Аренда квартиры в Крыму | Как себя обезопасить, если заселяется бывший продавец недвижимости

Сегодня я хочу с вами поговорить про такую ситуацию: бывает, что мы с вами покупаем жилье в другом городе под аренду, чаще всего это делается под аренду. Я покупаю жилье под аренду и продавцы, которые мне её продают, договариваются со мной о том, что: “Ну раз ты её под аренду берешь и она тебе сейчас не нужна, давай у нас сегодня ее купишь, деньги отдашь, мы с тобой составим параллельно договор аренды и мы в этой квартире будем ещё проживать 3 месяца, полгода, столько-то времени, пока мы не построим дом, пока мы не купим себе другое жилье, пока какая-нибудь фигня не случится”.

Вроде бы неплохая ситуация, то есть ты сразу нашел арендатора, у тебя нет простоев, круто. Но и в то же время здесь огромное количество рисков и мы сейчас с вами поговорим.

Первое – это арендная плата. Когда вы все в эйфории пытаетесь договориться по стоимости объекта, подписываете эти бумаги, вам продавец предлагает: “Я полгода у тебя поживу по аренде. За 20 тысяч рублей я буду у тебя полгода жить”, а квартира на рынке 30 стоит. И иногда даже новый покупатель не проверяет, сколько она будет стоить. Мы, конечно, идём на уступки, потому что мы все такие хорошие, нам надо договориться.

Но это минус, потому что мы с вами за полгода потеряем 60 тысяч рублей – вот эта десятка разница.

Здесь оптимально что сделать? Прямо можно при моменте переговоров взять открыть Авито или что-то другое, выбрать эти дома, этот район, маленький квадратик, посмотреть, сколько такие же квартиры стоят. Прям показать ему: “Вот они стоят 30 тысяч рублей. Но, допустим, пойдя вам на уступки, я сделаю 80% от этой цены. Не за 20, а за 27 я вам сдам или 28 я вам сдам. Готовы? Готовы”.

Я вас уверяю, вот в этот момент, когда договариваются продавец и покупатель по аренде, чаще всего прогибается покупатель. Поверьте мне, если вы будете настаивать на своей позиции, то здесь прогнётся продавец. Потому что ему совсем не хочется из своей квартиры выруливать, прям завтра бежать, искать другую аренду, платить риэлтору 50% комиссии, платить первый и последний месяц, вывозить в скорости свои вещи и там кучу телодвижений.

Я тебя уверяю, продавец согласится даже на рыночную цену объекта. Если ты хочешь ему сделать скидку или приятное, ну дай ему 80% от рыночной цены. В данном случае мы не прогибаемся, потому что стопудово прогнётся продавец. Я люблю продавцов, я обожаю, но в данный момент я выступала на стороне покупателя.

Окей, следующее. Сделку провели, люди там живут, о чем нужно позаботиться? Обязательно мы составляем договор аренды, причем хороший и правильный договор аренды. Бывает такое: “Ну ладно, да живите там 6 месяцев, потом съедите”. Ребята, вы останетесь и без мебели, и без техники, и хрен знает какие платежи и коммуналку не проплатят, ещё вывернут вам все наизнанку и нервы потреплют. Не надо так делать.

Мы заключаем с вами официальный договор аренды, в котором прописана чёткая сумма, в котором переписано все имущество, сроки выезда. Обязательно мы с вами берём залог. Опять же, думается там: “Так это собственники, залог брать не надо”.

Я вас уверяю, это они сейчас готовы вам оставить всё красиво, но когда они будут выезжать и у них будет ещё большой срок времени для этого, то они вам поменяют люстры, лампочки, газовые плиты с новой на старую, какие-то там диваны, тумбочки и тому подобное. То есть они попробуют все это заменить более плохими вещами. Окей, не все 100%, но большая часть. Вот я вас уверяю, это настолько жалко становится, я уже к этому привыкла. Поэтому мы можем столкнуться с не особо приятными нюансами.

Для чего залог?

Вчера этот диван был их и они о нём заботились, а сегодня он уже чужой и они просто не будут о нём заботиться. Все касается и техники, и мебели – тоже самое, они будут просто ее жестко эксплуатировать. Соответственно, порвать, сломать и испортить вполне реально. То есть что-то может быть нерабочее, для этого мы и берем залог.

Второе, для чего мы берём залог – это коммуналка.

Они могут 2-3 месяца не платить коммуналку, съехать, и ты останешься 10-15 тысяч должен управляющей компании. Тоже самое, вот этот залог, который ты берешь, месячная оплата с них, берёшь прямо в момент заключения аренды. Купля продажа отдельно, забудьте про нее, пошла аренда уже. Берём этот залог и в договоре прописывается, что если всё в квартире в порядке, коммуналка вся оплачена, всё целое, залог вам возвращается, он никуда не девается. Если что-то повреждено или там договорились на полгода, а вы съехали через 2 месяца в попыхах, то залог остается у меня, как подстраховка. Важно.

Залог взяли, сумму рыночную взяли, что дальше? В момент подписания договора, когда вы сдаете, мы делаем видео и фотосъемку. Потому что, скорее всего, никто из вас не  вспомнит, какая там, я не знаю, тумбочка стояла, “примерно такая она была”. Или телевизор какой марки? Там Sony, Panasonic или там ещё какой-то? Тоже особо никто не смотрит. Поэтому мы прямо фиксируем все на видео и на фото, что вот так вот все должно у нас остаться.

Спокойно вам продавец на камеру говорить: “Вот этот диван остаётся, вот эта кровать остаётся, вот эту люстру я заберу”. И у вас не только письменное подтверждение, а у вас видеоподтверждение есть того, что у вас останется.

Окей, следующее, что нужно сделать. Если мы с вами сдаём жильё в аренду, то я вам настоятельно рекомендую сделать на него страховку. Даже если вы за ним смотрите или кто-то присматривает, или люди хорошие в нем живут – это не важно. Всякие бытовые проблемы могут произойти: соседи затопили, вы затопили соседей, случился пожар, проводка перегорела, что-то испортили… Говно на стены намазали, поругались вы с арендаторами – ой, прикол, но были такие случаи. Вот такая история.

Страховка стоит, ребята, 1.5-2 тысячи рублей на год. Она нас вот от всех таких бедствий подстраховывает, всякое бывает. Арендатор ушел на работу – “бубух!” кран взорвался, машина стиральная протекла, все, что угодно, а у соседей ремонт на 5 миллионов.

Соответственно, где эту страховку делать? Мы идем в обычный банк любой, мы у себя ходим в банк РНКБ, и оформляем просто вот эту страховку на квартиру. Она 1.5-2 тысячи стоит, на год её хватает и вот поможет вам от пожара, затопления и от каких-то вандализма нюансов она вас подстрахует. Не забывайте это делать.

В принципе, всё. Вот эти основные правила они, конечно, подходят под любую аренду, но здесь я хотела предостеречь и рассказать вам нюансы о том, если вы всё-таки будете  бывших собственников оставлять в квартире, которую уже продали.

Пожалуйста, разделяйте две вещи:

Продажа –  это продажа. Вы договорились, подписали, поговорили и забыли.

Аренда – это аренда. Уже не надо смотреть на арендаторов, как на бывших собственников этой квартиры.

По опыту у нас множество квартир в управлении находится. Что это значит? Когда люди здесь что-то купили и нам передали для того, чтобы сдавали мы её в аренду на длительный срок. И приколы с бывшими собственниками бывают: от того, что просто уже это не их и относятся они к этому иначе, до того, что они пытаются всё-таки что-то украсть, забрать, потому что это для них захотелось или дорого.

Например, сегодня они тебе сказали: ”Я продам квартиру с мебелью, пофиг на технику. Останется там кровать, диван, камин, вот который сзади у меня, и ещё что-то. Не будем встроенную брать, а именно вот то, что не встроено, это всё остаётся”. Супер, он с тобой заключил договор уже, за свою мебель приплюсовал столько-то денег, окей, доволен.

Проходит пару дней или неделя и он идёт в магазин для того, чтобы выбрать себе новый диван, новую кровать, новый камин. И охреневает по поводу цен, такой думает: “Емае, а мой-то диван стоил 50 тысяч или 70 тысяч, оказывается. А я ещё хочу лучше купить, а он стоит ещё дороже. Что-то я продешевил, давай-ка я куплю сейчас диван за 30 тысяч рублей, а свой за 70 заберу”. Да, такое реально бывает. Даже ручки скручивают, ребята, ручки у дверей скручивают.

Понятно, что если ты миллионами покупаешь… Вот как, например, не так давно сделки были по 50-60 миллионов – это за квартиры, ребята. И пофиг на эту ручку, я новую куплю, если у меня есть такие возможности. Но представляешь, как это обидно, когда ты приходишь: двери сняты, ручки сняты, люстры поменяны, кондиционеры висят там какой-нибудь аристон или что-то такое, ДНС, например.

Поэтому с бывшими собственниками эта история немного другая, тут надо не то что напрячься – надо понимать, что такие нюансы могут быть. И то, что мы с вами заведомо даем фору людям и говорим, что они все хорошие вроде бы и ничего не будет… Ощущение – одно, слова – другое, а бумага – это совершенно иная история, поэтому, пожалуйста, обращайте внимание на бумаги, на видео и фотосъемки, и на договорённости, которые будут четко прописаны и зафиксированы.