но прежде чем вообще делать такой бизнес в Крыму, вы не единственный такой умный и такие умные люди зашли практически сразу же, как только Крым стал нашим, еще в 14, 15, 16 году. И все самые лакомые кусочки, далеко не все, но огромное количество уже разобраны и по правильным деньгам. Не забывайте пообщаться с теми людьми, у которых уже этот бизнес уже существует, работает не один год. Как они пытаются его реанимировать, что происходит, как у них вообще идет с заполняемостью, сколько они получают. У нас на сегодняшний день в Крыму купить гостиницу готовую себе гораздо проще и получается чуть ли не дешевле, чем купить кусок земли и выстроить на ней что-то свое. Поэтому по поводу инвестиционной привлекательности доходного дома, здесь тоже надо 33 раза подумать, не будет ли это тебе чем-то чревато в дальнейшем. И настолько ли это привлекательно, как думаете вы.

Далее. Вот эта следующая фишка – я куплю кучу маленьких студий за полтора миллиона в каких-то двух-трех 5-этажных домах, я куплю студии га землях ИЖС в долевках. По фиг что они в долевках, они могут мне приносить деньги и в принципе это выглядит и привлекательно инвестиционно. Но вы должны понимать, что у таких домов нас сегодняшний день очень много проблем. И когда вы с этими проблемами столкнетесь и возможно, захотите реализовать свою недвижимость, то опять же вы столкнетесь с кучей проблем. Поэтому многоквартирные дома на землях ИЖС стоять не должны и там покупать вообще ничего не стоит, есть отдельно ролик, я оставлю ссылку в описании, про плюсы и минусы покупки такого жилья. Но аккуратнее с мелкими студиями за копейки. Можно не дождаться того момента, когда она хотя бы себя окупит.

Коммерческая недвижимость. Здесь конечно, определенные свои приколы. Вроде бы она стоит как-то нестандартно, не как у нас на материке мы привыкли, что коммерция стоит на 30-40% дороже, чем жилая. Нет, здесь мы можем столкнуться с тем, что коммерческую недвижимость можно найти чуть ли не по тем же деньгам, иногда даже бывает дешевле, чем жилой. И вроде кажется, за квадратный метр, место вроде бы неплохое и есть смысл купить, потом сдавать в аренду или самому что-то там делать. И вроде как коммерческая недвижимость тоже кажется привлекательной для покупки, но если мы с вами посмотрим адекватно на конкурентов, то мы с вами увидим, вот даже давайте хотя бы на примере Севастополя, город огромный, растянутый. Нету каких-то скоплений плотных, есть районы, в которых скоплены новостройки. Вообще проблема в том, что сам Севастополь очень разбросан. И в гигантском Севастополе, а по площади он более 830 кв.км. Короче по площади он огромный. Живет всего 460 тыс. человек. Чтобы вы понимали, в Ростове-на-Дону живет почти 3 млн. человек. А он меньше Севастополя в 2,5 раза. Ростов-на-Дону меньше Севастополя в 2,5 раза, живет 3 млн. человек. Севастополь огромный, живет 460 тыс. Ладно, сейчас вы мне скажете, что в Севастополе уже давно не 460 тыс. Ну пусть миллион. Но все равно сам Севастополь настолько разбросан. Советую общаться с бизнесами, которые здесь есть, и вы столкнетесь что касается торговли, с тем, что они просто воют, что нету трафика. Вроде бы и идея классная, и бренд есть, вроде и понимание, что делать. Но они сталкиваются с тем, что нет достаточного трафика. Из-за этого у нас гигантское количество пустующих помещений, из-за этого у нас коммерческая недвижимость продается по таким привлекательным деньгам. Так вот если вы собрались покупать коммерческую недвижимость себе, то обязательно обратите внимание на трафик. Вот прям сидите и три дня по счетчику считайте, сколько вашей целевой аудитории прошло через то помещение, которое вам нужно. 

Что касается офисов. С офисами тоже свои приколы произошли, потому что пандемия внесла свой вклад в эту штуку, если у нас каждый второй раньше сидел со своим бизнесом в офисе, то здесь мы за последние 2-3 месяца научились работать дистанционно и огромное количество офисов начали пустовать, потому что люди научились работать дистанционно. А так как денег еще и нету, опять же благодаря пандемии и разным приколам, люди научились объединяться. И в одном офисе вы можете встретить, либо сделан как коворкинг, либо в одном офисе сидят по несколько компаний, люди пытаются хоть как-то экономить свои деньги. Так что именно те люди, которые занимались офисными помещениями, они в этот момент сейчас, конечно, проигрывают. Вся тенденция идет к тому, что люди все-таки будут учиться работать дистанционно. И продажи, и офисные какие-то работы.

Что у нас еще инвестиционно привлекательного может быть? Вот здесь я бы хотела, наверное, с вами посоветоваться, потому что есть у меня несколько идей, которые могут быть реально инвестиционно привлекательными в Крыму. Мне нужен ваш совет, потому что есть у меня и определенное видение, и сомнения на этот счет. Давайте с вами поделюсь.

1. Склады. У нас в Крыму реальная проблема со складами, с холодильниками. Они либо находятся где-то на отшибе, либо их немного, либо они стоят дорого. Поэтому именно ангары, склады, холодильники и т.п. – я вот еще бы над этом подумала. Есть смысл действительно заниматься этой сферой, тем более мост ж/д есть, дороги сделали хорошие, по крайней мере основной костяк. И вот здесь я бы хотела у вас спросить, как вы считаете, нужны ли складские помещения в Крыму и насколько это может быть инвестиционно привлекательным. 

2. Сельхозземля. Вот как бы интересно это не звучало, раньше мы, конечно, с вами могли взять кусок сельхозки где-нибудь, в Симферополе перевести его в земли ИЖС и это была нормальная, стандартная процедура. И выстроить домики, но сейчас, к сожалению, это невозможно, и сельхозку вы не переведете только какими-то иными способами. Поэтому здесь я хочу про сельхозземлю рассказать именно как бизнес. Здесь что может быть инвестиционно привлекательным. Первое – это у нас вся земля в Крыму разделена на паи. И это значит, что в руках одного человека от 1 до 5 гектар. А если нужно людям 20-30-50 га, то для того, чтобы их найти, это сумасшедшие поиски, сумасшедшее количество действий и опять же людей. И опять же куски большие, если они продаются, то они явно стоят дороже, как минимуму процентов на 20, чем вы их будете сами собирать. Поэтому здесь я вижу, как выход – это все-таки приобретение сельхозземли, создавать из них большие площади, ну то есть скупил по 1 га и уже лотом выставил 5-10 га, тогда они уйдут и дороже, и быстрее. Второй вариант – это тоже на сельхозземле сделать какой-то бизнес либо предоставить его под чужой бизнес. Что у нас еще с инвестиционной привлекательностью? Домик в Крыму – частый запрос. Понятно, что здесь мы с вами можем пока еще ловить тех адекватных застройщиков, которые стартуют. Например, стартуют на новый проект. Вот они собрались строить 50 домов, они только первую дорогу заложили, закладывают первый дом, ну у них проект на 50. Понятно, что застройщику нужны деньги. Понятно, что он будет соглашаться на какие-то условия, на рассрочки, на скидки, на какие-то условия. И здесь он даже сейчас на стартовом этапе будет продавать их дешевле, чем они будут стоить завтра. Соответственно в среднем мы где-то с дома около миллиона зарабатываем с момента его старта, до момента того, как коттеджный поселок начинает в своей середине или в окончательном варианте быть. На это тоже можно обратить внимание. Но здесь хочу нюанс сказать – вот этот процесс, когда застройщик жутко нуждается в деньгах, он короткий. И в среднем это 2-3 месяца. Когда застройщику пипец нужны деньги. Он может вам отдать дешевле по первым ценам и тогда понятно, что вы в дальнейшем выиграете. Так как я работаю на застройщиков, занимаюсь массовыми продажами, конечно, всю эту кухню я знаю, и здесь самые большие бонусы получат именно те, кто пришел с наличкой. Здесь можно хоть как-то прокрутить свои деньги на самом начальном этапе. Работая с застройщиками, занимаясь массовыми продажами, чтобы вы понимали, за один год мы поднимаем цены на дома от 5 до 8 раз. Поэтому свой лишний миллион заработать вы точно должны именно на этой схеме. Почему все так происходит, потому что, когда говоришь новый коттеджный поселок начинает строиться, люди не доверяют, не видят ни одного дома, не видят дорог, не видят коммуникаций, не знают ничего в основном о застройщике. И они такие думают, ну щас я вложу свои 3 млн., а они не построят ничего. И конечно, эти страхи у огромного количества людей. Многие готовы жертвовать лишним миллионом, только для того, чтобы увидеть воочию свой дом, что он реально достроился. Но есть те люди, которые реально пробивают тех же самых застройщиков. Их опыт, смотрят на тенденции, реально видят проект, его живучесть и вкладываются на первоначальных этапах, когда еще нет ничего, вообще ноль, только идея. Вот тем людям есть смысл выиграть. Для вас у меня вопрос – как вы считаете, насколько Крым сегодня инвестиционно привлекателен, есть ли какие-то варианты сделать недвижимость здесь более инвестиционно привлекательной? Я почему-то думаю, что сейчас в комментариях кто-то из вас напишет, а как же студии, давайте возьмем 1-комнатную квартиру на первом этаже, поделим ее на две и будем сдавать и получать с этого деньги. Во-первых, хочу сказать, что здесь почему-то, но такая практика не развита. Во-вторых, даже переведя это все на деньги, затраты, прибыль и считая срок окупаемости, он вас тоже не сильно порадует. Если смотреть по общим тенденциям, то аренда в Крыму чуть-чуть просела. То, что мы снимали с вами за 23 тыс. руб., сегодня стоит 20 тыс. руб. А цены поднялись. Ну и конечно, не будем с вами забывать о том, что есть определенная сезонность и психология и, конечно, люди на это тоже рассчитывают. В данном случае вы видите, что под новый год земля просела по ценам, уже что-то отдают со скидками. Но опять же к весне, к лету увидите, как изменится картинка, по крайней мере я вижу ее каждый год. И не совсем понимаю, почему так. Люди так привыкли. Хотя, ребята, у нас по статистике, самое большое количество сделок – это осень. Именно когда завалены все НФЦ, регистрирующие органы и движение идет полным ходом – это осень. А лето у нас с вами плавно застойный период, когда люди мечтают продать свою недвижимость гораздо дороже, чем она стоит, рассчитывая на то, что массовые туристы приедут, создадут ажиотаж и кто-то да-нибудь их купит. Вот такие у нас разные обстоятельства и нюансы. Так, это видео получилось достаточно длинным. Каждое видео – я такая, Ксения, 5 минут, не больше. Но так как я очень по вам соскучилась и люблю говорить, все, увидимся в новых роликах. Я надеюсь, этот ролик вам помог. Обязательно комментируйте, высказывайте свое мнение, иногда я реально делаю ошибки в видео. Скажу слово какое-то не так или что-то проговорю не так. И мне нравится, что вы это замечаете, потому что я стараюсь это исправлять, переписывать по новой, ну вообще со стороны, конечно, виднее, на саму себя толком не посмотришь. Легкой вам покупки недвижимости.