ХОЧУ ДОМ В КРЫМУ – ЛУЧШЕ КУПИТЬ ИЛИ ПОСТРОИТЬ САМОМУ | ПЛЮСЫ И МИНУСЫ СВОЕГО ДОМА В КРЫМУ
С вами Ксения Шварц, ваш гид по недвижимости в Крыму. Это видео я пишу для людей, которые хотят приобрести себе дом, домик в Крыму, домик у моря. Хочу вообще рассказать, какие варианты здесь есть, как это происходит и может что-то вам посоветую.
Как мы вообще работаем с домами в Крыму? Когда мы с вами покупать хотим дом, есть у нас разные варианты:
Первый вариант – это взять точечный дом. Что такое точечный дом? Значит где-то на какой-то улице у кого-то был участок, он там себе построил, даже в нем оборудовал его полностью, даже в нем пожил какое-то время и сейчас по какой-то причине человек уезжает.
Самый выгодный и идеальный вариант сейчас: взять уже что-то готовое, меблированное, с ремонтом, и за деньги чуть ли не такие же, как у застройщика. Это первый вариант. Это обычный поиск, это обычная покупка, то есть вы просто говорите где, какие характеристики, и мы этот дом ищем. С этим понятно.
Итак, давайте следующий вариант – это когда мы с вами ищем кусок земли в интересном месте, с коммуникациями, и хотим сами там построить дом. Вот такой вариант я советую покупать людям только тем, у которых есть образование в строительстве. Только тем, кто уже построил свой не первый дом, знает как это делается, с какими приколами он столкнется и только в этом случае.
Во первых, я буду стыдно выглядеть, не обессудьте, но сейчас, если вы купите участок земли и захотите на нем построить собственный дом, вы заколебётесь. Во-первых, он выйдет явно дороже, чем уже купить сейчас готовый дом с мебелью и обставленный полностью, потому что стройка это дело такое. Мы все сами знаем, что супер пластик подорожал, супер подорожало железо и тому подобное. И скачки эти постоянные по материалам просчитать на месяц сможем, на полгода уже нет.
Во-вторых, вы заколебетесь искать бригады строительные. Почему? Если вы не готовы сами привести своих людей, которые будут строить, вы замучаетесь их здесь искать, потому что сейчас очень много регионов, куда поразъезжали все строители адекватные, чтобы строить и получать хорошие деньги. Например, это Новые земли России, такие как Мариуполь и тому подобное. То есть все строители у нас просто туда уехали, потому что там заказов навалом, постоянно работа и очень хорошо платят, поэтому здесь остались либо те, кто не решились поехать на какие-то заработки, либо те, кто не особо квалифицированы, либо те, кто дорогие. Вот такая вот история.
Короче, уже изученная история: последний год дороже строить, чем покупать готовое. Сколько это продлится – непонятно. Плюс, вы просто смаетесь эти полгода или сколько у вас, конечно, рассчитывать на 3 месяца не получится, тут всего полгода-год, вы заколебётесь бегать за людьми, строить, контролировать, выбирать все это. Я говорю, если ты не застройщик, если ты не построил сам себе уже 2-3 дом и у тебя нет своей бригады, которую привезти прямо сейчас покупать землю, чтобы построить дом в ближайший год-два – это невыгодно. Но тем не менее это мое личное мнение сейчас.
Поехали дальше. Следующий вариант покупки дома в Крыму – это застройщики. В Крым был наплыв застройщиков, это было 5-3 года назад, когда застройщики поняли, что в Крыму куча земель интересных, что есть спрос, можно приезжать сюда и строить коттеджные поселки. Здесь мы уже говорим не про точечную застройку, а именно про массовую, то есть это, как правило, коттеджные поселки.
Из плюсов покупки коттеджного поселка – это уже организованная инфраструктура. Где-то я уже это говорила. Во-первых, покупая дом в коттеджном поселке, вы уже будете уверены, что у вас есть дороги. Дороги, которые от ближайшей остановки до вашего коттеджного поселка, они сделаны. Как правило, она бетонная, асфальт, надеюсь, в большинстве случаев. И сделала транспортная развилка среди коттеджного поселка. Ты знаешь, где развернуться, как проехать, где шлагбаум, как выехать. Тебе не надо по этой грунтовке или просить соседей: “Давайте, ребята, сложимся и закроем вот эту яму, по которой мы с вами каждый день ездим”.
Здесь все это организует застройщик. Он делает какую-то внутреннюю инфраструктуру: во-первых, это подъездные пути, во-вторых, это подключение коммуникации. Даже многие застройщики не подключают коммуникации к дому, часто такое бывает. Когда вы будете смотреть дома на покупку от застройщиков, посмотрите, что там прописано с коммуникациями. Сейчас, допустим, есть дома под 80 квадратных метров за 4700-4800, но там застройщик мелкими буквами прописывает, что подключать воду, электричество и все остальное придется вам самостоятельно, а мы только коробочки поставим за эти деньги. Многие не учитывают.
Дальше, что они по коммуникациям делают? Они делают охрану. Охрана эта бывает, если они управляющую компанию организовывают, но это уже редкость. Застройщик сам говорит: “Мы управляшку делать не будем, если у нас там меньше 100-150 домов”, потому что это не выгодно им. На 20 домов держать свою управляющую компанию – да они больше на зарплату там потратят. Поэтому, как правило, они делают охранную систему в виде шлагбаума и видеонаблюдение. Это разовая история и платить за нее, как правило, управляшки нет и платить не надо.
Второй вариант – это когда есть управляющая компания, что не так часто бывает. Здесь она говорит: “Все, у вас такой-то взнос за охрану, за ремонт дорог, за детские площадки и тому подобное”. Они, как правило, при заключении контракта дают вам подписывать договор о том, что вы вступаете в этот коттеджный поселок или кооператив, по-разному можно назвать, и будете платить такие-то ежегодные или ежемесячные взносы. То есть вы заранее об этом узнали.
Так, дальше. Охрану они сделали, подвижные пути сделали и, как правило, еще застройщики оставляют место для коммерции, чтобы можно было хотя бы продуктовый магазин включить в этот коттеджный поселок, и детские площадки. Потому что мы знаем, что у нас с вами в основном покупатели – это люди с детьми, поэтому детские площадки они тоже за свой счет ставят. И вот у вас получается: если коттеджный поселок, у вас типа организованная инфраструктура. Смотрите сами, что застройщики обещают или уже сделали. И дополнительные средства на то, что находится за территорией вашего дома, за территорией вашего участка, лично вам тратится не придется. Не надо будет бегать по соседям и собирать деньги: “Давайте, ребята, детскую площадку нашим детям построим”. Вот это плюс, конечно.
Как правило, еще застройщики, если строят больше 20 домов, то они заботятся заранее о воде и об электричестве: ставят свои ТПшки, делают там общую скважину или как. То есть, опять же, экономишь свои деньги на этом.
Что еще здесь по покупке домов я хотела рассказать? Интересная информация: вот помните, еще три года назад были у нас такие дома, которые там 1000 квадратных метров, 500 квадратных метров, 400 квадратов, замки разные, супер необычные дома с супер золотыми унитазами, супер красивые территории и тому подобное. Так вот, для продавцов это жуткий минус сейчас, для покупателей это жуткий плюс.
Минус для продавцов: сейчас те самые замки, золотые унитазы и супер дорогую недвижку они продают пусть не по себестоимости, но очень с маленькой накруткой. То есть они в большинстве случаев даже не окупают свои деньги, которые вложили в этот объект.
Так вот, если у тебя хорошие финансы и ты можешь себе позволить купить замок в Крыму или домик 600 квадратных метров, то тебе идеально это делать именно сейчас. Во-первых, в Крым, сколько он был до и после, всегда ехали обеспеченные люди. В большинстве случаев ехали обеспечены люди, у которых было навалом денег, которые за сумасшедшие деньги покупали землю и которые строили себе охренеть какие дома.
Сейчас время прошло и, конечно же, большинство из них хотят эту недвижимость продать, но у нас рынок поменялся и сейчас в Крым себе могут позволить ехать люди с небольшим достатком, со средним достатком. Получается то, что у нас очень много сейчас предложений вот этих супер больших, красивых, дорогущих домов и никто их не покупает уже 2-3 год. Как пандемия началась, так и спрос на них жутко упал.
Чтобы вы понимали, тот же замок, который мы продавали 3 года назад за 70 миллионов, а я вам рассказывала, что недвижимость в Крыму супер долго продается, сегодня его можно купить уже за 34. Вот просто поймите: человек 3 года назад хотел за 70, а сегодня он готов отдать его за 34. Потому что ему деньги нужны, потому что никто не идет даже на 50, никто идет даже на 40, то есть дайте хотя бы 34.
Понятно, что это выгодная покупка для покупателя, потому что завтра, во-первых, он вырастет, но на это нужно около 5 лет, а во-вторых, та начинка, которая там – явно цена красивая. Поэтому если мы хотим с вами дом с золотыми унитазами и офигенных размеров, то сейчас идеальное время выбирать такие объекты, торговаться на большие суммы, выбор большущий.
Есть варианты еще какие по домам? Есть такие застройщики или частные лица, которые продают, вот вы часто видите объявление на Авито, как это выглядит:
Продают дом условно за 5 миллионов рублей, там-то там-то. Начинаешь листать, понял, что этот дом никто еще и не строил.
Застройщик или частное лицо находит хороший объект земли в правильном месте, выбирает проект дома, рассчитывает, во сколько обойдется в ближайшие полгода его построить, и в рекламу представляет именно таким образом: “Я тебе продам дом за столько-то миллионов, но он еще не построен”.
Ничего плохого здесь не вижу, я даже вижу это выход для застройщиков на сегодня, для покупателей тоже есть определенные плюсы в данном случае.
Во-первых, если такой застройщик есть, то не забудьте спросить, что он построил уже. “Покажите объекты, где вы строили, как вы строили, я хочу посмотреть. Не просто вы там вчера образовались”.
Второе, как это выглядит? То есть мы с вами покупаем кусок земли, он известен, он в собственности и у него есть кадастровый номер. Всё, этот участок известен. Далее к нему прилагается проект дома со всей планировкой, с указаниями, из чего он будет строиться, и с тем, что именно этот человек вам этот дом построит в течение какого-то времени. Д Допускаю, может быть такое и это нормально.
У нас, если такой объект покупается, визуальный дом, как это выглядит? Мы с вами платим при сделке купли-продажи за землю отдельную цену и отдельном договором, допустим, пусть это миллион-полтора будет, и параллельно заключаем договор на строительство с этим застройщиком или подрядчиком. То есть у вас 2 договора: договор продаж земли и договор подряда.
В подряде описано: сроки, из чего будет строиться, все, что нам нужно знать по дому, и этапы оплат. Что здесь хорошо для покупателя? Это хорошо для тех, у кого деньги не сейчас, например вклад. “Хочу купить сейчас, я вижу рынок интересный, но мой вклад закончится только через 3 месяца или через полгода. Мои деньги, например, в долларах или где-то они лежат и мне нужно их оттуда достать. Я хочу постепенно их оттуда доставать, прямо сейчас я не готов выложить вам 5 миллионов, сегодня именно, но я могу выложить эти 5 миллионов в течение полугода-года какими-то определенными суммами”. Вот этот вариант как раз для этих людей.
Плюс, даже если у вас есть 5 миллионов и сейчас вы их готовы отдать, но если вы нашли классный кусок земли с классным проектом, а не готовый объект, я бы советовала с ними заключить контракт на те же полгода-год и платить поэтапно. А ваши 5 миллионов положить на тот же самый вклад или куда-то, где у вас на эти деньги будут накапливаться проценты, а вы будете потихоньку оттуда вытаскивать и платить застройщику.
Чем удобно здесь? Что мы, во-первых, видим из чего мы строим. Потому что часто бывает, мы покупаем дом, мы не видим из чего он построен и хрен тебе какой строитель или техник там объяснит. Он не видит сам, там уже обои наклеены, всё, он не знает, что там внутри толком, кроме слов. Здесь ты, по крайней мере, видишь из чего ты строишь, как ты строишь, все эти этапы прослеживаешь.
Сейчас застройщики делают онлайн-стройки, так называемые. Ставят приложения, ежедневные отчеты ты можешь видеть и за каждый этап работы отдельно платить. Залили они тебе фундамент, ну вы заранее в договоре согласовали все этапы и все стоимости, – ты заплатил. Поставили тебе стеночки – ты заплатил. Поставили тебе окошки – ты заплатил. Вот такая история.
Это для застройщиков удобно тем, что они не вваливают свои деньги: построили дома, а потом пытаются их продать – это зависли у них деньги. Для покупателя это плюс для тех, кто прямо сейчас не готов выложить большую сумму, который тоже может растянуть. Еще варианты: что-то продаешь. Например, ты продаешь 2 объекта недвижимости: 2 квартиры. “Хочу построить дом в Крыму”. Одну квартиру ты продал, у тебя есть начальные деньги, вторую активно смотрят. Та же самая история: пожалуйста, ты можешь постепенно строить дом и продавать свой объект недвижимости. Но здесь заранее проанализируй, чтобы не улететь, чтобы твоя продажа второго объекта недвижимости не заняла 2-3 года или ты как-то неадекватно оценил стоимость, а чтобы у тебя все четко влезло. В этом видео я хотела с вами поговорить именно про частный сектор: что покупать, что происходит, какие нюансы, отличия и тому подобное. Будут вопросы – дополнительно задавайте.