Новые территории РФ | Что нужно знать перед покупкой недвижимости | Херсонские сертификаты – риски

С вами Ксения Шварц, и наш юрист Екатерина Симоненко. Сегодня мы затронем в нашем выпуске душещипательные тему, которая интересует очень многих людей, особенно тех, кто любит вкладываться и инвестировать свои деньги в недвижимость. Мы с вами поговорим про новые земли России, такие города, как: Мариуполь, Мелитополь, Луганск, Бердянск.

Узнаем с вами, во первых, можно ли проводить там сделки, покупать и продавать недвижимость сейчас. Возможно, обсудим, что там происходит с ценами и как вообще это физически делать, с учетом того, что даже в том же Мариуполе сгорел архив и люди мучаются с восстановлением документов.

• Привет, Катя!

• Всем доброго дня. Тема у нас сегодня такая щекотливая, но на самом деле достаточно большое количество времени прошло, появилась уже какая-то ясность, появились нормативно-правовые документы, которые помогли все-таки натоптать дорожку “Как? Посредством чего? И что для этого необходимо?”. Давайте разбираться.

• Давай.

• ЛНР, ДНР, новые земли освобожденные. На сегодняшний день, слава богу, появились МФЦ, если буквально до недавнего времени это были только нотариусы. Были нотариусы, но была проблема, что пока нотариусы не получат лицензию, российскую аккредитацию… То есть вроде бы как были созданы инструменты, но не было сделано для этого ничего, скажем так, на законодательном уровне. Сегодня есть и нотариусы, и МФЦ.

Основная проблема сейчас граждан на новых территориях – это тот факт, что для того, чтобы распорядиться своим имуществом, будь то продать, подарить или поменять, необходимо, чтобы данное имущество находилось в Едином Государственном Реестре Российской Федерации. То есть необходимо зарегистрироваться и поставить данное имущество на учет.

• Простым языком, это как сделать?

• Поменять украинские документы на русские.

• Подожди, вот у меня начался обстрел, я бегу там с ребенком на руках в подвал, по-любому я не взяла документы от квартиры. Как я вообще приду в МФЦ и буду доказывать: “Вот та, на 8 этаже слева – это моя была”?

• Смотрите, в Украине тоже имелись свои реестры вещных прав на недвижимое  имущество, и если у нас выписка из ЕГРН, то у них такая же выписка была из реестра вещных прав на недвижимое имущество. Поэтому в любом случае БТИ, эти все справки собираются, и на основании их, с учетом ваших паспортных знаний, технических паспортов на ваши объекты, осуществляется регистрация вашей недвижимости в Российском Росреестре.

• То есть мне надо собрать какой-то пакет документов и поставить его на российский учет, правильно?

• Совершенно верно, да. Для этого нужно обратиться с заявлением, с паспортом, с идентификационным номером, с правоустанавливающими документами на недвижимость, с новым техническим паспортом на квартиру, которую…

• Слушай, кадастровики сейчас выиграют там, да? Я прям чувствую. Кадастровики, езжайте на новые земли.

• Не без этого, кадастровики, совершенно верно. Вот эти документы необходимо предоставить, чтобы получить регистрацию вашего права. К сожалению, сейчас это происходит в течение 30 дней, достаточно длительный срок, но хорошей новостью является то, что вы можете по принципу экстерриториальности, находясь на новых землях, подать в любой МФЦ. Находясь, допустим, в Луганской области, вы можете подать в ДНР МФЦ документы, ну и наоборот, то есть абсолютно в любой. Единственное, что с материка нельзя туда.

• То есть находясь в Москве, я не могу?

• Да, не можете. Только на новых территориях общая копилочка у них существует, только для них.

• Слушай, я очень рада, что наконец-то сделки начали осуществляться. Можно я тебе, пока мы об этом говорим, задам вопрос? То, что новые земли России становились нашими, уже длительный срок прошел и когда все это началось, ушлые, так скажем, люди, что начали? Бежать туда и покупать недвижимость. Но как они это делали? Они это делали обычной распиской, либо договор купли-продажи, что вот этот офис в центре города, разрушенный – теперь он мой. Правильно ли они сделали? С чем они сейчас столкнутся?

Три года назад ты говоришь: “Вот это был мой офис, вот у меня, допустим, документы есть”, мы с тобой составили договор купли-продажи, ты ничего на российское поле не перевела, все, мы разъехались и ты пропала, допустим. Вот сейчас что? Я деньги то отдала уже, что с этим?

• Давайте будем говорить, что все эти ситуации будут рассматриваться уже в рамках правового поля Российской Федерации и индивидуально к каждому случаю. Здесь фантазировать можно бесконечно, но тем не менее мы понимаем, что если две стороны по сей день не оспаривают сделку, которую они провели, пусть не в установленной форме, то сейчас эту сделку можно будет дозакончить.

Но если сейчас эта сделка оспаривается и регистрация права не была проведена ни по украинским законам, ни по российским законам, то можно сказать, что данной сделки не состоялось. И, кроме того, мы не будем забывать, что если это бомбежки, условно говоря, как это в красках описала Ксения Николаевна, то в таком случае можно ведь подвести данные сделки под форс-мажор, под кабальность такой сделки.

• Да, кстати, я тоже об этом думала. Можно ведь сделать так.

• Вот я бы поспорила, на самом деле. В силу того, что если еще буквально год-полгода назад квартира в том же Мелитополе стоила 2-2,5 миллиона рублей, сейчас ценник уже совершенно другой. И вопрос: почему?

• Какой это другой? Два года назад 2 миллиона стоило, а сейчас?

• А сейчас?

• 4.5

• Почему? Вот почему?

• Почему? Скорее всего, когда эти земли стали новыми землями России, у нас был реально огромный шквал звонков и желающих нам что-то купить. Я тебя уверяю, каждый пятый звонок: “Ксения, купи в Луганске”, “Ксения, купи в Мариуполе”. Мы не можем купить сейчас, потому что там все разрушено, люди, которые документы не восстановили, регистрации нет. И возможно, вот эти люди как раз и копили за это время спрос, как обычно формируют спрос. Спрос есть и он сейчас еще более активен, получается, как только сделки запустились, пошел шквал людей, которые интересуются объектами недвижимости.

Но тем не менее я считаю, что рынок завышен. И вот то, что мы ожидаем, что спрос сейчас превысит предложение – нет, такого не будет, люди успокоятся. Это было то же самое с Крымом, когда цены в 2014-2015 году были такие же, как уже в 2020-2021. То есть они сначала: “Ой, моя земля супер ценится, мы в России. На тебе за сумасшедшие деньги”, стоят год-два, потом недвижка падает, потому что ее никто не покупает и интереса как такового нет, и возвращается все это к адекватному рынку. Потом опять спрос увеличивается и снова пошла наверх. Сейчас, я считаю, бежать и покупать нет смысла, надо подождать как раз годик-полтора. Если мы новые земли берем – это год, 1.5-2, не раньше. Вот так мне кажется сейчас.

• И еще мое такое наблюдение, поскольку на сегодняшний момент мы очень много обслуживаем строительных организаций, которые восстанавливают погубленные районы, о том, что сейчас там заполнено очень много командировочными работниками. Это военные, это строители, то есть разнорабочие получают порядка 150 тысяч рублей. Это банки, это бухгалтерские организации, которые, естественно, командировочные отчисляют не такими зарплатами, как на материке. И с этим тоже связывается рост, но ведь это рано или поздно кончится.

• Ты к тому, что там куча людей, у которых очень много денег, да? Чтобы вы понимали, там обеды столько стоят. Вот у нас можно купить обед полноценный за 250-300 рублей, а там тарелку супа за 500 нальют.

• То есть х2 минимум на пустом месте, казалось бы.

• И еще, кстати, пока ты говорила, я еще понимаю, почему цены растут. Да, приплыв есть людей и им надо где-то жить. Там несоизмеримая цена сейчас продажи и аренды, аренда колоссальных денег стоит. Почему? Потому что негде жить, нечего продавать, получается. У нас очень мало жилья, которое осталось в каком-то хоть состоянии, которое можно продать, а еще и сдавать в аренду в дальнейшем.

• Совершенно верно. И все-таки есть желание купить, но проблематично, потому что есть все обусловленные возможности, но пока эти объекты недвижимости не на кадастровом учете Российской Федерации, распорядиться не можем никак – это первая проблема. Вторая проблема о том, что расчет. Все-таки расчет по старинке все хотят наличкой на столе перед сделкой, но это касается желания продавца, а покупателю эта история совсем не интересна, потому что никто не знает, что будет завтра, в прямом смысле этого слова. И поэтому оставшиеся инструменты, такие как банковская ячейка, эскроу-счета и депозиты, на сегодняшний день довольно проблематичны на новых территориях.

• “Приезжай к нам с 4 миллионами и положи на стол!” Опять же, по поводу спроса и предложения хочу сказать, недавно я была как раз в Мариуполе и в той стороне, объездила разные города. Я поняла, что в Мариуполе есть застройщики, которые строят огромные комплексы жилья, но прикол, они не имеют права их продавать. То есть застройщик не может продать жилье, он работает только на восстановление сейчас, поэтому он должен его построить, передать документы в руки человеку, который типа может продать эту недвижимость.

• А зарегистрирует тоже он? Он регистрирует и он же продает, получается так?

• Нет, он восстанавливает.

• Все, я поняла.

• Это государственные строительные компании, вернее, которые тендеры выиграли, они именно восстанавливают людям жилье, получается. Продаст уже сам собственник, когда въедет в него или заберет документы. Вообще мы сейчас проговаривали, знаете, что подумала? Что если вы в течение ближайших 3-х лет купили себе жилье, квартиру, земельный участок на новых землях России (Мариуполь, Бердянск, Мелитополь) и сейчас вы потеряли своего продавца или у вас какие-то сложности с переговорами, с восстановлением документов и тому подобное – вы всегда можете позвонить нам.

Потому что, пусть не Екатерина, честно скажем, потому что Екатерина у нас все-таки собственник большого агентства юридического и на нее работает больше 10 человек, но те девочки, которые у нее работают, они прекрасно знают тематику новых земель. Поэтому, если хотите судиться – вам к нам, хотите оформить документы – вам к нам. Вот такая история. Что мы еще можем рассказать про новые земли России?

• Про новые земли я бы хотела еще коснуться все-таки Херсонского сертификата, потому что вот чисто Крымская херня, она и там есть. Знаете, я просто хохотала больше всего. Есть два момента: мы знаем, что Херсонский сертификат не так просто обналичивается и, как правило, продавец всегда в зоне риска. Почему? Потому что обналичка идет неизвестно когда, не менее, чем 30 дней, государственная программа очень сырая и часто бывает, когда в Херсонском сертификате просто отказывают, в то время как регистрация права уже произошла. Вот этот нонсенс я встретила впервые.

• Что это такое?

• Вот смотрите, как. Например, я продаю квартиру с участием Херсонского сертификата и мне, допустим, дают 3 миллиона, условно говоря, живых денег и 2 миллиона Херсонским сертификатом. У меня все в договоре прописано, мы документы сдали, регистрация, как положено, в течение 3-5 дней у нас в РФ прошла. У меня уже нет квартиры, у меня только 3 миллиона и я жду свои 2. Но тут выясняется вторая ЧКХ, когда, например, муж с женой оба были жителями Херсонской области и они раздельно, скрыв факт, что они замужем, попросили Херсонский сертификат. Для чего они это делают?

• Ну чтобы двойная сумма была.

• Совершенно верно. Но это, хлоп, и вскрывается. И что происходит у вас? Понятно, что вы сделку отмотаете назад. Это все понятно, но что будет с вашей квартирой за то время, пока это все будет происходить?

• Пока суд не закончился, а он как минимум полгода-год идет, они могут пользоваться вашим имуществом.

• Да, совершенно верно. И поэтому я всегда прямо в договоре, когда мы делаем сделки с Херсонскими сертификатами, я прописываю, что продавец обязуется предоставить в пользование жилое помещение только после оплаты полной суммы стоимости квартиры, в том числе перечисления государственных бюджетных ассигнований в счет исполнения Херсонского сертификата. Только в таком случае хотя бы вы будете знать, что ваша квартира не разбомбится, не захломится и вы не будете там бегать никого выселять, обращаться в суды и т.д и т.п. Потому что ну есть такая ЧКХ.

• Да, и вот такой маленький пункт, я бы даже не подумала об этом, обычный человек тем более, но юрист знает, что нужно делать. И прописав такой маленький пункт в договоре, он реально экономит кучу денег на суды, юристов и проблем с тем, что он забирает свое жилье обратно.

• И не забываем еще такой момент, потому что при переходе в Российскую Федерацию, вновь прибывшие граждане Российской Федерации, они ведь и получают право на материнский капитал. А вот представьте ситуацию, когда у вас в одном договоре сливаются и материнский капитал, и Херсонский сертификат, ну и какая-то часть наличными денежными средствами.

• Я как продавец бы плакала, наверное.

• На самом деле да, потому что, например, вам материнские то пришли, а Херсонские нет. А что делать с этими государственными делами? То есть это все – вопросики к нездоровой ситуации, которая имеет место быть, но в здоровой голове юриста эта вся ситуация давным-давно разложена по полочкам. И поверьте, я скажу, как решить эту проблему с максимальными рисками для вас.

• Круто, спасибо, Кать. Что-то еще мы можем рассказать про новые земли? Есть моменты, которые мы не учли?

• Пользуясь случаем, я расскажу, что на новых землях скоро у нас открывается филиал. Мы будем, соответственно, решать проблемы, в том числе и по консультированию относительно сделок с недвижимостью.

• Очень круто, потому что наконец-то мы сможем уже заняться этими сделками.

Давайте, знаете, как сделаем? Мы не будем из себя выцеживать вот эти ответы на вопросы, мы просто дали вам базовую информацию. Сейчас мы ждем от вас комментарии и в следующих видео мы на них обязательно ответим.